Αγορά Ακινήτων

Η ψαλίδα τιμών μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών παραμένει καθοριστικός παράγοντας στις αποφάσεις των υποψήφιων αγοραστών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις όσων βρίσκονται ενεργά στην αναζήτηση κατοικίας, η διαφορά κόστους μεταξύ των δύο κατηγοριών κινείται πλέον στο εύρος του 25% έως 30%.

Τα στοιχεία προκύπτουν από το 5ο «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων», το οποίο βασίστηκε σε πανελλαδική έρευνα της Μονάδας Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, για λογαριασμό του επενδυτικού blog του αναλυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη.

Το κρίσιμο δίλημμα: καινούργιο ή παλαιότερο;

Η έντονη άνοδος των τιμών στα παλαιά διαμερίσματα, που σε αρκετές περιπτώσεις πλησιάζουν πλέον τα επίπεδα των νεόδμητων, οδήγησε τους ερευνητές να εντάξουν για πρώτη φορά ένα ερώτημα που διερευνά τα όρια ανοχής των αγοραστών.

Στο υποθετικό σενάριο όπου ένα νεόδμητο και ένα παλαιότερης κατασκευής ακίνητο διαθέτουν τα ίδια χαρακτηριστικά –με μοναδική διαφορά το έτος κατασκευής– οι απαντήσεις διαφοροποιούνται έντονα ανάλογα με το επίπεδο της έκπτωσης στο παλιό ακίνητο.

Όταν η τιμή του παλαιού είναι χαμηλότερη κατά 20% σε σχέση με το νεόδμητο, τα δύο τρίτα των ερωτώμενων (67%) εξακολουθούν να προτιμούν το καινούργιο, ενώ μόλις το 31% στρέφεται προς το παλαιότερο. Αντίθετα, όταν η διαφορά αυξάνεται στο 30%, η εικόνα αντιστρέφεται: το 56% επιλέγει το παλιό ακίνητο και μόλις το 38% το νεόδμητο.

Όπως σχολιάζει ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης, η έρευνα δείχνει ξεκάθαρα ότι οι αγοραστές απαιτούν πλέον ουσιαστικό οικονομικό όφελος για να στραφούν σε παλαιότερες κατοικίες, ειδικά σε μια αγορά όπου οι τιμές χαρακτηρίζονται από υπερβολές. Το όριο του 25%–30% φαίνεται να λειτουργεί ως σημείο καμπής, κάτι που –όπως σημειώνει– θα πρέπει να λάβουν σοβαρά υπόψη τους οι πωλητές που επιδιώκουν πραγματικές συναλλαγές.

Λιγότεροι αγοραστές, περισσότεροι πωλητές

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί η περαιτέρω συρρίκνωση της δεξαμενής των υποψήφιων αγοραστών. Το ποσοστό όσων δηλώνουν ότι αναζητούν ακίνητο για αγορά μειώθηκε στο 19%, από 23% σε προηγούμενη μέτρηση. Ακόμη πιο έντονη είναι η πτώση σε όσους σχεδιάζουν αγορά μέσα στους επόμενους 6 έως 12 μήνες: από 34% τον Νοέμβριο του 2024, το ποσοστό αυτό περιορίστηκε στο 23%.

Στην πράξη, μόλις το 4,4% των ερωτηθέντων εμφανίζεται αποφασισμένο να προχωρήσει σε αγορά κατοικίας εντός του επόμενου έτους. Την ίδια στιγμή, το ποσοστό όσων δηλώνουν πωλητές παραμένει σταθερό στο 8%, γεγονός που διαμορφώνει μια αγορά όπου οι πωλητές είναι σχεδόν διπλάσιοι από τους ενεργούς αγοραστές.

Το στεγαστικό παραμένει οξύ πρόβλημα

Η έρευνα επιβεβαιώνει τη διαχρονική ένταση του στεγαστικού ζητήματος. Το 89% των πολιτών χαρακτηρίζει το πρόβλημα «μεγάλο» ή «πολύ μεγάλο», ενώ μόλις ένα 10% το θεωρεί μικρής σημασίας – ποσοστά που παραμένουν σχεδόν αμετάβλητα σε όλες τις προηγούμενες μετρήσεις.

Παράλληλα, το 17% των ερωτηθέντων δηλώνει ότι διαθέτει κατοικία η οποία παραμένει κλειστή. Όταν ερωτώνται για τα κίνητρα που θα μπορούσαν να τους οδηγήσουν στο να τη διαθέσουν στην αγορά, η πλειονότητα αναφέρει τη μείωση της φορολογίας, την ουσιαστική επιδότηση ενεργειακής αναβάθμισης και την ενίσχυση της προστασίας των ιδιοκτητών. Ένα σημαντικό ποσοστό δηλώνει ότι αναμένει περαιτέρω άνοδο των τιμών, ενώ σχεδόν 1 στους 5 ξεκαθαρίζει ότι δεν προτίθεται να ανοίξει το ακίνητό του υπό καμία συνθήκη.

Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, η πιο άμεση και δημοσιονομικά ήπια λύση για την ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών είναι η ενίσχυση της ασφάλειας των ιδιοκτητών μέσω θεσμικών εργαλείων, όπως το πιστοποιητικό φερεγγυότητας. Σημαντική βοήθεια θα μπορούσε να προσφέρει και η φορολογική απαλλαγή για τα κλειστά ακίνητα, εφόσον αποκτήσει μόνιμο χαρακτήρα.

Το «Σπίτι μου, 2» και οι επιπτώσεις στις τιμές

Ιδιαίτερα επικριτική είναι η στάση των πολιτών απέναντι στο πρόγραμμα «Σπίτι μου, 2». Περίπου το 77% εκτιμά ότι συνέβαλε στην άνοδο των τιμών πώλησης των κατοικιών, με σχεδόν 4 στους 10 να μιλούν για αυξήσεις άνω του 10%. Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στην αγορά ενοικίων, όπου το 82% θεωρεί ότι το πρόγραμμα οδήγησε σε περαιτέρω ανατιμήσεις.

Αξιοσημείωτο είναι ότι τα ποσοστά αυτά είναι ακόμη υψηλότερα μεταξύ όσων αναζητούν ενεργά κατοικία, αλλά και μεταξύ των επαγγελματιών της αγοράς, επιβεβαιώνοντας ότι τα μέτρα στήριξης της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, εντείνουν τις πιέσεις στις τιμές.

Στεγαστικό αδιέξοδο σε όλη την Ευρώπη: Ακίνητα και ενοίκια σε διαρκή άνοδο

Σε ανοδική τροχιά κινούνται τα τελευταία χρόνια τόσο οι τιμές των κατοικιών όσο και τα ενοίκια, μετατρέποντας τη στέγη σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Τα στοιχεία της Eurostat επιβεβαιώνουν ότι το πρόβλημα δεν περιορίζεται σε μεμονωμένες χώρες, αλλά έχει λάβει σαφώς πανευρωπαϊκές διαστάσεις.

Η παρατεταμένη υστέρηση νέων κατασκευών, σε συνδυασμό με τη συνεχή άνοδο των τιμών πώλησης, έχει οδηγήσει ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά στην ενοικίαση, εντείνοντας περαιτέρω τις πιέσεις στην αγορά.

Τι δείχνουν τα τελευταία στοιχεία

Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα δεδομένα, το τρίτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια ενισχύθηκαν κατά 3,1%. Σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, η αγορά συνέχισε να κινείται ανοδικά, με τις τιμές των κατοικιών να καταγράφουν άνοδο 1,6% και τα ενοίκια 0,9%.

Οι ρυθμοί αυτοί υποδηλώνουν ότι η αγορά δεν εμφανίζει σημάδια αποκλιμάκωσης, παρά το περιβάλλον υψηλότερων επιτοκίων και τις πιέσεις στα πραγματικά εισοδήματα. Αντιθέτως, η δυναμική των τιμών παραμένει ισχυρή, ενισχύοντας τους προβληματισμούς για τη βιωσιμότητα της στεγαστικής πρόσβασης.

Η εικόνα της τελευταίας δεκαετίας

Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η μακροπρόθεσμη εξέλιξη. Από το 2015 έως και το τρίτο τρίμηνο του 2025, οι τιμές των κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά 63,6%, ενώ τα ενοίκια έχουν ενισχυθεί κατά 21,1%.

Σε αρκετές χώρες, η άνοδος αγγίζει ακραία επίπεδα. Η Ουγγαρία καταγράφει τη μεγαλύτερη αύξηση, με τις τιμές των κατοικιών να έχουν υπερτριπλασιαστεί (+275%). Παράλληλα, σε έντεκα κράτη-μέλη οι τιμές έχουν τουλάχιστον διπλασιαστεί, με την Πορτογαλία (+169%), τη Λιθουανία (+162%) και τη Βουλγαρία (+156%) να συγκαταλέγονται στις πλέον χαρακτηριστικές περιπτώσεις.

Στον αντίποδα, μοναδική εξαίρεση αποτελεί η Φινλανδία, όπου οι τιμές εμφανίζουν οριακή υποχώρηση (-2%). Ωστόσο, στο σκέλος των ενοικίων, καμία χώρα δεν ξέφυγε από την ανοδική τάση. Και εδώ η Ουγγαρία προηγείται με αύξηση 107%, ενώ ακολουθούν χώρες όπως η Λιθουανία, η Σλοβενία, η Πολωνία και η Ιρλανδία.

Ένα πρόβλημα χωρίς εθνικά σύνορα

Η στεγαστική πίεση δεν αποτελεί ελληνική ιδιαιτερότητα ούτε περιορίζεται στις μεγάλες μητροπόλεις. Αντιθέτως, πρόκειται για ένα διαρθρωτικό ευρωπαϊκό ζήτημα, που τροφοδοτείται από τη χαμηλή προσφορά κατοικιών και την αδυναμία των εισοδημάτων να συμβαδίσουν με την άνοδο των τιμών.

Όσο η οικοδομική δραστηριότητα δεν επιταχύνεται και η ζήτηση παραμένει ισχυρή, το χάσμα μεταξύ κόστους στέγασης και οικονομικών δυνατοτήτων των νοικοκυριών αναμένεται να διευρύνεται, καθιστώντας το στεγαστικό ένα από τα μεγαλύτερα στοιχήματα για τις ευρωπαϊκές οικονομίες τα επόμενα χρόνια.

Δημογραφικό

Έχοντας το δημογραφικό πρόβλημα στα πιο σοβαρά, αν όχι πιο σοβαρό πρόβλημα της χώρας. Βρήκαμε πολύ ενδιαφέρουσα τη δημοσκόπηση του capital.gr ….. Ειδικότερα, οι Έλληνες παντρεύονται αργότερα, κάνουν λιγότερα παιδιά και συχνά επιλέγουν σχέσεις χωρίς θεσμική δέσμευση, καθώς νιώθουν ότι δεν διαθέτουν τις προϋποθέσεις για σταθερό οικογενειακό σχεδιασμό. Η δημόσκοπηση της Interview για λογαριασμό του Capital.gr  αποτυπώνει με σαφήνεια ότι η αποχή από τον γάμο και την τεκνοποίηση δεν αποτελεί ιδεολογική άρνηση, αλλά αποτέλεσμα οικονομικής, επαγγελματικής και κοινωνικής ανασφάλειας.

Η οικονομική δυσχέρεια, το υψηλό κόστος ζωής, η αβεβαιότητα στην εργασία και το στεγαστικό πρόβλημα λειτουργούν αποτρεπτικά, ενώ τα κρατικά επιδόματα κρίνονται ανεπαρκή για να αλλάξουν ουσιαστικά τις αποφάσεις ζωής. Παράλληλα, οι κοινωνικές μεταβολές –όπως η ισότιμη συμμετοχή των γυναικών στην εργασία χωρίς επαρκή στήριξη– καθιστούν την τεκνοποίηση δύσκολη.

Το οξύ δημογραφικό ζήτημα αναδεικνύεται έτσι ως καθρέφτης μιας κοινωνίας που δεν αισθάνεται ασφαλής για το μέλλον. Χωρίς ολοκληρωμένες πολιτικές στέγασης, εργασιακής σταθερότητας και ουσιαστικής στήριξης της οικογένειας, οι ατομικές επιλογές θα συνεχίσουν να οδηγούν σε συλλογική πληθυσμιακή συρρίκνωση

Οικογενειακή κατάσταση – Γάμος, σχέση, μοναχικότητα

Σύμφωνα με τη δημοσκόπηση, μόλις 13% των ερωτώμενων δηλώνει παντρεμένο, ενώ 12% βρίσκεται σε μόνιμη ή περιστασιακή σχέση χωρίς γάμο. Την ίδια στιγμή, 5% δηλώνει χωρισμένο και ένα ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό δηλώνει ότι ζει μόνο του. Τα στοιχεία αποτυπώνουν τη σαφή αποδυνάμωση του γάμου ως κυρίαρχου θεσμού, αλλά και τη διάχυτη αβεβαιότητα στις προσωπικές σχέσεις. Η επιλογή της μοναχικής διαβίωσης ή της μη θεσμοθετημένης σχέσης λειτουργεί σωρευτικά εις βάρος της επιλογής για δημιουργία οικογένειας και της τεκνοποίησης, ενισχύοντας τη δημογραφική καθοδική τάση.

Μέγεθος νοικοκυριού – Συρρίκνωση της οικογένειας

Ο μέσος όρος μελών του ελληνικού νοικοκυριού ανέρχεται πλέον σε μόλις 2,9 άτομα, στοιχείο που καταδεικνύει τη μετάβαση σε μικρότερες οικογενειακές μονάδες. Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η σύγκριση μεταξύ γενεών: οι ερωτώμενοι δηλώνουν ότι μεγάλωσαν σε οικογένειες με κατά μέσο όρο 3 αδέλφια, ενώ οι ίδιοι έχουν σήμερα κατά μέσο όρο 1,5 παιδί, δηλαδή μείωση κατά 50%. Η τάση αυτή επιβεβαιώνει ότι το δημογραφικό πρόβλημα δεν είναι συγκυριακό, αλλά διαγενεακό και δομικό.

Από τους θείους στα παιδιά –  Ο περιορισμός του οικογενειακού κύκλου

Οι προηγούμενες γενιές διέθεταν ευρύτερα συγγενικά δίκτυα, καθώς οι ερωτώμενοι δηλώνουν ότι είχαν κατά μέσο όρο 5,7 θείους και θείες. Αντίθετα, τα σημερινά παιδιά έχουν μόλις 3,6, δηλαδή 2,1 λιγότερους συγγενείς στον άμεσο οικογενειακό κύκλο. Η αριθμητική αυτή μείωση δεν αφορά μόνο το μέγεθος της οικογένειας, αλλά και τη συνοχή του κοινωνικού ιστού, με λιγότερα υποστηρικτικά δίκτυα για γονείς και παιδιά.

Ηλικία γάμου – όλο και μεγαλώνει

Η ηλικία γάμου έχει αυξηθεί σημαντικά: οι παππούδες παντρεύονταν κατά μέσο όρο στα 25–27 έτη, οι γονείς στα 27–30, ενώ οι σημερινοί ερωτώμενοι παντρεύονται κοντά στα 32 έτη οι άνδρες και στα 30 οι γυναίκες. Η αύξηση της μέσης ηλικίας γάμου κατά 5 έως 7 έτη περιορίζει αντικειμενικά τον χρόνο απόκτησης παιδιών και εντείνει την υπογεννητικότητα, ιδίως όταν συνδυάζεται με επαγγελματική ανασφάλεια.

Γιατί αποφεύγεται ο γάμος – Οι αριθμοί πίσω από την απόφαση

Οι κυριότεροι λόγοι αποφυγής του γάμου είναι η οικονομική αδυναμία (24,8%) και η αδυναμία εύρεσης κατάλληλου συντρόφου (14,5%). Ακολουθούν η προτεραιότητα στην καριέρα (11,7%) και ο φόβος διαζυγίου (14,9%). Το οικονομικό κόστος του γάμου αναφέρεται από 11%, ενώ ένα μικρό αλλά σταθερό ποσοστό δηλώνει ότι είναι γενικά αντίθετο με τον θεσμό. Τα στοιχεία δείχνουν ότι ο γάμος δεν απορρίπτεται ιδεολογικά, αλλά θεωρείται υψηλού ρίσκου.

Γιατί δεν κάνουμε παιδιά – Το οικονομικό αποτύπωμα

Η οικονομική δυσχέρεια αποτελεί τον κυρίαρχο λόγο αποφυγής τεκνοποίησης με ποσοστό 45,7%, ενώ ακολουθεί η επαγγελματική ανασφάλεια με 14,8%. Η αβεβαιότητα στη σχέση καταγράφεται στο 7,9%, ενώ το 15,5% αναδεικνύει τη δυσκολία των γυναικών να ισορροπήσουν μεταξύ οικογένειας και εργασίας. Επιπλέον, 4,6% δηλώνει ότι η ηλικία του δεν επιτρέπει πλέον την απόκτηση παιδιών. Τα ευρήματα υπογραμμίζουν ότι το παιδί αντιμετωπίζεται ως μακροπρόθεσμη δέσμευση σε ένα ασταθές περιβάλλον.