Η εικόνα αυτή αποδίδεται κυρίως στο γεγονός ότι στις μεγάλες πόλεις οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, χωρίς αντίστοιχη άνοδο των ενοικίων. Το αποτέλεσμα είναι η σταδιακή συμπίεση των αποδόσεων, παρά το γεγονός ότι τα μισθώματα έχουν επίσης ενισχυθεί σε σχέση με το παρελθόν.

Αττική: έντονες αποκλίσεις μεταξύ περιοχών

Στην Αττική, η υψηλότερη απόδοση εντοπίζεται σε περιοχές όπως η Αγία Βαρβάρα, όπου φτάνει περίπου το 7,1%, αν και πρόκειται για ζώνη περιορισμένου επενδυτικού ενδιαφέροντος. Στον αντίποδα, στη Βούλα και τη Βουλιαγμένη οι αποδόσεις υποχωρούν κοντά στο 3,2%, καθώς οι ιδιαίτερα υψηλές τιμές αγοράς «πιέζουν» την τελική απόδοση.

Το κέντρο της Αθήνας παραμένει σχετικά πιο ισορροπημένο επενδυτικά, με μέση απόδοση γύρω στο 5,4%, ενώ η Καισαριανή ακολουθεί κοντά στο 5%. Στα νότια προάστια καταγράφεται σαφής πτωτική τάση των αποδόσεων όσο αυξάνεται η τιμή αγοράς, με την Καλλιθέα να κινείται γύρω στο 4,8% και τη Γλυφάδα να υποχωρεί κοντά στο 3,1%.

Στα βόρεια προάστια, η εικόνα είναι πιο ομοιόμορφη, με το Χαλάνδρι να ξεχωρίζει περίπου στο 4,7%, την Κηφισιά και τη Νέα Ιωνία γύρω στο 4,3% και το Μαρούσι χαμηλότερα, περίπου στο 3,8%, λόγω μεγαλύτερων επιφανειών ακινήτων και υψηλότερων τιμών ανά τετραγωνικό.

Στα δυτικά προάστια, το Περιστέρι δεν ξεπερνά το 4,4%, ενώ το Αιγάλεω και το Χαϊδάρι εμφανίζουν υψηλότερες αποδόσεις, περίπου 5,7% και 4,8% αντίστοιχα. Στον Πειραιά, περιοχές όπως η Δραπετσώνα, το Κερατσίνι, η Νίκαια και ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης κινούνται γύρω στο 5%, ενώ ο ίδιος ο δήμος Πειραιά διαμορφώνεται περίπου στο 4,7%.

Η «ψαλίδα» αποδόσεων και το επενδυτικό θερμόμετρο

Σύμφωνα με ανάλυση της αγοράς ακινήτων, οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό από τα ενοίκια την περίοδο 2019–2025, οδηγώντας σε σταδιακή μείωση των αποδόσεων. Το γεγονός αυτό αποτυπώνει μια αγορά όπου το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει έντονο, αλλά η σχέση κόστους αγοράς προς εισόδημα ενοικίασης έχει επιδεινωθεί.

Χαρακτηριστικό εργαλείο αποτύπωσης αυτής της σχέσης αποτελεί ο δείκτης «θερμόμετρο» της αγοράς, που μετρά ουσιαστικά πόσα μηνιαία ενοίκια απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου. Όσο περισσότερα ενοίκια απαιτούνται, τόσο χαμηλότερη είναι η επενδυτική απόδοση.

Ενδεικτικά, στο κέντρο της Αθήνας ο απαιτούμενος αριθμός έχει αυξηθεί από περίπου 161 μηνιαία ενοίκια το 2019 σε περίπου 212 σήμερα, γεγονός που αντιστοιχεί σε απόδοση κάτω του 6%. Αντίστοιχα, σε περιοχές των βορείων προαστίων το επίπεδο φτάνει περίπου τα 288 ενοίκια, στα νότια προάστια τα 311, ενώ σε άλλες ζώνες της Αττικής κυμαίνεται μεταξύ 221 και 256 μηνιαίων ενοικίων.

Συνολικά, η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να προσφέρει θετικές αποδόσεις, ωστόσο η γεωγραφική διαφοροποίηση και η πίεση από τις αυξανόμενες τιμές αγοράς καθορίζουν πλέον πιο έντονα το επενδυτικό τοπίο.