Η μεγαλύτερη επιδείνωση αφορά την πλευρά της αγοράς. Σε όλη τη διάρκεια της έρευνας, ποσοστό περίπου 60%-70% των συμμετεχόντων χαρακτηρίζει την τρέχουσα περίοδο καθόλου ευνοϊκή για την απόκτηση κατοικίας. Όπως επισημαίνει η Πειραιώς, αυτό αντανακλά είτε την αδυναμία των νοικοκυριών να ανταποκριθούν οικονομικά είτε τη δυσκολία να βρουν ακίνητο που να καλύπτει τις ανάγκες τους και να βρίσκεται εντός του διαθέσιμου προϋπολογισμού τους.

Στον αντίποδα, η εικόνα για τους ιδιοκτήτες που εξετάζουν την πώληση είναι σαφώς καλύτερη. Διαχρονικά, περίπου το 40%-45% των ερωτηθέντων θεωρεί την περίοδο πολύ ή αρκετά ευνοϊκή για την πώληση κατοικίας. Με άλλα λόγια, οι υψηλές αποτιμήσεις αποτελούν πλεονέκτημα για όσους διαθέτουν ακίνητη περιουσία, αλλά λειτουργούν ως πρόσθετο εμπόδιο για εκείνους που προσπαθούν να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι ή να αλλάξουν κατοικία.

Οι προσδοκίες για νέες ανατιμήσεις σε ιστορικό υψηλό

Παρά τη δυσκολία πρόσβασης στην αγορά, οι προσδοκίες για την πορεία των τιμών όχι μόνο δεν υποχωρούν, αλλά ενισχύονται. Ο δείκτης προσδοκιών για τις τιμές κατοικιών αυξήθηκε στις 74,1 μονάδες από 68,1 μονάδες το προηγούμενο τρίμηνο, καταγράφοντας την υψηλότερη τιμή από την έναρξη της έρευνας.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι οι συμμετέχοντες αναμένουν περαιτέρω αύξηση των τιμών κατά τους επόμενους 12 μήνες. Πρόκειται για δείκτη προσδοκιών και όχι για μέτρηση της πραγματικής μεταβολής των τιμών, ωστόσο αποτυπώνει με σαφήνεια ότι η κοινή αντίληψη για την αγορά παραμένει προσανατολισμένη προς νέες ανατιμήσεις.

Την ίδια στιγμή, οι προοπτικές των εισοδημάτων κινούνται προς την αντίθετη κατεύθυνση. Ο σχετικός δείκτης για το επόμενο δωδεκάμηνο υποχώρησε στις 46,9 μονάδες από 51,5, περνώντας κάτω από το ουδέτερο όριο. Αυτό σημαίνει ότι οι αρνητικές εκτιμήσεις για τη μελλοντική εισοδηματική κατάσταση των νοικοκυριών υπερτερούν πλέον των θετικών. Αντίστοιχα επιφυλακτική είναι και η εικόνα που προκύπτει από τις απαντήσεις για το σημερινό εισόδημα.

Η απόκλιση ανάμεσα στις προσδοκίες για τις τιμές των κατοικιών και στις εκτιμήσεις για τα εισοδήματα αναδεικνύει ένα από τα βασικότερα προβλήματα της ελληνικής αγοράς: το κόστος απόκτησης κατοικίας συνεχίζει να αυξάνεται, χωρίς να ακολουθεί ανάλογη βελτίωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.

Νέες αυξήσεις στις τιμές τόσο των νέων όσο και των παλαιών διαμερισμάτων

Την ίδια εικόνα επιβεβαιώνουν τα στοιχεία της Geoaxis για τις πέντε περιοχές της Αττικής που παρακολουθεί συστηματικά: Αμπελόκηπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών της εταιρείας, οι ζητούμενες αξίες των νεόδμητων διαμερισμάτων στις συγκεκριμένες περιοχές εμφανίζουν αύξηση 5,79% σε σύγκριση με έναν χρόνο νωρίτερα, έναντι 6,07% στην προηγούμενη αντίστοιχη μέτρηση. Σε ορίζοντα διετίας, η άνοδος διαμορφώνεται στο 12,23%, από 15,11%.

Ακόμη μεγαλύτερες είναι οι αυξήσεις στα παλαιότερα διαμερίσματα. Οι αξίες τους ενισχύθηκαν κατά 7,37% σε ετήσια βάση, έναντι 6,65% προηγουμένως, ενώ η διετής αύξηση φθάνει το 14,51%, από 14,97%.

Η σύγκριση δείχνει ότι οι ανατιμήσεις δεν περιορίζονται πλέον στα νεόδμητα ακίνητα, αλλά επεκτείνονται και στις παλαιότερες κατοικίες, οι οποίες αποτελούν συχνά τη βασική επιλογή για αγοραστές με περιορισμένο προϋπολογισμό. Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας και των δύο κατηγοριών διαμερισμάτων ξεπερνά το 100%, επιβεβαιώνοντας ότι οι τιμές έχουν ουσιαστικά διπλασιαστεί.

Έως οκτώ φορές μεγαλύτερη η ζήτηση από την προσφορά στα προσιτά ακίνητα

Πίσω από την άνοδο των τιμών βρίσκεται και η έντονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ιδιαίτερα στις κατοικίες που απευθύνονται σε νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων. Η στεγαστική κρίση έχει πλέον αποκτήσει τέτοιες διαστάσεις ώστε, σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, η ζήτηση να είναι έως και οκταπλάσια της διαθέσιμης προσφοράς.

Η έρευνα του Spitogatos, η οποία παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της Prodexpo 2026, καταγράφει σημαντική απόκλιση ανάμεσα στις αναζητήσεις των ενδιαφερομένων και στον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η ζήτηση για ενοικίαση κατοικίας είναι τριπλάσια από τη ζήτηση για αγορά. Κάθε διαθέσιμο ακίνητο συγκεντρώνει κατά μέσο όρο 23 αναζητήσεις και 2,4 μοναδικά αιτήματα ενδιαφέροντος.

Στην Αττική, η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στην αγορά ενοικίασης κατοικιών με μίσθωμα έως 600 ευρώ. Τα διαθέσιμα ακίνητα είναι περιορισμένα, ενώ αρκετά από αυτά είναι παλαιάς κατασκευής και παρουσιάζουν χαμηλή ενεργειακή απόδοση, γεγονός που επιβαρύνει περαιτέρω το συνολικό κόστος διαμονής.

Στην αγορά πώλησης, το μεγαλύτερο έλλειμμα προσφοράς αφορά κατοικίες αξίας έως 300.000 ευρώ. Αντίθετα, στις υψηλότερες τιμολογιακές κατηγορίες, άνω των 550.000 ευρώ, η σχέση προσφοράς και ζήτησης εμφανίζεται περισσότερο ισορροπημένη. Η διαφοροποίηση αυτή αποτυπώνει ότι το πρόβλημα δεν αφορά ομοιόμορφα ολόκληρη την αγορά, αλλά είναι εντονότερο στις κατηγορίες που ενδιαφέρουν το ευρύτερο αγοραστικό κοινό.

Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Κεφαλάρι, όπου καταγράφονται σχεδόν οκτώ αιτήματα ενδιαφέροντος για κάθε διαθέσιμο ακίνητο, ενώ στις κατοικίες αξίας έως 300.000 ευρώ αντιστοιχούν 262 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Στο Νέο Ψυχικό, αντίστοιχα, ιδιαίτερα έντονος είναι ο ανταγωνισμός για κατοικίες με μηνιαίο μίσθωμα έως 600 ευρώ.

Το βασικό συμπέρασμα από τα στοιχεία των ερευνών είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας αντιμετωπίζει πλέον ένα διπλό πρόβλημα. Από τη μία πλευρά, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται και οι προσδοκίες για νέες ανατιμήσεις ενισχύονται. Από την άλλη, τα εισοδήματα και η διαθέσιμη προσφορά προσιτών κατοικιών δεν ακολουθούν τον ίδιο ρυθμό. Έτσι, η αγορά παραμένει ιδιαίτερα ευνοϊκή για τους ιδιοκτήτες, αλλά ολοένα πιο δύσκολη για τα νοικοκυριά που επιδιώκουν να αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν μια κατοικία σε οικονομικά βιώσιμους όρους.