Η αλλαγή στη φορολογία φέρνει νωρίτερα τις αποφάσεις

Η σχεδιαζόμενη αύξηση του φόρου μεταβίβασης έχει ήδη κινητοποιήσει την αγορά, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ καλούνται να συνεκτιμήσουν το ενδεχόμενο σημαντικά υψηλότερου κόστους απόκτησης κατοικίας.

Ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis, Γιώργος Γαβριηλίδης, σημειώνει ότι η εταιρεία παρακολουθεί τις εξελίξεις και τις πιθανές διαφοροποιήσεις που μπορεί να προκύψουν κατά τη νομοθέτηση του μέτρου.

Όπως επισημαίνει, ένα ενδεχόμενο που θα μπορούσε να εξεταστεί είναι η εξαίρεση περιοχών εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, όπου δεν παρατηρούνται οι ίδιες στεγαστικές πιέσεις. Σε κάθε περίπτωση, η εκτίμησή του είναι ότι οι επενδυτές από τρίτες χώρες θα επιταχύνουν τις αποφάσεις τους μέσα στους επόμενους μήνες.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι η αύξηση του φόρου δεν επηρεάζει με τον ίδιο τρόπο όλες τις κατηγορίες ακινήτων και όλες τις περιοχές. Η επίδραση αναμένεται να είναι εντονότερη στις συναλλαγές που θα εμπίπτουν ρητά στο νέο πλαίσιο, ενώ η γεωγραφική και φορολογική στόχευση του μέτρου θα καθορίσει τελικά την έκταση των αλλαγών.

Πάνω από 2 δισ. ευρώ οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα

Η δυναμική των ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά παραμένει σημαντική. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε περίπου 2,05 δισ. ευρώ, έναντι συνολικής αξίας μεταβιβάσεων ακινήτων περίπου 23,5 δισ. ευρώ.

Τα μεγέθη αυτά αποτυπώνουν τη σημασία των διεθνών αγοραστών για την αγορά, χωρίς να σημαίνουν ότι το σύνολο των μεταβιβάσεων συνδέεται με ξένα κεφάλαια.

Από την πλευρά της αγοράς πολυτελών κατοικιών, η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, εκτιμά ότι η σχεδιαζόμενη αλλαγή θα παρακολουθείται στενά, καθώς αφορά ένα σημαντικό τμήμα της διεθνούς πελατείας.

Όπως επισημαίνει, η αύξηση του φόρου ανεβάζει το κόστος εισόδου για μια συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών, αλλά δεν αναιρεί τα πλεονεκτήματα που εξακολουθούν να προσελκύουν διεθνείς επενδύσεις στην Αθήνα: τη σχετική προσιτότητα σε σύγκριση με άλλες διεθνείς αγορές, τη γεωγραφική θέση και το επίπεδο ασφάλειας.

Η Golden Visa διατηρεί το ενδιαφέρον των ξένων

Σημαντικό μέρος του ενδιαφέροντος από χώρες εκτός ΕΕ συνδέεται και με το πρόγραμμα Golden Visa, μέσω του οποίου η αγορά ακινήτου μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να εξασφαλίσει άδεια διαμονής.

Με βάση τα επίσημα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου για τον Αύγουστο, οι επενδυτές από την Κίνα διατηρούν την πρώτη θέση, με 12.664 άδειες διαμονής. Ακολουθούν οι επενδυτές από την Τουρκία με 5.104 άδειες.

Στη συνέχεια βρίσκονται ο Λίβανος με 1.169 άδειες, το Ιράν με 1.010, το Ισραήλ με 849 και το Ηνωμένο Βασίλειο με 840 άδειες.

Η εικόνα αυτή αναδεικνύει τη σημασία της Ελλάδας για επενδυτές που αναζητούν πρόσβαση στην ευρωπαϊκή αγορά, αλλά και την ποικιλία των χωρών προέλευσης των αγοραστών.

Η φορολογική αλλαγή αναμένεται, επομένως, να αξιολογηθεί και σε συνάρτηση με το συνολικό πλαίσιο της Golden Visa. Η επίδρασή της θα εξαρτηθεί από το ποιες συναλλαγές θα καλύπτει, καθώς η φορολογία μεταβίβασης και οι προϋποθέσεις χορήγησης άδειας διαμονής αποτελούν διαφορετικές πτυχές της επένδυσης.

Οι τιμές συνεχίζουν ανοδικά, αλλά η προσιτότητα πιέζεται

Την ίδια στιγμή, η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να αντιμετωπίζει την επίμονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι οι τιμές δεν έχουν εξαντλήσει τα περιθώρια ανόδου, αν και η δυναμική ενδέχεται να διαφοροποιηθεί ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου.

Η Morningstar DBRS αναμένει ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, καθώς η περιορισμένη προσφορά εξακολουθεί να στηρίζει την αγορά. Εκτιμά, ωστόσο, ότι ο ρυθμός ανόδου θα μπορούσε να επιβραδυνθεί λόγω της μειωμένης προσιτότητας, του υψηλού κόστους κατασκευής και της διατήρησης των επιτοκίων σε αυξημένα επίπεδα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Οι παράγοντες αυτοί ενδέχεται να περιορίσουν τη ζήτηση περισσότερο από ό,τι αναμένεται σήμερα, ιδιαίτερα για αγοραστές που βασίζονται σε δανεισμό.

Το 2027 ως χρονικό ορόσημο για την κτηματαγορά

Η προοπτική αύξησης του φόρου μεταβίβασης δημιουργεί ένα νέο δεδομένο για την ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς προσθέτει έναν παράγοντα χρονισμού στις αποφάσεις των διεθνών επενδυτών.

Εφόσον το μέτρο ψηφιστεί με το χρονοδιάγραμμα και το πεδίο εφαρμογής που έχουν ανακοινωθεί, οι επόμενοι μήνες θα μπορούσαν να χαρακτηρίζονται από αυξημένη κινητικότητα σε συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών.

Αυτό, πάντως, δεν προεξοφλεί αυτομάτως μια γενικευμένη έκρηξη συναλλαγών ούτε διασφαλίζει ότι η ζήτηση θα διατηρηθεί με την ίδια ένταση μετά την εφαρμογή της αλλαγής. Η πορεία της αγοράς θα εξαρτηθεί από την τελική νομοθετική ρύθμιση, τις συνθήκες χρηματοδότησης, την εξέλιξη των τιμών και τη δυνατότητα των αγοραστών να απορροφήσουν το αυξημένο κόστος.

Το βέβαιο είναι ότι η φορολογία προστίθεται πλέον στους βασικούς παράγοντες που θα καθορίσουν τις κινήσεις των ξένων επενδυτών στην ελληνική κτηματαγορά έως τα μέσα του 2027.