Τρία σενάρια για την αγορά κατοικίας

Στο βασικό σενάριο, η SPEAK Real Estate προβλέπει συνέχιση της ανοδικής τάσης, αλλά με ήπια αποκλιμάκωση του ρυθμού αύξησης των τιμών. Η εγχώρια και διεθνής ζήτηση εκτιμάται ότι θα παραμείνει σχετικά σταθερή, ενώ η προσφορά θα κινηθεί σε πιο ισορροπημένα επίπεδα.

Σε αυτό το σενάριο, οι τιμές κατοικιών αναμένεται να αυξηθούν κατά 6%-7% μέσα στους επόμενους 12 μήνες, ενώ ο αριθμός των συναλλαγών θα μπορούσε να ενισχυθεί έως και 5%.

Το συντηρητικό σενάριο προβλέπει σαφώς μικρότερη άνοδο, έως 4%, αντανακλώντας ένα περιβάλλον υψηλότερου κόστους χρήματος και μεγαλύτερης επιφυλακτικότητας των αγοραστών.

Στον αντίποδα, το επιθετικό σενάριο προβλέπει αύξηση των τιμών κατά 10%-12%, υπό την προϋπόθεση ότι η ζήτηση θα παραμείνει ισχυρή, οι επενδύσεις θα συνεχίσουν να ενισχύουν την αγορά και η προσφορά δεν θα καταφέρει να καλύψει τις ανάγκες.

Η αγορά ήδη επιβραδύνει

Η εικόνα αυτή έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία ο ρυθμός ανόδου των τιμών έχει ήδη αρχίσει να επιβραδύνεται.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 5,7% σε ετήσια βάση το α’ τρίμηνο, έναντι 8,3% το προηγούμενο τρίμηνο και 7,5% στο α’ τρίμηνο του 2025.

Η αποκλιμάκωση του ρυθμού δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι η αγορά έχει εισέλθει σε καθοδική φάση. Αντίθετα, η εικόνα στην ευρύτερη Αθήνα παραμένει ιδιαίτερα ισχυρή.

Τα στοιχεία της SPEAK δείχνουν ότι η τιμή κλεισίματος ανά τετραγωνικό μέτρο στην ευρύτερη Αθήνα αυξήθηκε κατά 8,2% σε ετήσια βάση το β’ τρίμηνο, την ώρα που ο αριθμός των συναλλαγών υποχώρησε κατά 30,7%.

Η εξέλιξη αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική για την ανάγνωση της αγοράς. Η μείωση των συναλλαγών σε συνδυασμό με την άνοδο των τιμών υποδεικνύει ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον μετατοπίζεται προς μεγαλύτερα, ποιοτικότερα και καλύτερα τοποθετημένα ακίνητα, ενώ οι αγοραστές γίνονται πιο επιλεκτικοί λόγω του υψηλότερου κόστους απόκτησης.

Με άλλα λόγια, η αγορά φαίνεται να περνά από τη φάση του μαζικού «ράλι» σε μια περίοδο επιλεκτικής ανατίμησης, όπου η θέση, η ποιότητα, η πρόσβαση σε υποδομές και η δυνατότητα παραγωγής εισοδήματος αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη σημασία.

Τα 5 επενδυτικά hotspots της Αθήνας

Στο νέο περιβάλλον, πέντε περιοχές ξεχωρίζουν ως επενδυτικά hotspots: Κυψέλη, Ελληνικό, Κολωνάκι, Αγία Βαρβάρα και Μαρούσι.

Κυψέλη: Η περιοχή συνδυάζει σχετικά χαμηλότερο κόστος εισόδου με την υψηλότερη μικτή απόδοση μεταξύ των περιοχών του κέντρου, στο 5,67%. Καταλυτικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσει και ο νέος σταθμός της Γραμμής 4 του Μετρό, ο οποίος αναμένεται να βελτιώσει σημαντικά την πρόσβαση σε μία από τις πυκνότερα κατοικημένες περιοχές της Αθήνας.

Ελληνικό: Εδώ το επενδυτικό αφήγημα είναι διαφορετικό και βασίζεται κυρίως στην τεράστια αστική ανάπλαση. Η ανάπτυξη του Ελληνικού δημιουργεί έναν νέο πόλο κατοικίας, τουρισμού, εμπορίου και αναψυχής, με τη ζήτηση να ενισχύεται όσο προχωρούν τα έργα.

Κολωνάκι: Παραμένει η κατεξοχήν premium αγορά της Αθήνας, με ισχυρή ανθεκτικότητα ακόμη και σε περιόδους επιβράδυνσης της αγοράς. Η έλευση της Γραμμής 4 προσθέτει ένα ακόμη θετικό στοιχείο, ενώ η διεθνής ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζει τις υψηλές αξίες.

Αγία Βαρβάρα: Ξεχωρίζει για τον συνδυασμό χαμηλότερης τιμής εισόδου, προσβασιμότητας και ενοικιαστικής απόδοσης. Με 5,94%, εμφανίζει την υψηλότερη απόδοση μεταξύ των περιοχών του δείγματος, γεγονός που την καθιστά ενδιαφέρουσα για επενδυτές που αναζητούν περισσότερο εισόδημα παρά αποκλειστικά υπεραξία.

Μαρούσι: Η περιοχή διατηρεί τον χαρακτήρα ενός από τα σημαντικότερα επιχειρηματικά κέντρα της Αττικής, με πρόσβαση στην Αττική Οδό και ισχυρή ζήτηση ενοικίασης από στελέχη και εργαζομένους επιχειρήσεων. Ο συνδυασμός τιμής και απόδοσης παραμένει ελκυστικός.

Η αγορά κατοικίας αλλάζει χαρακτήρα

Το βασικό συμπέρασμα από τα τελευταία δεδομένα είναι ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν έχει χάσει τη δυναμική της, αλλά περνά σε διαφορετική φάση του κύκλου της.

Η εποχή των διψήφιων αυξήσεων σε μεγάλο μέρος της αγοράς φαίνεται να απομακρύνεται και οι επενδυτές καλούνται πλέον να είναι περισσότερο επιλεκτικοί. Το υψηλό κόστος χρηματοδότησης, η γεωπολιτική αβεβαιότητα και η περιορισμένη προσφορά εξακολουθούν να λειτουργούν ως αντικρουόμενες δυνάμεις.

Από την άλλη πλευρά, η ανθεκτική ζήτηση, η τουριστική δυναμική, οι μεγάλες αστικές αναπλάσεις και τα έργα υποδομών δημιουργούν ισχυρές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή.

Έτσι, το επόμενο δωδεκάμηνο δεν αναμένεται να είναι μια περίοδος οριζόντιας ανόδου για όλα τα ακίνητα. Αντίθετα, η αγορά φαίνεται να περνά στη φάση όπου η τοποθεσία, η ποιότητα του ακινήτου και η δυνατότητα παραγωγής εισοδήματος θα καθορίζουν όλο και περισσότερο τις αποδόσεις.

Και σε αυτό το νέο σκηνικό, Κυψέλη, Ελληνικό, Κολωνάκι, Αγία Βαρβάρα και Μαρούσι είναι μεταξύ των περιοχών που συγκεντρώνουν τις περισσότερες πιθανότητες να συνεχίσουν να υπεραποδίδουν.