Η αγορά luxury κατοικίας, επομένως, δεν είναι απλώς μια ακριβότερη εκδοχή της αγοράς κύριας κατοικίας. Πρόκειται για ένα διαφορετικό, εξωστρεφές τμήμα του real estate, το οποίο τα τελευταία χρόνια έχει προσελκύσει σημαντικά διεθνή κεφάλαια.

Ποιοι αγοράζουν τα ακριβά ακίνητα

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty, τα οποία βασίζονται σε συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου 600 εκατ. ευρώ από το 2020, το 55% της αξίας των αγορών προέρχεται από υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ.

Στην πρώτη θέση βρίσκονται οι Βρετανοί με 29%, ακολουθούν οι Αμερικανοί με 10% και οι Ελβετοί με 4%, ενώ οι Ισραηλινοί αντιστοιχούν στο 3%.

Αντίθετα, χώρες που συνδέθηκαν έντονα τα προηγούμενα χρόνια με τις επενδύσεις μέσω Golden Visa έχουν πολύ μικρότερη παρουσία στη συγκεκριμένη κατηγορία. Η Τουρκία αντιστοιχεί μόλις στο 0,5% και η Κίνα στο 0,3%, ενώ οι συναλλαγές που συνδέονται με τη Golden Visa αντιστοιχούν στο 3,7% της συνολικής αξίας των συναλλαγών της εταιρείας.

Η εικόνα αυτή είναι σημαντική, καθώς δείχνει ότι η αγορά των πολυτελών κατοικιών δεν στηρίζεται κυρίως σε επενδυτές που αναζητούν μια άδεια διαμονής ή μια γρήγορη υπεραξία.

Αντίθετα, πρόκειται σε μεγάλο βαθμό για αγοραστές υψηλού εισοδήματος, οι οποίοι αντιμετωπίζουν την Ελλάδα ως τόπο κατοικίας, επενδυτικό προορισμό και τρόπο ζωής.

Η ίδια η πρόσφατη εικόνα της αγοράς επιβεβαιώνει τη διεύρυνση αυτής της διεθνούς βάσης. Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 η ζήτηση για ελληνικά luxury ακίνητα μέσω της Greece Sotheby’s έφτασε τα 6,11 δισ. ευρώ, ενώ οι αγοραστές από το Ηνωμένο Βασίλειο παρουσίασαν ιδιαίτερα ισχυρή άνοδο.

Δεν πρόκειται για τον «κερδοσκόπο» αγοραστή

Το προφίλ του αγοραστή είναι αρκετά διαφορετικό από αυτό που συχνά περιγράφεται στη δημόσια συζήτηση.

Ο τυπικός αγοραστής luxury κατοικίας είναι περίπου 53-54 ετών, διαθέτει προϋπολογισμό κοντά στα 2,5 εκατ. ευρώ και αναζητά ένα ακίνητο με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά: αρχιτεκτονική ποιότητα, ιδιωτικότητα, θέα, φυσικό περιβάλλον και δυνατότητα πραγματικής χρήσης.

Δεν αγοράζει απαραίτητα για να μεταπωλήσει.

Συχνά ανακαινίζει το ακίνητο, συνεργάζεται με Έλληνες αρχιτέκτονες και τεχνίτες, πραγματοποιεί δαπάνες στην Ελλάδα και περνά σημαντικό μέρος του έτους στη χώρα.

Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, η αγορά ακινήτου αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης απόφασης μεταφοράς φορολογικής κατοικίας. Το 2025 οι συναλλαγές που συνδέονται με το ελληνικό non-dom αντιστοιχούσαν στο 29% της αξίας των συναλλαγών της εταιρείας, με τους Βρετανούς να αποτελούν περισσότερο από τους μισούς αγοραστές αυτής της κατηγορίας.

Πρόκειται επομένως για κεφάλαια που δεν σταματούν στην αγορά ενός ακινήτου. Συνοδεύονται από κατανάλωση, ανακαινίσεις, φορολογικά έσοδα και σε αρκετές περιπτώσεις από μόνιμη ή ημιμόνιμη παρουσία στην Ελλάδα.

Η luxury αγορά δεν είναι εύκολα ρευστοποιήσιμη

Ένα ακόμη στοιχείο που διαφοροποιεί την αγορά υψηλών προδιαγραφών είναι η περιορισμένη ρευστότητά της.

Ένα ακριβό εξοχικό ή μια πολυτελής βίλα δεν πωλείται όπως ένα τυπικό διαμέρισμα σε μια μεγάλη αστική αγορά. Ο αριθμός των υποψήφιων αγοραστών είναι περιορισμένος, τα ακίνητα είναι συχνά μοναδικά και η ζήτηση εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από διεθνείς αγοραστές.

Τα στοιχεία της Greece Sotheby’s δείχνουν ότι ο διάμεσος χρόνος από την ανάρτηση ενός ακινήτου μέχρι την επίτευξη συμφωνίας ανέρχεται σε περίπου 238 ημέρες, δηλαδή σχεδόν οκτώ μήνες. Παράλληλα, σημαντικό ποσοστό των ακινήτων χρειάζεται περισσότερο από έναν χρόνο για να βρει αγοραστή.

Αυτό σημαίνει ότι η αγορά luxury κατοικίας είναι ήδη μια αγορά χαμηλής ρευστότητας.

Εάν από αυτή τη μικρή δεξαμενή αγοραστών αφαιρεθεί ένα σημαντικό τμήμα των διεθνών ενδιαφερομένων μέσω μιας μεγάλης φορολογικής επιβάρυνσης, το πιθανότερο αποτέλεσμα δεν είναι απαραίτητα η μεγάλη πτώση των τιμών.

Μπορεί απλώς να είναι λιγότερες συναλλαγές και περισσότερα ακίνητα που παραμένουν απούλητα.

Το πρόβλημα επεκτείνεται στις μεγάλες αναπτύξεις

Οι επιπτώσεις ενός τέτοιου μέτρου δεν περιορίζονται στις μεμονωμένες αγοραπωλησίες.

Η Ελλάδα έχει επενδύσει τα τελευταία χρόνια στη δημιουργία ενός νέου προϊόντος που συνδυάζει ξενοδοχεία, οργανωμένες τουριστικές υποδομές και branded ή luxury κατοικίες.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι το Ελληνικό, η Costa Navarino και μια σειρά από νέες αναπτύξεις σε Πελοπόννησο, Κρήτη, Κυκλάδες και άλλους τουριστικούς προορισμούς.

Σε πολλά από αυτά τα projects, η πώληση των κατοικιών σε διεθνείς αγοραστές αποτελεί μέρος της οικονομικής εξίσωσης ολόκληρης της ανάπτυξης.

Η επιβολή υψηλότερου φόρου σε έναν βασικό αγοραστικό πληθυσμό μπορεί συνεπώς να επηρεάσει όχι μόνο την τελική συναλλαγή, αλλά και τη βιωσιμότητα ή τον σχεδιασμό νέων projects.

Και εδώ βρίσκεται ένα κρίσιμο σημείο: η Ελλάδα ανταγωνίζεται για αυτά τα κεφάλαια άλλες μεσογειακές αγορές, κυρίως την Ιταλία και την Ισπανία.

Ο διεθνής αγοραστής δεν συγκρίνει μόνο ένα ακίνητο με ένα άλλο. Συγκρίνει χώρες, φορολογικό πλαίσιο, ποιότητα ζωής, υποδομές, νομική ασφάλεια και συνολικό κόστος απόκτησης και κατοχής.

Το πραγματικό πρόβλημα είναι η προσφορά

Πίσω από τη συζήτηση για τους ξένους αγοραστές βρίσκεται το πολύ μεγαλύτερο πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας: η ανεπαρκής προσφορά.

Η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει πολύ χαμηλότερη από τα επίπεδα του παρελθόντος. Το 2006 η Ελλάδα αδειοδοτούσε περισσότερα από 20 εκατ. τετραγωνικά μέτρα νέων κατασκευών τον χρόνο. Σήμερα κινείται κάτω από τα 7 εκατ., ενώ το 2014 είχε υποχωρήσει ακόμη και στα 2,6 εκατ. τετραγωνικά.

Η πολυετής υποεπένδυση έχει δημιουργήσει ένα σημαντικό απόθεμα ανεκπλήρωτης ζήτησης.

Η εκτίμηση που μεταφέρεται από τη Sotheby’s είναι ότι η χαμηλή οικοδομική παραγωγή των τελευταίων 15 ετών έχει αφήσει κενό της τάξης των 200.000 έως 400.000 κατοικιών.

Την ίδια στιγμή, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά. Από το 2020 έως το 2025 η συνολική αύξηση έφτασε το 27,5%, με τα υλικά να καταγράφουν άνοδο 35,5% και το κόστος εργασίας 16,5%.

Στην Αττική, το κόστος κατασκευής κινείται πλέον περίπου στα 1.600-2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, πριν υπολογιστεί η αξία της γης. Όταν προστεθεί το οικόπεδο, το κόστος ενός νεόδμητου ακινήτου μπορεί να προσεγγίσει ή και να ξεπεράσει τα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Στις ιδιαίτερα ακριβές αγορές των Κυκλάδων, όπως η Μύκονος και η Πάρος, το ίδιο το κόστος κατασκευής μπορεί να ξεκινά από περίπου 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Ποια μέτρα θα μπορούσαν να έχουν μεγαλύτερο αποτέλεσμα

Εάν ο στόχος είναι πράγματι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, το βασικό ζητούμενο είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Ταχύτερες αδειοδοτήσεις, περιορισμός της γραφειοκρατίας, κίνητρα για νέες κατασκευές, σταθερό φορολογικό πλαίσιο και μεγαλύτερη διαθεσιμότητα εργατικού δυναμικού στην οικοδομή μπορούν να επηρεάσουν πολύ περισσότερο την αγορά από έναν φόρο που βασίζεται στην υπηκοότητα του αγοραστή.

Αντίστοιχα, στις περιοχές όπου πράγματι υπάρχει ανταγωνισμός μεταξύ ξένης ζήτησης και κατοικίας για μόνιμους κατοίκους, τα μέτρα μπορούν να είναι περισσότερο στοχευμένα.

Η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις κορεσμένες περιοχές, η αξιοποίηση κενών κατοικιών και κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση είναι παραδείγματα παρεμβάσεων που συνδέονται άμεσα με τη χρήση του ακινήτου και όχι με το διαβατήριο του αγοραστή.

Το μεγάλο δίλημμα για την ελληνική αγορά

Η Ελλάδα βρίσκεται μπροστά σε μια λεπτή ισορροπία.

Από τη μία πλευρά, υπάρχει πραγματική ανάγκη να προστατευθεί η πρόσβαση των Ελλήνων σε προσιτή κατοικία, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου οι τιμές και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί πολύ περισσότερο από τα εισοδήματα.

Από την άλλη, όμως, η αγορά luxury κατοικίας αποτελεί ένα από τα πιο εξωστρεφή τμήματα του ελληνικού real estate και στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό σε διεθνείς αγοραστές.

Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι οι δύο αγορές δεν ταυτίζονται. Ο αγοραστής μιας κατοικίας 1-2 εκατ. ευρώ στις Κυκλάδες ή στην Αθηναϊκή Ριβιέρα δεν ανταγωνίζεται απαραίτητα τον Έλληνα που αναζητά διαμέρισμα για κύρια κατοικία.

Το ερώτημα, συνεπώς, δεν είναι αν πρέπει να αντιμετωπιστούν οι στρεβλώσεις της αγοράς. Είναι πού ακριβώς βρίσκονται αυτές οι στρεβλώσεις και ποιο μέτρο τις αντιμετωπίζει αποτελεσματικότερα.

Ένα οριζόντιο 15% για τους αγοραστές από τρίτες χώρες κινδυνεύει να αντιμετωπίσει με τον ίδιο τρόπο εντελώς διαφορετικές κατηγορίες ζήτησης.

Και στην περίπτωση της luxury κατοικίας, το κόστος μπορεί να είναι διπλό: λιγότερες συναλλαγές σήμερα και λιγότερα κίνητρα για νέες επενδύσεις αύριο.

Η Ελλάδα έχει καταφέρει τα τελευταία χρόνια να μετατρέψει την αγορά πολυτελών κατοικιών σε ένα διεθνές προϊόν. Το ζητούμενο πλέον είναι να προστατευθεί η προσιτή κατοικία χωρίς να υπονομευθεί η εξωστρέφεια του ελληνικού real estate.

Γιατί το πραγματικό στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι ότι υπάρχουν πολλοί ξένοι αγοραστές στα ακριβά ακίνητα. Είναι ότι δεν υπάρχουν αρκετές κατοικίες για την εγχώρια ζήτηση στα επίπεδα τιμών που μπορούν να υποστηρίξουν τα ελληνικά εισοδήματα.