Σύμφωνα με τα στοιχεία της Geoaxis, από το τρίτο τρίμηνο του 2025 έως το αντίστοιχο διάστημα του 2026, η διάμεση ετήσια αύξηση των τιμών στα νεόδμητα διαμερίσματα διαμορφώθηκε στο 5,79%, έναντι 6,07% στην προηγούμενη μέτρηση. Στα παλαιότερα ακίνητα, αντίθετα, η άνοδος επιταχύνθηκε στο 7,37%, από 6,65%.

Σε ορίζοντα διετίας, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών εμφανίζουν συνολική αύξηση 12,23%, έναντι 15,11% στην προηγούμενη μέτρηση, ενώ στα παλαιότερα διαμερίσματα η αντίστοιχη μεταβολή περιορίστηκε στο 14,51%, από 14,97%.

Η μακροπρόθεσμη εικόνα αποτυπώνει το μέγεθος της ανόδου που έχει προηγηθεί. Σε σύγκριση με το 2017, οι αξίες των νεόδμητων διαμερισμάτων στην Αττική έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο περίπου 112%, ενώ στα παλαιότερα η άνοδος φτάνει το 109%. Με άλλα λόγια, μέσα σε λιγότερο από μία δεκαετία οι τιμές έχουν υπερδιπλασιαστεί.

Νεόδμητα: Πάνω από 4.600 ευρώ το τετραγωνικό στον Χολαργό

Η έρευνα εξετάζει τυπικά νεόδμητα διαμερίσματα μέσης επιφάνειας 116 τ.μ., με διάμεση ηλικία μόλις ενός έτους και τοποθέτηση στον δεύτερο όροφο.

Ο Χολαργός παραμένει η ακριβότερη από τις πέντε περιοχές, με τη μέση ζητούμενη τιμή να φτάνει τα 4.622 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 4.443 ευρώ το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Η ετήσια αύξηση διαμορφώνεται σε 4,03%, η χαμηλότερη μεταξύ των περιοχών που εξετάζονται.

Στο Παλαιό Φάληρο, οι τιμές ανέρχονται σε 4.261 ευρώ ανά τ.μ., από 4.013 ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα, καταγράφοντας άνοδο 6,18%. Στο Μαρούσι, η αντίστοιχη τιμή διαμορφώνεται στα 4.050 ευρώ, έναντι 3.825 ευρώ, με αύξηση 5,88%.

Στους Αμπελόκηπους, η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 3.424 ευρώ ανά τ.μ., από 3.236 ευρώ, σημειώνοντας άνοδο 5,81%. Το Περιστέρι παραμένει η οικονομικότερη περιοχή της έρευνας, με τιμή 2.987 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 2.790 ευρώ πέρυσι. Ωστόσο, εμφανίζει την υψηλότερη ετήσια αύξηση, η οποία φτάνει το 7,06%.

Τα στοιχεία αναδεικνύουν τη σημαντική απόσταση που εξακολουθεί να χωρίζει τις επιμέρους αγορές της πρωτεύουσας. Παράλληλα, η μεγαλύτερη ποσοστιαία άνοδος στο Περιστέρι δείχνει ότι η ανατιμητική τάση δεν περιορίζεται πλέον στις ακριβότερες περιοχές, αλλά επεκτείνεται και σε αγορές με χαμηλότερο αρχικό επίπεδο τιμών.

Παλαιότερα διαμερίσματα: Ισχυρότερη άνοδος στο Περιστέρι

Στην κατηγορία των παλαιότερων κατοικιών, η έρευνα αφορά διαμερίσματα μέσης επιφάνειας 108 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 48 ετών και στον δεύτερο όροφο.

Ο Χολαργός εξακολουθεί να βρίσκεται στην κορυφή της κατάταξης, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 2.707 ευρώ ανά τ.μ., από 2.555 ευρώ το τρίτο τρίμηνο του 2025. Η ετήσια αύξηση ανέρχεται σε 5,95%.

Στο Μαρούσι, η τιμή φτάνει τα 2.289 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 2.121 ευρώ, καταγράφοντας άνοδο 7,92%. Στο Παλαιό Φάληρο διαμορφώνεται στα 2.170 ευρώ, από 2.027 ευρώ, με αύξηση 7,05%.

Στο Περιστέρι, η μέση τιμή ανέρχεται σε 1.852 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 1.699 ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ των περιοχών, κατά 9,01%. Στους Αμπελόκηπους, τέλος, η τιμή φτάνει τα 1.805 ευρώ, από 1.688 ευρώ, με ετήσια άνοδο 6,93%.

Και στην αγορά των παλαιότερων διαμερισμάτων, το Περιστέρι εμφανίζει την εντονότερη ανατιμητική τάση, ενώ ο Χολαργός καταγράφει τη μικρότερη αύξηση. Οι τιμές των συγκεκριμένων ακινήτων παραμένουν αισθητά χαμηλότερες από εκείνες των νεόδμητων, αντανακλώντας τη διαφορά στην ηλικία, την ποιότητα κατασκευής και τα διαθέσιμα χαρακτηριστικά.

Η Geoaxis διευκρινίζει ότι η έρευνα βασίζεται σε στοιχεία από διαδικτυακές αγγελίες, εφημερίδες και ιστοσελίδες μεσιτικών γραφείων και αφορά τυπικές κατασκευές σε συνηθισμένες τοποθεσίες. Ακίνητα με ανεμπόδιστη θέα, ιδιαίτερη αρχιτεκτονική ή αναβαθμισμένα υλικά και εξοπλισμό μπορούν να εμφανίζουν αξίες υψηλότερες ακόμη και κατά περισσότερο από 25% σε σχέση με τα αντίστοιχα τυπικά διαμερίσματα.

Η στεγαστική κρίση αποτυπώνεται στην υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης

Η άνοδος των τιμών εξακολουθεί να δημιουργεί σημαντικά εμπόδια στην απόκτηση κατοικίας, ιδιαίτερα για τα νεότερα νοικοκυριά. Τα στοιχεία της Eurostat που επικαλείται η έρευνα δείχνουν ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα υποχώρησε στο 69,4% το 2025, από 69,7% το 2024 και 69,6% το 2023. Σε σύγκριση με μία δεκαετία νωρίτερα, η μείωση φτάνει τις 4,5 ποσοστιαίες μονάδες.

Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η δυσκολία των νέων να αποκτήσουν ανεξάρτητη κατοικία. Το 56,3% των Ελλήνων ηλικίας 25 έως 34 ετών εξακολουθεί να ζει με τους γονείς του. Η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία διαμορφώθηκε στα 30,9 έτη το 2025, όταν στην Ευρωπαϊκή Ένωση βρίσκεται στα 26,3 έτη.

Ένας από τους βασικούς λόγους είναι η μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στην εξέλιξη των εισοδημάτων και την αύξηση των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με την ανάλυση, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατώτατου μισθού από τον Ιούλιο του 2016 έως τον Ιούλιο του 2026 διαμορφώθηκε στο 4,6%, ενώ οι αξίες των κατοικιών αυξήθηκαν με ρυθμούς κοντά στο 10%.

Η διαφορά αυτή περιορίζει την αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών, ενισχύει την εξάρτηση από την ενοικίαση και καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την απόκτηση κατοικίας για όσους διαθέτουν χαμηλότερα ή μεσαία εισοδήματα.

Το κατασκευαστικό κόστος διατηρεί τις πιέσεις στις τιμές

Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών εξακολουθεί να παίζει και το κόστος κατασκευής. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι τιμές κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Για μια τυπική κατασκευή, το κόστος εκτιμάται πλέον σε περίπου 1.600 έως 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στην επιβάρυνση αυτή προστίθενται οι αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης, η ενσωμάτωση κριτηρίων ESG και έξυπνων τεχνολογιών, καθώς και η ανάγκη για κατοικίες με μεγαλύτερη λειτουργικότητα και προσαρμοστικότητα στις σύγχρονες ανάγκες.

Η εξάπλωση της υβριδικής εργασίας έχει αλλάξει και τις προτεραιότητες των αγοραστών. Η ζήτηση στρέφεται περισσότερο σε μεγαλύτερους και φωτεινούς χώρους, καλύτερη ηχομόνωση και αξιόπιστες υποδομές σύνδεσης στο διαδίκτυο. Οι παράγοντες αυτοί επηρεάζουν τόσο τις επιλογές των νοικοκυριών όσο και τις επενδυτικές αποφάσεις των κατασκευαστών.

Η περιορισμένη προσφορά στηρίζει την αγορά – Επιστρέφει το επενδυτικό ενδιαφέρον

Παρά την επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, η προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί τον σημαντικότερο παράγοντα στήριξης των τιμών. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων, σε συνδυασμό με τη ζήτηση για κατοικίες και τη διάθεση μέρους του αποθέματος σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, συντηρεί τις πιέσεις στην αγορά.

Η Geoaxis επισημαίνει, πάντως, ότι η μείωση των διαθέσιμων ακινήτων επηρεάζει και τη σύνθεση του δείγματος των αγγελιών. Σε αυτό εμφανίζονται πλέον περισσότερα νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα, στοιχείο που χρειάζεται να λαμβάνεται υπόψη κατά την αξιολόγηση των μεταβολών των τιμών.

Παρά τις σχετικά περιορισμένες αποδόσεις που μπορούν να προσφέρουν τα οικιστικά ακίνητα, εκτιμάται ότι θα αποκτήσουν μεγαλύτερη παρουσία στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και των ιδιωτών επενδυτών τα επόμενα χρόνια.

Το ενδιαφέρον από το εξωτερικό αναμένεται να διατηρηθεί, με την ασφάλεια της χώρας, το πρόγραμμα Golden Visa και τις συγκριτικά χαμηλότερες τιμές της ελληνικής αγοράς σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές και το Ισραήλ να αποτελούν βασικούς παράγοντες προσέλκυσης κεφαλαίων. Παράλληλα, η εγχώρια επενδυτική ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζεται από τη διαθεσιμότητα κεφαλαίων τόσο από θεσμικούς όσο και από ιδιώτες επενδυτές.

Θετικές προοπτικές διατηρούνται και για τα βόρεια προάστια. Ειδικότερα, η ανάκαμψη των αξιών στο Μαρούσι και στις περιοχές βορειότερα εκτιμάται ότι μπορεί να χρειαστεί ακόμη μερικά εξάμηνα προκειμένου να αποτυπωθεί πλήρως στις τιμές.

Επιβράδυνση της ανόδου, χωρίς ενδείξεις φούσκας

Η συνολική εκτίμηση της Geoaxis είναι ότι η αγορά κατοικίας θα συνεχίσει να κινείται ανοδικά, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Η επιβράδυνση ενδέχεται να σηματοδοτεί την προσέγγιση της κορύφωσης του τρέχοντος ανοδικού κύκλου, χωρίς αυτό να σημαίνει απαραίτητα ότι επίκειται πτώση των τιμών.

Καθοριστική παραμένει η περιορισμένη προσφορά, ιδιαίτερα στα νεόδμητα διαμερίσματα, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί ως ανάχωμα σε μια ουσιαστικότερη διόρθωση. Οι συντάκτες της έρευνας εκτιμούν, μάλιστα, ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν βρίσκεται σήμερα σε συνθήκες φούσκας, καθώς το διαθέσιμο απόθεμα παραμένει πολύ μικρότερο από τη ζήτηση.

Το επόμενο διάστημα θα δείξει εάν η επιβράδυνση των ανατιμήσεων θα οδηγήσει σε μια περίοδο σταθεροποίησης ή εάν η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών θα εξακολουθήσει να συντηρεί την ανοδική πορεία. Σε κάθε περίπτωση, η μεγάλη απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στα εισοδήματα των νοικοκυριών παραμένει το βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας, με τις νεότερες γενιές να αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες δυσκολίες πρόσβασης στη στέγη.