|
Το Ηράκλειο ακριβότερο
κατά 32% στην πώληση
Η διάμεση τιμή πώλησης
στο Ηράκλειο
διαμορφώνεται στα
2.442 €/τ.μ.,
έναντι
1.847 €/τ.μ.
στην Πάτρα, διαφορά 32%.
Η απόκλιση είναι ακόμη
πιο εμφανής στην
κατανομή των τιμών. Στο
Ηράκλειο, το 34% των
κατοικιών προς πώληση
ξεπερνά τα 3.000 €/τ.μ.,
ενώ στην Πάτρα το
αντίστοιχο ποσοστό
περιορίζεται στο 10%.
Αντίθετα, στην Πάτρα
σχεδόν τρεις στις δέκα
κατοικίες προσφέρονται
κάτω από 1.500 €/τ.μ.,
έναντι μόλις μίας στις
δέκα στο Ηράκλειο.
Η διαφορά παραμένει και
στην αγορά ενοικίασης,
αν και είναι μικρότερη.
Το διάμεσο ενοίκιο
ανέρχεται στα
10,3 €/τ.μ. στο Ηράκλειο,
έναντι
8,7 €/τ.μ. στην Πάτρα,
διαφορά 18%.
Στην Πάτρα, το 39% των
κατοικιών προς ενοικίαση
βρίσκεται κάτω από τα 8
€/τ.μ. τον μήνα, ενώ στο
Ηράκλειο μόλις το 17%. Η
κατανομή στο Ηράκλειο
μετατοπίζεται επομένως
προς υψηλότερα επίπεδα
ενοικίων.
Σχεδόν πέντε φορές
περισσότερες κατοικίες
προς πώληση ανά κάτοικο
στην Πάτρα
Πέρα από τις τιμές, η
σύγκριση αναδεικνύει μια
ακόμη μεγαλύτερη διαφορά
στην καταγεγραμμένη
προσφορά κατοικιών.
Η Πάτρα εμφανίζει
20,1 κατοικίες προς
πώληση ανά 1.000
κατοίκους,
έναντι
4,3 στο Ηράκλειο.
Πρόκειται για 4,7 φορές
περισσότερες κατοικίες
σε αναλογία με τον
πληθυσμό.
Αντίστοιχη είναι η
εικόνα στην ενοικίαση,
όπου η Πάτρα καταγράφει
58,3 κατοικίες ανά 1.000
κατοίκους, έναντι 19,3
στο Ηράκλειο, δηλαδή
περίπου τριπλάσιο
αριθμό.
Η διαφορά είναι
ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα,
καθώς αφορά δύο πόλεις
με παρόμοιο πληθυσμιακό
μέγεθος. Η Πάτρα
εμφανίζει σημαντικά
περισσότερες
καταγεγραμμένες επιλογές
κατοικίας, ενώ το
Ηράκλειο συγκεντρώνει
υψηλότερες τιμές τόσο
στην πώληση όσο και στην
ενοικίαση.
Αξίζει να σημειωθεί ότι
τα στοιχεία αφορούν
κατοικίες που
καταγράφηκαν σε αγγελίες
κατά την εξεταζόμενη
περίοδο και όχι
απαραίτητα ακίνητα
ταυτόχρονα διαθέσιμα
στην αγορά.
Νεότερες κατοικίες στο
Ηράκλειο
Οι δύο πόλεις διαφέρουν
και ως προς την ηλικία
των κατοικιών που
διατίθενται προς πώληση.
Στο Ηράκλειο, το
26% των κατοικιών προς
πώληση έχει
κατασκευαστεί από το
2020 και μετά,
έναντι 17% στην Πάτρα.
Παράλληλα, το διάμεσο
έτος κατασκευής είναι το
1996 για το Ηράκλειο και
το 1989 για την Πάτρα.
Επομένως, η τυπική
κατοικία προς πώληση στο
Ηράκλειο είναι επτά
χρόνια νεότερη.
Ανάλογη διαφοροποίηση
παρατηρείται και στην
αγορά ενοικίασης.
Στην Πάτρα, το
41% των κατοικιών προς
ενοικίαση έχει
κατασκευαστεί πριν από
το 1990,
έναντι 21% στο Ηράκλειο.
Αντίθετα, στο Ηράκλειο
το 56% των διαθέσιμων
προς ενοικίαση κατοικιών
προέρχεται από την
περίοδο 1990–2009.
Το διάμεσο έτος
κατασκευής διαμορφώνεται
στο 2000 για το Ηράκλειο
και στο 1995 για την
Πάτρα, διαφορά πέντε
ετών.
Οι διαφορές στις τιμές
παραμένουν ακόμη και σε
κατοικίες ίδιας περιόδου
κατασκευής
Θα μπορούσε η διαφορά
στην ηλικία των
διαθέσιμων κατοικιών να
εξηγεί τις υψηλότερες
τιμές στο Ηράκλειο;
Τα δεδομένα δείχνουν ότι
η ηλικιακή σύνθεση δεν
αρκεί από μόνη της για
να εξηγήσει την
απόκλιση.
Εξετάζοντας ξεχωριστά
κάθε περίοδο κατασκευής,
το Ηράκλειο παραμένει
ακριβότερο σε όλες τις
κατηγορίες.
Η μεγαλύτερη απόλυτη
διαφορά καταγράφεται
στις κατοικίες
κατασκευής 2020 και
μετά, όπου η διάμεση
τιμή πώλησης φτάνει τα
3.889 €/τ.μ. στο
Ηράκλειο,
έναντι
2.900 €/τ.μ. στην Πάτρα
— σχεδόν 1.000 € διαφορά
ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στα ενοίκια, ωστόσο, η
εικόνα διαφοροποιείται.
Το Ηράκλειο εμφανίζει
υψηλότερες τιμές στις
πέντε από τις έξι
περιόδους κατασκευής. Η
μεγαλύτερη ποσοστιαία
απόκλιση καταγράφεται
στις κατοικίες της
δεκαετίας του 1970, με
10 €/τ.μ. στο Ηράκλειο
έναντι 7,5 €/τ.μ. στην
Πάτρα.
Στις νεόδμητες
κατοικίες, αντίθετα, τα
διάμεσα ενοίκια
συγκλίνουν στα 12,7
€/τ.μ. και στις δύο
πόλεις.
Έτσι, ενώ στις νεόδμητες
κατοικίες παρατηρείται
σημαντική διαφορά στις
τιμές πώλησης, η
αντίστοιχη απόκλιση δεν
εμφανίζεται στα ενοίκιά
τους.
Τι αγοράζει ή νοικιάζει
κανείς στις δύο πόλεις;
Οι διαφορές γίνονται πιο
κατανοητές όταν
μεταφερθούν από τις
τιμές ανά τετραγωνικό
στο συνολικό κόστος μιας
κατοικίας.
Στην πώληση, η τυπική
κατοικία στο Ηράκλειο
έχει επιφάνεια
90 τ.μ. και τιμή 220.000
€,
ενώ στην Πάτρα
75 τ.μ. και τιμή 125.000
€.
Δηλαδή, στο Ηράκλειο η
κατοικία είναι κατά 15
τ.μ. μεγαλύτερη, αλλά
κοστίζει 95.000 €
περισσότερο.
Στην ενοικίαση, τα
μεγέθη είναι σχεδόν
ίδια: 49 τ.μ. στο
Ηράκλειο και 50 τ.μ.
στην Πάτρα.
Το μηνιαίο ενοίκιο,
ωστόσο, διαμορφώνεται
στα 530 € και 430 €
αντίστοιχα.
Σχεδόν ίδια επιφάνεια,
αλλά 100 € περισσότερα
τον μήνα στο Ηράκλειο,
ή 23% υψηλότερο ενοίκιο.
Τι μπορεί να εξηγεί
αυτές τις διαφορές;
Γιατί η Πάτρα εμφανίζει
σχεδόν πέντε φορές
περισσότερες κατοικίες
προς πώληση ανά κάτοικο,
ενώ το Ηράκλειο
καταγράφει σημαντικά
υψηλότερες τιμές;
Θα μπορούσε η τουριστική
δραστηριότητα και η
βραχυχρόνια μίσθωση να
επηρεάζουν τη
διαθεσιμότητα κατοικιών
στο Ηράκλειο; Μήπως η
φοιτητική ζήτηση στην
Πάτρα δημιουργεί
μεγαλύτερη κινητικότητα
στην αγορά ενοικίασης;
Και πόσο ρόλο παίζουν η
διαφορετική οικοδομική
δραστηριότητα, ο χρόνος
παραμονής των ακινήτων
στην αγορά ή ο τρόπος με
τον οποίο καταγράφονται
και προβάλλονται οι
κατοικίες στις δύο
πόλεις;
Τα ερωτήματα αυτά
αναδεικνύουν πιθανές
κατευθύνσεις περαιτέρω
διερεύνησης. Η παρούσα
ανάλυση αποτυπώνει τις
διαφορές μεταξύ των δύο
αγορών, χωρίς να
τεκμηριώνει τους
παράγοντες που τις
προκαλούν.
Δύο πόλεις συγκρίσιμου
μεγέθους, δύο
διαφορετικές αγορές
κατοικίας
Η σύγκριση Ηρακλείου και
Πάτρας δείχνει ότι ο
παρόμοιος πληθυσμός δεν
συνεπάγεται και παρόμοια
αγορά κατοικίας.
Το Ηράκλειο
χαρακτηρίζεται από
υψηλότερες τιμές πώλησης
και ενοικίασης, αλλά και
νεότερες κατοικίες στις
διαθέσιμες επιλογές. Η
Πάτρα, αντίθετα,
παρουσιάζει σημαντικά
μεγαλύτερη
καταγεγραμμένη προσφορά
ανά κάτοικο και
χαμηλότερες τιμές.
Μάλιστα, οι διαφορές
στις τιμές πώλησης
παραμένουν ακόμη και
όταν συγκρίνονται
κατοικίες της ίδιας
περιόδου κατασκευής,
γεγονός που δείχνει ότι
η ηλικία των ακινήτων
δεν αρκεί από μόνη της
για να περιγράψει τη
διαφορετική εικόνα των
δύο αγορών.
Το βασικό συμπέρασμα:
Δύο πόλεις με παρόμοιο
πληθυσμό μπορούν να
έχουν πολύ διαφορετικές
συνθήκες στην αγορά
κατοικίας. Για την
κατανόησή τους,
χρειάζεται να εξετάζουμε
όχι μόνο τις τιμές, αλλά
και τη σύνθεση και την
καταγεγραμμένη προσφορά
των διαθέσιμων ακινήτων.
Γεωγραφική κάλυψη:
Δημοτικές Ενότητες
Ηρακλείου και Πατρών
Περίοδος:
Ιανουάριος – μέσα
Οκτωβρίου 2026
Φίλτρα:
Αγγελίες πώλησης και
ενοικίασης κατοικιών ·
έτος κατασκευής
1970–2026 · επιφάνεια
20–200 τ.μ. ·
διαμερίσματα, μεζονέτες
και μονοκατοικίες ·
τιμές πώλησης 600–10.000
€/τ.μ. · εξαιρούνται
πλειστηριασμοί.
Πληθυσμός:
ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφή 2021.
Τα στοιχεία πληθυσμού
χρησιμοποιήθηκαν για τον
υπολογισμό των κατοικιών
ανά 1.000 κατοίκους.Disclaimer:
Η ανάλυση καταγράφει
παρατηρήσιμες τάσεις
στις ζητούμενες τιμές
των αγγελιών. Δεν
αποτυπώνει τιμές
ολοκληρωμένων
συναλλαγών, δεν αποδίδει
αιτιότητα και δεν
περιέχει προβλέψεις.
Πηγή: Re Dataset
|
