Μέχρι σήμερα, ο εξωδικαστικός μηχανισμός αντιμετώπιζε συνολικά το σύνολο των οφειλών ενός οφειλέτη — είτε προς το Δημόσιο είτε προς τράπεζες και funds — ενώ για τη διαμόρφωση της πρότασης ρύθμισης λαμβανόταν υπόψη η συνολική αξία της περιουσίας του.

Με το νέο πλαίσιο, η κύρια κατοικία θα μπορεί να εξαιρείται από αυτή τη συνολική αντιμετώπιση, επιτρέποντας στον οφειλέτη να επιδιώκει πιο ευνοϊκή ρύθμιση για τη διάσωσή της. Την ίδια στιγμή, η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία θα μπορεί να οδηγείται σε ρευστοποίηση προκειμένου να καλυφθεί μέρος των υπόλοιπων οφειλών.

Η λογική της νέας παρέμβασης βασίζεται στον βασικό κανόνα του εξωδικαστικού μηχανισμού, σύμφωνα με τον οποίο οι πιστωτές δεν θα πρέπει να βρεθούν σε δυσμενέστερη θέση σε σχέση με το σενάριο πλήρους ρευστοποίησης της περιουσίας του οφειλέτη.

Έτσι, εάν για παράδειγμα ένας δανειολήπτης έχει συνολικές οφειλές 500.000 ευρώ αλλά η συνολική αξία της περιουσίας του φτάνει τις 300.000 ευρώ, η ρύθμιση θα προσαρμόζεται ουσιαστικά σε αυτό το επίπεδο. Αν από αυτά τα 300.000 ευρώ, οι 200.000 αφορούν την κύρια κατοικία και οι υπόλοιπες 100.000 άλλα ακίνητα, ο οφειλέτης θα μπορεί να ρυθμίσει το ποσό που αντιστοιχεί στην πρώτη κατοικία ώστε να τη διασώσει, ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα θα αξιοποιούνται για την αποπληρωμή των υπόλοιπων χρεών.

Την κατεύθυνση αυτή είχε προαναγγείλει ο υπουργός Kyriakos Pierrakakis, επισημαίνοντας ότι στόχος είναι να μετατραπεί ο εξωδικαστικός μηχανισμός σε ένα ουσιαστικό εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας.

Το νέο μοντέλο που επεξεργάζεται η General Secretariat for Private Debt θυμίζει σε αρκετά σημεία τη φιλοσοφία του γνωστού νόμου Κατσέλη, αλλά με βασική διαφορά την ταχύτητα και την αυτοματοποίηση της διαδικασίας.

Η ρύθμιση θα παράγεται μέσω αλγοριθμικού συστήματος που θα λαμβάνει υπόψη αποκλειστικά την αξία της κύριας κατοικίας — είτε την εμπορική είτε την αντικειμενική αξία, όποια είναι υψηλότερη — καθώς και τα εισοδήματα του οφειλέτη. Με αυτόν τον τρόπο αναμένεται να προκύπτουν χαμηλότερες δόσεις και μεγαλύτερα «κουρέματα» χρεών, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου η αξία της κατοικίας υπολείπεται σημαντικά των συνολικών οφειλών.

Παράλληλα, το νέο σχήμα θα προβλέπει ρητά την εκποίηση της υπόλοιπης περιουσίας του οφειλέτη ως προϋπόθεση για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας. Η πρόβλεψη αυτή υπήρχε και στον νόμο Κατσέλη, ωστόσο στην πράξη δεν εφαρμόστηκε ουσιαστικά στο παρελθόν.

Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, η ρευστοποίηση θα πραγματοποιείται μέσω της πλατφόρμας e-auction, ενώ η σχετική υποχρέωση θα ενσωματώνεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης που θα υπογράφεται με τους πιστωτές.

Η κυβέρνηση θεωρεί ότι το νέο μοντέλο μπορεί να λειτουργήσει ως μια ουσιαστική «δεύτερη ευκαιρία» για χιλιάδες οφειλέτες που επιθυμούν να ρυθμίσουν τα χρέη τους χωρίς να χάσουν την κύρια κατοικία τους.

Την ίδια στιγμή, η νέα ρύθμιση αναμένεται να αυξήσει τον αριθμό ακινήτων που θα οδηγούνται σε πλειστηριασμό, καθώς θα αποδεσμεύεται η υπόλοιπη περιουσία των οφειλετών που μέχρι σήμερα παρέμενε ουσιαστικά «παγωμένη».

Ωστόσο, η διαδικασία εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρές δυσκολίες. Παρά τον μεγάλο αριθμό ακινήτων που εμφανίζονται στην πλατφόρμα e-auction, μόνο μικρό ποσοστό καταλήγει τελικά σε αγοραστές.

Τα βασικά προβλήματα σχετίζονται με την έλλειψη επαρκών πληροφοριών για τα ακίνητα, την απουσία φωτογραφικού υλικού, αλλά και το γεγονός ότι πολλά ακίνητα αφορούν ποσοστά συνιδιοκτησίας ή περιπτώσεις με πολεοδομικές και νομικές εκκρεμότητες.

Για τον λόγο αυτό, αρκετοί ενδιαφερόμενοι επενδυτές ή νοικοκυριά αποφεύγουν τη διαδικασία, καθώς η αναζήτηση κατοικίας μέσω πλειστηριασμών θεωρείται συχνά ιδιαίτερα σύνθετη και αβέβαιη.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον έχουν αρχίσει να αναπτύσσονται και εξειδικευμένες πλατφόρμες όπως η Landea, οι οποίες επιχειρούν να προσφέρουν πιο αναλυτική παρουσίαση των διαθέσιμων ακινήτων και μεγαλύτερη διαφάνεια προς τους υποψήφιους αγοραστές.