Ελεύθεροι Επαγγελματίες τεκμήρια - Πώς οι μισοί ελεύθεροι επαγγελματίες θα απέφευγαν τον φόρο χωρίς το νέο σύστημα

Οι φορολογικές δηλώσεις των ελευθέρων επαγγελματιών εξακολουθούν να αποτυπώνουν εισοδήματα σημαντικά χαμηλότερα σε σύγκριση με εκείνα άλλων κατηγοριών φορολογουμένων. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, ένα μεγάλο τμήμα του κλάδου δηλώνει μηνιαίες απολαβές που κατά μέσο όρο κινούνται μεταξύ 300 και 500 ευρώ, γεγονός που συνεπάγεται ιδιαίτερα περιορισμένες φορολογικές επιβαρύνσεις. Η εικόνα αυτή, η οποία επαναλαμβάνεται με συνέπεια τα τελευταία χρόνια, αποτέλεσε βασικό λόγο για την εφαρμογή του συστήματος των τεκμαρτών εισοδημάτων, με στόχο τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης και την ευθυγράμμιση των δηλώσεων με αντικειμενικά κριτήρια.

Η σύνδεση του τεκμαρτού εισοδήματος με τον κατώτατο μισθό λειτουργεί πλέον ως αυτόματος μηχανισμός αναπροσαρμογής των χαμηλών δηλώσεων. Κάθε αύξηση του κατώτατου μισθού οδηγεί σε αντίστοιχη άνοδο του ελάχιστου φορολογητέου εισοδήματος και του φόρου που αναλογεί, ανεξαρτήτως του ποσού που δηλώνεται στην εφορία. Με τον τρόπο αυτό, διευρύνεται η φορολογική βάση για όσους εμπίπτουν στη ζώνη εφαρμογής των τεκμηρίων.

Στο πλαίσιο αυτό, το ελάχιστο φορολογητέο εισόδημα για τους ελεύθερους επαγγελματίες ανέρχεται πλέον στις 12.320 ευρώ, από 11.620 ευρώ που ίσχυε το προηγούμενο έτος, οδηγώντας σε αύξηση του ελάχιστου φόρου κατά 154 ευρώ. Έτσι, για έναν επαγγελματία με έξι έτη δραστηριότητας, ο ελάχιστος φόρος διαμορφώνεται πλέον στα 1.410 ευρώ, έναντι 1.256 ευρώ πέρυσι.

Τα στοιχεία από τις περσινές φορολογικές δηλώσεις (εισοδήματα 2024) επιβεβαιώνουν ότι οι ελεύθεροι επαγγελματίες δήλωσαν και πάλι εξαιρετικά χαμηλά εισοδήματα. Ως αποτέλεσμα, ένα πολύ υψηλό ποσοστό του κλάδου –κοντά στο 50%– φορολογήθηκε με βάση τα τεκμαρτά κριτήρια. Σύμφωνα με τα ίδια δεδομένα, το μέσο ετήσιο δηλωθέν εισόδημα των επαγγελματιών ανήλθε μόλις σε 3.665 ευρώ, δηλαδή περίπου 305 ευρώ τον μήνα.

Έτσι, ενεργοποιήθηκε ο τεκμαρτός προσδιορισμός εισοδήματος για 387.532 επαγγελματίες, σε σύνολο 714.465. Το φορολογητέο εισόδημά τους προσδιορίστηκε κατά μέσο όρο στις 13.107 ευρώ, επίπεδο σχεδόν τετραπλάσιο σε σχέση με το δηλωθέν. Για σύγκριση, το μέσο δηλωθέν εισόδημα των μισθωτών διαμορφώθηκε στις 17.668 ευρώ, των συνταξιούχων στις 13.845 ευρώ και των αγροτών στις 15.138 ευρώ.

Με βάση το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, το ποσό του ελάχιστου τεκμαρτού εισοδήματος αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό των κατώτατων φορολογητέων εισοδημάτων, τα οποία διαφοροποιούνται ανάλογα με τα έτη λειτουργίας της επιχείρησης. Οι νέοι επαγγελματίες με ατομικές επιχειρήσεις και δραστηριότητα έως τρία έτη εξαιρούνται πλήρως από το σύστημα των αντικειμενικών κριτηρίων.

Κατά το τέταρτο έτος λειτουργίας, το ελάχιστο φορολογητέο εισόδημα μειώνεται κατά 67% σε σχέση με εκείνο που αντιστοιχεί σε ατομική επιχείρηση έξι ετών χωρίς εργαζόμενο. Συνεπώς, για όσες επιχειρήσεις συμπλήρωσαν ή θα συμπληρώσουν τέσσερα έτη λειτουργίας εντός του 2025, το κατώτατο φορολογητέο εισόδημα διαμορφώνεται στις 4.065 ευρώ.

Για ατομικές επιχειρήσεις με πέντε έτη λειτουργίας το 2025, το ελάχιστο εισόδημα υπολογίζεται με μείωση 33% επί των 12.320 ευρώ και ανέρχεται στις 8.254 ευρώ.

Αντιθέτως, για μεγαλύτερη διάρκεια δραστηριότητας προβλέπονται προσαυξήσεις. Για επιχειρήσεις με επτά έως εννέα έτη λειτουργίας εφαρμόζεται αύξηση 10%, με το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα να ανέρχεται στις 13.552 ευρώ για το φορολογικό έτος 2025 και τον αντίστοιχο ελάχιστο φόρο να φτάνει τα 1.681 ευρώ, από 1.512 ευρώ πέρυσι.

Για επιχειρήσεις με 10 έως 12 έτη λειτουργίας, η προσαύξηση ανέρχεται σε 20%, ανεβάζοντας το ελάχιστο φορολογητέο εισόδημα στις 14.907 ευρώ και τον ελάχιστο φόρο στα 1.952 ευρώ. Τέλος, για όσες ατομικές επιχειρήσεις λειτουργούν για περισσότερα από 12 έτη, η προσαύξηση φτάνει το 30%, με το ελάχιστο εισόδημα να διαμορφώνεται στις 16.016 ευρώ και τον φόρο στις 2.032 ευρώ.

Η ουσιαστική ελάφρυνση για τους επαγγελματίες και αυτοαπασχολούμενους αναμένεται την άνοιξη του 2027, όταν στις εκκαθαρίσεις των φορολογικών δηλώσεων θα αρχίσουν να αποτυπώνονται οι μειώσεις που θα προκύψουν από τη νέα φορολογική κλίμακα.

Τι προβλέπεται για τα «μπλοκάκια»

Ορισμένες κατηγορίες επαγγελματιών εξαιρούνται από τον τεκμαρτό προσδιορισμό εισοδήματος. Οι εργαζόμενοι με «μπλοκάκι» μπορούν να φορολογηθούν με την κλίμακα των μισθωτών και συνταξιούχων, αρκεί να πληρούν σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ. Συγκεκριμένα, πρέπει:

Να έχουν υποβάλει δήλωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Να παρέχουν υπηρεσίες έως σε τρεις εργοδότες ή σε περισσότερους, εφόσον τουλάχιστον το 75% των αμοιβών προέρχεται από έναν.

Να δηλώνουν ως έδρα την κατοικία τους.

Να μην λαμβάνουν μισθό από άλλη εργασία.

Το εισόδημα από περιστασιακή απασχόληση να μην υπερβαίνει τις 6.000 ευρώ ετησίως, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις τεκμηρίων και απουσίας άλλων πηγών εισοδήματος.

Στις περιπτώσεις αυτές, τόσο το πραγματικό όσο και το τυχόν τεκμαρτό εισόδημα φορολογούνται με την ευνοϊκή κλίμακα των μισθωτών.

Ποιοι δικαιούνται μείωση 50% ή πλήρη εξαίρεση

Με τις πρόσφατες προσαρμογές στο σύστημα των τεκμαρτών, προβλέπονται μειώσεις ή αναστολές του τεκμαρτού εισοδήματος για συγκεκριμένες κατηγορίες. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται οι επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται και κατοικούν σε μικρούς οικισμούς εκτός Αττικής, οι νέες μητέρες, καθώς και κοινωνικά ευάλωτες ομάδες, όπως άτομα με αναπηρία, πολύτεκνες και μονογονεϊκές οικογένειες, εκμεταλλευτές ταξί με μικρό ποσοστό ιδιοκτησίας και σχολικά κυλικεία.

Παράλληλα, πλήρως εκτός τεκμαρτού συστήματος παραμένουν, μεταξύ άλλων, οι αγρότες, τα «μπλοκάκια» υπό προϋποθέσεις, άτομα με αναπηρία άνω του 80%, νέοι επαγγελματίες στα τρία πρώτα έτη δραστηριότητας και συγκεκριμένες ειδικές επαγγελματικές κατηγορίες.

Για την κατοχύρωση των μειώσεων ή της εξαίρεσης απαιτείται η προσκόμιση των αντίστοιχων δικαιολογητικών, όπως πιστοποιητικά ιδιότητας, άδειες κυκλοφορίας, δικαστικές αποφάσεις ή άλλα έγγραφα που αποδεικνύουν την ένταξη στις προβλεπόμενες κατηγορίες.

Πού στον κόσμο οι συντάξεις εξασφαλίζουν αξιοπρεπή διαβίωση

Σε διεθνές επίπεδο, οι κυβερνήσεις διαμορφώνουν τα συστήματα κρατικών συντάξεων με βασικό στόχο τον περιορισμό της φτώχειας στην τρίτη ηλικία και τη διασφάλιση ότι οι πολίτες, μετά την αποχώρησή τους από την αγορά εργασίας, μπορούν να διατηρούν ένα επίπεδο ζωής κοντά σε εκείνο της ενεργούς επαγγελματικής περιόδου τους.

Ποιες χώρες προσφέρουν τις «καλύτερες» συντάξεις

Η σύνταξη δεν συνιστά απλώς ένα τακτικό χρηματικό βοήθημα. Αποτελεί θεμέλιο μιας αξιοπρεπούς καθημερινότητας, δεδομένου ότι μετά τα 65 έτη οι δυνατότητες παραγωγής εισοδήματος περιορίζονται αισθητά, ενώ ταυτόχρονα αυξάνονται οι ανάγκες, κυρίως σε ζητήματα υγείας και φροντίδας.

Ένα επαρκές συνταξιοδοτικό εισόδημα επιτρέπει στους ηλικιωμένους να παραμένουν κοινωνικά ενεργοί, να συμμετέχουν σε πολιτιστικές δραστηριότητες, εκδρομές ή χόμπι. Όταν το κράτος διασφαλίζει αξιοπρεπείς συντάξεις, δεν προστατεύει μόνο τους άμεσα ωφελούμενους, αλλά ενισχύει συνολικά την κοινωνική συνοχή και τη σταθερότητα.

Ο «χάρτης» των συντάξεων

Η βρετανική εταιρεία Moorepay, που δραστηριοποιείται στον τομέα των υπηρεσιών μισθοδοσίας και ανθρώπινου δυναμικού (HR), προχώρησε σε ανάλυση στοιχείων για τις κρατικές συντάξεις παγκοσμίως, σε συνδυασμό με το κόστος ζωής, προκειμένου να απαντήσει στο ερώτημα ποιες χώρες προσφέρουν τις πιο «ισχυρές» συντάξεις.

Μετά την επεξεργασία των δεδομένων, δημιουργήθηκε ένας παγκόσμιος «χάρτης» που κατατάσσει τις χώρες με βάση τις «καλύτερες» και τις «χειρότερες» εθνικές συντάξεις, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος διαβίωσης σε κάθε χώρα.

Στην κορυφή της κατάταξης, με διαφορά από τις υπόλοιπες, βρίσκεται το Κουβέιτ, το οποίο ουσιαστικά δεν έχει ανταγωνισμό. Η ετήσια κρατική σύνταξη ανέρχεται σε 45.223 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο 566,14% – ή περίπου 5,7 φορές – του ετήσιου κόστους ζωής. Η πρώτη εικοσάδα συμπληρώνεται κυρίως από ευρωπαϊκές χώρες, χωρίς ωστόσο να περιλαμβάνεται η Ελλάδα.

Οι χώρες στο… πάνω ράφι.

Το «θαύμα» του Λουξεμβούργου

Το Λουξεμβούργο εμφανίζει το πιο γενναιόδωρο συνταξιοδοτικό σύστημα στην Ευρώπη. Αντίθετα, το ελληνικό σύστημα, παρότι συνεπάγεται υψηλό δημοσιονομικό κόστος, καταλήγει να αποδίδει αισθητά χαμηλότερες παροχές στους συνταξιούχους.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Moorepay, τρεις ευρωπαϊκές χώρες διαθέτουν κρατικές συντάξεις που καλύπτουν περισσότερο από το διπλάσιο του βασικού κόστους διαβίωσης: το Λουξεμβούργο (225,00%), η Ιταλία (209,60%) και η Φινλανδία (208,23%).

Κοινό χαρακτηριστικό και των τριών είναι ότι το ύψος της σύνταξης υπολογίζεται εν μέρει με βάση τις αποδοχές του ασφαλισμένου κατά τη διάρκεια του εργασιακού του βίου.

Η έκθεση σημειώνει ότι η Ιταλία, παρά τα υψηλά ποσοστά ανεργίας που καταγράφει σε ευρωπαϊκό επίπεδο, χορηγεί σχετικά υψηλές μέσες συντάξεις σε σχέση με τον μέσο μισθό. Παράλληλα, όμως, βρίσκεται αντιμέτωπη με σοβαρές προκλήσεις, καθώς διαθέτει έναν από τους πιο γηρασμένους πληθυσμούς στην Ευρώπη, γεγονός που καθιστά επιτακτική τη συζήτηση για μεταρρυθμίσεις στο συνταξιοδοτικό σύστημα.

Η Ελλάδα

Στην Ελλάδα, το μέσο ετήσιο εισόδημα από κρατική σύνταξη προσεγγίζει τις 10.000 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο 102,85% του μέσου κόστους ζωής. Η χώρα κατατάσσεται στην 22η θέση παγκοσμίως, πίσω από κράτη όπως η Ισπανία, η Δανία, η Ισλανδία, η Νορβηγία, η Γερμανία, το Βέλγιο, η Αυστρία, η Γαλλία, η Ολλανδία, η Σουηδία, η Ελβετία και η Ιρλανδία.

Οι χώρες στο… κάτω ράφι

Τα δεδομένα για την Ελλάδα

Ηλικία συνταξιοδότησης: 62 έτη με 40 έτη ασφάλισης ή 67 έτη με τουλάχιστον 15 έτη ασφάλισης.

Μέση μηνιαία κρατική σύνταξη: Περίπου 1.182 ευρώ μικτά, βάσει των στοιχείων της έκθεσης «ΗΛΙΟΣ» για το 2025.

Δαπάνες συντάξεων ως ποσοστό του ΑΕΠ: Περίπου 14,3% – 16%, ένα από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Πληθυσμός άνω των 65 ετών (Δείκτης Εξάρτησης Ηλικιωμένων): Περίπου 39%.

Ως προς την ηλικιακή κατανομή των συνταξιούχων, η έκθεση δείχνει ότι το 25,96% είναι άνω των 81 ετών, το 36,01% βρίσκεται μεταξύ 71 και 80 ετών, το 35,04% μεταξύ 51 και 70 ετών, ενώ μόλις το 1,4% αφορά άτομα κάτω των 25 ετών.

Έντονες αποκλίσεις μεταξύ χωρών

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η κρατική σύνταξη καλύπτει το 120,31% του βασικού κόστους διαβίωσης, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του Numbeo. Το γεγονός αυτό τοποθετεί τη χώρα εκτός της πρώτης εικοσάδας, ακριβώς πίσω από την Ιρλανδία, η οποία βρίσκεται στο 125,74%.

Ένας Βρετανός συνταξιούχος διαθέτει πλεόνασμα 2.018,76 λιρών μετά την κάλυψη των βασικών εξόδων, ποσό που αντιστοιχεί σε λίγο παραπάνω από το ένα τέταρτο (25,4%) του πλεονάσματος που απολαμβάνουν οι συνταξιούχοι στη Γερμανία.

Στην κορυφή, ωστόσο, παραμένει το Κουβέιτ, όπου το μέσο πλεόνασμα ενός συνταξιούχου μετά τα βασικά έξοδα διαβίωσης ανέρχεται σε 37.225,14 ευρώ. Το ποσό αυτό είναι 2,3 φορές υψηλότερο από εκείνο του Λουξεμβούργου και σχεδόν 16 φορές μεγαλύτερο σε σύγκριση με το αντίστοιχο πλεόνασμα στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Αγορά Ακινήτων – Στεγαστική Κρίση  

Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: Αιτίες, επιπτώσεις και προτάσεις πολιτικής μέσα από τη μελέτη της διαΝΕΟσις

Η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό, οι στρεβλώσεις στη χρηματοδότηση με αισθητά μειωμένη χορήγηση στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες, ο μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών, η μεταβολή στη σύνθεση των ελληνικών νοικοκυριών με περισσότερα μονοπρόσωπα και μονογονεϊκά σχήματα, καθώς και το κόστος κατασκευής, η ενεργειακή επιβάρυνση, η φορολογία και το θεσμικό πλαίσιο, συγκαταλέγονται στους βασικούς παράγοντες που επιτείνουν το σοβαρό πρόβλημα στέγασης στη χώρα.

Τη σημερινή εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας, τους παράγοντες που οξύνουν τη στεγαστική πίεση, αλλά και διεθνείς πρακτικές μαζί με προτάσεις δημόσιας πολιτικής, εξετάζει η πιο πρόσφατη μελέτη της διαΝΕΟσις για τη Στέγαση. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το Ίδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ), με επιστημονικό συντονιστή τον Γενικό Διευθυντή του ΙΟΒΕ και καθηγητή του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, Νίκο Βέττα.

Η σημερινή εικόνα της αγοράς κατοικίας

Τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πλέον ένα ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό του εισοδήματός τους για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών, γεγονός που αποτυπώνεται σε πληθώρα σχετικών δεικτών. Το κόστος στέγασης, όπως υπολογίζεται από τη Eurostat, περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας, καθώς και δαπάνες ενέργειας και λοιπών λογαριασμών. Κατά την περίοδο 2010-2024, το ποσοστό αυτό ξεπερνούσε σταθερά τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ενδεικτικά, το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά κατεύθυναν το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους στη στέγαση, όταν ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφωνόταν στο 19,2%.

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί και η τάση των τελευταίων ετών: από το 2019 έως το 2024, σε αντίθεση με τις περισσότερες χώρες της Ε.Ε., η προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα επιδεινώθηκε.

Ένας ακόμη κρίσιμος δείκτης είναι το ποσοστό υπέρμετρης στεγαστικής επιβάρυνσης, το οποίο αφορά νοικοκυριά που δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγη. Στην Ελλάδα, τα ποσοστά αυτά παραμένουν διαχρονικά υψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Αν και κορυφώθηκαν κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και στη συνέχεια υποχώρησαν εν μέρει, εξακολουθούν να είναι ιδιαίτερα αυξημένα: στις αστικές περιοχές, σχεδόν 3 στα 10 νοικοκυριά (29,1%) ξεπερνούν το όριο του 40%, ενώ στην ύπαιθρο το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται στο 27,7%.

Οι δυσκολίες των νοικοκυριών αποτυπώνονται και σε άλλους συναφείς δείκτες. Το 2024, το 42,8% των ατόμων στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες οφειλές –είτε πρόκειται για ενοίκια, στεγαστικά δάνεια, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας είτε για δόσεις αγορών– έναντι μόλις 9,2% στην Ε.Ε. Την ίδια χρονιά, περίπου 1 στα 10 νοικοκυριά εμφάνιζε καθυστερήσεις σε πληρωμές ενοικίων ή στεγαστικών δανείων.

Σημαντική διάσταση του προβλήματος αποτελεί και η ποιότητα της στέγασης. Ο δείκτης υπερπλήρους κατοικίας, που καταγράφει περιπτώσεις όπου οι ένοικοι υπερβαίνουν τον διαθέσιμο χώρο βάσει συγκεκριμένων προτύπων, δείχνει ότι η Ελλάδα υστερεί διαχρονικά έναντι του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Παρότι η εικόνα έχει βελτιωθεί αισθητά για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα τα τελευταία χρόνια, συνολικά οι δείκτες συνθέτουν το προφίλ μιας ξεκάθαρης «στεγαστικής κρίσης»

Ποιοι πλήττονται περισσότερο

Η στεγαστική κρίση δεν επηρεάζει όλους με τον ίδιο τρόπο. Η ένταση του προβλήματος διαφοροποιείται ανάλογα με το καθεστώς κατοικίας, την ηλικία και τη σύνθεση του νοικοκυριού. Οι ενοικιαστές βρίσκονται στη δυσχερέστερη θέση, καθώς δαπανούν σημαντικά μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για στέγαση: 6 στα 10 ενοικιαζόμενα νοικοκυριά ξεπερνούν το όριο του 40%, ποσοστό σαφώς υψηλότερο σε σχέση με τους ιδιοκτήτες, ακόμη και εκείνους που αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο.

Ωστόσο, και τα νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο αντιμετωπίζουν σοβαρή πίεση, καθώς περίπου τα μισά από αυτά δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Αν και αντιστοιχούν μόλις στο 7% του συνολικού πληθυσμού, η οικονομική τους επιβάρυνση είναι ιδιαίτερα έντονη.

Παράλληλα, οι ενοικιαστές τείνουν να ζουν σε μικρότερους χώρους. Ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο είναι διαχρονικά υψηλότερος για τους ιδιοκτήτες –τουλάχιστον 1,2 δωμάτια ανά άτομο– ενώ οι ενοικιαστές καταγράφουν χαμηλότερες επιδόσεις.

Η στεγαστική πίεση πλήττει δυσανάλογα τους νεότερους ηλικιακά, λόγω χαμηλότερων εισοδημάτων και περιορισμένης περιουσίας. Ιδιαίτερα ευάλωτα εμφανίζονται τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, αλλά ακόμη περισσότερο τα μονογονεϊκά, με σχεδόν 2 στα 3 από αυτά να δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη.

Παράγοντες που οξύνουν τη στεγαστική κρίση

Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν οι ανισορροπίες στη χρηματοδότηση, τόσο από την πλευρά της ζήτησης όσο και της προσφοράς. Οι τράπεζες χορηγούν σήμερα αισθητά λιγότερα στεγαστικά δάνεια σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο. Το 2024, οι εκταμιεύσεις διαμορφώθηκαν σε περίπου 1,4 δισ. ευρώ, όταν το 2006 ξεπερνούσαν τα 15,5 δισ. ευρώ. Η απόκλιση αυτή σχετίζεται τόσο με τη μειωμένη πιστοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών μετά την κρίση όσο και με τα αυστηρότερα τραπεζικά κριτήρια, περιορίζοντας ουσιαστικά την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση.

Σημαντικός παράγοντας είναι και ο μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, στην Ελλάδα καταγράφονται 2.277.615 κενές κατοικίες, δηλαδή το 35% του συνολικού αποθέματος. Σε αυτές περιλαμβάνονται εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες, ενώ πολλές βρίσκονται εκτός μεγάλων αστικών κέντρων. Στην Αττική, το ποσοστό είναι χαμηλότερο, στο 24%.

Παράλληλα, η μεταβολή στη δομή των νοικοκυριών αποτελεί έναν λιγότερο προφανή αλλά κρίσιμο παράγοντα. Η συρρίκνωση του μεγέθους των νοικοκυριών αυξάνει τη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες, τις οποίες η αγορά δεν μπορεί να προσφέρει άμεσα και επαρκώς, οδηγώντας σε δυσανάλογες πιέσεις στις τιμές μικρών διαμερισμάτων.

Ρόλο παίζουν επίσης δομικοί παράγοντες, όπως η φορολογία, η νομοθεσία και η γραφειοκρατία, που επηρεάζουν άμεσα το κόστος ιδιοκτησίας, επένδυσης και ενοικίασης. Ο ΕΝΦΙΑ, παρότι θεωρείται σε γενικές γραμμές δίκαιος φόρος και βασική πηγή κρατικών εσόδων, όπως και οι δημόσιες επενδύσεις σε υποδομές και αστικές αναπλάσεις, επηρεάζουν τις αξίες και τη ζήτηση ακινήτων.

Διεθνείς εμπειρίες και πολιτικές προτάσεις

Η μελέτη εξετάζει εκτενώς πρακτικές άλλων χωρών, κυρίως της Ευρώπης, που αντιμετωπίζουν αντίστοιχα ζητήματα προσιτής στέγασης. Παρουσιάζονται διαφορετικά μοντέλα, τα οποία προσφέρουν χρήσιμα παραδείγματα, αλλά και αναδεικνύουν τα όρια της μεταφοράς τους στο ελληνικό πλαίσιο. Σε χώρες όπως η Αυστρία και η Γαλλία, η κοινωνική στέγαση έχει μακρά παράδοση, ενώ σε κράτη της Νότιας Ευρώπης, όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία, εφαρμόζονται πιο πρόσφατα παρεμβάσεις όπως επιδοτήσεις και έλεγχοι ενοικίων.

Με βάση την ανάλυση, η διαΝΕΟσις προτείνει τη δημιουργία ενός κεντρικού κρατικού φορέα για την υλοποίηση Εθνικής Στρατηγικής Στέγασης, με αρμοδιότητες αξιοποίησης δημόσιας γης, ανακαίνισης και κατασκευής κατοικιών και συνεργασίας με την τοπική αυτοδιοίκηση. Παράλληλα, προτείνονται παρεμβάσεις για τον έλεγχο των αυξήσεων ενοικίων, την καλύτερη στόχευση των επιδομάτων, την αξιοποίηση κενών ακινήτων, τη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τη φοιτητική στέγαση και τη μείωση της γραφειοκρατίας.

Συμπληρωματικά, προτείνονται πολιτικές αποκέντρωσης, ενίσχυση της τηλεργασίας, σαφές πλαίσιο για τα ακίνητα σε πλειστηριασμό, διευκόλυνση των μεταβιβάσεων και ενίσχυση των υποδομών μεταφορών, με στόχο μια πιο λειτουργική και προσιτή αγορά κατοικίας.