Ακίνητα: Διατηρείται η θετική εικόνα το 2026, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης της αγοράς

Θετικό παραμένει το βασικό σενάριο για την ελληνική αγορά ακινήτων το 2026, ωστόσο οι ρυθμοί ανάπτυξης δεν αναμένεται να κινηθούν στα υψηλά επίπεδα των προηγούμενων ετών. Ήδη, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) καταγράφει τις πρώτες ενδείξεις επιβράδυνσης, επισημαίνοντας ότι το ζήτημα της προσιτής στέγης αναδεικνύεται πλέον σε κεντρική πρόκληση.

Στην πρόσφατη Ενδιάμεση Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, η ΤτΕ τονίζει ότι οι αυξήσεις τόσο στις τιμές πώλησης των κατοικιών όσο και στα ενοίκια –ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα– έχουν εντείνει τις πιέσεις στα νοικοκυριά. Για την αντιμετώπιση της κατάστασης, έχουν ήδη εφαρμοστεί ή ανακοινωθεί πολιτικές παρεμβάσεις, όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», η επιδότηση ενοικίου, φορολογικές ελαφρύνσεις για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς, καθώς και η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία.

Ταυτόχρονα, το πακέτο μέτρων που παρουσιάστηκε στα τέλη του 2025 και πρόκειται να εξειδικευθεί μέσα στο 2026 στοχεύει και στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Στο επίκεντρο βρίσκονται η μετατροπή ανενεργών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες και η αναβάθμιση παλαιότερων κτιρίων. Ωστόσο, η ΤτΕ επισημαίνει ότι οι παρεμβάσεις αυτές, αν και κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, δύσκολα θα αποδώσουν άμεσα, καθώς ορισμένες αυξάνουν βραχυπρόθεσμα τη ζήτηση, ενώ άλλες απαιτούν μεγάλο χρόνο ωρίμανσης.

Μικτή εικόνα στους δείκτες της αγοράς

Παρά τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών των διαμερισμάτων, οι επιμέρους δείκτες της αγοράς κατοικίας εμφανίζουν διαφοροποιημένες τάσεις. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό εμφανίζεται ελαφρώς μειωμένο σε σχέση με το 2024. Αυτό αποτυπώνεται τόσο στα δεδομένα του προγράμματος Golden Visa όσο και στις καθαρές εισπράξεις από άμεσες ξένες επενδύσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων.

Συγκεκριμένα, στο εννεάμηνο του 2025 οι καθαρές εισροές από ξένες άμεσες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων διαμορφώθηκαν σε 1,467 δισ. ευρώ, καταγράφοντας πτώση 24% σε σύγκριση με τα 1,925 δισ. ευρώ της αντίστοιχης περιόδου του 2024. Η εξέλιξη αυτή ερμηνεύεται ως ένδειξη σταδιακής ομαλοποίησης, μετά την έντονη κινητικότητα που είχε παρατηρηθεί το 2024 λόγω της αύξησης των ελάχιστων ορίων επένδυσης.

Η τάση αυτή επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου για το πρόγραμμα Golden Visa. Τον Ιούλιο του 2025 οι αιτήσεις μειώθηκαν κατά 23,75% σε ετήσια βάση, ενώ τον Αύγουστο η πτώση έφτασε το 43%. Τον Σεπτέμβριο, η υποχώρηση επιταχύνθηκε περαιτέρω, αγγίζοντας το 49,7%, με μόλις 392 αιτήσεις έναντι 780 τον αντίστοιχο μήνα του 2024. Συνολικά, το τρίτο τρίμηνο του 2025 καταγράφηκε μέση μείωση 38,8%, ενώ στο δεκάμηνο Ιανουαρίου–Οκτωβρίου οι αιτήσεις διαμορφώθηκαν σε 6.212, μειωμένες κατά 12% σε σχέση με πέρυσι.

Υποχώρηση οικοδομικής δραστηριότητας και ακριβότερη κατασκευή

Την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει κάμψη. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, στο διάστημα Ιανουαρίου–Αυγούστου 2025 καταγράφηκε σημαντική μείωση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής τόσο του αριθμού νέων οικοδομικών αδειών όσο και του δομήσιμου όγκου, κατά 24,5% και 25,6% αντίστοιχα.

Παράλληλα, το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται στο εννεάμηνο του 2025, αν και με ηπιότερο ρυθμό, στο 2,9% σε ετήσια βάση. Στον αντίποδα, καταγράφηκε ισχυρή αύξηση στο ύψος των νέων στεγαστικών δανείων (45,8% σε ετήσια βάση στο δεκάμηνο του 2025), αν και η συνολική τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει περιορισμένη.

Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια εξακολουθεί να είναι ασθενής, παρά την ενεργοποίηση του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» από τις αρχές του 2025. Σύμφωνα με την Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ’ τρίμηνο 2025), η ζήτηση μειώθηκε για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο, μετά την έντονη άνοδο που είχε σημειωθεί στις αρχές του έτους. Όπως επισημαίνει ανάλυση του ΚΕΠΕ, η στεγαστική πίστη προς τα νοικοκυριά κινείται σε αρνητικούς ρυθμούς τα τελευταία χρόνια, με -3,6% το 2023 και -2,6% το 2024, ενώ τον Οκτώβριο του 2025 ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής διαμορφώθηκε στο 0%.

Επενδύσεις και προσδοκίες παραμένουν ισχυρές

Σε αντίθεση με τα παραπάνω, οι επενδύσεις σε κατοικίες παρουσιάζουν θετική δυναμική. Με βάση τα εποχικά διορθωμένα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές, στο εννεάμηνο του 2025 καταγράφηκε αύξηση 14,5%, με τις επενδύσεις σε κατοικίες να αντιστοιχούν στο 2,8% του ΑΕΠ. Παράλληλα, οι επιχειρηματικές προσδοκίες στον κλάδο της κατασκευής κατοικιών, σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, ενισχύθηκαν περαιτέρω στο ενδεκάμηνο του 2025, σημειώνοντας ετήσια άνοδο 7,6%.

Η εικόνα των τιμών κατοικιών

Όπως επισημαίνει η ΤτΕ, το επενδυτικό ενδιαφέρον και η ανοδική πορεία των τιμών αναμένεται να συνεχιστούν και το επόμενο διάστημα, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν ισχυρές διεθνείς μακροοικονομικές ή γεωπολιτικές αναταράξεις. Ιδιαίτερα για το τμήμα της αγοράς υψηλών προδιαγραφών, η δυναμική παραμένει θετική, τροφοδοτούμενη από το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, τις επιδόσεις του τουρισμού, τη βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών και τη σταδιακή αναβάθμιση των υποδομών.

Παρά τα θετικά αυτά στοιχεία, η ΤτΕ υπογραμμίζει ότι η αγορά εξακολουθεί να επιβαρύνεται από γραφειοκρατικά εμπόδια και θεσμικές καθυστερήσεις, γεγονός που περιορίζει την προσφορά και καθυστερεί επενδύσεις. Η απλοποίηση των διαδικασιών σε όλα τα στάδια αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας κρίνεται αναγκαία για να απελευθερωθούν ακίνητα και κεφάλαια και να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς.

Συνολικά, κατά τη διάρκεια του 2025 οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν την ανοδική τους πορεία, αν και με σαφή επιβράδυνση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, στο εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5% σε ονομαστικούς όρους, έναντι ανόδου 9,7% την αντίστοιχη περίοδο του 2024, επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή μετάβαση της αγοράς σε πιο ήπιους ρυθμούς.

Βραδυφλεγής βόμβα το δημογραφικό για την ελληνική οικονομία

Η γεωπολιτική αστάθεια, η κλιματική αλλαγή, το δημογραφικό πρόβλημα και οι παγκόσμιες ανισορροπίες χρέους συνιστούν τους βασικούς κινδύνους για την οικονομία τα επόμενα χρόνια. Ανάμεσά τους, το δημογραφικό αναδεικνύεται σε έναν από τους πιο επίμονους και διαρθρωτικούς παράγοντες πίεσης, καθώς μια ολοένα μικρότερη –ως ποσοστό του πληθυσμού– γενιά νέων καλείται να επωμιστεί αυξημένα βάρη στην αγορά εργασίας, στην παραγωγή, στην κοινωνική ασφάλιση και στην εθνική άμυνα.

Στην Ελλάδα, το δημογραφικό εξελίσσεται σε πραγματική βραδυφλεγή βόμβα. Ο πληθυσμός γερνά με ταχύ ρυθμό, την ώρα που η γονιμότητα υποχωρεί και τα ποσοστά ατεκνίας αυξάνονται. Η έκθεση του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών με τίτλο «Η κατάσταση της ελληνικής οικονομίας στο τέλος του 2025» εξετάζει σε βάθος τις μακροοικονομικές εξελίξεις και κρούει τον κώδωνα του κινδύνου για τη μείωση των γεννήσεων, την οποία χαρακτηρίζει διαρθρωτικό και μακροχρόνιο πρόβλημα.

Από τις αρχές της δεκαετίας του 2010, οι θάνατοι στη χώρα υπερβαίνουν σταθερά τις γεννήσεις. Το αρνητικό ισοζύγιο αυξάνεται διαρκώς, από μόλις 4,3 χιλιάδες το 2011 σε 58,5 χιλιάδες το 2024, και σύμφωνα με τους ειδικούς θα παραμείνει αρνητικό και τις επόμενες δεκαετίες, ακόμη και αν ανακοπεί η πτωτική πορεία των γεννήσεων. Μέσα σε 15 χρόνια, οι γεννήσεις έχουν μειωθεί πάνω από 38%, ενώ ο δείκτης γονιμότητας παραμένει καθηλωμένος στο 1,3 παιδιά ανά γυναίκα, πολύ χαμηλότερα από το επίπεδο αναπλήρωσης του πληθυσμού.

Οι προβολές των Ηνωμένων Εθνών και της Eurostat για την περίοδο 2025-2050 συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι το αρνητικό ισοζύγιο γεννήσεων και θανάτων στην Ελλάδα είναι πρακτικά μη αναστρέψιμο. Παράλληλα, η έλλειψη προσιτής και σταθερής κατοικίας, η οικονομική αβεβαιότητα και η απουσία ενός περιβάλλοντος ασφάλειας και προβλεψιμότητας ωθούν πολλούς νέους στην αναβολή ή ακόμη και στην εγκατάλειψη της σκέψης για τη δημιουργία οικογένειας.

… δημογραφικές εξελίξεις & Έρευνα

Οι δημογραφικές εξελίξεις αποτυπώνονται και σε πρόσφατη έρευνα της Palmos Analysis, η οποία καταγράφει ιδιαίτερα ανησυχητικές τάσεις. Οι νέες γυναίκες εμφανίζονται πιο επιφυλακτικές ή αρνητικές απέναντι στην απόκτηση παιδιών σε σύγκριση με προηγούμενες γενιές. Τέσσερις στις δέκα Ελληνίδες έως 34 ετών δηλώνουν ότι δεν θέλουν ή δεν είναι βέβαιες ότι θέλουν να αποκτήσουν παιδιά, δίνοντας προτεραιότητα στην επαγγελματική εξέλιξη, την αυτονομία και τους προσωπικούς στόχους. Αντίθετα, οι νέοι άνδρες εμφανίζονται πιο θετικοί στο ενδεχόμενο της πατρότητας, ανατρέποντας στερεότυπα δεκαετιών.

Στη συνολική εικόνα, το 65% των νέων έως 34 ετών δηλώνει ότι επιθυμεί να αποκτήσει παιδιά, το 24% απαντά αρνητικά και το 11% δηλώνει αναποφάσιστο. Τρεις στους τέσσερις νέους αυτής της ηλικιακής ομάδας δεν έχουν παιδιά, ενώ στις γυναίκες 35-44 ετών το ποσοστό αγγίζει το 28%, πλησιάζοντας τα όρια βιολογικής γονιμότητας. Ως βασικός λόγος αποχής από την τεκνοποίηση αναφέρεται με διαφορά η οικονομική αδυναμία, με το 34% να δηλώνει ότι δεν θα μπορούσε να αντεπεξέλθει οικονομικά. Ακολουθούν οι προσωπικοί λόγοι, η αίσθηση μη ετοιμότητας για τον ρόλο του γονέα και ο φόβος απώλειας της προσωπικής και κοινωνικής ζωής.

Η δημογραφική γήρανση αναμένεται να εντείνει πιέσεις σε κρίσιμους τομείς, όπως η βιωσιμότητα των συνταξιοδοτικών ταμείων, η χρηματοδότηση του συστήματος υγείας, η λειτουργία της αγοράς εργασίας και η κοινωνική συνοχή. Οι γενιές της Gen Z και των Millennials θα κληθούν να αποτελέσουν τη στενή βάση μιας αντίστροφης πληθυσμιακής πυραμίδας, στηρίζοντας έναν δυσανάλογα μεγάλο αριθμό ηλικιωμένων. Εκτιμάται ότι έως το 2060 ένας στους τρεις Έλληνες θα είναι άνω των 65 ετών, εξέλιξη που προδιαγράφει αυξημένες εισφορές και μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση για τους σημερινούς σαρανταπεντάρηδες και νεότερους.

Κατά τα λοιπά, η έκθεση του ΚΕΠΕ καταγράφει θετική εικόνα για την πορεία της οικονομίας. Ο ρυθμός ανάπτυξης διαμορφώθηκε στο 2% το τρίτο τρίμηνο του 2025, με πρόβλεψη 2,1% για το σύνολο του έτους, χάρη στην ιδιωτική κατανάλωση και την ενίσχυση των επενδύσεων παγίου κεφαλαίου, με τη στήριξη του Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων και του Ταμείου Ανάκαμψης. Παράλληλα, οι πληθωριστικές πιέσεις επιμένουν, ιδίως σε τρόφιμα και υπηρεσίες, ενώ τα ενοίκια κατέγραψαν σημαντική άνοδο στο πρώτο εξάμηνο του 2025.

Το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα αυξάνεται, χωρίς όμως να επαρκεί για την πλήρη αποκατάσταση των απωλειών της μνημονιακής περιόδου, γεγονός που επηρεάζει αρνητικά την καταναλωτική εμπιστοσύνη. Στο εξωτερικό ισοζύγιο παρατηρείται βελτίωση λόγω χαμηλότερων τιμών καυσίμων και ισχυρού τουρισμού, αν και το έλλειμμα τρεχουσών συναλλαγών παραμένει τροχοπέδη για την ανάπτυξη. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και η ελληνική βιομηχανία ενισχύει σταδιακά τη θέση της στο παραγωγικό μοντέλο της χώρας, σε ένα περιβάλλον όμως όπου το δημογραφικό εξελίσσεται στον πιο δύσκολο και μακροπρόθεσμο αντίπαλο της οικονομικής προοπτικής.