Τα Νότια Προάστια και το Κέντρο της Αθήνας εξακολουθούν να συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο μέρος του ενδιαφέροντος των αγοραστών. Τα Νότια Προάστια απορροφούν το 30% της συνολικής ζήτησης και ακολουθεί το Κέντρο με 29%, ενώ τα Βόρεια Προάστια συγκεντρώνουν 24%. Αντίθετα, τα Δυτικά Προάστια περιορίζονται στο 9%, ενώ Πειραιάς, Ανατολικά Προάστια και Προάστια Πειραιά κινούνται σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα.

Παρά το έντονο ενδιαφέρον στις δημοφιλείς περιοχές, η πραγματική μάχη δίνεται στις χαμηλότερες κατηγορίες τιμών. Το 30% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά κατοικίες έως 100.000 ευρώ, το 22% στρέφεται σε ακίνητα από 100.000 έως 150.000 ευρώ και το 17% σε κατοικίες από 150.000 έως 200.000 ευρώ. Συνολικά, σχεδόν επτά στους δέκα αγοραστές αναζητούν ακίνητα με αξία έως 200.000 ευρώ.

Το πρόβλημα είναι ότι ακριβώς σε αυτές τις κατηγορίες παρατηρείται η μεγαλύτερη έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων. Αντίθετα, στις ακριβότερες κατηγορίες η προσφορά υπερβαίνει αισθητά τη ζήτηση. Μόλις το 6% των αγοραστών αναζητά κατοικίες μεταξύ 300.000 και 400.000 ευρώ, ενώ το ενδιαφέρον για ακίνητα άνω των 400.000 ευρώ φτάνει το 14%, παρά το γεγονός ότι σε αυτές τις τιμές συγκεντρώνεται σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος.

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει ότι η ελληνική αγορά κατοικίας λειτουργεί πλέον με όρους «δύο ταχυτήτων». Από τη μία πλευρά βρίσκονται τα ακίνητα που απευθύνονται στη μεσαία τάξη και απορροφώνται σχετικά γρήγορα λόγω έλλειψης προσφοράς. Από την άλλη, υπάρχει μια μεγάλη δεξαμενή ακριβότερων κατοικιών που χρειάζεται περισσότερο χρόνο για να βρει αγοραστή.

Καθοριστικό ρόλο στην ταχύτητα πώλησης παίζει και η αρχική τιμολόγηση. Σύμφωνα με την ανάλυση της Uniko, τα σωστά τιμολογημένα ακίνητα πωλούνται σε ποσοστό 25,2%, έναντι μόλις 16,3% για τα υπερτιμημένα. Αυτό μεταφράζεται σε έως και 55% μεγαλύτερη πιθανότητα επιτυχούς πώλησης.

Παράλληλα, τα ακίνητα που εισέρχονται στην αγορά με ρεαλιστική τιμή χρειάζονται κατά μέσο όρο 176 ημέρες για να πωληθούν, ενώ τα υπερτιμημένα παραμένουν ενεργά για περίπου 230 ημέρες. Η υπερβολική αισιοδοξία στην αρχική τιμή συχνά μετατρέπεται σε πολλούς μήνες αναμονής.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η συμπεριφορά των πωλητών. Επτά στους δέκα δεν αλλάζουν ποτέ την αρχική τιμή πώλησης, ακόμη και όταν η αγγελία δεν προσελκύει ουσιαστικό ενδιαφέρον. Ωστόσο, τα ακίνητα που προχώρησαν σε μία μείωση τιμής πωλήθηκαν σε ποσοστό 19,4%, ενώ εκείνα που έκαναν δύο αναπροσαρμογές κατέγραψαν το υψηλότερο ποσοστό επιτυχίας, φτάνοντας το 27%.

Αντίθετα, όταν οι μειώσεις τιμών γίνονται επαναλαμβανόμενα, η αγορά αρχίζει να αντιμετωπίζει το ακίνητο με καχυποψία. Είναι χαρακτηριστικό ότι στα ακίνητα που προχώρησαν σε τρεις ή περισσότερες διαδοχικές μειώσεις δεν καταγράφηκε καμία πώληση στο δείγμα της έρευνας.

Η ανάλυση δείχνει επίσης ότι το πρώτο δωδεκάμηνο είναι καθοριστικό για την τύχη ενός ακινήτου. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το 92% των κατοικιών που δεν πωλούνται μέσα στον πρώτο χρόνο παραμένουν απούλητες και στη συνέχεια. Όσο περισσότερο παραμένει μια αγγελία ενεργή, τόσο δυσκολότερο γίνεται να πείσει τους αγοραστές ότι πρόκειται για μια ελκυστική επιλογή.

Σημαντικό ρόλο παίζουν και τα χαρακτηριστικά του ίδιου του ακινήτου. Το 53% των αγοραστών αναζητά κατοικίες από 80 έως 120 τετραγωνικά μέτρα, ενώ ένας στους τέσσερις στρέφεται σε μεγαλύτερα ακίνητα. Τα πολύ μικρά διαμερίσματα κάτω των 50 τετραγωνικών συγκεντρώνουν περιορισμένο ενδιαφέρον, μικρότερο του 5%.

Αντίστοιχα, το 84% των ενδιαφερομένων προτιμά κατοικίες από τον πρώτο έως τον τρίτο όροφο, ενώ μόλις το 2% εξετάζει ακίνητα πάνω από τον τρίτο όροφο. Τα ισόγεια διατηρούν ένα μικρό αλλά σταθερό κοινό, που αντιστοιχεί περίπου στο 14% των αγοραστών.

Την ίδια στιγμή, η αγορά φαίνεται να εισέρχεται σταδιακά σε φάση εξισορρόπησης. Σύμφωνα με τα στελέχη της Uniko, η έντονη άνοδος των προηγούμενων ετών δείχνει να χάνει δυναμική, χωρίς όμως να δημιουργούνται συνθήκες γενικευμένης πτώσης των τιμών. Οι μεγαλύτερες πιέσεις εκτιμάται ότι θα εμφανιστούν στα παλαιότερα και μη ανακαινισμένα ακίνητα, όπου παρατηρούνται οι σημαντικότερες στρεβλώσεις στις αποτιμήσεις.

Παράλληλα, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών εξακολουθεί να λειτουργεί ως βασικός παράγοντας στήριξης της αγοράς, περιορίζοντας τις πιθανότητες μιας ευρείας διόρθωσης. Το βασικό πρόβλημα παραμένει ότι μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος βρίσκεται σε τιμές που δεν ανταποκρίνονται στις οικονομικές δυνατότητες της πλειονότητας των ελληνικών νοικοκυριών.

Σε αυτό το περιβάλλον, η επόμενη φάση της αγοράς δεν θα κριθεί μόνο από την πορεία των τιμών, αλλά κυρίως από το κατά πόσο θα αυξηθεί η προσφορά προσιτών κατοικιών, θα επιστρέψουν στην αγορά κλειστά ακίνητα και θα αποκατασταθεί η ισορροπία ανάμεσα στις πραγματικές ανάγκες των αγοραστών και στο διαθέσιμο απόθεμα.