Η αγορά απομακρύνθηκε από τις αντικειμενικές

Η τελευταία μεγάλη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών έγινε το 2021, σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά κατοικίας βρισκόταν ήδη σε ανοδική τροχιά.

Ωστόσο, σε αρκετές περιοχές οι νέες τιμές ζώνης ήταν αισθητά χαμηλότερες από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών. Το αποτέλεσμα ήταν να δημιουργηθεί εξαρχής μια σημαντική απόσταση ανάμεσα στη φορολογητέα και την εμπορική αξία.

Η εξέλιξη αυτή έγινε ακόμη πιο έντονη τα επόμενα χρόνια, καθώς οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, από τις αρχές του 2021 έως και το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των κατοικιών στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά περίπου 63,6%. Η άνοδος ήταν 64,6% για τα νεόδμητα και 62,9% για τις παλαιότερες κατοικίες.

Στην Αττική η αύξηση έφτασε περίπου το 63,2%, ενώ στη Θεσσαλονίκη ήταν ακόμη υψηλότερη, κοντά στο 74%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις η άνοδος διαμορφώθηκε περίπου στο 64,4%, ενώ στις περιοχές της περιφέρειας με έντονο τουριστικό ενδιαφέρον έφτασε περίπου το 60%.

Με άλλα λόγια, μέσα σε μόλις πέντε χρόνια η αγορά ακινήτων έχει μετακινηθεί σε ένα εντελώς διαφορετικό επίπεδο τιμών, ενώ οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν σε μεγάλο βαθμό «παγωμένες» στα δεδομένα του 2021.

Χαλάνδρι, Άλιμος, Γλυφάδα και Γαλάτσι δείχνουν το πρόβλημα

Η απόσταση γίνεται ιδιαίτερα εμφανής στις περιοχές όπου η ζήτηση παραμένει υψηλή.

Στο Χαλάνδρι, για παράδειγμα, η αντικειμενική αξία ενός διαμερίσματος 30 ετών διαμορφώνεται περίπου στα 1.170 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η σημερινή τιμή πώλησης κινείται κοντά στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ.

Ανάλογη είναι η εικόνα στον Άλιμο, όπου η αντικειμενική αξία βρίσκεται περίπου στα 1.160 ευρώ ανά τ.μ., έναντι εμπορικής αξίας που προσεγγίζει πλέον τα 2.800-3.000 ευρώ ανά τ.μ.

Στο κέντρο της Αθήνας, η πραγματική τιμή πώλησης έχει επίσης απομακρυνθεί σημαντικά από την αντικειμενική. Από περίπου 2.000 ευρώ ανά τ.μ. το 2021, η μέση εμπορική τιμή έχει πλέον ανέλθει κοντά στα 2.530 ευρώ, ενώ η αντίστοιχη αντικειμενική για ένα ακίνητο 30 ετών βρίσκεται περίπου στα 1.360 ευρώ.

Ακόμη μεγαλύτερες αποκλίσεις καταγράφονται σε περιοχές των νοτίων και βορείων προαστίων.

Στη Γλυφάδα, η εμπορική τιμή μπορεί να φτάνει τα 4.700 ευρώ ανά τ.μ., έναντι αντικειμενικής αξίας περίπου 1.730 ευρώ, δηλαδή η διαφορά ξεπερνά το 170%.

Στο Γαλάτσι, αντίστοιχα, η αγορά κινείται κοντά στα 2.500 ευρώ ανά τ.μ., όταν η μέση αντικειμενική αξία για διαμέρισμα 30 ετών βρίσκεται περίπου στα 960 ευρώ.

Οι μεγαλύτερες στρεβλώσεις εντοπίζονται επομένως στις περιοχές όπου οι τιμές ζώνης αυξήθηκαν συγκρατημένα το 2021, ενώ η αγορά συνέχισε να κινείται ανοδικά.

Το πολιτικό κόστος της αναπροσαρμογής

Εδώ βρίσκεται και η μεγάλη δυσκολία της επόμενης αναθεώρησης.

Εάν οι αντικειμενικές αξίες προσαρμοστούν πλήρως στα σημερινά δεδομένα της αγοράς, σε πολλές περιοχές θα προκύψουν σημαντικές αυξήσεις. Αυτό θα μπορούσε να επηρεάσει τόσο τον ΕΝΦΙΑ όσο και μια σειρά από φόρους και έξοδα που συνδέονται με τις μεταβιβάσεις.

Επομένως, μια τεχνικά ορθή αναπροσαρμογή μπορεί να αποδειχθεί πολιτικά ιδιαίτερα δύσκολη.

Από την άλλη πλευρά, η διατήρηση των σημερινών τιμών ζώνης διαιωνίζει ένα σύστημα στο οποίο δύο παρόμοια ακίνητα μπορεί να φορολογούνται με βάση αξίες που απέχουν σημαντικά από την πραγματική οικονομική τους αξία.

Το δίλημμα είναι σαφές: είτε θα επιχειρηθεί μια σταδιακή προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών προς τις εμπορικές τιμές είτε θα συνεχιστεί η υφιστάμενη απόσταση, με αποτέλεσμα οι στρεβλώσεις να συσσωρεύονται.

Το μεγάλο πρόβλημα: δεν υπάρχει μία πραγματική τιμή

Η κατάσταση περιπλέκεται ακόμη περισσότερο από την έλλειψη ενός πλήρως αξιόπιστου συστήματος καταγραφής των πραγματικών τιμών των ακινήτων.

Θεωρητικά, το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων θα μπορούσε να αποτελέσει τη βάση για μια τέτοια διαδικασία, καθώς συγκεντρώνει στοιχεία από συμβόλαια αγοραπωλησιών.

Στην πράξη, όμως, η εικόνα που προκύπτει δεν είναι πάντα αντιπροσωπευτική της αγοράς.

Το δείγμα των συναλλαγών που καταγράφονται δεν καλύπτει το σύνολο της αγοράς, ενώ σε αρκετά συμβόλαια η αναγραφόμενη αξία δεν ταυτίζεται με την πραγματική τιμή που συμφωνήθηκε μεταξύ αγοραστή και πωλητή.

Έτσι δημιουργείται ένα σημαντικό πρόβλημα για οποιοδήποτε σύστημα θέλει να υπολογίσει με ακρίβεια την πραγματική αξία των ακινήτων.

Πέντε διαφορετικές τιμές για το ίδιο ακίνητο

Στην πραγματικότητα, ένα ακίνητο μπορεί να έχει ταυτόχρονα πολλές διαφορετικές «τιμές».

Υπάρχει η τιμή που ζητά ο ιδιοκτήτης στην αγγελία, η αντικειμενική αξία, η εκτιμώμενη εύλογη αξία από έναν επαγγελματία εκτιμητή, η τιμή στην οποία τελικά συμφωνούν αγοραστής και πωλητής και, τέλος, η αξία που καταγράφεται στο συμβόλαιο.

Οι αποκλίσεις μεταξύ αυτών των πέντε τιμών μπορούν να είναι σημαντικές.

Ιδιαίτερα κρίσιμος παράγοντας είναι και ο τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς. Όταν υπάρχει στεγαστικό δάνειο, η τράπεζα πραγματοποιεί δική της αποτίμηση και η πραγματική αξία του ακινήτου ελέγχεται αυστηρότερα.

Αντίθετα, όταν η αγορά πραγματοποιείται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, υπάρχει μεγαλύτερη απόσταση ανάμεσα στην τιμή που πραγματικά συμφωνείται και στην τιμή που μπορεί τελικά να αποτυπωθεί στα επίσημα στοιχεία.

Σήμερα, άλλωστε, μόλις περίπου μία στις πέντε αγοραπωλησίες κατοικιών πραγματοποιείται με τραπεζικό δανεισμό, γεγονός που περιορίζει ακόμη περισσότερο τη δυνατότητα των τραπεζικών εκτιμήσεων να λειτουργήσουν ως μηχανισμός ελέγχου της αγοράς.

Η στρέβλωση του ΕΝΦΙΑ

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και ο τρόπος με τον οποίο λειτουργεί το σύστημα στον ΕΝΦΙΑ.

Η φορολογία κατοχής δεν στηρίζεται στην πραγματική τιμή πώλησης κάθε συγκεκριμένου ακινήτου, αλλά στην τιμή ζώνης της περιοχής και σε μια σειρά συντελεστών που λαμβάνουν υπόψη χαρακτηριστικά όπως η ηλικία, ο όροφος και η πρόσοψη.

Αυτό μπορεί να δημιουργήσει παράδοξα αποτελέσματα.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα τριών ετών με φορολογητέα βάση 250.000 ευρώ μπορεί να υπολογίζεται για τον ΕΝΦΙΑ σαν να έχει αξία 312.500 ευρώ, λόγω του συντελεστή νεότητας 1,25.

Εάν όμως το ίδιο ακίνητο μεταβιβαστεί, η αξία που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης μπορεί να περιοριστεί στις 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90.

Έτσι, το ίδιο ακίνητο μπορεί να έχει διαφορετική φορολογητέα αξία ανάλογα με το αν φορολογείται η κατοχή του ή πραγματοποιείται η μεταβίβασή του.

Η επόμενη μεγάλη αλλαγή

Το ζητούμενο για την επόμενη κυβέρνηση δεν είναι απλώς να αυξήσει ή να μειώσει τις αντικειμενικές αξίες.

Το πραγματικό στοίχημα είναι να δημιουργηθεί ένα ενιαίο, αξιόπιστο και δυναμικό σύστημα αποτίμησης, το οποίο θα παρακολουθεί τις πραγματικές εξελίξεις στην αγορά και θα περιορίζει τις αποκλίσεις ανάμεσα στις φορολογητέες και τις εμπορικές αξίες.

Ένα τέτοιο σύστημα θα μπορούσε να αξιοποιεί περισσότερα δεδομένα από πραγματικές συναλλαγές, τραπεζικές εκτιμήσεις, ηλεκτρονικές πλατφόρμες, συμβόλαια και άλλα διαθέσιμα στοιχεία, ώστε οι τιμές ζώνης να επικαιροποιούνται συχνότερα και με μεγαλύτερη ακρίβεια.

Το πρόβλημα είναι ότι μια ουσιαστική προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών δεν θα έχει μόνο τεχνικές συνέπειες. Θα έχει άμεσο αντίκτυπο στη φορολογία εκατομμυρίων ιδιοκτητών και στο κόστος αγοράς ακινήτων.

Γι' αυτό και η επόμενη αναθεώρηση δεν θα είναι απλώς μια άσκηση υπολογισμού νέων τιμών ζώνης. Θα είναι μια δύσκολη ισορροπία ανάμεσα στην ανάγκη να αποκατασταθεί η φορολογική δικαιοσύνη, στην πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων και στο πολιτικό κόστος που θα έχει κάθε σημαντική αλλαγή.