Τα παραδείγματα αποτυπώνουν τη διαφορά που έχει δημιουργηθεί σε αρκετές περιοχές της χώρας ανάμεσα στις πραγματικές τιμές των συναλλαγών και στις αξίες με βάση τις οποίες υπολογίζονται μια σειρά από φόροι και επιβαρύνσεις.

Ο νέος χάρτης των αντικειμενικών αξιών

Η μεγάλη αυτή απόσταση αναμένεται να αποτελέσει ένα από τα βασικά ζητήματα στην επόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η οποία αναμένεται να ξεκινήσει μετά τις εκλογές, με ορίζοντα το δεύτερο εξάμηνο του 2027.

Στο πλαίσιο της διαδικασίας, ιδιώτες πιστοποιημένοι εκτιμητές αναμένεται να αξιοποιήσουν ψηφιακά εργαλεία, στοιχεία συναλλαγών και δεδομένα της αγοράς προκειμένου να προτείνουν νέες τιμές ζώνης. Η τελική απόφαση θα ανήκει στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Στο επίκεντρο αναμένεται να βρεθούν περιοχές όπου οι εμπορικές αξίες έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από τις σημερινές αντικειμενικές.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:

το κέντρο της Αθήνας και περιοχές όπως το Κολωνάκι, η Κυψέλη και τα Εξάρχεια,

τα νότια προάστια, με ιδιαίτερη έμφαση σε Γλυφάδα, Βούλα και Βουλιαγμένη,

οι περιοχές γύρω από το Ελληνικό,

τμήματα των βορείων προαστίων,

ο Πειραιάς,

η Θεσσαλονίκη,

καθώς και νησιά και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί.

Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελούν οι περιοχές όπου η ανάπτυξη νέων έργων, οι επενδύσεις και η εισροή ξένων κεφαλαίων έχουν αλλάξει σημαντικά το επίπεδο των τιμών μέσα σε λίγα χρόνια.

Παράλληλα, περισσότερες από 2.100 περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα αναμένεται να ενταχθούν για πρώτη φορά στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού. Πρόκειται για περιοχές που βρίσκονται εντός σχεδίου αλλά μέχρι σήμερα δεν διαθέτουν τιμή ζώνης.

Οι τιμές κατοικίας συνεχίζουν να αυξάνονται

Η ανάγκη για νέα επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών συνδέεται άμεσα με την πορεία της αγοράς.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2026, έναντι μέσης ετήσιας αύξησης 8,3% το 2025.

Στην Αθήνα η άνοδος διαμορφώθηκε στο 5%, στη Θεσσαλονίκη στο 4,7%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4%, ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας έφθασε το 7,1%.

Ακόμη και με χαμηλότερους ρυθμούς, επομένως, η ανοδική τάση συνεχίζεται και διευρύνει την απόσταση από τις τιμές ζώνης που έχουν καθοριστεί τα προηγούμενα χρόνια.

Ποιοι θα σπεύσουν να ολοκληρώσουν συναλλαγές

Η επικείμενη αλλαγή του χάρτη των αντικειμενικών αξιών δημιουργεί ένα παράθυρο για όσους σχεδιάζουν μεταβιβάσεις, γονικές παροχές ή δωρεές, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ εμπορικής και φορολογητέας αξίας.

Μια υψηλότερη τιμή ζώνης μπορεί να αυξήσει τη φορολογητέα αξία ενός ακινήτου και, ανάλογα με την πράξη και τα ισχύοντα αφορολόγητα όρια, να επηρεάσει το συνολικό κόστος της μεταβίβασης.

Στην αγορά υπάρχει παράλληλα ένας ακόμη παράγοντας που αφορά ειδικά τους αγοραστές κατοικιών από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται, σύμφωνα με τον υφιστάμενο σχεδιασμό, αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών από τρίτες χώρες, με σειρά εξαιρέσεων. Το μέτρο αφορά κατοικίες και όχι το σύνολο των κατηγοριών ακινήτων.

Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί ένα πρόσθετο κίνητρο για την ολοκλήρωση συναλλαγών πριν από την ενεργοποίηση του νέου συντελεστή, για όσους εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του.

Το ντόμινο των αντικειμενικών αξιών

Η αλλαγή των τιμών ζώνης δεν αφορά μόνο τον φόρο μεταβίβασης.

Οι αντικειμενικές αξίες αποτελούν βασικό παράγοντα για τον υπολογισμό μιας σειράς φορολογικών επιβαρύνσεων που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία, από κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές έως άλλες μεταβιβάσεις.

Στην εξίσωση βρίσκεται και ο ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, μια αύξηση της τιμής ζώνης δεν σημαίνει αυτομάτως ισόποση αύξηση του ΕΝΦΙΑ, καθώς ο τελικός φόρος εξαρτάται από τους συντελεστές, τα κλιμάκια και τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.

Γι' αυτό και η επόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών δεν θα είναι απλώς μια τεχνική επικαιροποίηση του χάρτη της αγοράς. Θα απαιτήσει παράλληλη επανεξέταση του φορολογικού πλαισίου, ώστε η προσαρμογή των τιμών ζώνης στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς να μην οδηγήσει σε απότομη αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων.

Το βασικό ζητούμενο θα είναι να περιοριστεί η σημερινή απόσταση μεταξύ των τιμών στις οποίες πραγματοποιούνται οι συναλλαγές και των αξιών που χρησιμοποιεί το κράτος για φορολογικούς σκοπούς, χωρίς η διόρθωση αυτή να μετατραπεί σε νέο φορολογικό βάρος για τους ιδιοκτήτες.