|
|
|
Στο επιτραπεζιο παιχνίδι
αγοραπωλησίας
ιδιοκτησιών Μonopoly
παραπέµπει τους
τελευταίους µήνες η
αγορά ακινήτων, κατά
βάση το κοµµάτι που
αφορά τα καλής ποιότητας
ή πρώτης κατηγορίας
(grade A), κατά την
επίσηµη ορολογία,
καταστήµατα και γραφεία.
Για να γίνει αντιληπτό
το µεγάλο παζάρι µε τα
ακίνητα, αρκεί να
σηµειωθεί ότι οι
αποδόσεις, σήµερα, σε
σχέση µε έναν χρόνο πριν,
είναι µειωµένες κατά 100
µονάδες βάσης και
διαµορφώνονται σε
επίπεδα κάτω του 6%.
|
|
|
|
|
|
Όπως σχολιάζει το Έθνος,
πώς υπολογίζονται οι
αποδόσεις; ∆ιαιρώντας το
ετήσιο ενοίκιο µε την
τιµή πώλησης ενός
ακινήτου. Εάν, δηλαδή,
ένα κτίριο καταστηµάτων,
µε ετήσιο ενοίκιο 78 χιλ.
ευρώ, αγοραστεί προς
750.000 ευρώ, η απόδοση
θα είναι 10,4%. Τι θα
συµβεί εάν το κτίριο
αυτό αγοραστεί προς 1
εκατ. ευρώ, χωρίς να
αυξηθεί το ετήσιο
ενοίκιό του; Η απόδοση
θα κατρακυλήσει στο
7,8%, γεγονός που αφήνει
αδιάφορο τον πωλητή,
αλλά απαιτεί ένα καλό
πλάνο αξιοποίησης του
ακινήτου από τον
αγοραστή.
Αλλάζουν χέρια
Με τα καινούργια κτίρια
να παραµένουν λιγοστά µε
νέους παίκτες µε µεγάλη
ρευστότητα να οργώνουν
την αγορά για ευκαιρίες,
τα καλά επαγγελµατικά
ακίνητα αλλάζουν χέρια
σε χρόνο-ρεκόρ και σε
υψηλές τιµές, που
θυµίζουν εποχές πριν από
την κρίση, παρότι τα
θεµελιώδη µεγέθη της
οικονοµίας παραµένουν
αναιµικά, όπως αναφέρουν
στην «Η» κορυφαία
στελέχη της αγοράς. Πώς
όµως διαµορφώνεται το
τοπίο στην εγχώρια αγορά
ακινήτων;
Χαρακτηριστική περίπτωση
της τεράστιας ζήτησης
για τα καλά
επαγγελµατικά ακίνητα
είναι η «µητέρα των µαχών»
που δίνουν το τελευταίο
διάστηµα ξένα funds και
εταιρείες που διεκδικούν
το χαρτοφυλάκιο ακινήτων
της εταιρείας Μπάµπης
Βωβός ∆ιεθνής Τεχνική (ΜΒ∆Τ).
Πρόκειται για το µισθωµένο
στη Samsung κτίριo στη
Λεωφόρο Κηφισίας 24A στο
Μαρούσι, το κενό κτίριο
στο «∆αχτυλίδι» της
Αττικής Οδού, κοντά στην
έξοδο της Αττικής Οδού,
για το ακίνητο της
Vodafone στην Εθνικής
Αντιστάσεως στο Χαλάνδρι,
το κτίριο της AΧΑ
Ασφαλιστική στην οδό
Μιχαλακοπούλου 48 και το
ακίνητο πρώην
αντιπροσωπείας
αυτοκινήτων στη
Μεταµόρφωση. Για τα
συγκεκριµένα ακίνητα
προσφορές έχουν υποβάλει
η νεοσύστατη εταιρεία
επένδυσης σε ακίνητη
περιουσία (ΑΕΕΑΠ)
Orilina, η Dromeus, που
πριν από έναν χρόνο
αγόρασε δύο κτίρια της
ΜΒ∆Τ προς 26 εκατ. ευρώ,
το Brook Lane Capital,
που µε ιδρυτή τον Aziz
Francis αναζητά
ευκαιρίες, και η Oaktree
που δραστηριοποιείται
στον τοµέα των
ξενοδοχείων. Η αξία του
deal εκτιµάται ότι θα
κλείσει τις επόµενες
ηµέρες, ενδέχεται,
σύµφωνα µε πληροφορίες,
να αγγίξει τα 90 εκατ.
ευρώ.
Χρυσά Deals
Μία ακόµη σηµαντική
συναλλαγή που έλαβε χώρα
πρόσφατα αφορά την
απόκτηση από την Orilina
του κτιρίου γραφείων του
οµίλου Ελλάκτωρ στην οδό
Ερµού 25 στην Κηφισιά.
Για τις κτιριακές
εγκαταστάσεις επιφάνειας
30,6 χιλιάδων
τετραγωνικών µέτρων η
ΑΕΕΑΠ κατέβαλε 25,5 εκατ.
ευρώ. Ενα ακόµη deal που
θα τροφοδοτήσει την
αγορά ακινήτων αφορά το
χαρτοφυλάκιο κτιρίων
γραφείων που ανήκει στο
αργεντίνικο fund Grupo
Dolphin. Το τελευταίο
είχε αγοράσει το 2013,
έναντι 10,3 εκατ. ευρώ,
το κτίριο γραφείων στη
Βασιλίσσης Σοφίας, ενώ
το χαρτοφυλάκιό του
περιλαµβάνει τα γραφεία
της τεχνικής εταιρείας
Παντεχνική στη Νέα
Κηφισιά και δύο ακόµη
ιδιοκτησίες σε
Αργυρούπολη και Μαρούσι.
Την ίδια στιγµή, οι µεγαλύτεροι
παίκτες του κλάδου, όπως
η Εθνική Πανγαία, που
διαθέτει χαρτοφυλάκιο
ακινήτων αξίας άνω του
1,7 δισ. ευρώ, δίνουν
έµφαση και στην ανάπτυξη
καινούργιων κτιρίων. Τα
σχέδια της ΑΕΕΑΠ
περιλαµβάνουν την
ανέγερση υπερσύγχρονου
κτιρίου γραφείων σε
οικόπεδο 5,2 στρεµµάτων,
στο Μαρούσι, που έχει
αποκτήσει προς 4,2 εκατ.
ευρώ, και την ανάπτυξη
κτιρίου φοιτητικών
κατοικιών στη
Θεσσαλονίκη, επένδυση
της οποίας το ύψος
τοποθετείται σε 4 εκατ.
ευρώ.
Τη φετινή χρονιά,
αναµένεται η Grivalia,
από κοινού µε την
εταιρεία ανάπτυξης
Dimand, να ξεκινήσει τις
εργασίες για τη µετατροπή
του εξαώροφου κτιρίου
επιφάνειας 14,4 χιλ.
τ.µ., που φιλοξενούσε
την έδρα της εφηµερίδας
«Ελευθεροτυπία», σε,
υψηλών προδιαγραφών,
εγκαταστάσεις γραφείων,
µε την Dimand να έχει
αποκτήσει, µέσω της
θυγατρικής Value
Τουριστική, το ακίνητο
προς περίπου 10,89
εκατοµµύρια ευρώ.
ΑΡΗΣ ΚΑΡΥΤΙΝΟΣ,
διευθύνων σύµβουλος της
Εθνική Πανγαία
«Στα προ κρίσης επίπεδα»
«Στα καταστήµατα
καταγράφεται ισχυρή
ζήτηση κατά βάση για ποιοτικά
και µικρού µεγέθους
ακίνητα, ενώ οι
αποδόσεις κινούνται πτωτικά και σε
περιπτώσεις ακινήτων µε
ιδιαίτερη προβολή και
εµπορικότητα έχουν
σηµειωθεί συναλλαγές
ακόµα και κάτω από 6%. Θα
λέγαµε ότι οι αποδόσεις
έχουν επιστρέψει στα προ
κρίσης επίπεδα, κάτι που
δεν συµβαίνει µε τις
τιµές των ενοικίων, οι
οποίες -µε εξαίρεση
ορισµένες εµπορικές
αρτηρίες, όπως η οδός
Ερµού- έχουν µεγάλη
απόκλιση σε σχέση µε το peak
της αγοράς ακινήτων. Το
µεγαλύτερο µέρος της
ζήτησης προέρχεται από
τις εταιρείες επένδυσης
σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ),
κυρίως τις πιο µικρές,
οι οποίες επιδιώκουν να
ενισχύσουν το
χαρτοφυλάκιό τους µε µικρού
µεγέθους ιδιοκτησίες.
Βέβαια, αυτού του είδους
τα ακίνητα βρίσκονται
στο στόχαστρο και
ιδιωτών, οι οποίοι
διαθέτουν ρευστότητα που
επιθυµούν να
διοχετεύσουν στο real estate.
Αντίστοιχα για τα
γραφεία προς το παρόν οι
αποδόσεις είναι σε
επίπεδα άνω του 7% στη µεγάλη
πλειοψηφία των
συναλλαγών και οι
αγοραστές είναι τόσο οι
ΑΕΕΑΠ όσο και ξένα funds που
εισέρχονται στην
ελληνική αγορά. Για την
Εθνική Πανγαία
προτεραιότητα έχουν τα
ακίνητα που βρίσκονται
όχι µόνο σε καλή
τοποθεσία, αλλά ιδίως
όσα είναι τεχνολογικά
προηγµένα και διαθέτουν
βιοκλιµατικά
χαρακτηριστικά».
ΤΑΣΟΣ ΚΑΖΙΝΟΣ, διευθύνων
σύµβουλος-πρόεδρος ΔΣ
Trastor
«Τα καλής ποιότητας
καταστήµατα και γραφεία,
των οποίων το απόθεµα
είναι περιορισµένο,
βρίσκονται στο επίκεντρο
των επενδυτών. Η
διαχείριση των κόκκινων
δανείων θα αυξήσει την
προσφορά των προς πώληση
καταστηµάτων και
γραφείων, αλλά τα υψηλών
προδιαγραφών ακίνητα θα
παραµείνουν λιγοστά και
συνεπώς η ζήτηση γι’
αυτά µεγάλη. Την ίδια
στιγµή, παρατηρούµε την
ύπαρξη στρεβλώσεων, που
σχετίζονται µε εξαγορές
ακινήτων σε τιµές και
αποδόσεις που, ίσως, να
µην αντιστοιχούν στα
πραγµατικά δεδοµένα της αγοράς.
Η Trastor τοποθετείται
σε πρώτης κατηγορίας
καταστήµατα και γραφεία,
ενώ ενδιαφέρον
παρουσιάζουν οι
αποθηκευτικοί χώροι,
όπου όµως δεν υπάρχει
σηµαντική προσφορά
υψηλών προδιαγραφών
ακινήτων σε καλές
τοποθεσίες. Σηµαντικές
προοπτικές παρουσιάζει
και ο κλάδος των
ξενοδοχείων, αλλά το
θεσµικό πλαίσιο των
ΑΕΕΑΠ δεν ευνοεί τις
επενδύσεις σε αυτόν».
ΠΑΝΟΣ ΘΕΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΣ,
διευθύνων σύµβουλος pi-thita
Real Estate Services
Να βελτιωθεί η οικονοµία
«Το ζητούµενο είναι να
βελτιωθούν τα θεµελιώδη
µεγέθη της οικονοµίας
και βέβαια η αγοραστική
δύναµη των καταναλωτών,
που θα οδηγήσει στην
αύξηση του τζίρου στο
λιανεµπόριο και κατ’
επέκταση στην άνοδο των
ενοικίων. Υπό το πρίσµα
αυτό, σήµερα, το
επενδυτικό ενδιαφέρον
επικεντρώνεται στα
πρώτης κατηγορίας
καταστήµατα και γραφεία,
που διαθέτουν
αξιόπιστους µισθωτές και
µπορούν να προσελκύσουν
µεγάλες εταιρείες.
Σηµαντική ζήτηση
προσελκύουν και τα
ακίνητα που σχετίζονται
µε τον τουρισµό και την
αναψυχή. Στον αντίποδα,
για τις, δεύτερης
κατηγορίας, ιδιοκτησίες
το ενδιαφέρον εκτιµάται
ότι θα παραµείνει
περιορισµένο. Σε κάθε
όµως, περίπτωση, η
υπερφορολόγηση αποτρέπει
τις αγοραπωλησίες και
καθιστά τις αποδόσεις σε
άλλες χώρες πιο
ανταγωνιστικές».
ΓΙΑΝΝΗΣ ΠΑΡΑΣΚΕΥΟΠΟΥΛΟΣ,
γενικός διευθυντής της ∆ΑΝΟΣ
/ BNP Real Estate
Είµαστε στον ανοδικό
κύκλο
«Η µικρή προσφορά
ποιοτικών επαγγελµατικών
ακινήτων σε σχέση µε την
αντίστοιχη ζήτηση έχει
οδηγήσει σε µείωση των
αποδόσεων και για τους
επόµενους µήνες η τάση
αυτή θα παραµείνει,
καθώς η αγορά
αντίστοιχων ακινήτων
έχει µπει σε κύκλο
ανόδου, µε αποτέλεσµα να
οδηγούµαστε σε µια αγορά
πωλητών (sellers’
market). Καθώς όµως η
ελληνική αγορά παραµένει
ρηχή και η ελληνική
οικονοµία ασταθής,
πρέπει να αναµένουµε την
περαιτέρω στάση των
επενδυτών (σε σχέση και
µε τη βέβαιη στροφή προς
νέες αναπτύξεις) και να
υπάρξει η βεβαιότητα πως
δεν οδηγούµαστε σε µια
πρόωρη υπερθέρµανση της
αγοράς ποιοτικών
ακινήτων».
Πηγή: Έθνος
|
|
Greek Finance Forum |
|
Σχόλια Χρηστών |
|
|
|
|
|
|