Σύμφωνα με κυβερνητικό αξιωματούχο, εφόσον επιτευχθεί ο δύσκολος στόχος της εξίσωσης των αξιών των ακινήτων, θα κατατεθεί στη Βουλή σχέδιο νόμου με το οποίο αφενός θα αναπροσαρμοστούν οι αξίες των ακινήτων, αφετέρου θα αντικατασταθεί ο ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων με τον φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

Στόχος της κυβέρνησης, όπως ανέφερε ο αξιωματούχος, είναι σε κάθε περίπτωση να βεβαιώνονται έσοδα 3,2 δισ. ευρώ όπως προβλέπει και η συμφωνία με τους πιστωτές της χώρας, ωστόσο είναι θέμα πολιτικής της κυβέρνησης το πώς θα επιμερίζεται ο φόρος. Δηλαδή, όπως επισήμανε, στις προθέσεις της κυβέρνησης είναι να ελαφρύνει τις χαμηλές ιδιοκτησίες και να μεταφέρει το βάρος στις υψηλότερες. Αυτό σημαίνει ότι για να επιτευχθεί ο στόχος των 3,2 δισ. ευρώ, η κυβέρνηση θα αυξήσει δραματικά τη φορολογία για όσους κατέχουν ακίνητα πάνω από κάποια αξία.

Προφανώς, για αυτούς οι φόροι θα είναι σημαντικά υψηλότεροι από αυτούς που καταβάλλονται σήμερα, και αυτό, καθώς τα χαμηλής αξίας ακίνητα θα απαλλαγούν από τον φόρο. Σημειώνεται ότι τα έσοδα του Δημοσίου από τον ΦΑΠ του 2011 με αφορολόγητο όριο 200.000 ήταν περίπου 800 εκατ. ευρώ και αφορούσαν 560.000 ιδιοκτήτες ακινήτων.

Ο ΦΜΑΠ εφαρμόσθηκε για πρώτη φορά το1997 και προέβλεπε υψηλό αφορολόγητο. Συγκεκριμένα, ο ΦΜΑΠ αφορούσε φορολογουμένους με ακίνητη περιουσία άνω των 243.600 ευρώ για τους άγαμους, 487.200 ευρώ για τους έγγαμους, με προσαύξηση 61.650 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 73.400 ευρώ για καθένα από το τρίτο παιδί και πάνω. Ο φόρος υπολογιζόταν με συντελεστές από 0,354% έως 0,944% επί της αντικειμενικής αξίας, για τα φυσικά πρόσωπα. Ο ΦΜΑΠ διατηρήθηκε για αρκετά χρόνια και το 2009 επανήλθε ως φόρος ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ) που αρχικά είχε όριο τις 400.000 ευρώ αντικειμενική αξία και άνω. Στη συνέχεια το 2010 το όριο επιβολής ΦΑΠ υποχώρησε στις 300.000 ευρώ για να καταλήξει το 2011 στις 200.000 ευρώ αντικειμενική αξία.

Οπως προαναφέρθηκε, σε κάθε περίπτωση απαραίτητη προϋπόθεση είναι η εξίσωση των τιμών των ακινήτων να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του έτους, κάτι το οποίο όπως σημείωσε ο ίδιος αξιωματούχος είναι εξαιρετικά δύσκολο.

Τέλος, στο θέμα της εξίσωσης των τιμών των ακινήτων, πιθανή η αύξηση των αντικειμενικών τιμών σε πολλές περιοχές της χώρας από τη στιγμή που θα εφαρμοστεί το νέο σύστημα προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, ομολόγησε η υφυπουργός. Aπό πού θα αντλούνται τα στοιχεία για τον προσδιορισμό των φορολογητέων αξιών στα επίπεδα των πραγματικών τιμών.

Αδιευκρίνιστο εάν το νέο σύστημα θα ισχύσει τελικά από την 1η-1-2018. Παραμένει στο σχεδιασμό της κυβέρνησης η αντικατάσταση του ΕΝΦΙΑ από έναν νέο φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

Ειδικότερα, προβλήματα στην προσπάθεια της ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών να θέσει σε λειτουργία το νέο σύστημα προσαρμογής των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς παραδέχθηκε η αρμόδια υφυπουργός Αικ. Παπανάτσιου, μιλώντας στο 18ο Συνέδριο για την Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας Prodexpo.

Σύμφωνα με τα σχετικά ρεπορτάζ, η υφυπουργός ξεκαθάρισε εμμέσως πλην σαφώς ότι η εφαρμογή του νέου συστήματος δεν σημαίνει ότι οι σημερινές αντικειμενικές φορολογητέες αξίες των ακινήτων θα μειωθούν σημαντικά σε όλη τη χώρα, αλλά αντιθέτως σε πολλές περιοχές θα αυξηθούν, δεδομένου ότι εξακολουθούν σήμερα να βρίσκονται σε επίπεδα σημαντικά χαμηλότερα από τις εμπορικές τιμές τους! Η κα Παπανάτσιου επεσήμανε εξάλλου ότι η κυβέρνηση δεν έχει εγκαταλείψει το σχέδιό της για την αντικατάσταση του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) από έναν άλλο φόρο που θα επιβαρύνει περισσότερο την μεγάλη ακίνητη περιουσία.

Αναφερόμενη στο θέμα της προσαρμογής των αντικειμενικών τιμών στις πραγματικές αξίες των ακινήτων, η κα Παπανάτσιου ανέλυσε διεξοδικά τα πρακτικά προβλήματα που αντιμετωπίζει η αρμόδια Ομάδα Εργασίας για την δημιουργία και τη λειτουργία του νέου συστήματος υπολογισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, επισημαίνοντας ότι η μη πραγματοποίηση μεγάλου πλήθους συναλλαγών στην κτηματαγορά δεν επιτρέπει την ορθή αποτύπωση των πραγματικών τιμών τους, καθώς το σύστημα που έχει δημιουργηθεί δεν τροφοδοτείται από επαρκή και αξιόπιστα στοιχεία.

Όπως εξήγησε, συγκεκριμένα, η κα Παπανάτσιου, «παρά τις εγγενείς δυσκολίες, η ομάδα εργασίας που ασχολείται με το έργο αυτό έχει κάνει ήδη πάρα πολλή δουλειά, έχει βρει λύσεις για την δημιουργία και επικοινωνία των βάσεων δεδομένων πολλών διαφορετικών φορέων, έχει λύσει κατά το μεγαλύτερο μέρος δύσκολα νομικά ζητήματα για την προστασία του φορολογικού, τραπεζικού και στατιστικού απορρήτου. Πλέον βρίσκεται στο στάδιο των δοκιμών ώστε να οριστικοποιηθεί το στατιστικό υπόδειγμα, ο αλγόριθμος, που θα μετατρέπει τελικά τα εισερχόμενα δεδομένα σε τιμές ζώνης. Το σύστημα αυτό τροφοδοτείται από τα δεδομένα των πράξεων στα συμβολαιογραφεία, από τα στοιχεία των τραπεζών που στηρίζονται σε φυσικές εκτιμήσεις των ακινήτων και από τα μισθωτήρια συμβόλαια που οδηγούν σε μια οιονεί αξία του ακινήτου.

Ωστόσο η ομάδα εργασίας διαπίστωσε, όπως άλλωστε και η συντονιστική επιτροπή, ότι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι τέτοια που δεν επιτρέπει τον αυτόματο υπολογισμό τιμών ζώνης. Στη συντριπτική πλειονότητα των τιμών ζώνης δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές ενώ σε μεγάλο αριθμό των υπολοίπων οι συναλλαγές είναι πολύ λίγες. Δεν μιλάμε για μια γενική αίσθηση της αγοράς που έχουμε όλοι. Μιλάμε για το αποτέλεσμα της συγκέντρωσης και της ανάλυσης των δεδομένων από τις διαφορετικές πηγές που ανέφερα».

Η υφυπουργός αποκάλυψε ότι αναγκάστηκε να καταφύγει στη δημιουργία τοπικών επιτροπών που θα αναλάβουν το δύσκολο έργο της καταγραφής των πραγματικών τιμών σε όλες τις περιοχές της χώρας όπου ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων. Στόχος του υπουργείου είναι οι υφιστάμενες σήμερα τιμές ζώνης ανά τ.μ., οι οποίες χρησιμοποιούνται ως τιμές αφετηρίας για τον υπολογισμό των φορολογητέων αξιών των ακινήτων να αντικατασταθούν από άλλες οι οποίες θα ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα των συνθηκών που επικρατούν σήμερα στην κτηματαγορά. Στο πλαίσιο αυτό, όπως διευκρίνισε η υφυπουργός, η μόνη αλλαγή που σχεδιάζεται να γίνει στην παρούσα φάση είναι η μεταβολή των τιμών ζώνης ενώ οι συντελεστές που αυξομειώνουν τις τιμές αυτές για να οδηγήσουν στον τελικό προσδιορισμό των φορολογητέων αξιών (οι συντελεστές παλαιότητας, επιφανείας, ειδικών συνθηκών, ορόφου, εμπορικότητας κ.λπ.) δεν πρόκειται να αλλάξουν.

Πάντως, η κα Παπανάτσιου προανήγγειλε εμμέσως πλην σαφώς και αυξήσεις αντικειμενικών φορολογητέων αξιών ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας από τη στιγμή που θα εφαρμοστεί το νέο σύστημα, καθώς, σύμφωνα με τα όσα ανέφερε, δεν ισχύει σε όλη την ελληνική επικράτεια ο κανόνας ότι οι σημερινές αντικειμενικές τιμές είναι χαμηλότερες των εμπορικών τιμών των ακινήτων, αλλά αντιθέτως σε πολλές περιοχές οι εμπορικές τιμές «παραμένουν υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες»!

Η κα Παπανάτσιου απέφυγε να αναφερθεί στο εάν τελικά το νέο σύστημα προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων θα ισχύσει από την 1η-1-2018, όπως έχει δεσμευθεί η χώρα μας με το επικαιροποιημένο Μνημόνιο ΙΙΙ που υπέγραψε τον περασμένο Ιούνιο, ή εάν στο πλαίσιο της διαπραγμάτευσης με τους πιστωτές για την Τρίτη αξιολόγηση, το όλο εγχείρημα θα αναβληθεί εκ νέου.

Greek Finance Forum

Σχόλια Χρηστών