Οι έλεγχοι θα πραγματοποιηθούν εξ αποστάσεως από τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και από τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ). Όπου εντοπίζονται παραβάσεις, θα ακολουθούν οι προβλεπόμενες κυρώσεις.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στο επίκεντρο

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αποτελεί ένα από τα βασικά σημεία των διασταυρώσεων. Η νομοθεσία προβλέπει ότι για δικαιοπραξίες με τις οποίες συστήνονται, μεταβάλλονται ή μεταβιβάζονται δικαιώματα επί ακινήτων, καθώς και για τη σύσταση προσημείωσης ή υποθήκης, απαιτείται η μνημόνευση και επισύναψη του σχετικού πιστοποιητικού.

Στις αγοραπωλησίες και στις υπόλοιπες μεταβιβάσεις ακινήτων από επαχθή αιτία, το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στον ΕΝΦΙΑ για τα πέντε προηγούμενα έτη. Εάν το πιστοποιητικό εκδοθεί μετά την πράξη προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, ο έλεγχος επεκτείνεται και στο έτος της μεταβίβασης, καλύπτοντας συνολικά έξι φορολογικά έτη.

Σε άλλες κατηγορίες δικαιοπραξιών, οι απαιτήσεις είναι ακόμη ευρύτερες. Το πιστοποιητικό δεν επιβεβαιώνει μόνο ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά, αλλά και ότι έχουν εξοφληθεί ή νόμιμα τακτοποιηθεί οι ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ που συνδέονται με αυτό. Αντίστοιχοι έλεγχοι αφορούν και τις υποχρεώσεις του φορολογούμενου για τα υπόλοιπα ακίνητά του, σύμφωνα με τα χρονικά όρια που προβλέπει η νομοθεσία.

225.000 δηλώσεις μέσω myPROPERTY

Η έκταση των συναλλαγών που καλείται να παρακολουθήσει η φορολογική διοίκηση είναι ιδιαίτερα μεγάλη. Κατά τη διάρκεια του 2025 υποβλήθηκαν μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY περίπου 225.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

Παράλληλα, από τις αρχές του έτους έχουν υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ ο φόρος που έχει βεβαιωθεί ανέρχεται περίπου στα 335 εκατ. ευρώ.

Οι αριθμοί αυτοί αποτυπώνουν το μέγεθος της αγοράς που πλέον παρακολουθείται ηλεκτρονικά και εξηγούν την προσπάθεια της ΑΑΔΕ να μεταφέρει όλο και μεγαλύτερο μέρος των φορολογικών ελέγχων σε αυτοματοποιημένες διαδικασίες.

Έλεγχοι χωρίς φυσική παρουσία

Η νέα γενιά ελέγχων βασίζεται στη δυνατότητα της φορολογικής διοίκησης να συνδυάζει δεδομένα από διαφορετικές πηγές. Έτσι, οι υπηρεσίες μπορούν να εντοπίζουν αποκλίσεις χωρίς να απαιτείται η φυσική παρουσία ελεγκτή σε συμβολαιογραφείο, κτηματολογικό γραφείο ή στην κατοχή του φορολογούμενου.

Η διαδικασία επιτρέπει την επιλογή των υποθέσεων με βάση συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και ενδείξεις κινδύνου. Με αυτόν τον τρόπο, η ΑΑΔΕ μπορεί να επικεντρώνει τους διαθέσιμους ελεγκτικούς πόρους στις πράξεις που εμφανίζουν μεγαλύτερη πιθανότητα φορολογικής παράβασης.

Η λογική αυτή εντάσσεται στη γενικότερη ψηφιοποίηση των φορολογικών ελέγχων, όπου η διασταύρωση δεδομένων αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία και περιορίζει τα περιθώρια να παραμείνουν αδήλωτες ή λανθασμένα δηλωμένες πληροφορίες.

Στο μικροσκόπιο και οι αποδοχές κληρονομιάς

Οι έλεγχοι δεν περιορίζονται στις αγοραπωλησίες. Αντίστοιχη υποχρέωση για πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ υπάρχει και στις συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομιάς.

Στην περίπτωση αυτή, για τα έτη κατά τα οποία ο κληρονομούμενος ήταν υπόχρεος στον ΕΝΦΙΑ, το πιστοποιητικό εκδίδεται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο συγκεκριμένο ποσοστό και δικαίωμα επί του ακινήτου ή εφόσον προβλεπόταν νόμιμη απαλλαγή.

Με την ηλεκτρονική διασταύρωση των στοιχείων, η ΑΑΔΕ επιχειρεί ουσιαστικά να δημιουργήσει ένα πλήρες φορολογικό αποτύπωμα για κάθε ακίνητη περιουσία και για κάθε μεταβολή της.

Η εξέλιξη αυτή σημαίνει ότι οι μεταβιβάσεις ακινήτων περνούν πλέον σε ένα καθεστώς πολύ αυστηρότερης ψηφιακής παρακολούθησης. Η αξιοποίηση των ηλεκτρονικών δεδομένων επιτρέπει στη φορολογική διοίκηση να εντοπίζει εκ των υστέρων παραλείψεις ή ασυμφωνίες και να επανεξετάζει πράξεις που πραγματοποιήθηκαν ακόμη και μήνες νωρίτερα.