Οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις

Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκονται τα Πατήσια, με μέση τιμή αγοράς 1.719 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και μέσο ενοίκιο 9,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα. Η μεικτή απόδοση διαμορφώνεται σε 6,7%, ενώ η θεωρητική περίοδος απόσβεσης της αξίας αγοράς υπολογίζεται σε περίπου 15 χρόνια.

Ακολουθεί το Μεταξουργείο, όπου η μέση τιμή πώλησης φτάνει τα 2.424 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και το ενοίκιο τα 11,3 ευρώ. Η μεικτή απόδοση διαμορφώνεται σε 5,6%, με την ενδεικτική απόσβεση να απαιτεί περίπου 18 χρόνια.

Στην Κυψέλη, η μέση τιμή αγοράς ανέρχεται σε 2.170 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και το μέσο μηνιαίο ενοίκιο σε 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η απόδοση φτάνει το 5,5%, με περίοδο απόσβεσης περίπου 18 ετών.

Αξιοσημείωτες αποδόσεις εμφανίζουν επίσης το κέντρο της Αθήνας, τα Εξάρχεια και το Γκάζι, όπου οι μεικτές αποδόσεις κυμαίνονται από 5% έως 5,2%.

Οι 27 περιοχές της Αθήνας σε σύγκριση

Ο παρακάτω πίνακας παρουσιάζει τις μέσες τιμές αγοράς και ενοικίασης, τη μεικτή απόδοση μιας επένδυσης και το ενδεικτικό μηνιαίο εισόδημα που αντιστοιχεί σε κεφάλαιο αγοράς 100.000 ευρώ.

<text color="secondary" size="xs">Πηγή στοιχείων: mamaXO Research.</text>

Γιατί οι φθηνότερες περιοχές μπορούν να προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις

Η σύγκριση δείχνει ότι αρκετές γειτονιές με χαμηλότερες τιμές αγοράς υπερτερούν σε όρους μεικτής απόδοσης έναντι περιοχών με υψηλότερες αξίες ακινήτων.

Στα Πατήσια, για παράδειγμα, η μέση τιμή αγοράς είναι σημαντικά χαμηλότερη από εκείνη της Γλυφάδας, του Κολωνακίου ή του Παλαιού Φαλήρου. Παρά τη διαφορά αυτή, το εισόδημα από ενοίκια σε σχέση με το κεφάλαιο που απαιτείται για την αγορά είναι υψηλότερο.

Αντίστοιχα, το Μεταξουργείο και η Κυψέλη εμφανίζουν αποδόσεις άνω του 5,5%, ενώ σε ακριβότερες περιοχές, όπως το Μαρούσι και η Ηλιούπολη, οι αποδόσεις περιορίζονται στο 3,6% και 3,3% αντίστοιχα.

Η εικόνα αυτή δεν σημαίνει ότι οι περιοχές με χαμηλότερες τιμές αγοράς αποτελούν αυτομάτως καλύτερες επενδύσεις. Η κατάσταση του ακινήτου, το κόστος ανακαίνισης, η δυνατότητα εύρεσης αξιόπιστων ενοικιαστών, η πιθανότητα κενών περιόδων και οι προοπτικές μεταβολής των τιμών επηρεάζουν ουσιαστικά την τελική απόδοση.

Επιπλέον, οι αποδόσεις του πίνακα είναι μεικτές. Δεν αφαιρούν φόρους, δαπάνες συντήρησης, ασφάλιση, κοινόχρηστα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη ή άλλα λειτουργικά έξοδα. Επομένως, η πραγματική καθαρή απόδοση είναι χαμηλότερη.

Η στεγαστική αγορά παραμένει υπό πίεση

Η επενδυτική δραστηριότητα στην κατοικία υποστηρίζεται από τη διαρκή ανάγκη για μισθωμένη στέγη, καθώς η απόκτηση ιδιόκτητου ακινήτου έχει γίνει δυσκολότερη για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών. Η ζήτηση για ενοικιαζόμενες κατοικίες εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα για την αγορά, χωρίς αυτό να εγγυάται ότι οι σημερινές αποδόσεις θα παραμείνουν αμετάβλητες.

Την ίδια στιγμή, η άνοδος των τιμών πώλησης περιορίζει την αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών, ενώ οι διαφορές ανάμεσα στις γειτονιές ενισχύουν τη σημασία της προσεκτικής επιλογής τοποθεσίας.

Οι τιμές στην Αθήνα έχουν αυξηθεί σημαντικά

Η αγορά κατοικίας στην Αθήνα έχει καταγράψει ισχυρή άνοδο τα τελευταία χρόνια, καθώς η ζήτηση από εγχώριους και ξένους αγοραστές συναντά μια προσφορά που παραμένει περιορισμένη.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που παρατίθενται στην έρευνα, οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 5,2% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026. Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι ονομαστικές τιμές έχουν ξεπεράσει τα επίπεδα που είχαν καταγραφεί στην κορύφωση του 2008.

Η μακροχρόνια εξέλιξη των τιμών αναδεικνύει και το ζήτημα της προσιτής στέγασης. Σύμφωνα με στοιχεία που αποδίδονται σε έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 85% από το 2017, ενώ τα εισοδήματα έχουν ενισχυθεί κατά περίπου 47%.

Πρόσθετη δυσκολία αποτελεί το μεγάλο απόθεμα κενών κατοικιών. Στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται 117.137 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 26,8% του συνόλου. Ένα μέρος αυτών δεν είναι άμεσα διαθέσιμο για πώληση ή ενοικίαση, λόγω εκκρεμοτήτων, αναγκών ανακαίνισης ή άλλων περιορισμών.

Η αξιοποίηση αυτού του αποθέματος θα μπορούσε να συμβάλει στην αύξηση της προσφοράς, αν και απαιτούνται χρόνος, κεφάλαια και κατάλληλες παρεμβάσεις ώστε περισσότερα ακίνητα να επιστρέψουν στην αγορά.

Η απόδοση δεν είναι το μοναδικό κριτήριο

Τα στοιχεία της mamaXO Research αναδεικνύουν τις μεγάλες διαφορές που υπάρχουν μεταξύ των αθηναϊκών γειτονιών και δείχνουν ότι η επιλογή ακινήτου με βάση αποκλειστικά την τιμή αγοράς μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένα συμπεράσματα.

Οι υψηλότερες μεικτές αποδόσεις εμφανίζονται σε περιοχές όπως τα Πατήσια, το Μεταξουργείο και η Κυψέλη, ενώ οι ακριβότερες περιοχές καταγράφουν συχνά χαμηλότερη αναλογία ενοικίου προς αξία ακινήτου. Από την άλλη πλευρά, η εμπορευσιμότητα, η κατάσταση του κτιριακού αποθέματος και οι προοπτικές υπεραξίας διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή.

Για έναν υποψήφιο επενδυτή, η ουσιαστική σύγκριση πρέπει επομένως να συνδυάζει την αναμενόμενη καθαρή απόδοση, το κόστος απόκτησης και ανακαίνισης, την πιθανότητα διατήρησης της μισθωτικής ζήτησης και τη μελλοντική αξία του ακινήτου. Η υψηλή μεικτή απόδοση αποτελεί χρήσιμο σημείο εκκίνησης, όχι όμως από μόνη της εγγύηση επιτυχημένης επένδυσης.