Η εικόνα στην Αθήνα και η πτώση των καταχωρίσεων

Η υποχώρηση των καταχωρίσεων έχει γίνει ήδη ορατή στο κέντρο της Αθήνας. Όπως ανέφερε πρόσφατα ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, οι αριθμοί μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) μειώθηκαν μέσα σε έναν χρόνο κατά περίπου 1.500, από λίγο περισσότερους από 14.000 σε λιγότερους από 12.500.

Ο υπουργός συνέδεσε την εξέλιξη με τον περιορισμό των νέων εγγραφών στα τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα της πρωτεύουσας, εντάσσοντας το μέτρο στη συνολικότερη προσπάθεια αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος.

Ανάλογη εικόνα προκύπτει από τα στοιχεία της AirDNA για τη δική της γεωγραφική αγορά της Αθήνας. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η εταιρεία κατέγραφε περίπου 13.820 ενεργές καταχωρίσεις, αριθμό μειωμένο κατά 29,2% σε σύγκριση με έναν χρόνο νωρίτερα.

Ωστόσο, οι δύο μετρήσεις δεν είναι άμεσα συγκρίσιμες. Η AirDNA παρακολουθεί τις ενεργές καταχωρίσεις στις ψηφιακές πλατφόρμες με διαφορετική γεωγραφική κάλυψη και μεθοδολογία από εκείνη του Μητρώου της ΑΑΔΕ. Σε κάθε περίπτωση, τα στοιχεία αποτυπώνουν την αλλαγή που συντελείται στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδιαίτερα στην πρωτεύουσα.

Πού έχει απαγορευτεί η εγγραφή νέων ακινήτων

Στην Αθήνα, το πάγωμα των νέων εγγραφών αφορά το 1ο, το 2ο και το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα. Στις συγκεκριμένες περιοχές δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, με καθοριστικό κριτήριο τη διοικητική υπαγωγή κάθε ακινήτου.

Αντίστοιχος περιορισμός τέθηκε σε εφαρμογή από την 1η Ιουλίου 2026 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Η παρέμβαση αυτή είναι μεταγενέστερη και, συνεπώς, δεν περιλαμβάνεται στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τον Μάρτιο του ίδιου έτους.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η πρόβλεψη για τα ακίνητα που αλλάζουν ιδιοκτήτη. Στις περιοχές όπου ισχύει η απαγόρευση, ακίνητα που μεταβιβάζονται με πράξη εν ζωή διαγράφονται από το μητρώο και δεν μπορούν να εγγραφούν εκ νέου όσο παραμένει σε ισχύ ο περιορισμός.

Τι ισχύει για τις αγοραπωλησίες, τις γονικές παροχές και τις δωρεές

Οι περιορισμοί καλύπτουν μεταβιβάσεις όπως οι πωλήσεις, οι γονικές παροχές και οι δωρεές. Αυτό σημαίνει ότι η προηγούμενη λειτουργία ενός ακινήτου ως Airbnb δεν διασφαλίζει πως ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορεί να συνεχίσει τη βραχυχρόνια εκμετάλλευσή του.

Κατά συνέπεια, όσοι εξετάζουν την αγορά ακινήτου σε κάποια από τις συγκεκριμένες περιοχές χρειάζεται να συνεκτιμούν όχι μόνο την ύπαρξη ενεργού ΑΜΑ, αλλά και τις συνέπειες που επιφέρει η μεταβίβαση. Ο αριθμός μητρώου δεν μεταβιβάζεται αυτομάτως στον αγοραστή, ενώ η δυνατότητα νέας εγγραφής εξαρτάται από το ισχύον καθεστώς.

Η ιδιοκατοίκηση και η μακροχρόνια μίσθωση παραμένουν διαθέσιμες επιλογές για τον νέο ιδιοκτήτη, αλλά η απαγόρευση επανεγγραφής μπορεί να επηρεάσει την εμπορική αξία ενός ακινήτου για όσους το αποκτούν με στόχο την τουριστική αξιοποίηση.

Για την παραβίαση του γεωγραφικού περιορισμού προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του σχετικού εισοδήματος, με ελάχιστο ποσό τις 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση νέας παράβασης μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, η κύρωση ανέρχεται στο σύνολο των σχετικών εισπραχθέντων μισθωμάτων, με κατώτατο όριο τις 40.000 ευρώ.

Φόροι, λειτουργικά έξοδα και αυστηρότερες προδιαγραφές

Πέρα από τους γεωγραφικούς περιορισμούς, οι ιδιοκτήτες καλούνται να υπολογίζουν μια σειρά από φορολογικές και λειτουργικές επιβαρύνσεις που επηρεάζουν την καθαρή απόδοση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Για τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική και υπάγεται σε ΦΠΑ 13%. Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ, στην περίπτωση αυτή ο ΦΠΑ αφορά το σύνολο των ακινήτων που εντάσσονται στη συγκεκριμένη δραστηριότητα.

Παράλληλα, επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά ημερήσια χρήση και ανά ακίνητο. Το τέλος επιβαρύνει τον διαμένοντα και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ από τον ιδιώτη ή την επιχείρηση που έχει τη σχετική υποχρέωση.

Από τον Οκτώβριο του 2025 ισχύουν, επίσης, προδιαγραφές για τα ακίνητα που διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση. Μεταξύ άλλων, προβλέπονται απαιτήσεις για χώρους κύριας χρήσης, φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, καθώς και ασφάλιση αστικής ευθύνης. Στις υποχρεώσεις περιλαμβάνονται ακόμη δικαιολογητικά και μέτρα που αφορούν την ασφάλεια και την υγιεινή, με ελέγχους από τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού και την ΑΑΔΕ.

Το αυξημένο κόστος διαχείρισης, καθαρισμού, συντήρησης και συμμόρφωσης προστίθεται, επομένως, στις φορολογικές υποχρεώσεις, μειώνοντας το καθαρό ποσό που απομένει στον ιδιοκτήτη. Για ακίνητα με υψηλά λειτουργικά έξοδα ή περιορισμένη πληρότητα, η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποδειχθεί λιγότερο ελκυστική από ό,τι στο παρελθόν.

Τα κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση

Στην άλλη πλευρά της αγοράς, η πολιτεία έχει θεσπίσει κίνητρα για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για μισθώματα κατοικιών για διάστημα 36 μηνών.

Το βασικό όριο επιφάνειας είναι τα 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί του μισθωτή πέραν των δύο. Η εφαρμογή του μέτρου εξαρτάται από την πλήρωση των προβλεπόμενων προϋποθέσεων.

Για τους ιδιοκτήτες, η σύγκριση ανάμεσα στις δύο μορφές εκμετάλλευσης δεν περιορίζεται πλέον στο ύψος των ακαθάριστων εσόδων. Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις σε περιόδους αυξημένης ζήτησης, συνεπάγεται όμως περισσότερες λειτουργικές απαιτήσεις και μεγαλύτερη έκθεση στις μεταβολές της τουριστικής κίνησης. Αντίθετα, η μακροχρόνια μίσθωση προσφέρει μεγαλύτερη προβλεψιμότητα ως προς τα έσοδα και, υπό τις κατάλληλες προϋποθέσεις, φορολογικά οφέλη.

Γιατί οι κενές κατοικίες δεν επιστρέφουν εύκολα στην αγορά

Παρά τη μείωση των καταχωρίσεων, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι ο αριθμός των ακινήτων που εξακολουθούν να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει σημαντικός. Ταυτόχρονα, η αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς μακροχρόνια ενοικίαση δεν εξαρτάται αποκλειστικά από την αποχώρηση ιδιοκτητών από τις ψηφιακές πλατφόρμες.

Σημαντικό μέρος του στεγαστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς για διαφορετικούς λόγους. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται οι καθυστερήσεις στη διευθέτηση ιδιωτικών χρεών, καθώς και ακίνητα που συνδέονται με εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων και βρίσκονται σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Επιπλέον, η πολυϊδιοκτησία μπορεί να δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για την αξιοποίηση ενός ακινήτου, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για ιδιοκτήτες που δεν διαθέτουν τους απαραίτητους πόρους για να επαναφέρουν μια κατοικία σε λειτουργική κατάσταση.

Η ΤτΕ υπογραμμίζει, επομένως, την ανάγκη επιτάχυνσης των παρεμβάσεων για την αναβάθμιση των υφιστάμενων κατοικιών, την ανάπτυξη νέων οικιστικών μονάδων και τη δημιουργία κινήτρων για την αξιοποίηση ακινήτων που παραμένουν κενά.

Η υποχώρηση των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελεί μια ένδειξη αλλαγής στην αγορά, δεν αρκεί όμως από μόνη της για να επιλύσει το στεγαστικό πρόβλημα. Το κρίσιμο ζητούμενο είναι αν τα ακίνητα που αποσύρονται από τις πλατφόρμες θα επιστρέψουν πράγματι στη μακροχρόνια μίσθωση και αν οι υπόλοιπες παρεμβάσεις θα καταφέρουν να αυξήσουν ουσιαστικά την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.