Καθυστερήσεις έργων και αυξημένο κόστος αποθαρρύνουν τους επενδυτές

Η αβεβαιότητα δεν περιορίζεται στις αποτιμήσεις και στο κόστος χρηματοδότησης. Σημαντικό εμπόδιο αποτελεί πλέον και η δυσκολία υλοποίησης νέων έργων, καθώς οι καθυστερήσεις στις κατασκευές και η συνεχής αύξηση του κόστους επιβαρύνουν την οικονομική τους βιωσιμότητα.

Ο Μαρκ Σουίτμαν, διευθύνων σύμβουλος της λονδρέζικης εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων LS Estates, επισημαίνει ότι, παρά τις θετικές προοπτικές για την αύξηση των ενοικίων σε ακίνητα γραφείων υψηλής ποιότητας, οι επενδυτές εμφανίζονται πλέον πολύ πιο επιφυλακτικοί. Οι ανησυχίες επικεντρώνονται στο αυξανόμενο κόστος κατασκευής, στις καθυστερήσεις των έργων και στα προβλήματα οικονομικής αντοχής που αντιμετωπίζουν εργολάβοι και υπεργολάβοι.

Όπως ανέφερε, οι υπερβάσεις χρονοδιαγραμμάτων και προϋπολογισμών έχουν γίνει σχεδόν γενικευμένο φαινόμενο. Κανένα από τα έργα που παρακολουθεί δεν ολοκληρώνεται εντός του αρχικά προβλεπόμενου τριμήνου, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις οι καθυστερήσεις ξεπερνούν τον έναν χρόνο.

Η κατάσταση αυτή έχει αρχίσει να επηρεάζει άμεσα και τις αγοραπωλησίες. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, αρκετές πωλήσεις γραφειακών ακινήτων που αναμενόταν να προχωρήσουν έχουν τελικά αποσυρθεί, ενώ οι υποψήφιοι αγοραστές ζητούν επαναδιαπραγμάτευση των συμφωνιών, επιδιώκοντας χαμηλότερες τιμές λόγω του αυξημένου κόστους δανεισμού.

Η συνολική αγορά επιστρέφει σε επίπεδα χαμηλής δραστηριότητας

Η υποχώρηση δεν αφορά μόνο τα γραφεία. Τα στοιχεία της MSCI καταγράφουν μείωση των συναλλαγών σχεδόν σε όλες τις κατηγορίες εμπορικών ακινήτων, με εξαίρεση τις κατοικίες για συνταξιούχους.

Ο συνολικός όγκος των συναλλαγών διαμορφώθηκε στα 43 δισ. ευρώ, καταγράφοντας τη χαμηλότερη επίδοση από το 2023. Αν εξαιρεθεί το τρίτο τρίμηνο του 2023, η δραστηριότητα στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων υποχώρησε στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2013.

Παρά τη γενικευμένη επιβράδυνση, τα ακίνητα υψηλής ποιότητας σε προνομιακές τοποθεσίες εξακολουθούν να προσελκύουν ενδιαφέρον. Ωστόσο, η συνολική αγορά παραμένει υπό πίεση από το 2022, όταν οι κεντρικές τράπεζες άρχισαν να αυξάνουν τα επιτόκια με ταχύ ρυθμό, ανατρέποντας τις συνθήκες χρηματοδότησης που είχαν στηρίξει επί χρόνια τις υψηλές αποτιμήσεις.

Η νέα άνοδος των επιτοκίων τους τελευταίους μήνες, στο πλαίσιο της προσπάθειας περιορισμού των πληθωριστικών πιέσεων που ενισχύθηκαν και από τον πόλεμο στη Μέση Ανατολή, επιβαρύνει περαιτέρω τις προοπτικές. Η αύξηση των αποδόσεων των ομολόγων καθιστά λιγότερο ελκυστικές τις επενδύσεις σε ακίνητα, ενώ παράλληλα δυσκολεύει τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας τους.

Όπως σημείωσε ο Τομ Λίχι, η απότομη άνοδος των ομολογιακών αποδόσεων έχει επηρεάσει αισθητά τη σύναψη συμφωνιών, προσθέτοντας νέες δυσκολίες στην τιμολόγηση των ακινήτων σε ένα περιβάλλον έντονης γεωπολιτικής και μακροοικονομικής αβεβαιότητας.

Η Βρετανία εμφανίζει μεγαλύτερη αντοχή από τη Γαλλία και τη Γερμανία

Οι επιδόσεις διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των ευρωπαϊκών αγορών. Το Ηνωμένο Βασίλειο εμφανίζει μεγαλύτερη ανθεκτικότητα, καθώς η ζήτηση για βιομηχανικούς χώρους και διαμερίσματα περιόρισε την πτώση της συνολικής επενδυτικής δραστηριότητας σε λίγο πάνω από 10%.

Αντίθετα, στη Γαλλία και τη Γερμανία η υποχώρηση ήταν πολύ εντονότερη. Ο όγκος των συναλλαγών στις δύο αγορές μειώθηκε σχεδόν κατά το ήμισυ σε σύγκριση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

Ειδικά στη Γαλλία, το κόστος δανεισμού έχει αυξηθεί σημαντικά από την αρχή του έτους. Οι κοινωνικές αντιδράσεις για το κόστος ζωής και η πολιτική αβεβαιότητα ενόψει των προεδρικών εκλογών του επόμενου έτους ενισχύουν τις ανησυχίες των επενδυτών για τη δημοσιονομική πορεία της χώρας και τη δυνατότητά της να διαχειριστεί το υψηλό δημόσιο χρέος.

Οι πωλητές ίσως αναγκαστούν να αποδεχθούν τις νέες αποτιμήσεις

Ένα από τα βασικά προβλήματα της αγοράς είναι η απόσταση ανάμεσα στις προσδοκίες των πωλητών και στις τιμές που είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν οι αγοραστές. Πολλοί ιδιοκτήτες είχαν επιλέξει να αναβάλουν την πώληση των ακινήτων τους, περιμένοντας ότι οι αποτιμήσεις θα ανακάμψουν προς τα επίπεδα που επικρατούσαν πριν από την έναρξη της ανόδου των επιτοκίων το 2022.

Ωστόσο, η παρατεταμένη αδυναμία της αγοράς ενδέχεται να τους οδηγήσει σε διαφορετική στρατηγική. Σύμφωνα με τον Τομ Λίχι, ορισμένοι ιδιοκτήτες μπορεί πλέον να αποφασίσουν να προσαρμόσουν τις ζητούμενες τιμές σε επίπεδα στα οποία θεωρούν ότι μπορούν πράγματι να ολοκληρώσουν μια συναλλαγή, αντί να επιμένουν σε αποτιμήσεις που απλώς αφήνουν ανοιχτό το ενδεχόμενο πώλησης.

Μια τέτοια προσαρμογή θα μπορούσε να συμβάλει στην επανεκκίνηση της αγοράς, μειώνοντας το χάσμα μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι η ανάκαμψη είναι άμεση ή δεδομένη. Το υψηλό κόστος χρηματοδότησης, οι αβεβαιότητες γύρω από τα επιτόκια και οι δυσκολίες στην υλοποίηση κατασκευαστικών έργων εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικά εμπόδια.

Η ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων βρίσκεται, συνεπώς, σε μια παρατεταμένη περίοδο προσαρμογής. Η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα παραμένει, αλλά η επιστροφή σε υψηλούς όγκους συναλλαγών προϋποθέτει μια νέα ισορροπία στις αποτιμήσεις, στο κόστος δανεισμού και στις προσδοκίες των επενδυτών.