Μύκονος και Σαντορίνη στην κορυφή των τιμών

Στη Μύκονο, η μέση ζητούμενη τιμή για πολυτελείς κατοικίες φτάνει τα 16.790 ευρώ ανά τ.μ., όταν ένα πιο συμβατικό ακίνητο στο νησί κινείται περίπου στα 2.969 ευρώ ανά τ.μ.. Η απόσταση μεταξύ των δύο κατηγοριών φτάνει έτσι τις 5,7 φορές.

Στη Σαντορίνη, η τιμή των πολυτελών κατοικιών διαμορφώνεται έως και στα 13.943 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 2.363 ευρώ ανά τ.μ. για μια τυπική κατοικία, δηλαδή σχεδόν 5,9 φορές υψηλότερα.

Στην Πάρο, η πολυτελής κατοικία φτάνει τα 10.026 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 2.384 ευρώ για ένα τυπικό ακίνητο, με τη διαφορά να ανέρχεται στις 4,2 φορές.

Η εικόνα αυτή δείχνει ότι στις δημοφιλέστερες Κυκλάδες δεν υπάρχει πλέον μία ενιαία αγορά εξοχικής κατοικίας. Υπάρχει μια αγορά για το ευρύτερο αγοραστικό κοινό και μια δεύτερη, πολύ πιο ακριβή αγορά, που αφορά ακίνητα με χαρακτηριστικά σπανιότητας.

Οι πολυτελείς κατοικίες συνεχίζουν να ακριβαίνουν

Παρά το ήδη υψηλό επίπεδο τιμών, οι ζητούμενες τιμές των πολυτελών κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται σε όλα τα νησιά που εξετάζει η Geoaxis.

Η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση καταγράφεται στην Πάρο, με 5,5%, ενώ ακολουθούν η Κέα με 5,36%, η Μύκονος με 4,94%, η Σαντορίνη με 4,9% και η Σέριφος με 4,1%.

Όπως επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, Γιάννης Ξυλάς, η αγορά των πολυτελών κατοικιών εκτιμάται ότι αντιπροσωπεύει περίπου 5%-15% της συνολικής αγοράς, ανάλογα με το νησί, και απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές από το εξωτερικό.

Το στοιχείο αυτό είναι κρίσιμο, καθώς εξηγεί γιατί η πορεία της συγκεκριμένης αγοράς μπορεί να είναι διαφορετική από εκείνη της συμβατικής εξοχικής κατοικίας. Οι αγοραστές υψηλού εισοδήματος αναζητούν ακίνητα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και, όταν τα βρίσκουν, εμφανίζονται διατεθειμένοι να πληρώσουν σημαντικό premium.

Μύκονος, Σαντορίνη και Πάρος δημιουργούν τη νέα «ελίτ» της αγοράς

Σε βάθος δεκαετίας, ωστόσο, η εικόνα των συμβατικών εξοχικών κατοικιών είναι αρκετά διαφορετική.

Από το 2017 έως το 2026, οι τιμές των τυπικών εξοχικών κατοικιών αυξήθηκαν κατά:

Μύκονος: +38,7%

Πάρος: +34,7%

Κέα: +34,1%

Σαντορίνη: +33,4%

Σέριφος: +26,4%

Οι αυξήσεις αυτές είναι αισθητά μικρότερες από εκείνες που έχουν καταγραφεί σε άλλες κατηγορίες ελληνικών ακινήτων, γεγονός που δείχνει ότι η ζήτηση για συμβατικά εξοχικά δεν έχει την ίδια δυναμική με τη ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.

Η εξήγηση είναι διπλή. Αφενός, το συγκεκριμένο είδος ακινήτων προσελκύει μικρότερο αριθμό ξένων αγοραστών. Αφετέρου, κατά την περίοδο της ελληνικής οικονομικής κρίσης οι συγκεκριμένες αξίες δεν υπέστησαν την ίδια μεγάλη διόρθωση με άλλες κατηγορίες ακινήτων, με αποτέλεσμα να εμφανίζουν μικρότερες διακυμάνσεις σε ολόκληρο τον οικονομικό κύκλο.

Η Μύκονος και η Σαντορίνη έχουν πλέον δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία ακινήτων, η οποία διαφοροποιείται έντονα από την υπόλοιπη αγορά των Κυκλάδων. Η Πάρος ακολουθεί από πολύ κοντά.

Το μέγεθος των εξοχικών κατοικιών

Η αγορά των πολυτελών εξοχικών κατοικιών χαρακτηρίζεται και από σημαντικές διαφορές στις επιφάνειες.

Οι μεγαλύτερες κατοικίες καταγράφονται στην Πάρο και τη Μύκονο, με διάμεση επιφάνεια περίπου 275 τ.μ. και 270 τ.μ. αντίστοιχα.

Ακολουθούν:

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η ηλικία των ακινήτων. Στη Μύκονο, την Πάρο και την Κέα η διάμεση ηλικία των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση είναι μόλις 8 έτη, ενώ στα υπόλοιπα νησιά ξεπερνά τα 16 έτη.

Αυτό αποτελεί ακόμη μία ένδειξη της διαφορετικής ποιότητας του αποθέματος που έχει δημιουργηθεί στα δημοφιλέστερα νησιά.

Η υπερδόμηση αρχίζει να δημιουργεί προβλήματα

Πίσω όμως από τις υψηλές τιμές και την ισχυρή ζήτηση κρύβονται σημαντικές πιέσεις στις υποδομές.

Η υπερβολική ανάπτυξη των τελευταίων ετών έχει προκαλέσει ακόμη και έλλειψη συνεργείων και εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, με αποτέλεσμα ο χρόνος κατασκευής μιας τυπικής εξοχικής κατοικίας 150 τ.μ. να έχει αυξηθεί κατά τουλάχιστον έξι μήνες.

Παράλληλα, οι ελλείψεις σε υποδομές, όπως το νερό, οι δρόμοι και η διαχείριση απορριμμάτων, σε συνδυασμό με το υψηλό κόστος μετακίνησης και διαμονής και τις ολοένα εντονότερες επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής, δημιουργούν ένα νέο ερώτημα για τη βιωσιμότητα του σημερινού μοντέλου ανάπτυξης.

Η μεγάλη ζέστη και τα ισχυρά μελτέμια ήδη από τις αρχές του καλοκαιριού ενδέχεται να επηρεάσουν σταδιακά τις προτιμήσεις των αγοραστών.

Οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση αλλάζουν τα δεδομένα

Ένας ακόμη παράγοντας που μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τις αξίες είναι ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης.

Αν και η διαδικασία έχει καθυστερήσει, η κατεύθυνση αυτή εκτιμάται ότι μπορεί να λειτουργήσει θετικά για τις ήδη υφιστάμενες κατασκευές αλλά και για τα οικόπεδα και γήπεδα που έχουν ήδη εξασφαλίσει οικοδομική άδεια.

Με απλά λόγια, όσο περιορίζεται η δυνατότητα δημιουργίας νέου αποθέματος, τόσο αυξάνεται η σπανιότητα του υφιστάμενου ποιοτικού αποθέματος.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στις αγορές της Μυκόνου, της Σαντορίνης και της Πάρου, όπου η διαθέσιμη γη υψηλής ποιότητας είναι ούτως ή άλλως περιορισμένη.

Οι ξένοι κρατούν τα «κλειδιά» της αγοράς

Η ζήτηση στις δύο ακριβότερες αγορές, Μυκόνου και Σαντορίνης, προέρχεται σε συντριπτικό βαθμό από το εξωτερικό.

Αντίθετα, για τον μέσο Έλληνα η αγορά εξοχικής κατοικίας έχει καταστεί ιδιαίτερα δύσκολη. Η ακριβή τραπεζική χρηματοδότηση, η αυξημένη φορολογία, η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και η γενικότερη αβεβαιότητα λειτουργούν αποτρεπτικά.

Έτσι, η αγορά έχει αποκτήσει έναν ολοένα πιο έντονο διεθνή χαρακτήρα: οι υψηλές τιμές δεν καθορίζονται πλέον αποκλειστικά από την αγοραστική δύναμη των Ελλήνων, αλλά από τη ζήτηση ξένων αγοραστών που αναζητούν σπάνια ακίνητα σε παγκοσμίως αναγνωρίσιμους τουριστικούς προορισμούς.

Η «χρυσή βίζα», αντίθετα, φαίνεται να διαδραματίζει πλέον περιορισμένο ρόλο στη συγκεκριμένη κατηγορία.

Οι τιμές πιθανότατα θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν

Η εκτίμηση της Geoaxis είναι ότι οι τιμές των εξοχικών κατοικιών στις Κυκλάδες θα συνεχίσουν να αυξάνονται τους επόμενους μήνες, αλλά με χαμηλότερο ρυθμό.

Η βασική εικόνα, επομένως, δεν είναι αυτή μιας αγοράς που εισέρχεται σε φάση διόρθωσης. Είναι περισσότερο μια αγορά που περνά σε φάση ωρίμανσης, με μικρότερες ετήσιες αυξήσεις αλλά με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανάμεσα στα ακίνητα.

Και εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο συμπέρασμα της έρευνας: στις Κυκλάδες δεν ανεβαίνουν όλες οι εξοχικές κατοικίες με τον ίδιο τρόπο.

Το premium πλέον κατευθύνεται στα ακίνητα που συνδυάζουν θέση, θέα, αρχιτεκτονική, ποιότητα κατασκευής, σύγχρονες υποδομές, ιδιωτικότητα και περιορισμένη δυνατότητα δημιουργίας νέων αντίστοιχων ακινήτων.

Γι' αυτό και η αγορά μπορεί να συνεχίσει να παρουσιάζει ταυτόχρονα δύο εντελώς διαφορετικές εικόνες: από τη μία, οι συμβατικές εξοχικές κατοικίες να κινούνται με σχετικά συγκρατημένους ρυθμούς και, από την άλλη, τα κορυφαία ακίνητα να διατηρούν υψηλές υπεραξίες και να πωλούνται σε επίπεδα που πλέον θυμίζουν περισσότερο διεθνείς αγορές luxury real estate παρά την παραδοσιακή ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας.