Πώς λειτουργεί το νέο σύστημα

Η στρατηγική της ΑΑΔΕ βασίζεται στο πληροφοριακό σύστημα ΔΕΟΣ, το οποίο χρησιμοποιεί αλγορίθμους Τεχνητής Νοημοσύνης για να εντοπίζει ασυνέπειες μεταξύ της παρουσίας μιας επιχείρησης στην αγορά και των οικονομικών στοιχείων που εμφανίζει στην Εφορία.

Οι έλεγχοι δεν περιορίζονται πλέον στα φορολογικά βιβλία, αλλά αξιοποιούν κάθε διαθέσιμο ψηφιακό αποτύπωμα, από τις αγγελίες πώλησης ακινήτων έως τη διαφημιστική δραστηριότητα στο διαδίκτυο και στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης.

Τα πρώτα ευρήματα

Οι πρώτες υποθέσεις που ελέγχθηκαν επιβεβαίωσαν την αποτελεσματικότητα της νέας μεθόδου.

Σε μεσιτικό γραφείο που δραστηριοποιείται στις Κυκλάδες, περιοχή με έντονη επενδυτική δραστηριότητα και υψηλές αξίες ακινήτων, οι ελεγκτές διαπίστωσαν ότι η έντονη παρουσία της επιχείρησης στην αγορά δεν συμβάδιζε με τα οικονομικά στοιχεία που είχε δηλώσει.

Παρότι συμμετείχε σε αγοραπωλησίες μεγάλης αξίας και διατηρούσε ισχυρή διαφημιστική παρουσία, εμφάνιζε χαμηλό κύκλο εργασιών και ζημιογόνα αποτελέσματα. Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου, οι δηλωθείσες ζημιές μετατράπηκαν σε πραγματικά κέρδη σχεδόν 230.000 ευρώ για μία μόνο διαχειριστική χρήση.

Στη συνέχεια οι ελεγκτές προχώρησαν στον έλεγχο κατασκευαστικής εταιρείας που συνεργαζόταν με το συγκεκριμένο μεσιτικό γραφείο. Και εκεί εντοπίστηκαν σημαντικές αποκλίσεις, καθώς επιχείρηση που είχε δηλώσει ακόμη και μηδενικό κύκλο εργασιών εμφάνισε, μετά τον έλεγχο, πραγματική κερδοφορία που ξεπερνούσε τις 600.000 ευρώ μόνο για το 2024.

Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, οι συγκεκριμένες υποθέσεις αποτελούν μόνο την αρχή, καθώς η ΑΑΔΕ σχεδιάζει να επεκτείνει τους αντίστοιχους ελέγχους σε ακόμη περισσότερες επιχειρήσεις του κλάδου.

Στο μικροσκόπιο οι μεσιτικές προμήθειες

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στις μεσιτικές προμήθειες που ενδέχεται να καταβάλλονται εκτός του επίσημου φορολογικού συστήματος.

Στην αγορά ακινήτων έχει επικρατήσει ως συνήθης πρακτική προμήθεια περίπου 2% επί της αξίας του ακινήτου, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις μπορεί να φθάνει ακόμη και το 3%.

Για παράδειγμα, σε μία αγοραπωλησία ύψους 200.000 ευρώ, η αμοιβή του μεσίτη μπορεί να διαμορφώνεται περίπου στις 4.000 ευρώ, πλέον ΦΠΑ. Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, προμήθεια καταβάλλεται τόσο από τον πωλητή όσο και από τον αγοραστή, αυξάνοντας σημαντικά το συνολικό οικονομικό αντικείμενο της συναλλαγής.

Οι φορολογικές αρχές εξετάζουν κατά πόσο το σύνολο αυτών των αμοιβών αποτυπώνεται στα φορολογικά στοιχεία των επιχειρήσεων.

Τα στοιχεία που προκαλούν προβληματισμό

Τον προβληματισμό της ΑΑΔΕ ενισχύουν και τα επίσημα φορολογικά στοιχεία του κλάδου.

Για το 2025:

τα 4.208 μεσιτικά γραφεία δήλωσαν μέσο ετήσιο κύκλο εργασιών μόλις 16.678,56 ευρώ,

ενώ οι 9.285 κατασκευαστικές επιχειρήσεις εμφάνισαν μέσο ετήσιο τζίρο 69.086,27 ευρώ.

Οι αριθμοί αυτοί θεωρούνται ιδιαίτερα χαμηλοί σε σχέση με τη σημερινή εικόνα της αγοράς ακινήτων, όπου οι τιμές κινούνται σε υψηλά επίπεδα, οι επενδύσεις παραμένουν ισχυρές και η οικοδομική δραστηριότητα συνεχίζει να αυξάνεται.

Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει πάντως ότι τα στοιχεία αυτά δεν σημαίνουν πως το σύνολο των επιχειρήσεων παρανομεί. Μέσω του συστήματος Risk Analysis καταρτίζονται λίστες υψηλού κινδύνου και οι έλεγχοι επικεντρώνονται μόνο στις περιπτώσεις όπου υπάρχουν ισχυρές ενδείξεις απόκρυψης φορολογητέας ύλης.

Ακίνητα και ξέπλυμα χρήματος

Παράλληλα, οι αρμόδιες αρχές θεωρούν ότι η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους τομείς με αυξημένο κίνδυνο νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.

Σύμφωνα με την τελευταία εθνική έκθεση αξιολόγησης για το ξέπλυμα χρήματος, οι επενδύσεις σε ακίνητα χρησιμοποιούνται συχνά για να αποκτήσουν νομιμοφανή μορφή κεφάλαια που προέρχονται από εγκληματικές δραστηριότητες. Υποθέσεις που έχουν εξετάσει οι ελληνικές αρχές δείχνουν ότι η αγορά ακινήτων έχει χρησιμοποιηθεί κατά το παρελθόν για τη νομιμοποίηση εσόδων από διακίνηση ναρκωτικών, απάτες, πλαστογραφίες, τοκογλυφία και άλλες μορφές οργανωμένου εγκλήματος.

Με τη χρήση προηγμένων εργαλείων ανάλυσης δεδομένων, η ΑΑΔΕ επιδιώκει να εντοπίζει εγκαίρως τόσο περιπτώσεις φοροδιαφυγής όσο και ύποπτες συναλλαγές που ενδέχεται να συνδέονται με το ξέπλυμα χρήματος, ενισχύοντας τους ελέγχους σε έναν από τους πλέον δυναμικούς κλάδους της ελληνικής οικονομίας.