Με το νέο καθεστώς, όμως, οι πιστωτές θα μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση η οποία θα προβλέπει την εκποίηση των λοιπών ακινήτων, εξαιρώντας από τη διαδικασία την κύρια κατοικία.

Πώς αλλάζει η ρύθμιση

Η βασική αλλαγή είναι ότι για τον υπολογισμό των δόσεων θα λαμβάνεται υπόψη ως ακίνητη περιουσία μόνο η αξία της κύριας κατοικίας.

Για παράδειγμα, ένας οφειλέτης με συνολικά χρέη 400.000 ευρώ διαθέτει ακίνητη περιουσία αξίας 300.000 ευρώ. Από αυτήν, τα 200.000 ευρώ αφορούν την κύρια κατοικία και τα υπόλοιπα 100.000 ευρώ άλλα ακίνητα.

Στο νέο μοντέλο, ο οφειλέτης μπορεί να διατηρήσει την κύρια κατοικία, ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα να οδηγηθούν σε εκποίηση για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Έτσι, η κύρια κατοικία παύει να αντιμετωπίζεται ως μέρος ενός ενιαίου περιουσιακού συνόλου. Ο οφειλέτης ουσιαστικά ανταλλάσσει την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του με χαμηλότερο βάρος ρύθμισης και προστασία του βασικού ακινήτου του.

Ισχυρή προστασία όσο τηρείται η ρύθμιση

Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και όσο ο οφειλέτης καταβάλλει κανονικά τις δόσεις, ενεργοποιείται ένα σημαντικό προστατευτικό πλαίσιο για την κύρια κατοικία.

Οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη συμφωνία δεν μπορούν να:

επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία,

λάβουν ασφαλιστικά μέτρα,

εγγράψουν νέα υποθήκη,

μετατρέψουν υφιστάμενη προσημείωση σε υποθήκη.

Οι ήδη υπάρχουσες υποθήκες και προσημειώσεις, πάντως, δεν εξαφανίζονται.

Η προστασία, συνεπώς, δεν είναι απόλυτη ούτε οριστική. Συνδέεται άμεσα με την τήρηση της ρύθμισης. Εάν ο οφειλέτης σταματήσει να πληρώνει και η συμφωνία χαθεί, το προστατευτικό πλαίσιο παύει να ισχύει και οι πιστωτές μπορούν να στραφούν εκ νέου κατά της κύριας κατοικίας.

Επιπλέον, εάν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή, η συμμετοχή και η συνυπογραφή του στη διαδικασία είναι υποχρεωτικές.

Τα άλλα ακίνητα οδηγούνται σε πλειστηριασμό

Η εκποίηση της υπόλοιπης περιουσίας δεν παραμένει θεωρητική δυνατότητα. Η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο, με τη διαδικασία να κινείται από τον χρηματοδοτικό φορέα που διαθέτει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση ή, εφόσον δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, από τον πιστωτή με τη μεγαλύτερη απαίτηση.

Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός προσδιορίζεται σε διάστημα 40 έως 60 ημερών από τη σύνταξη της έκθεσης του δικαστικού επιμελητή, χωρίς να υπολογίζεται ο Αύγουστος.

Η τιμή πρώτης προσφοράς βασίζεται στην αξία του ακινήτου που έχει προσδιοριστεί στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει ακόμη και όταν στο ακίνητο υπάρχει ήδη κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, υπό τις εξαιρέσεις που προβλέπει η νομοθεσία.

Παράλληλα, εάν ο αρμόδιος πιστωτής δεν ξεκινήσει τη διαδικασία μέσα σε τρεις μήνες από την υπογραφή της σύμβασης ή εάν αυτή ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, μπορεί να αναλάβει άλλος πιστωτής χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δικαστική άδεια.

Το νέο πλαίσιο περιορίζει επίσης σημαντικά τα περιθώρια δικαστικής αμφισβήτησης της διαδικασίας. Ο οφειλέτης που επιλέγει αυτή τη λύση γνωρίζει επομένως εξαρχής τους όρους της συμφωνίας: κρατά την κύρια κατοικία του, εφόσον εξυπηρετεί τη ρύθμιση, αλλά αποδέχεται την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του.

Μια δεύτερη ευκαιρία για όσους έχασαν προηγούμενη ρύθμιση

Η νέα διάταξη περιλαμβάνει και μια σημαντική μεταβατική πρόβλεψη.

Για έξι μήνες από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης, οφειλέτες που είχαν ενταχθεί στο παρελθόν σε ρύθμιση αλλά την έχασαν λόγω μη καταβολής των δόσεων θα μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να υποβάλουν νέα αίτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό.

Η δυνατότητα αυτή αφορά ακόμη και οφειλές που είχαν συμπεριληφθεί στην προηγούμενη σύμβαση και παρέμειναν απλήρωτες.

Για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις αίρονται οι περιορισμοί που υπό κανονικές συνθήκες εμποδίζουν την επανένταξη σε νέα ρύθμιση μετά την αθέτηση προηγούμενης συμφωνίας.

Αντίστοιχη δυνατότητα παρέχεται, υπό προϋποθέσεις, και σε οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν επιχειρήσει να υπαχθούν στον νόμο Κατσέλη.

Το πραγματικό δίλημμα για τον οφειλέτη

Η νέα ρύθμιση αλλάζει ουσιαστικά τη λογική του εξωδικαστικού μηχανισμού. Δεν προσφέρει απλώς μια ακόμη δυνατότητα ρύθμισης χρεών, αλλά δημιουργεί έναν σαφή διαχωρισμό μεταξύ της κατοικίας που ο οφειλέτης θέλει να διατηρήσει και της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του.

Για έναν ιδιοκτήτη με σημαντικά χρέη και περισσότερα του ενός ακίνητα, το δίλημμα γίνεται πλέον συγκεκριμένο: αντί να κινδυνεύσει συνολικά η περιουσιακή του βάση, μπορεί να επιλέξει την απώλεια των μη βασικών ακινήτων και να διατηρήσει την κύρια κατοικία του, υπό την προϋπόθεση ότι θα τηρεί κανονικά τη νέα ρύθμιση.

Με άλλα λόγια, η προστασία της πρώτης κατοικίας δεν παρέχεται χωρίς κόστος. Το κόστος είναι η αποδοχή μιας προκαθορισμένης και ταχύτερης διαδικασίας ρευστοποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας, με στόχο να καταστεί βιώσιμη η εξυπηρέτηση του χρέους.

Αυτό είναι και το σημαντικότερο στοιχείο της νέας αρχιτεκτονικής του εξωδικαστικού: ο οφειλέτης δεν προστατεύει πλέον κατ’ ανάγκη ολόκληρη την ακίνητη περιουσία του, αλλά μπορεί να «θωρακίσει» το ακίνητο που θεωρεί απολύτως απαραίτητο, αφήνοντας τα υπόλοιπα να λειτουργήσουν ως αντάλλαγμα για τη ρύθμιση των χρεών του.