Την ίδια στιγμή, οι νεότερες κατασκευές ενισχύουν σταθερά την παρουσία τους. Τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2020 και μετά αντιπροσωπεύουν ήδη το 24% της προσφοράς.

Η εικόνα αυτή αποκαλύπτει μια αγορά με δύο διακριτά τμήματα: ένα εκτεταμένο παλαιότερο απόθεμα και μια νέα γενιά κατοικιών που διεκδικεί ολοένα μεγαλύτερο μερίδιο. Η διαφοροποίηση δεν αφορά μόνο την ηλικία των κτιρίων, αλλά και την ενεργειακή τους απόδοση, τις παροχές και το επίπεδο των ζητούμενων τιμών.

2. Το 65% των κατοικιών βρίσκεται στην ενεργειακή κλάση Γ ή χαμηλότερα

Η ηλικία του οικιστικού αποθέματος αντανακλάται και στην ενεργειακή του εικόνα. Περίπου το 65% των κατοικιών προς πώληση κατατάσσεται στην ενεργειακή κλάση Γ ή χαμηλότερα, ενώ μόλις το 13% βρίσκεται στην υψηλότερη κατηγορία Α+.

Η συχνότερη μεμονωμένη ενεργειακή κλάση είναι η Ε, στοιχείο που συνάδει με την κυριαρχία των παλαιότερων κατασκευών στην αγορά.

Αυτό σημαίνει ότι οι υποψήφιοι αγοραστές δεν συγκρίνουν απλώς διαφορετικά ακίνητα ως προς την τιμή και την επιφάνεια. Καλούνται επίσης να συνεκτιμήσουν την ενεργειακή απόδοση, τις πιθανές ανάγκες ανακαίνισης και το πρόσθετο κόστος που μπορεί να απαιτηθεί για τη βελτίωση των χαρακτηριστικών μιας παλαιότερης κατοικίας.

3. Κυριαρχούν τα διαμερίσματα 50–120 τετραγωνικών μέτρων

Η προσφορά κατοικιών στην Καλλιθέα συγκεντρώνεται κυρίως σε μικρές και μεσαίες επιφάνειες, όπως αναμένεται σε μια πυκνοδομημένη αστική περιοχή.

Η μεγαλύτερη κατηγορία αφορά διαμερίσματα 50–70 τ.μ., με ποσοστό 26%. Ακολουθούν οι κατοικίες 70–90 τ.μ., που αντιστοιχούν στο 25% της προσφοράς, και εκείνες των 90–120 τ.μ., με μερίδιο 24%.

Μικρότερες κατοικίες, κάτω των 50 τ.μ., αποτελούν το 16% του συνόλου, ενώ μόλις το 8% των διαθέσιμων ακινήτων ξεπερνά τα 120 τ.μ.

Η κατανομή αυτή δείχνει ότι η αγορά απευθύνεται κυρίως σε όσους αναζητούν διαμέρισμα μεσαίου μεγέθους, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για επενδυτική αξιοποίηση μέσω ενοικίασης.

4. Τα νεόδμητα κοστίζουν περίπου διπλάσια ανά τετραγωνικό

Η ηλικία κατασκευής συνδέεται άμεσα με τις ζητούμενες τιμές πώλησης. Στα ακίνητα που κατασκευάστηκαν τη δεκαετία του 1960, η διάμεση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται περίπου στα 2.050 ευρώ ανά τ.μ. Αντίθετα, για τις κατοικίες που κατασκευάστηκαν από το 2020 και μετά, η αντίστοιχη τιμή φθάνει τα 4.110 ευρώ ανά τ.μ.

Η διαφορά προσεγγίζει το 100%, με τα νεόδμητα να διατίθενται στην αγορά σε σχεδόν διπλάσια τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τα ακίνητα της παλαιότερης κατηγορίας.

Για το σύνολο της αγοράς, η διάμεση ζητούμενη τιμή υπολογίζεται περίπου στα 2.650 ευρώ ανά τ.μ.

Η απόσταση μεταξύ παλαιών και νέων κατασκευών αποτυπώνει τη διαφοροποίηση που δημιουργούν η ηλικία, οι σύγχρονες προδιαγραφές και η ενεργειακή απόδοση. Ωστόσο, οι διάμεσες τιμές των επιμέρους κατηγοριών δεν αποτελούν από μόνες τους απόδειξη ότι η ηλικία είναι ο μοναδικός παράγοντας που καθορίζει την αξία κάθε ακινήτου.

5. Περίπου 200.000 ευρώ η διάμεση ζητούμενη τιμή για κατοικίες 70–90 τ.μ.

Για ένα διαμέρισμα επιφάνειας 70–90 τ.μ., η διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης στην Καλλιθέα διαμορφώνεται περίπου στις 200.000 ευρώ.

Στις μικρότερες επιφάνειες, οι τιμές υποχωρούν: για κατοικίες 50–70 τ.μ. η διάμεση ζητούμενη τιμή βρίσκεται περίπου στις 145.000 ευρώ, ενώ για ακίνητα κάτω των 50 τ.μ. διαμορφώνεται κοντά στις 102.000 ευρώ.

Η διάμεση τιμή, ωστόσο, δεν αποτυπώνει όλο το εύρος της αγοράς. Για τα διαμερίσματα 70–90 τ.μ., το μεσαίο 50% των ζητούμενων τιμών κυμαίνεται περίπου από 165.000 έως 275.000 ευρώ. Η σημαντική απόσταση μεταξύ των δύο ορίων υπογραμμίζει ότι η επιφάνεια δεν αρκεί για να προσδιορίσει την αξία ενός ακινήτου.

Η ηλικία του κτιρίου, η κατάσταση συντήρησης, η ενεργειακή κλάση και τα επιμέρους χαρακτηριστικά κάθε κατοικίας μπορούν να δημιουργήσουν σημαντικές αποκλίσεις ακόμη και μεταξύ ακινήτων παρόμοιου μεγέθους.

6. Οι υψηλότερες τιμές των ενεργειακά αποδοτικών ακινήτων συνδέονται και με την ηλικία τους

Η ενεργειακή κλάση παρουσιάζει επίσης ισχυρή συσχέτιση με τις ζητούμενες τιμές. Οι κατοικίες κατηγορίας Α+ εμφανίζονται περίπου δύο φορές ακριβότερες ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με εκείνες της κατηγορίας Η.

Η διαφορά αυτή, όμως, δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στην ενεργειακή απόδοση. Τα ακίνητα Α+ είναι κατά κανόνα νεότερες κατασκευές, με αποτέλεσμα η ενεργειακή τους κατάταξη να συνδέεται στενά με τη συνολική ηλικία και τις προδιαγραφές του κτιρίου.

Με άλλα λόγια, το υψηλότερο τίμημα των ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών αντανακλά σε σημαντικό βαθμό και την αξία που αποδίδει η αγορά στις νεότερες κατασκευές.

Για τον υποψήφιο αγοραστή, επομένως, έχει σημασία να εξετάζει συνδυαστικά την ενεργειακή κλάση, την ηλικία του ακινήτου, την κατάσταση του κτιρίου και το συνολικό κόστος απόκτησης και ενδεχόμενης αναβάθμισης.

7. Η ενοικίαση αντιστοιχεί στο 42% των νέων αγγελιών

Η αγορά της Καλλιθέας παρουσιάζει έντονη δραστηριότητα όχι μόνο στις πωλήσεις αλλά και στις μισθώσεις κατοικιών.

Σύμφωνα με την κατανομή των νέων αγγελιών του 2026, το 42% αφορά ενοικιάσεις, ενώ το 58% αφορά πωλήσεις. Με άλλα λόγια, οι μισθώσεις αντιστοιχούν σε περίπου δύο νέες αγγελίες για κάθε τρεις αγγελίες πώλησης.

Η αναλογία αυτή αναδεικνύει τον διπλό χαρακτήρα της αγοράς: από τη μία πλευρά, υπάρχει προσφορά για όσους επιδιώκουν να αποκτήσουν κατοικία και, από την άλλη, σημαντική παρουσία ακινήτων που απευθύνονται σε όσους αναζητούν μίσθωση.

Η κατανομή των αγγελιών δεν αποτυπώνει από μόνη της τον αριθμό των συναλλαγών που ολοκληρώνονται, δείχνει όμως ότι η ενοικίαση αποτελεί ουσιαστικό τμήμα της διαθέσιμης αγοράς κατοικίας.

Μια αγορά με μεγάλες διαφορές ανάμεσα στο παλιό και το νέο

Η Καλλιθέα διατηρεί ένα εκτεταμένο οικιστικό απόθεμα παλαιότερων κατασκευών, με τα ακίνητα της δεκαετίας του 1970 να αντιπροσωπεύουν σχεδόν το μισό της προσφοράς. Ταυτόχρονα, οι κατοικίες που κατασκευάστηκαν από το 2020 και μετά έχουν ήδη αποκτήσει σημαντική παρουσία, συνοδευόμενες από υψηλότερες ζητούμενες τιμές και καλύτερες ενεργειακές προδιαγραφές.

Η κυριαρχία των διαμερισμάτων μεσαίου μεγέθους και η σημαντική συμμετοχή των μισθώσεων συμπληρώνουν την εικόνα μιας πυκνοδομημένης αγοράς με διαφορετικές επιλογές για αγοραστές, επενδυτές και ενοικιαστές.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η Καλλιθέα δεν αποτελεί μια ενιαία αγορά με ομοιόμορφα χαρακτηριστικά. Η ηλικία της κατασκευής, η ενεργειακή κλάση, η επιφάνεια και η κατάσταση κάθε κατοικίας δημιουργούν διαφορετικά επίπεδα τιμών, καθιστώντας τη σύγκριση των επιμέρους χαρακτηριστικών ιδιαίτερα σημαντική πριν από οποιαδήποτε απόφαση αγοράς.

Μεθοδολογία: Η ανάλυση βασίζεται σε αγγελίες πώλησης κατοικιών στην Καλλιθέα για την περίοδο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2026, με ζητούμενες τιμές από 600 έως 10.000 ευρώ ανά τ.μ., επιφάνειες 20–300 τ.μ. και έτη κατασκευής 1960–2026. Περιλαμβάνονται διαμερίσματα, μεζονέτες και μονοκατοικίες, ενώ εξαιρούνται οι πλειστηριασμοί. Οι κατανομές και οι διάμεσες τιμές υπολογίζονται επί των αγγελιών που πληρούν τα συγκεκριμένα κριτήρια. Η σύγκριση πωλήσεων και ενοικιάσεων αφορά τις νέες αγγελίες κατοικιών του 2026 στην Καλλιθέα.

Πηγή δεδομένων: Redataset