Πέμπτη, 22/10/2020

  Tweet

Η πανδημία έχει φέρει εύλογα καθυστερήσεις στις συναλλαγές και υπάρχει μια στάση αναμονής για τις εξελίξεις, ειδικά στους επενδυτές των ακινήτων. Όπως ανέφερε, η εταιρία DoValue διαχειρίζεται στην παρούσα φάση 260.000 ακίνητα με συνολική αξία 24 δισ. ευρώ, με κύριο στόχο την αλλαγή στην εμπορευσιμότητά τους, προκειμένου να γίνουν ακόμα πιο ελκυστικά, ακόμα και σε τόσο αντίξοες συνθήκες. 

O Θεόδωρος Αθανασόπουλος, διευθύνων Cepal Hellas, έκανε λόγο για το θετικό μακροοικονομικό σενάριο που θέλει από το 2021 την οικονομία να ανακάμπτει σταδιακά, σε διάφορους κλάδους, ακόμα και στο Real Estate, ωστόσο συμφώνησε ότι οι επενδυτές τηρούν επιφυλακτική στάση, ειδικά σε ό,τι αφορά τον τομέα των ξενοδοχείων. Σύμφωνα με τον CEO της Cepal, ο συνδυασμός του χαμηλού σημείου εκκίνησης της αγοράς και του θετικού σεναρίου θα οδηγήσει στις συναλλαγές τους επόμενους μήνες σε ένα ικανοποιητικό επίπεδο, αναφορικά δε, με την επίδραση της κρίσης σε αυτές, αυτή θα φανεί, κατά τον κ. Αθανασόπουλο, προς το τέλος της και όχι ακόμα στην παρούσα φάση. Όπως επισήμανε, τέλος, οι ρυθμίσεις οφειλών θα επιδράσουν θετικά στη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

O Nικόλαος Βαρδαμάτος, διευθύνων σύμβουλος της Quant επιβεβαίωσε ότι αυτή τη χρονική στιγμή υπάρχει «φρένο» στη ζήτηση εγχώριων και ξένων επενδυτών για ακίνητα, ωστόσο πρόκειται για μια σταθερή και όχι πτωτική κατάσταση, η οποία ίσως ξεπεραστεί από την επόμενη χρονιά. Η ανάπτυξη του e-commerce θα καθορίσει τις εξελίξεις τους επόμενους μήνες στην κτηματαγορά, όσο και για τα ξενοδοχεία που παραμένουν, παρά την πτώση του τουρισμού, ελκυστική επένδυση, ιδίως για ξένους επενδυτές. Κατέληξε, δε, ότι και στις δύο κατηγορίες, το κέρδος και τα οφέλη θα έρθουν σε βάθος χρόνου. 

Η Iσμήνη Δωρή, Partner, Sardelas Petsa Law Firm, επισήμανε ότι υπάρχουν πολλές αλλαγές που είναι σε εξέλιξη όσον αφορά τη νομοθεσία στον κλάδο του ακινήτου, με την πανδημία να αποτελεί πρόκληση για τις νομικές εταιρίες να ενεργήσουν με τέτοιο τρόπο, ώστε να απορροφήσουν τους κραδασμούς και να μην αποτρέψουν τις επενδύσεις των πελατών. Σε αυτό, όπως σημείωσε, έχει βοηθήσει και η σαφής στροφή και στην σφαιρική τεχνολογική υποστήριξή τους. Σε σχέση με τον νέο Πτωχευτικό Κώδικα, τόνισε ότι είναι σημαντικό ότι έχουν προστεθεί σε αυτόν και τα φυσικά πρόσωπα, εκτός από τους εμπόρους και τις επιχειρήσεις και αυτή η μεταβολή από μόνη της αναμένεται να φέρει αλλαγές, τουλάχιστον στον αριθμό των μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΝPLs). Υποστήριξε, ωστόσο, ότι το γεγονός ότι ο νόμος περιλαμβάνει και πλέον και τα ενήμερα δάνεια, θα προκαλέσει ανασφάλεια. 

Στην ενότητα «Κόκκινα δάνεια» και ακίνητη περιουσία: Η επόμενη ημέρα», ο Hugo Velez, General Manager & Partner, Hipoges Iberia, σημείωσε ότι ενώ πριν από την πανδημία υπήρχε μια δραστηριότητα σε σχέση με τα NPLs, μεσολάβησε η περίοδος Μαρτίου - Οκτωβρίου οπότε σταμάτησαν οι πλειστηριασμοί.  Για τους επόμενους μήνες τόνισε ότι «δεν θα υπάρχει σημαντική ανάκαμψη των REOs, θα αλλάξει η στρατηγική διαχείριση χαρτοφυλακίων» και πρόσθεσε ότι λόγω του χρόνου που χάθηκε, θα πρέπει πλέον να κινηθούν με μεγαλύτερη ταχύτητα οι κατασχέσεις.

Σε σχέση με το ίδιο ζήτημα, o Iώαννης Γκάνος, γενικός διευθυντής της Alpha Real Estate Management & Investments SA υποστήριξε ότι η μείωση κατά 40 δισ. ευρώ στα NPLs  έδωσε αύξηση στα REOs (αξία των περιουσιακών στοιχείων ακίνητης περιουσίας - REO)  ενώ η εξέλιξη τους στο μέλλον είναι μια συνάρτηση του ρίσκου των επενδυτών και των διαθέσιμων επιλογών ρευστοποίησης NPLs από μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Σύμφωνα με τον ίδιο, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια δεν εξαφανίζονται από την οικονομία και το γεγονός  ότι οι τράπεζες πουλάνε δάνεια ή τιτλοποιούν δάνεια δεν σημαίνει ότι εξαφανίζονται, αλλά ότι απλώς αλλάζουν χέρια. 

Μιλώντας με αριθμούς, ο κ. Γκάνος υπογράμμισε ότι στην παρούσα φάση οι τράπεζες έχουν περίπου 65 δισ. ευρώ μη εξυπηρετούμενα δάνεια  (NPLs), ενώ σε ό,τι αφορά τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, το 2019 από τις 4 συστημικές τράπεζες έγιναν 23.000 πλειστηριασμοί, από τους οποίους οι 5.600 ήταν επιτυχείς, παρόλαυτα ο όγκος αυτός είναι πολύ χαμηλός και δεν αναμένεται να αυξηθεί.

Ο Γιώργος Κορμάς, Executive General Manager of Piraeus Bank Group and Head of Group Real Estate τόνισε ότι μία αμιγώς και μονόπλευρη μετατροπή μη εξυπηρετούμενων δανείων σε REOs δεν είναι λύση για το πρόβλημα. Όπως υπογράμμισε, υπάρχει μια νέα πρόταση - σε σχέση με το ζήτημα από την Τράπεζα της Ελλάδας, τον Γιάννη Στουρνάρα και την ομάδα του, η οποία βρίσκεται πλέον στα χέρια της κυβέρνησης. Για τον κ. Κορμά, τα REOs απαιτούν εξειδικευμένη γνώση και δεν είναι εύκολος τομέας. Σύμφωνα με τον ίδιο, πολλές προτάσεις του παρελθόντος έχουν ενσωματωθεί στο νέο πτωχευτικό κώδικα, που πρόκειται να ψηφιστεί και μαζί με το νέο νόμο που είναι σε διαβούλευση είναι οι πυλώνες προκλήσεων στον τομέα διαχείρισης των REOs.

Ωστόσο, τελικά ο μόνος τρόπος  για να υπάρξει εξέλιξη είναι να βρεθούν λύσεις πριν την μετατροπή τους, γιατί μόνο με αυτόν τον τρόπο θα υπάρξει ισορροπία και θα μπορεί να ελαφρυνθεί το οικονομικό φορτίο του επενδυτή.

Ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, CEO, VALUES a member of EVA, έδωσε στοιχεία για τα REOs, σημειώνοντας ότι στην Ελλάδα το 59% από αυτά αφορούν οικιστικά, το 36% χώρους γραφείων και τα υπόλοιπα βιομηχανικά. Για τον ίδιο, ο Covid 19 προκάλεσε μεγάλο πρόβλημα στην εξέλιξη του ζητήματος, καθώς σταμάτησε τόσο τις συναλλαγές όσο και τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς. Επίσης, προέβλεψε ότι στο μέλλον θα υπάρχει λιγότερο ενδιαφέρον στα οικιστικά εξαιτίας της πτώσης του Air BnB, ενώ τα μεγάλα γραφεία θα είναι πιο δύσκολο να πωληθούν. 

Aπαντώντας στην ερώτηση για το πώς διαμορφώνεται το παιχνίδια για τις εταιρίες διαχείρισης REOs ο Δημήτρης Ανδρίτσος, CEO, Cerved Property Services υποστήριξε ότι τo Back Bank  είναι ένα συμπληρωματικό εργαλείο για τη διαχείρισή τους και με αυτό τον τρόπο μπορεί να απορροφηθεί και το υπόλοιπο μέρος των μη εξυπηρετούμενων «εκθέσεων» (ΝPEs). 

Στην παρούσα φάση υπάρχει άνοιγμα σε αυτέs ύψους 35 δισ. ευρώ, ωστόσο αυτό που είναι σημαντικό για την αναστροφή του κλίματος είναι ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας, ιδίως αν πετύχει την ισορροπία ανάμεσα στην προστασία του ειλικρινούς οφειλέτη και την απαραίτητη διαφάνεια, την αποτελεσματικότητα και την ταχύτητα που πρέπει να έχει.

Οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων

Οι επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων βρέθηκε στο επίκεντρο των τοποθετήσεων όλων των ομιλητών στην πρωινή συνεδρίαση του 21ου συνεδρίου της Prodexpo που φέτος πραγματοποιείται διαδικτυακά. 

Ξεκινώντας τον κύκλο των εισηγήσεων,  η Έρη Μητσοστεργίου, πρόεδρος,  ULI Greece & Cyprus υποστήριξε ότι οι επιπτώσεις της πανδημίας είναι ομογενείς στις αγορές του εξωτερικού, πιο αρνητικές στα ξενοδοχεία και στα γραφεία και πιο θετικές στον τομέα των logistics, ενώ πρόσθεσε ότι πρόκειται για επιδράσεις προϋπήρχαν, αλλά πλέον έχουν επιταχυνθεί. Σύμφωνα με την ίδια, η υγειονομική κρίση θα αλλάξει τα δομικά συστατικά της αγοράς, φέρνοντας ως παράδειγμα τις εταιρίες γραφείων που θα μεταλλαχθούν λόγω τηλεργασίας και εργασίας από απόσταση. Την ίδια στιγμή, σε σχέση με τα εμπορικά κέντρα, επισήμανε ότι πλέον οι ιδιοκτήτες τους προσανατολίζονται σε αλλαγή του υπάρχοντος μοντέλου, με περισσότερο έρεισμα στην τοπική κοινωνία, ενώ σε σχέση με τα logistics ανέφερε ότι θα επικρατήσουν οι μεγάλες αποθήκες.  

Ακολούθως, ο Γιάννης Ξανθόπουλος, πρόεδρος, RICS Hellas έδωσε  μια γενική εικόνα της ελληνικής αγοράς, τονίζοντας ότι, δεδομένων των συνθηκών, η κατάσταση είναι ικανοποιητική και υποστήριξε ότι υπάρχει ακόμα αρκετή ρευστότητα, τόσο στους επενδυτές, όσο και στις τράπεζες, γεγονός που δίνει μια αυτοπεποίθηση στην αγορά σε αυτή την αρνητική συγκυρία.  Πρόσθεσε, δε, ότι η αγορά των ακινήτων, παρά την πτώση στην δραστηριότητα της golden visa, που της έδινε ώθηση τα τελευταία χρόνια, είναι σε μια σταθερή καμπή, ενώ τόνισε ότι ο ξενοδοχειακός κλάδος θα είναι αυτός που θα βιώσει τις περισσότερες αλλαγές.  

Από την πλευρά του, ο Στέφανος Βλαστός, διευθύνων σύμβουλος, Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) εξέφρασε την άποψη ότι ‘'η πανδημία ήρθε για να μείνει'' και ότι πλέον πρέπει να υπάρχει ένας μακροπρόθεσμός σχεδιασμός για την αντιμετώπισή της, εκτιμώντας ότι είναι εξαιρετικά σημαντικό το κομμάτι της ψυχολογίας, καθώς φέρνει εμπιστοσύνη και σε επαγγελματικό επίπεδο στην Ελληνική αγορά. Τα δομικά χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων έχουν αλλάξει τελείως, ενώ σε ό,τι αφορά το portfolio του ΕΤΑΔ και τη διαχείριση της κατάστασης, αναφέρθηκε στην θετική επίδραση της μετάβασης σε ψηφιοποίηση, προκειμένου να διευκολυνθεί στο μέλλον η πώλησή σημαντικών ακινήτων. Επισήμανε επίσης ότι η πανδημία έχει φέρει πλήγμα στη δραστηριοποίηση της εταιρίας, καθώς το 82% του χαρτοφυλακίου της αποτελείται από τουριστικά ακίνητα, κλάδος ο οποίος έχει χτυπηθεί ιδιαίτερα, ωστόσο έδωσε ένα αισιόδοξο τόνο, μιλώντας για σημαντικές παρεμβάσεις που σχεδιάζονται να γίνουν από την ΕΤΑΔ όπως αστικές αναπλάσεις στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στα νησιά και στην Κεντρική Ελλάδα, αλλά και στην ενεργειακή αναβάθμιση πρώην Ολυμπιακών Ακινήτων όπως αυτό του Ταε Κβο Ντο.  Έκανε λόγο, επίσης, για επενδύσεις σε ΑΠΕ και γραφειακούς χώρους με ευελιξία χρήσεων, ενώ συμπλήρωσε ότι υπάρχει ενδιαφέρον για logistics και μαρίνες, αλλά και για επενδύσεις όπως ο Σκαραμαγκάς.  

Σε σχέση με τις επενδύσεις στο Real Estate, ο 'Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος, PRODEA Investments αναφέρθηκε στην εισήγησή του από τη μια πλευρά στους διεθνείς παίκτες στην παγκόσμια αγορά ακινήτων, επισημαίνοντας ότι ανάμεσά τους υπάρχει περισσότερος ανταγωνισμός απ' ό, τι υπήρχε πριν την πανδημία, καθώς οι τιμές έχουν πέσει πολύ και πλέον υπάρχουν πολλές ευκαιρίες. Από την άλλη, εκτίμησε ότι οι τοπικοί παίκτες συνεχίζουν να είναι ενεργοί και έχουν ενδιαφέρον για την αγορά, παρότι γίνονται πλέον πολύ λιγότερες πράξεις και έχουν ‘'παγώσει'' αρκετά deals. Επιπρόσθετα, ο CEO της Prodea μίλησε για αντοχή της αγοράς, παρά τις συνθήκες, ωστόσο έκανε λόγο για ‘'στάση αναμονής'' από επενδυτές που πριν την υγειονομική κρίση ήθελαν να προχωρήσουν σε κλείσιμο συμβολαίων.  Έκλεισε, δε, λέγοντας ότι «το Real Estate είναι μια αγορά που παραμένει σε μετάβαση, καθώς ευνοούνται πλέον κλάδοι όπως logistics, αποθήκες και γραφεία». 

Αναφορικά με το κομμάτι της επένδυσης σε ακίνητα, ο Πάνος Παναγιωτίδης, Chief Operating Officer, DIMAND SA  επισήμανε και αυτός ότι υπάρχει μια επιτάχυνση των τάσεων, με περισσότερη ένταση στη χώρα μας, ενώ μίλησε για ακίνητα ‘'δύο ταχυτήτων'', αφ΄ ενός τα πιο ποιοτικά και αφ΄ετέρου αυτά που θα μπουν σε αδράνεια και σε κύκλο αφάνειας. Η τάση πλέον είναι τα logistics που ‘'κλέβουν'' ένα σημαντικό κομμάτι της πίτας από την παραδοσιακή λιανική, ενώ σε ό,τι αφορά τα γραφεία, εκτίμησε ότι υπάρχει ‘'μεγάλο ξεκαθάρισμα'' ανάμεσα στα πιο παλιά κτίρια και το πιο καινούρια, καθώς τα δεύτερα καταφέρνουν να προσελκύουν ενοικιαστές που μπορούν να τα πληρώσουν αδρά. Αναφέρθηκε, επίσης, στα Campus και τα επιχειρηματικά πάρκα (business parks), που είναι πια στο στόχαστρο επενδυτών, ενώ αποκάλυψε ότι η εταιρία του θα δημοσιοποιήσει σχετικά projects μέχρι το τέλος του χρόνου. Σε ό, τι αφορά το hospitality, υποστήριξε ότι  «άντεξαν'» περισσότερο τα πεντάστερα καταλύματα, παρά τα ξενοδοχεία πόλης. 

Ο Μάξιμος Καλατζής Vice President & CFO, Makt εστίασε στο γεγονός ότι η ομαλοποίηση στην αγορά ακινήτων θα έρθει, αλλά, λόγω των συνθηκών, είναι άγνωστο το πότε, ενώ ανέφερε ότι υπάρχει έλλειψη γενικότερα σε ποιοτικό προϊόν στην Ελλάδα και η ευκαιρία βρίσκεται ότι στο γεγονός ότι θα πρέπει να υπάρξει ‘'αντισυμβατική'' προσέγγιση στον κλάδο.  

Για το κρίσιμο κομμάτι των μη εξυπηρερούμένων δανείων (NPLs) ο Κωνσταντίνος Στάθης, Sales Director, Alsvit a HipoGes Iberia Company, επισήμανε ότι καλύπτουν πλέον μεγάλο κομμάτι της αγοράς των ακινήτων, ωστόσο δεν υπάρχει σταθερότητα στη ροή τους, παρά το γεγονός ότι οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί συνεχίζονται. Η υπάρχουσα διαδικασία επισήμανε δεν βοηθά στη ρευστοποίηση αυτών των ιδιαίτερων ακινήτων, υποστηρίζοντας ότι θα πρέπει κάποια σημεία αυτής να απλοποιηθούν, ενώ τόνισε ότι χρειάζεται περισσότερη εξειδίκευση για τα χαρακτηριστικά των συγκεκριμένων ακινήτων, με βοήθεια και από την τοπική αγορά.  

Το ζήτημα από τη σκοπιά του τουρισμού έθιξε ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής, Danos - BNP Paribas Real Estate, ο οποίος, ανέφερε ότι υπάρχουν δυσκολίες στα ξενοδοχειακά ακίνητα λόγω της πανδημίας, κυρίως λόγω της απαγόρευσης των αεροπορικών μετακινήσεων από το εξωτερικό που αποτελούν και το πιο σημαντικό κομμάτι του τουρισμού.  Ο κ. Παρασκευόπουλος, πάντως, έκανε ιδιαίτερη μνεία σε μονάδες που το περασμένο καλοκαίρι εξειδίκευσαν, λόγω της κατάστασης, το προϊόν τους, απευθυνόμενες σε συγκεκριμένο κοινό, σημειώνοντας αύξηση τουριστικής κίνησης, ενώ πρόσθεσε ότι παρά την αρνητική συγκυρία, δεν σταμάτησαν οι αγοραπωλησίες ξενοδοχείων, με παραδείγματα το deal του Πόρτο Καρράς, τις αγορές της Hines σε Κρήτη και Αθήνα, καθώς, όπως ανέφερε χαρακτηριστικά ‘'τα ξενοδοχειακά ακίνητα είναι ένα μακροπρόθεσμο προϊόν'', επισημαίνοντας ότι η ανάκαμψη θα έρθει από το 2022 και ακόμα περισσότερο το 2023.  

Σε ό, τι αφορά τα οικιστικά ακίνητα ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος, VALUES a member of EVA τόνισε ότι, παρά την αρνητική συγκυρία, υπήρξε άνοδος και εξακολουθούν να κλείνονται κάποια συμβόλαια σε περιοχές όπως η Αργυρούπολη και τα Βριλήσσια, ενώ όσον αφορά τα γραφεία, υπάρχει κινητικότητα σε συγκεκριμένα projects σε περιοχές όπως η Λεωφόρος Συγγρού, σημειώνοντας αύξηση 4,1% στις αξίες τους.  

Για την επίδραση της πανδημίας στους ευέλικτους χώρους εργασίας έκανε λόγο ο Χρήστος Μισαηλίδης, διευθύνων σύμβουλος, IWG, ο οποίος υποστήριξε ότι υπάρχει παγκοσμίως η τάση των μεγάλων πολυεθνικών εταιριών προς μείωση κόστους γραφειακών αναγκών, διάθεση ευελιξίας και αναζήτηση της καλύτερης ισορροπίας ανάμεσα στην τηλεργασία από το σπίτι και στους ευέλικτους χώρους, προκειμένου να μην επηρεάζεται η παραγωγικότητα της κάθε εταιρίας. Πρόσθεσε, δε, ότι πλέον οι επιχειρήσεις δίνουν σημαντική βάση στο να είναι ο χώρος εργασίας κοντά στην κατοικία του εργαζομένου, κάτι που θα επικρατήσει ακόμα περισσότερο στο μέλλον, ενώ αναφέρθηκε στην αύξηση της ζήτησης προαστιακών χώρων γραφείων, ακόμα και από μεγάλες εταιρίες, που θα δημιουργήσει ανακατανομή της ζήτησης. Κλείνοντας, συμπλήρωσε ότι μεγαλύτερη ανάπτυξη στο χώρο των γραφείων θα επέλθει από τον πρώτο τετράμηνο του 2021.  

Στην τελευταία τοποθέτηση του Executive Leaders Meeting, σε σχέση με το κατά πόσο η υγειονομική κρίση άλλαξε τις καταναλωτικές συνήθειες, ο Ζήσιμος Δανηλάτος, Development Director, Lamda Development, ανέφερε χαρακτηριστικά ότι η κατανάλωση είναι θέμα ψυχολογίας και επηρεάζεται από τις εκάστοτε κρίσεις, φέρνοντας το παράδειγμα τις αυξομειώσεις της κίνησης στα malls τους προηγούμενους μήνες.  Από την πλευρά του, επίσης, έκανε ιδιαίτερη μνεία στην πιο ταχεία μετάβαση στην ψηφιοποίηση τους προηγούμενους μήνες, η οποία έχει βοηθήσει και στην περίπτωση της επένδυσης του Ελληνικού, που προχωρά κανονικά με τις μελέτες να γίνονται μέσω διαδικτύου, παρά τις αντίξοες συνθήκες. Για τον ίδιο είναι σημαντικό να γίνει κατανόηση των συνθηκών και της μετάλλαξης που γίνεται σε όλους τους τομείς, προκειμένου να υπάρχει και αξιοποίησή τους μελλοντικά σε μεγάλα projects.