Το άλμα των τιμών κατοικίας δοκιμάζει την αντοχή της οικονομίας και τη στεγαστική πίστη

Έντονο προβληματισμό στους διεθνείς αναλυτές προκαλεί η ταχεία ανατίμηση της ελληνικής αγοράς ακινήτων, ιδίως από τη στιγμή που οι τιμές έχουν πλέον υπερβεί τα επίπεδα της προ κρίσης περιόδου. Όπως προκύπτει από πρόσφατες εκθέσεις μεγάλων ξένων οίκων, η δυναμική αυτή αρχίζει να δημιουργεί μακροοικονομικές στρεβλώσεις, καθιστώντας την απόκτηση κατοικίας ολοένα και δυσκολότερη για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών. Η εξέλιξη αυτή, με τη σειρά της, περιορίζει τη ζήτηση για νέα στεγαστικά δάνεια και επηρεάζει τις προοπτικές του τραπεζικού κλάδου.

Στην τελευταία της ανάλυση για τις ελληνικές τράπεζες, η S&P Global Ratings επισημαίνει ότι οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 8% στο εννεάμηνο του 2025, μετά από άνοδο 9% το 2024. Ο οίκος συνδέει τη συνεχιζόμενη ενίσχυση της αγοράς με τη σταθερή κατανάλωση των νοικοκυριών και την αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα στον κλάδο των ακινήτων.

Από την πλευρά της, η Morgan Stanley αποδίδει τη μετάβαση των τιμών σε επίπεδα υψηλότερα από εκείνα πριν την κρίση σε έναν συνδυασμό περιορισμένης προσφοράς και ισχυρής ζήτησης, με καθοριστικό ρόλο να διαδραματίζουν οι ξένοι επενδυτές. Όπως σημειώνει, ακόμη και αν ληφθούν υπόψη οι έντονες πληθωριστικές πιέσεις που καταγράφηκαν μετά την έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία, η πραγματική αύξηση των τιμών παραμένει εντυπωσιακή.

Απαντώντας στις ανησυχίες περί δημιουργίας «φούσκας», η S&P εκτιμά ότι οι συσσωρευμένες ανισορροπίες είναι προς το παρόν ελέγξιμες. Σε αυτό το πλαίσιο, αξιολογεί θετικά τις μακροπροληπτικές παρεμβάσεις της Τράπεζας της Ελλάδος, όπως τα όρια στο ποσοστό δανεισμού σε σχέση με την αξία του ακινήτου και οι περιορισμοί στο βάρος εξυπηρέτησης του δανείου σε σχέση με το εισόδημα του δανειολήπτη.

Ωστόσο, ο οίκος υπογραμμίζει ότι η προσιτότητα της κατοικίας επιδεινώνεται αισθητά για τους Έλληνες αγοραστές. Αυτό αποτυπώνεται στην αρνητική εξέλιξη δεικτών όπως η σχέση τιμών κατοικίας προς ενοίκια και η σχέση τιμών ακινήτων προς εισοδήματα. Η S&P παρακολουθεί στενά τις επιπτώσεις αυτής της τάσης στον κατασκευαστικό κλάδο και στο real estate, καθώς εντοπίζει κινδύνους για τις προβλέψεις της σχετικά με την αύξηση των επενδύσεων και των στεγαστικών χορηγήσεων.

Στο ίδιο μήκος κύματος, η Morgan Stanley επισημαίνει ότι η έντονη άνοδος των τιμών αποτελεί βασικό λόγο για τον οποίο η εγχώρια ζήτηση στεγαστικών δανείων παραμένει υποτονική, παρά το γεγονός ότι η πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά γύρισε σε θετικό πρόσημο τον Νοέμβριο, για πρώτη φορά μετά από περίπου 15 χρόνια.

Με δεδομένο ότι οι ελληνικές τράπεζες εμφανίζουν ισχυρή δυναμική στη χρηματοδότηση επιχειρήσεων αλλά σαφώς ασθενέστερη εικόνα στα στεγαστικά, οι διεθνείς αναλυτές χαιρετίζουν κάθε πρωτοβουλία που ενισχύει την πρόσβαση των νοικοκυριών στην κατοικία.

Ακίνητα 2

Σε αυτό το πλαίσιο, η Morgan Stanley τονίζει ότι η δημοσιονομική πολιτική μπορεί να διαδραματίσει υποστηρικτικό ρόλο, ιδίως μέσω κινήτρων που ενθαρρύνουν την κατασκευή νέων κατοικιών – έναν τομέα που εμφάνιζε αδύναμη ανάπτυξη ακόμη και στα χρόνια της μεταπανδημικής ανάκαμψης. Ο οίκος επισημαίνει ότι η κυβέρνηση έχει ήδη ανακοινώσει δέσμη μέτρων για την ενίσχυση της προσφοράς, όπως το πρόγραμμα ύψους 400 εκατ. ευρώ για την ανακαίνιση κενών ακινήτων και την επαναφορά τους στην αγορά, τα φορολογικά κίνητρα για τη μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες και το νέο σχήμα κοινωνικής αντιπαροχής.

Παράλληλα, προβλέπονται φορολογικές ελαφρύνσεις για κατασκευαστές που αναπτύσσουν κατοικίες προς ενοικίαση, καθώς και ρυθμίσεις που διευκολύνουν τη μετατροπή ανενεργών εμπορικών ακινήτων σε οικιστικές μονάδες.

Στο σκέλος της ζήτησης, η Morgan Stanley αναφέρεται σε μέτρα όπως η επιστροφή ενοικίου, η μείωση του ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς, ο νέος φορολογικός συντελεστής 25% για μεσαία εισοδήματα από ενοίκια, η παράταση φορολογικών κινήτρων για ενεργειακές αναβαθμίσεις κτιρίων και οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε αστικά hotspots.

Σύμφωνα με τον οίκο, το άμεσο δημοσιονομικό κόστος αυτών των παρεμβάσεων υπερβαίνει τα 450 εκατ. ευρώ, ενώ επιπλέον στήριξη προβλέπεται μέσω κοινοτικών πόρων και συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Ο τελικός στόχος της κυβερνητικής στρατηγικής, όπως σημειώνεται, είναι να βελτιωθεί η προσιτότητα της κατοικίας, να περιοριστούν οι πιέσεις στα ενοίκια και να κατευθυνθούν οι επενδύσεις προς την ανάπτυξη προσιτής στέγης.

Ενεργειακά γερασμένα τα ελληνικά κτίρια: υψηλό κόστος, χαμηλές ανακαινίσεις

Μια που πιάσαμε την αγορά ακινήτων. Το μεγαλύτερο μέρος του ελληνικού κτιριακού αποθέματος εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από μεγάλη ηλικία, χαμηλή ενεργειακή απόδοση και υψηλό κόστος χρήσης, την ώρα που η ενεργειακή κρίση και οι επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής εντείνουν τις πιέσεις σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις.

Περισσότερα από τα μισά κτίρια της χώρας έχουν ανεγερθεί πριν από το 1980, χωρίς θερμομόνωση και χωρίς να πληρούν σύγχρονες ενεργειακές απαιτήσεις. Το γεγονός αυτό εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί ο κτιριακός τομέας ευθύνεται για περίπου το 40% της τελικής κατανάλωσης ενέργειας στην Ελλάδα.

Την ίδια στιγμή, η νέα οικοδομική δραστηριότητα παραμένει υποτονική, ενώ οι ανακαινίσεις προχωρούν με αργούς και συχνά αποσπασματικούς ρυθμούς. Ως αποτέλεσμα, σχεδόν έξι στα δέκα ακίνητα εξακολουθούν να κατατάσσονται στις χαμηλότερες ενεργειακές κατηγορίες (Ε έως Η).

Παρά το γεγονός ότι έχουν δεσμευθεί σημαντικοί ευρωπαϊκοί και εθνικοί πόροι για προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, η εικόνα στην πράξη αποκαλύπτει χρόνιες καθυστερήσεις, έντονη γραφειοκρατία και μεγάλες ανισότητες στην πρόσβαση. Οι παρεμβάσεις παραμένουν υπόθεση λίγων, καθώς πάνω από το 50% των ιδιοκτητών δηλώνει ότι δεν έχει πραγματοποιήσει καμία αναβάθμιση τα τελευταία πέντε χρόνια, ενώ σχεδόν τρεις στους δέκα επισημαίνουν ότι απαιτείται τραπεζικός δανεισμός για να μπορέσουν να προχωρήσουν.

Μικρές παρεμβάσεις, περιορισμένο αποτύπωμα

Σύμφωνα με έρευνα της Focus Bari, την οποία επικαλείται η πρόσφατη Έκθεση Μακροπρόθεσμης Στρατηγικής του ΥΠΕΝ, το μέσο κόστος μιας ανακαίνισης στην Ελλάδα ανέρχεται σε περίπου 10.075 ευρώ.

Η κατανομή των δαπανών δείχνει ότι οι περισσότερες παρεμβάσεις κινούνται σε μεσαία επίπεδα κόστους, ενώ οι ολοκληρωμένες και βαθιές ανακαινίσεις αποτελούν την εξαίρεση. Ένας στους τρεις ιδιοκτήτες επενδύει από 10.000 έως 20.000 ευρώ, ενώ σχεδόν το 30% περιορίζεται σε δαπάνες μεταξύ 5.001 και 10.000 ευρώ. Στον αντίποδα, μόλις το 4% προχωρά σε έργα άνω των 50.000 ευρώ.

Παράλληλα, ένα 12% των ιδιοκτητών περιορίζεται σε παρεμβάσεις χαμηλού κόστους, κάτω των 2.000 ευρώ, επιλέγοντας λύσεις συντήρησης και όχι ουσιαστικής αναβάθμισης. Οι πιο διαδεδομένες παρεμβάσεις αφορούν την τοποθέτηση τεντών, σκιάστρων και ηλιακών θερμοσιφώνων. Ακολουθούν η αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης, κουφωμάτων και μονώσεων, ενώ η εγκατάσταση συστημάτων ψύξης και ΑΠΕ (φωτοβολταϊκά, γεωθερμία κ.ά.) παραμένει περιορισμένη.

Τα στοιχεία αυτά αποτυπώνουν έντονες κοινωνικοοικονομικές ανισότητες. Στα χαμηλότερα εισοδήματα (έως 9.999 ευρώ ετησίως), κυριαρχούν μικρές και μεσαίες δαπάνες, με μόλις το 6% να ξεπερνά τις 20.000 ευρώ. Αντίθετα, στα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα παρατηρείται σαφής στροφή προς εκτενέστερες ανακαινίσεις.

Γραφειοκρατία και καθυστερήσεις

Η πρόσφατη απόφαση του ΥΠΕΝ να παρατείνει τη διάρκεια 13 προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης, συνολικού προϋπολογισμού άνω των 2,5 δισ. ευρώ, αποσκοπούσε στη διασφάλιση της απορρόφησης ευρωπαϊκών κονδυλίων. Ωστόσο, στην πράξη ανέδειξε τις δομικές αδυναμίες του μηχανισμού υλοποίησης.

Οι διαδικασίες παραμένουν πολύπλοκες, με πολλαπλά διοικητικά στάδια από την αίτηση έως την έναρξη των έργων. Οι καθυστερήσεις στην έκδοση κανονιστικών πράξεων και η εμπλοκή του τραπεζικού συστήματος επιμηκύνουν ακόμη περισσότερο τα χρονοδιαγράμματα. Έτσι, χιλιάδες εγκεκριμένες αιτήσεις παραμένουν ανενεργές, ενώ παλαιότερα προγράμματα συνεχίζουν να εμφανίζουν σοβαρές εκκρεμότητες.

Πληθωρισμός και υπερβάσεις κόστους

Οι χρονικές καθυστερήσεις έχουν άμεση επίπτωση και στο κόστος των έργων. Ο πληθωρισμός αυξάνει τις τιμές υλικών και εξοπλισμού, οδηγώντας σε οικονομική πίεση τους ωφελούμενους και ενισχύοντας φαινόμενα υπερτιμολόγησης. Δεν είναι τυχαίο ότι σημαντικό ποσοστό δικαιούχων εγκαταλείπει τη διαδικασία πριν την ολοκλήρωση.

Εκτιμάται ότι λίγο πάνω από το 50% των εγκεκριμένων αιτήσεων καταλήγει τελικά σε ολοκληρωμένες παρεμβάσεις, γεγονός που υπονομεύει την αποτελεσματικότητα των προγραμμάτων. Οι μακρές περίοδοι απόσβεσης και η περιορισμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση αποτελούν επιπλέον εμπόδια, ιδιαίτερα στα μισθωμένα ακίνητα, όπου το κόστος βαρύνει τον ιδιοκτήτη, αλλά το όφελος απολαμβάνει ο ενοικιαστής.

Οδικός χάρτης έως το 2050

Για να αλλάξει ουσιαστικά η εικόνα, απαιτείται στοχευμένη πολιτική στήριξης με έμφαση στη χρηματοδότηση, στη μείωση του αρχικού κόστους μέσω επιδοτήσεων και στην παροχή τεχνικής υποστήριξης. Παράλληλα, απαιτείται αλλαγή νοοτροπίας, με μετάβαση από αποσπασματικές παρεμβάσεις σε ολοκληρωμένες ανακαινίσεις με μακροπρόθεσμο όφελος.

Η Έκθεση Μακροπρόθεσμης Στρατηγικής για την Ανακαίνιση του Κτιριακού Αποθέματος, στο πλαίσιο του ΕΣΕΚ, επιχειρεί να μετατρέψει αυτή την ανάγκη σε συγκεκριμένο σχέδιο πολιτικών και επενδύσεων έως το 2050.

Η στρατηγική μετατοπίζεται από τις καθαρές επιδοτήσεις σε ένα μεικτό χρηματοδοτικό μοντέλο που συνδυάζει επιχορηγήσεις, τραπεζική συμμετοχή, φορολογικά κίνητρα, εγγυήσεις και ιδιωτικά κεφάλαια. Έμφαση δίνεται σε συνδυαστικές παρεμβάσεις, όπως η αναβάθμιση του κελύφους, ο εξηλεκτρισμός της θέρμανσης και η ενσωμάτωση ΑΠΕ, καθώς και στις Συμβάσεις Ενεργειακής Απόδοσης.

Στο χρηματοδοτικό σχήμα εντάσσονται και οι πάροχοι ενέργειας, οι οποίοι αναπτύσσουν προϊόντα που συνδέουν την κατανάλωση με παρεμβάσεις εξοικονόμησης και ενεργειακές τεχνολογίες, με αποπληρωμή μέσω των λογαριασμών.

Ενεργειακή κατανάλωση και ανακαινίσεις

Σύμφωνα με τον ενεργειακό σχεδιασμό, η τελική κατανάλωση ενέργειας στον οικιακό τομέα προβλέπεται να μειωθεί κατά 2% έως το 2030 και κατά 12% έως το 2050 σε σχέση με το 2022. Το πετρέλαιο υποχωρεί σταδιακά έως την πλήρη κατάργησή του, ενώ η ηλεκτρική ενέργεια αυξάνει το μερίδιό της στο 61% το 2050, με τις αντλίες θερμότητας να παίζουν καθοριστικό ρόλο.

Ο ετήσιος ρυθμός ανακαίνισης κατοικιών εκτιμάται ότι θα κινηθεί μεταξύ 64.000 και 83.000 κατοικιών τις επόμενες δεκαετίες, με προτεραιότητα σε κτίρια προ του 1981 και διαφοροποίηση ανά κλιματική ζώνη.

Η σημερινή ενεργειακή εικόνα

Τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης δείχνουν ότι η πλειονότητα των κτιρίων παραμένει στις χαμηλές κατηγορίες. Την περίοδο 2011-2023, σχεδόν το 62% των κτιρίων κατατάσσεται στις κατηγορίες Ε-Η, ενώ μόλις το 4,7% στις υψηλές Α-Β.

Οι μονοκατοικίες εμφανίζουν τις υψηλότερες καταναλώσεις ενέργειας, ιδιαίτερα στις ψυχρότερες κλιματικές ζώνες, ενώ στον τριτογενή τομέα οι μεγαλύτερες ενεργειακές απαιτήσεις εντοπίζονται σε κτίρια συνάθροισης κοινού, σωφρονιστικά καταστήματα και δημόσια κτίρια φιλοξενίας.

Εργασία και σπουδές στην Ευρώπη: γιατί η Ελλάδα μένει ουραγός

Ένας στους τέσσερις νέους στην Ευρωπαϊκή Ένωση συνδυάζει εργασία και σπουδές, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat για το 2024. Ωστόσο, η πρακτική αυτή δεν είναι ομοιόμορφα διαδεδομένη ούτε μεταξύ των κρατών-μελών ούτε ανάμεσα στα δύο φύλα, με την Ελλάδα να καταγράφει από τις χαμηλότερες επιδόσεις.

Στη χώρα μας, η απασχόληση κατά τη διάρκεια της εκπαίδευσης παραμένει περισσότερο εξαίρεση παρά κανόνας. Οι περισσότεροι νέοι δεν ακολουθούν μια σταδιακή είσοδο στην αγορά εργασίας παράλληλα με τις σπουδές τους, σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει σε πολλές χώρες της Βόρειας και Κεντρικής Ευρώπης, όπου το μοντέλο αυτό θεωρείται σχεδόν αυτονόητο.

Σε επίπεδο ΕΕ, το 25,4% των νέων ηλικίας 15–29 ετών εργάζονταν το 2024 ενώ συμμετείχαν στην τυπική εκπαίδευση. Την ίδια στιγμή, το 71,4% βρισκόταν εκτός εργατικού δυναμικού, ενώ το 3,2% δήλωνε άνεργο, δηλαδή διαθέσιμο ή σε ενεργή αναζήτηση εργασίας.

Μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ χωρών

Τα υψηλότερα ποσοστά νέων που συνδυάζουν σπουδές και εργασία καταγράφονται στην Ολλανδία (74,3%), τη Δανία (56,4%) και τη Γερμανία (45,8%), χώρες όπου η μερική απασχόληση των φοιτητών αποτελεί δομικό στοιχείο του εκπαιδευτικού και παραγωγικού μοντέλου. Στον αντίποδα, η Ρουμανία (2,4%), η Ελλάδα (6,0%) και η Κροατία (6,4%) εμφανίζουν τα χαμηλότερα ποσοστά στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Όσον αφορά τους νέους που βρίσκονται σε εκπαίδευση αλλά αναζητούν εργασία χωρίς να εργάζονται, τα υψηλότερα ποσοστά εντοπίζονται στη Σουηδία (14,1%), τη Φινλανδία (10,0%) και τη Δανία (9,6%). Αντίθετα, σε χώρες όπως η Ρουμανία, η Κροατία, η Τσεχία και η Ουγγαρία, τα αντίστοιχα ποσοστά κινούνται κάτω από το 1%.

Διαφορές ανά φύλο και ηλικία

Τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι οι γυναίκες συμμετέχουν συχνότερα στην τυπική εκπαίδευση σε σχέση με τους άνδρες. Παράλληλα, όμως, όταν βρίσκονται εκτός εκπαίδευσης, εμφανίζουν χαμηλότερα ποσοστά απασχόλησης και υψηλότερα ποσοστά οικονομικής αδράνειας.

Στην ηλικιακή ομάδα 15–19 ετών, η εκπαίδευση κυριαρχεί: το 74,4% των γυναικών και το 70,4% των ανδρών παρέμεναν εκτός εργατικού δυναμικού το 2024, καθώς φοιτούσαν. Στις ηλικίες 20–24 ετών, τα ποσοστά αυτά μειώνονται αισθητά (30,9% για τις γυναίκες και 24,8% για τους άνδρες), υποδηλώνοντας μεγαλύτερη σύνδεση με την αγορά εργασίας. Σε αυτή την ομάδα, το 19,6% των γυναικών και το 17,0% των ανδρών εργάζονταν παράλληλα με τις σπουδές τους.

Στην ηλικιακή κατηγορία 25–29 ετών, η απασχόληση γίνεται πλέον κυρίαρχη, φτάνοντας το 62,0% για τις γυναίκες και το 71,9% για τους άνδρες. Ωστόσο, το ποσοστό των γυναικών που δεν εργάζονται ούτε σπουδάζουν παραμένει αισθητά υψηλότερο σε σχέση με τους άνδρες (16,2% έναντι 6,9%).

Η ελληνική ιδιαιτερότητα

Στην Ελλάδα, η περιορισμένη συμμετοχή των νέων στην εργασία κατά τη διάρκεια των σπουδών δεν οφείλεται μόνο σε πολιτισμικούς ή οικονομικούς παράγοντες, αλλά και στο αυστηρό θεσμικό πλαίσιο που διέπει την απασχόληση ανηλίκων. Σε ευρωπαϊκή σύγκριση, η χώρα συγκαταλέγεται σταθερά στις τελευταίες θέσεις, με μόλις το 6% των νέων ηλικίας 15–29 ετών να συνδυάζουν εργασία και εκπαίδευση, έναντι περίπου 25% στον μέσο όρο της ΕΕ.

Σε αντίθεση με χώρες όπου η φοιτητική εργασία αποτελεί οργανικό κομμάτι της εκπαιδευτικής διαδρομής, στην Ελλάδα περισσότεροι από εννέα στους δέκα νέους παραμένουν εκτός εργατικού δυναμικού όσο σπουδάζουν. Αυτό αναδεικνύει τη χαλαρή διασύνδεση εκπαίδευσης και αγοράς εργασίας, αλλά και την έλλειψη ευέλικτων, ολιγόωρων θέσεων απασχόλησης που θα μπορούσαν να καλύψουν τις ανάγκες των σπουδαστών.

Σύμφωνα με τη ΓΣΕΕ, η εργασία επιτρέπεται γενικά μόνο μετά τη συμπλήρωση του 15ου έτους, με αυστηρούς περιορισμούς για την προστασία των ανηλίκων. Οι νέοι 15–16 ετών μπορούν να εργάζονται έως 6 ώρες ημερησίως και 30 ώρες εβδομαδιαίως, ενώ για τους 17–18 ετών το όριο ανέρχεται σε 8 ώρες την ημέρα και 40 την εβδομάδα, χωρίς δυνατότητα υπερωριών. Οι περιορισμοί αυτοί στοχεύουν στην αποτροπή επικίνδυνων ή επιβαρυντικών μορφών εργασίας, αλλά ταυτόχρονα περιορίζουν τη διάδοση της παράλληλης απασχόλησης κατά τη διάρκεια των σπουδών.