Σύμφωνα με την ανάλυση της Golden Home Real Estate, περίπου 15.000 ευρώ απορροφώνται από φόρους και έξοδα της συναλλαγής, όπως συμβολαιογραφικά, νομικά και μεσιτικά κόστη. Έτσι, το πραγματικό διαθέσιμο ποσό για την αγορά της κατοικίας περιορίζεται περίπου στα 185.000 ευρώ.

Και ακριβώς πάνω σε αυτά τα 185.000 ευρώ αποτυπώνεται η μεγάλη διαφορά μεταξύ των επιμέρους αγορών της Αθήνας.

Από τα 34 τ.μ. της Γλυφάδας στα 100 τ.μ. της Κυψέλης

Στα δύο άκρα της αγοράς βρίσκονται η Κυψέλη και το κέντρο της Γλυφάδας.

Στην Κυψέλη, τα 185.000 ευρώ μπορούν να εξασφαλίσουν περίπου 100 τ.μ. παλαιότερης κατοικίας. Στο κέντρο της Γλυφάδας, το ίδιο ποσό αντιστοιχεί μόλις σε 34 τ.μ.

Η διαφορά είναι 66 τετραγωνικά μέτρα, με τα ίδια χρήματα να αγοράζουν στην Κυψέλη περίπου 2,94 φορές μεγαλύτερη επιφάνεια.

Η διαφορά δεν είναι μόνο αριθμητική. Τα 34 τ.μ. στη Γλυφάδα παραπέμπουν ουσιαστικά σε γκαρσονιέρα ή πολύ μικρό διαμέρισμα, ενώ τα 100 τ.μ. στην Κυψέλη μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες ενός νοικοκυριού με πολύ διαφορετικές απαιτήσεις χώρου.

Εντυπωσιακό είναι ότι και στο Κολωνάκι η ίδια δαπάνη αντιστοιχεί σε περίπου 34 τ.μ. παλαιότερης κατοικίας.

Η ενδιάμεση ζώνη των 50-75 τ.μ.

Μεταξύ των δύο άκρων υπάρχει μια μεγάλη ενδιάμεση αγορά, όπου τα 185.000 ευρώ εξασφαλίζουν από περίπου 50 έως 75 τ.μ.

Η κλιμάκωση δείχνει πόσο καθοριστική έχει γίνει η επιλογή περιοχής. Από τα 100 τ.μ. της Κυψέλης έως τα 50 τ.μ. του Χαλανδρίου, ο αγοραστής χάνει τη μισή περίπου επιφάνεια χωρίς να αυξήσει ούτε κατά ένα ευρώ το διαθέσιμο κεφάλαιό του.

Η Καλλιθέα και τα Πετράλωνα προσφέρουν περίπου 75 και 73 τ.μ. αντίστοιχα, ενώ στο κέντρο του Πειραιά τα ίδια χρήματα αντιστοιχούν σε περίπου 70 τ.μ. Στον Νέο Κόσμο η επιφάνεια υποχωρεί στα 65 τ.μ., στη Νέα Σμύρνη στα 62 τ.μ. και στο Παγκράτι στα 58 τ.μ.

Στο Παλαιό Φάληρο και το Κουκάκι περιορίζεται στα 54 και 51 τ.μ. αντίστοιχα, ενώ στο Χαλάνδρι φτάνει περίπου στα 50 τ.μ.

Το νεόδμητο κοστίζει δεκάδες τετραγωνικά

Η γεωγραφία είναι όμως μόνο η μία πλευρά της αγοράς. Η δεύτερη είναι η ηλικία του ακινήτου.

Το premium του νεόδμητου είναι πλέον τόσο σημαντικό ώστε ο αγοραστής καλείται σε αρκετές περιπτώσεις να θυσιάσει δεκάδες τετραγωνικά μέτρα προκειμένου να αποκτήσει καινούργια κατοικία στην ίδια περιοχή.

Το χαρακτηριστικότερο παράδειγμα είναι η Κυψέλη. Με τα ίδια 185.000 ευρώ, η διαθέσιμη επιφάνεια πέφτει από περίπου 100 τ.μ. σε παλαιότερο ακίνητο στα 67 τ.μ. σε νεόδμητο, δηλαδή κατά 33 τ.μ.

Η εικόνα επαναλαμβάνεται και σε άλλες περιοχές:

Στις ακριβότερες περιοχές η επιλογή γίνεται ακόμη πιο δύσκολη. Στο Παγκράτι, για παράδειγμα, τα 185.000 ευρώ περιορίζουν τον αγοραστή από τα 58 τ.μ. παλαιότερης κατοικίας σε περίπου 30 τ.μ. νεόδμητου. Αντίστοιχη είναι η εικόνα στο Παλαιό Φάληρο και το Κουκάκι.

Για το Κολωνάκι και το κέντρο της Γλυφάδας δεν εμφανίζεται στην ανάλυση νεόδμητο ακίνητο τόσο μικρής επιφάνειας ώστε να εντάσσεται στο συγκεκριμένο budget.

Τα 200.000 ευρώ δεν σημαίνουν σπίτι 200.000 ευρώ

Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της σύγκρισης είναι ότι ο αγοραστής δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζει τα 200.000 ευρώ ως την ανώτατη τιμή αγοράς που μπορεί να αναζητήσει στις αγγελίες.

Από το συνολικό κεφάλαιο πρέπει να υπολογιστούν οι φόροι και τα έξοδα μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά και νομικά έξοδα, καθώς και η μεσιτική αμοιβή. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, περίπου 15.000 ευρώ απορροφώνται από τις επιβαρύνσεις της συναλλαγής.

Άρα, ο πραγματικός προϋπολογισμός για το ίδιο το ακίνητο περιορίζεται περίπου στα 185.000 ευρώ.

Η λεπτομέρεια αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία σε μια αγορά όπου οι ζητούμενες τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά και τα διαθέσιμα ακίνητα σε χαμηλότερες τιμές είναι περιορισμένα.

Παράλληλα, η αναφορά σε πιθανή μελλοντική επιβάρυνση για αγοραστές εκτός ΕΕ από τον Ιούλιο του 2027 θα πρέπει να αντιμετωπίζεται με προσοχή, καθώς, σύμφωνα με την ίδια την πηγή, δεν αποτελεί σήμερα ψηφισμένο νόμο και επομένως δεν μπορεί να θεωρείται δεδομένο κόστος της αγοράς.

Φόροι και στρεβλώσεις στην αγορά

Στην ίδια συζήτηση εντάσσονται και οι φορολογικές επιβαρύνσεις που συνοδεύουν την αγορά και πώληση ακινήτων.

Η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα έχει παραταθεί έως το 2030 και αποτελεί ένα από τα μέτρα στήριξης της οικοδομικής δραστηριότητας και της αγοράς κατοικίας. Η επαναφορά του θα αύξανε το κόστος αγοράς μιας νέας κατοικίας, σε μια περίοδο κατά την οποία τα νεόδμητα έχουν ήδη καταστεί απρόσιτα για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών.

Από την άλλη πλευρά, ο ΦΠΑ αποτελεί μέρος μιας ολόκληρης αλυσίδας συναλλαγών. Ο κατασκευαστής που χρεώνει ΦΠΑ στην πώληση έχει δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που έχει καταβάλει για οικοδομικά υλικά, υπηρεσίες και εργασίες, υπό την προϋπόθεση ότι διαθέτει τα απαραίτητα νόμιμα παραστατικά.

Αντίστοιχα, ο φόρος υπεραξίας ακινήτων, με προβλεπόμενο συντελεστή 15% επί της υπεραξίας, παραμένει σε αναστολή και δεν αναμένεται να εφαρμοστεί τουλάχιστον έως το 2030.

Σε αντίθεση με τον ΦΠΑ, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή και όχι άμεσα τον αγοραστή. Η επίδρασή του στις τελικές τιμές μπορεί να είναι διαφορετική και, σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, συνοδεύεται από εξαιρέσεις ή μειώσεις, ιδιαίτερα για την κύρια κατοικία ή για ακίνητα που διατηρούνται για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Τα τετραγωνικά δεν λένε όλη την αλήθεια

Η σύγκριση των τετραγωνικών είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για να αποτυπωθεί η αγοραστική δύναμη ενός συγκεκριμένου ποσού, δεν αρκεί όμως από μόνη της για να κριθεί η πραγματική αξία ενός ακινήτου.

Ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. με μεγάλη βεράντα, αποθήκη και θέση στάθμευσης δεν αποτελεί το ίδιο προϊόν με ένα διαμέρισμα ίδιας επιφάνειας χωρίς αυτούς τους χώρους.

Ο όροφος, η κατάσταση του κτιρίου, η θέα, η ενεργειακή απόδοση, η ύπαρξη parking και αποθήκης, αλλά και η πραγματική αξιοποιήσιμη επιφάνεια μπορούν να αλλάξουν ουσιαστικά την εικόνα.

Έτσι, τα 200.000 ευρώ στην Αθήνα δεν αγοράζουν απλώς διαφορετικό αριθμό τετραγωνικών. Αγοράζουν διαφορετικό τύπο κατοικίας, διαφορετική περιοχή και διαφορετικό επίπεδο ποιότητας, ανάλογα με το σημείο όπου θα αναζητήσει ο αγοραστής.

Η μεγάλη εικόνα, πάντως, είναι σαφής: στην ίδια αγορά, το ίδιο κεφάλαιο μπορεί να μεταφραστεί από ένα διαμέρισμα μόλις 34 τ.μ. σε μία κατοικία 100 τ.μ. Η επιλογή περιοχής και η επιλογή μεταξύ παλαιού και νεόδμητου έχουν πλέον σχεδόν την ίδια βαρύτητα με το ίδιο το διαθέσιμο budget.