|
Όταν οι κοινωνικές τάσεις ανεβάζουν τα ακίνητα
Οι κοινωνικές
μεταβολές δεν επηρεάζουν μόνο την καθημερινότητα των
ανθρώπων, αλλά αναδιαμορφώνουν και τον τρόπο με τον οποίο
λειτουργεί η αγορά κατοικίας, επηρεάζοντας άμεσα τη
στεγαστική γεωγραφία και τις τιμές των ακινήτων.
Τα διαζύγια
αποτελούν ένα μόνο κομμάτι της εξίσωσης. Τα τελευταία
χρόνια, η σύνθεση και οι ανάγκες των ελληνικών νοικοκυριών
αλλάζουν με ταχείς ρυθμούς, την ώρα που η αγορά ακινήτων
αδυνατεί να προσαρμοστεί. Η προσφορά παραμένει περιορισμένη,
ενώ η ζήτηση ενισχύεται από πολλαπλούς παράγοντες: σπουδές,
εργασία, επιθυμία για ανεξαρτησία και αλλαγές στον τρόπο
ζωής.
Όλο και
περισσότεροι νέοι επιλέγουν να αποχωρούν νωρίτερα από το
οικογενειακό σπίτι, χωρίς να προχωρούν άμεσα σε γάμο,
συγκατοίκηση ή δημιουργία οικογένειας. Την ίδια στιγμή, η
αύξηση των διαζυγίων οδηγεί σε κατακερματισμό των
νοικοκυριών, δημιουργώντας πρόσθετες ανάγκες για στέγαση.
Κάθε χωρισμός
πρακτικά μετατρέπει μία κατοικία σε δύο, εντείνοντας μια ήδη
πιεσμένη ζήτηση, η οποία ενισχύετα και από τις νεότερες
γενιές που διεκδικούν νωρίτερα την αυτονομία τους.
Η διόγκωση των
νοικοκυριών αποτελεί έναν από τους παράγοντες που εξηγούν τη
συνεχή άνοδο των τιμών ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Η αγορά
κινείται με χαμηλές ταχύτητες, η προσφορά παραμένει
περιορισμένη — ιδίως σε μικρές και ποιοτικές κατοικίες στα
μεγάλα αστικά κέντρα — και οι τιμές ακολουθούν ανοδική
τροχιά με αυξανόμενη ένταση.
Γιατί η ζήτηση
κατοικίας αυξάνεται διαρκώς
Όπως επισήμανε ο
Γενικός Διευθυντής του ΙΟΒΕ, Νίκος Βέττας, κατά την
παρουσίαση πρόσφατης μελέτης της διαΝΕΟσις, η δημογραφική
συρρίκνωση της χώρας δεν επαρκεί για να αντισταθμίσει το
σοβαρό έλλειμμα προσφοράς κατοικιών που προέκυψε από το
κατασκευαστικό «πάγωμα» της περιόδου 2010–2018.
Σημαντικό μέρος
του πληθυσμού εξακολουθεί να συγκεντρώνεται στα μεγάλα
αστικά κέντρα, όπου το στεγαστικό πρόβλημα είναι εντονότερο,
ενώ παράλληλα αυξάνεται ο αριθμός των ανεξάρτητων
νοικοκυριών.
Οι αλλαγές στην
κουλτούρα των νέων είναι εμφανείς: η αποχώρηση από το
πατρικό σπίτι γίνεται σε μικρότερη ηλικία, χωρίς να
συνοδεύεται απαραίτητα από γάμο ή δημιουργία οικογένειας.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση των μονοπρόσωπων
νοικοκυριών.
Στο σκηνικό αυτό
προστίθεται και η άνοδος των διαζυγίων, η οποία δημιουργεί
πρόσθετη ζήτηση για κατοικίες, αλλά και η αυξημένη ανάγκη
στέγασης φοιτητών στις πανεπιστημιακές πόλεις, όπου το
απόθεμα φοιτητικής κατοικίας παραμένει ανεπαρκές.
Έτσι, οι μικρές
και σύγχρονες κατοικίες βρίσκονται στο επίκεντρο της
ακρίβειας, καθώς συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση.
Περιορισμένο και
γηρασμένο οικιστικό απόθεμα
Η βαθιά οικονομική
κρίση που ξεκίνησε το 2008 άφησε ισχυρό αποτύπωμα και στον
τομέα της στέγασης. Το 2007 οι επενδύσεις στις κατασκευές
είχαν φτάσει τα 60 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα δύο τρίτα
αφορούσαν την κατοικία.
Κατά τη διάρκεια
της κρίσης, όμως, οι επενδύσεις περιορίστηκαν δραστικά,
σχεδόν μηδενίστηκαν, δημιουργώντας ένα κατασκευαστικό κενό
που εξακολουθεί να επηρεάζει την αγορά μέχρι σήμερα.
Τα στοιχεία της
Eurostat επιβεβαιώνουν το πρόβλημα: στην Ελλάδα
κατασκευάζεται μόλις μία νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους —
το χαμηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Παράλληλα, για
χρόνια απουσίαζε ουσιαστική πολιτική κοινωνικής κατοικίας,
κατάσταση που επιχειρείται να αλλάξει με την εισαγωγή της
Κοινωνικής Αντιπαροχής.
Μελέτη της
Prosperty δείχνει ότι το αποτέλεσμα είναι ένα γερασμένο
οικιστικό απόθεμα: πάνω από το 60% των κτιρίων είναι άνω των
30 ετών, ενώ περίπου το 40% έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες
του 1970 και 1980 χωρίς ουσιαστικές ανακαινίσεις. Αντίθετα,
μόλις το 22,7% των κατοικιών έχει ανεγερθεί από το 2020 και
μετά.
Το πρόβλημα των
κλειστών κατοικιών
Ένας ακόμη
παράγοντας που επηρεάζει έντονα τις τιμές είναι ο μεγάλος
αριθμός κενών ακινήτων, που εκτιμάται κοντά στις 700.000 σε
ολόκληρη τη χώρα. Πολλά από αυτά εμφανίζονται αποσπασματικά
σε διαφορετικά μητρώα ή δεν διαθέτουν σαφές ιδιοκτησιακό
καθεστώς.
Ως αποτέλεσμα,
μεγάλο μέρος της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου παραμένει
ακαταχώριστο, ανενεργό και χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης.
Την εικόνα
επιβαρύνουν και τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια.
Χιλιάδες κατοικίες πέρασαν κατά τη διάρκεια της κρίσης στις
τράπεζες και στη συνέχεια στους servicers, παραμένοντας
εκτός αγοράς.
Σύμφωνα με τη
διαΝΕΟσις, μια πιο αποτελεσματική και κοινωνικά ισορροπημένη
διαχείριση των «κόκκινων» ακινήτων — είτε μέσω ρυθμίσεων
είτε μέσω πλειστηριασμών — θα μπορούσε να αυξήσει την
προσφορά κατοικιών, προστατεύοντας παράλληλα την πρώτη
κατοικία ευάλωτων δανειοληπτών.
Η επίδραση της
βραχυχρόνιας μίσθωσης
Τέλος, σημαντική
πίεση ασκεί και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η
μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα αφαιρεί ακίνητα
από τη μακροχρόνια αγορά, ιδίως σε περιοχές με υψηλή
τουριστική ζήτηση.
Η μείωση της
διαθέσιμης προσφοράς ανεβάζει τόσο τα ενοίκια — λόγω
αυξημένου κόστους ευκαιρίας για τους ιδιοκτήτες — όσο και
τις τιμές πώλησης, καθώς η κατοικία αντιμετωπίζεται ολοένα
και περισσότερο ως επενδυτικό προϊόν.
|