Τα ομόλογα δείχνουν τον δρόμο στα στεγαστικά

Στις ΗΠΑ, τα επιτόκια των περισσότερων στεγαστικών δανείων ακολουθούν στενά την απόδοση του 10ετούς αμερικανικού κρατικού ομολόγου. Η απόδοση του συγκεκριμένου τίτλου έχει κινηθεί γύρω από το 5%, σε επίπεδα που επηρεάζουν άμεσα το κόστος χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας.

Αντίστοιχη σχέση υπάρχει και στη Γερμανία, όπου οι αποδόσεις των μακροπρόθεσμων κρατικών ομολόγων αποτελούν σημαντικό σημείο αναφοράς για το κόστος των στεγαστικών δανείων. Η απόδοση του γερμανικού 10ετούς κινείται περίπου στο 3,4%.

Η εικόνα αυτή δεν αφορά μόνο τις δύο οικονομίες. Σε ολόκληρο τον ανεπτυγμένο κόσμο, η άνοδος των μακροπρόθεσμων επιτοκίων μεταφέρεται σταδιακά στην αγορά στεγαστικής πίστης.

Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν οι κεντρικές τράπεζες δεν αυξήσουν επιθετικά τα βασικά επιτόκια, η άνοδος των αποδόσεων των ομολόγων μπορεί από μόνη της να διατηρήσει υψηλό το κόστος των στεγαστικών δανείων.

Και όσο περισσότερο παραμένουν υψηλά τα επιτόκια, τόσο μεγαλύτερη είναι η πίεση στην ικανότητα των νοικοκυριών να αγοράσουν κατοικία.

Η αγορά κατοικίας άντεξε περισσότερο από το αναμενόμενο

Η μεγάλη αύξηση του κόστους χρήματος το 2022 και το 2023 δεν προκάλεσε την κατάρρευση που αρκετοί ανέμεναν στις διεθνείς αγορές ακινήτων.

Ακόμη και μετά την προσαρμογή για τον πληθωρισμό, οι πραγματικές τιμές κατοικιών στις ανεπτυγμένες οικονομίες βρίσκονται μόλις περίπου 4% κάτω από τα ιστορικά υψηλά τους.

Ωστόσο, η συνολική εικόνα κρύβει μεγάλες διαφορές.

Στη Νέα Ζηλανδία, όπου οι τιμές είχαν απομακρυνθεί σημαντικά από τα οικονομικά θεμελιώδη μεγέθη κατά την περίοδο της πανδημίας, οι πραγματικές αξίες των κατοικιών έχουν υποχωρήσει περίπου 25% από το υψηλό τους.

Πτώση καταγράφηκε και στη Γερμανία, μια αγορά που παραδοσιακά χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη σταθερότητα.

Στην Αυστραλία, αντίθετα, οι πραγματικές τιμές έχουν διατηρηθεί ελαφρώς πάνω από τα υψηλά της πανδημίας.

Στις ΗΠΑ η εικόνα παραμένει ισχυρή, με ορισμένες περιοχές να καταγράφουν εντυπωσιακές αυξήσεις. Στο Σαν Φρανσίσκο, για παράδειγμα, οι τιμές σε ακριβές περιοχές όπου συγκεντρώνεται σημαντικό μέρος της δραστηριότητας γύρω από την τεχνητή νοημοσύνη έχουν αυξηθεί περίπου 20% μέσα σε έναν χρόνο.

Στην Πορτογαλία, η απόδοση της αγοράς υπήρξε ακόμη πιο εντυπωσιακή. Μια κατοικία που αγοράστηκε κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους της ευρωζώνης το 2013 έχει σήμερα σχεδόν τριπλάσια πραγματική αξία.

Το ερώτημα πλέον είναι εάν αυτή η ανθεκτικότητα μπορεί να συνεχιστεί σε ένα περιβάλλον υψηλότερων επιτοκίων.

Τρία μέτωπα πίεσης

Η αγορά κατοικίας αντιμετωπίζει σήμερα τρεις βασικούς παράγοντες που μπορούν να λειτουργήσουν προς την κατεύθυνση μιας επιβράδυνσης.

Ο πρώτος είναι το κόστος των στεγαστικών δανείων.

Ο δεύτερος αφορά την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών.

Ο τρίτος είναι η προσφορά κατοικιών.

Το πρόβλημα είναι ότι οι τρεις αυτοί παράγοντες δεν λειτουργούν ανεξάρτητα. Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, μειώνεται η δυνατότητα των νοικοκυριών να χρηματοδοτήσουν μια αγορά. Όταν παράλληλα αυξάνεται το κόστος ζωής, περιορίζεται το διαθέσιμο εισόδημα για την εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού. Όταν όμως η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, οι τιμές δεν προσαρμόζονται εύκολα προς τα κάτω.

Αυτή ακριβώς η αντίθεση εξηγεί γιατί η αγορά μπορεί να εμφανίσει πολύ διαφορετική συμπεριφορά από χώρα σε χώρα.

Τα στεγαστικά δάνεια δεν είναι ίδια παντού

Ένα σημαντικό πλεονέκτημα που είχαν αρκετά νοικοκυριά τα προηγούμενα χρόνια ήταν η προστασία από τις αυξήσεις των επιτοκίων μέσω στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου.

Στις ΗΠΑ, την Αυστραλία και τη Βρετανία ένα σημαντικό μέρος των δανειοληπτών είχε εξασφαλίσει σταθερό επιτόκιο για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Αυτό λειτούργησε σαν «ασπίδα» όταν τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται.

Όμως η εικόνα μεταβάλλεται.

Καθώς ο πληθωρισμός υποχωρούσε και οι αγορές περίμεναν μειώσεις επιτοκίων, αρκετά νοικοκυριά στράφηκαν ξανά σε προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου ή σε μικρότερες περιόδους σταθερού επιτοκίου.

Στην Αυστραλία, το ποσοστό των στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο έχει υποχωρήσει από σχεδόν 40% το 2022 σε περίπου 5%.

Στον Καναδά, το μερίδιο των δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου έχει αυξηθεί σημαντικά σε σχέση με το 2020.

Στις ΗΠΑ, όπου παραδοσιακά κυριαρχούν τα στεγαστικά σταθερού επιτοκίου, αυξάνεται επίσης το ενδιαφέρον για προϊόντα με μικρότερη διάρκεια σταθερού επιτοκίου.

Έτσι, ένα μέρος της προστασίας που είχαν τα νοικοκυριά στην προηγούμενη φάση σταδιακά περιορίζεται.

Το «μαξιλάρι» των αποταμιεύσεων έχει περιοριστεί

Ένας ακόμη παράγοντας που βοήθησε την αγορά κατοικίας μετά την πανδημία ήταν η συσσώρευση αποταμιεύσεων.

Οι κρατικές ενισχύσεις, η περιορισμένη κατανάλωση κατά την περίοδο των lockdown και η ισχυρή αγορά εργασίας δημιούργησαν σημαντικά διαθέσιμα κεφάλαια στα νοικοκυριά αρκετών ανεπτυγμένων οικονομιών.

Αυτό το απόθεμα λειτούργησε ως οικονομικό «μαξιλάρι» όταν αυξήθηκαν οι τιμές ενέργειας και τροφίμων.

Σταδιακά όμως εξαντλήθηκε.

Στις ΗΠΑ, έρευνα της Federal Reserve του Σαν Φρανσίσκο έδειξε ότι το πλεόνασμα αποταμιεύσεων της περιόδου της πανδημίας είχε ουσιαστικά εξαντληθεί έως τα μέσα του 2024.

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, οι καταθέσεις των νοικοκυριών αντιστοιχούν πλέον περίπου στο 67% του ΑΕΠ, από περίπου 77% στο πρόσφατο υψηλό.

Με άλλα λόγια, ένα σημαντικό μέρος της πρόσθετης ρευστότητας που είχε δημιουργηθεί μετά την πανδημία έχει ήδη χρησιμοποιηθεί.

Αυτό περιορίζει την ικανότητα των νοικοκυριών να απορροφήσουν νέες αυξήσεις στο κόστος ζωής και στο κόστος στέγασης.

Η έλλειψη κατοικιών λειτουργεί ως αντίβαρο

Υπάρχει όμως και η άλλη πλευρά της εξίσωσης.

Η προσφορά κατοικιών παραμένει ανεπαρκής σε πολλές ανεπτυγμένες οικονομίες.

Η οικοδομική δραστηριότητα είχε παραμείνει χαμηλή για χρόνια μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 και η πανδημία επιδείνωσε περαιτέρω τις ανισορροπίες.

Η ζήτηση από τη γενιά των millennials για ιδιόκτητη κατοικία συναντά έτσι μια αγορά στην οποία δεν υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα ακίνητα.

Στις ΗΠΑ, την τελευταία πενταετία κατασκευάστηκαν περίπου 7,3 εκατομμύρια κατοικίες, έναντι 6,1 εκατομμυρίων την προηγούμενη πενταετία.

Στο Όκλαντ της Νέας Ζηλανδίας, οι άδειες νέων κατοικιών αυξήθηκαν σημαντικά, ενώ σε αρκετές αγορές αυξάνεται και ο αριθμός των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων.

Αυτό δίνει μεγαλύτερη διαπραγματευτική δύναμη στους αγοραστές.

Ωστόσο, σε αρκετές χώρες η προσφορά εξακολουθεί να μην επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Η Ευρώπη βρίσκεται σε διαφορετική θέση

Η ευρωπαϊκή αγορά παρουσιάζει σημαντικές ιδιαιτερότητες.

Οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί έντονα την τελευταία δεκαετία, ενώ τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν έχουν ακολουθήσει στον ίδιο βαθμό.

Ταυτόχρονα, η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει ανεπαρκής σε σχέση με τις ανάγκες πολλών ευρωπαϊκών πόλεων.

Η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων έχει επισημάνει την ανάγκη για σημαντική αύξηση της προσφοράς κατοικιών, καθώς η έλλειψη προσιτής στέγασης έχει μετατραπεί σε ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικοοικονομικά προβλήματα της Ευρώπης.

Η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο δύσκολη από την άνοδο του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.

Έτσι, η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να περιορίσει τη ζήτηση, χωρίς όμως να δημιουργήσει αντίστοιχα γρήγορη αύξηση της προσφοράς.

Αυτό σημαίνει ότι μια πιθανή διόρθωση στις τιμές δεν είναι απαραίτητα η μόνη συνέπεια. Σε αρκετές αγορές μπορεί να υπάρξει κυρίως μείωση των συναλλαγών και παράλληλα διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα.

Η Ελλάδα βρίσκεται στο πιο δύσκολο σημείο της εξίσωσης

Στην Ελλάδα το πρόβλημα της στέγασης έχει αποκτήσει ιδιαίτερη ένταση.

Οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ενώ τα εισοδήματα των νοικοκυριών εξακολουθούν να περιορίζουν την αγοραστική δυνατότητα.

Ταυτόχρονα, η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ιδιαίτερα στις περιοχές υψηλής ζήτησης.

Η μακρά περίοδος χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας μετά την κρίση δημιούργησε ένα σημαντικό απόθεμα ανεκπλήρωτης ζήτησης. Παράλληλα, ένα μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος έχει μεταφερθεί από τη μακροχρόνια μίσθωση στη βραχυχρόνια τουριστική εκμετάλλευση.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά με υψηλές τιμές και περιορισμένη προσφορά.

Αυτό δημιουργεί μια ιδιόμορφη κατάσταση: τα υψηλότερα επιτόκια μπορούν να περιορίσουν τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας, αλλά δεν είναι βέβαιο ότι θα οδηγήσουν γρήγορα σε αντίστοιχη πτώση των τιμών, ακριβώς επειδή δεν υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα ακίνητα.

Το μεγάλο στοίχημα για την αγορά

Η κρίσιμη μεταβλητή για την αγορά κατοικίας δεν είναι πλέον μόνο η πορεία των βασικών επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών.

Είναι η διάρκεια της περιόδου κατά την οποία το κόστος χρήματος θα παραμείνει υψηλό.

Εάν οι αυξημένες αποδόσεις των ομολόγων αποδειχθούν προσωρινές και τα επιτόκια αρχίσουν ξανά να υποχωρούν, η αγορά κατοικίας μπορεί να απορροφήσει σημαντικό μέρος της πίεσης.

Εάν όμως ο πληθωρισμός παραμείνει επίμονος, οι αποδόσεις των ομολόγων διατηρηθούν σε υψηλά επίπεδα και τα στεγαστικά δάνεια γίνουν ακριβότερα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, η εικόνα αλλάζει.

Τότε το πλήγμα δεν θα αφορά μόνο τους υποψήφιους αγοραστές.

Θα επηρεάσει τις κατασκευαστικές εταιρείες, τις τράπεζες, τις επενδύσεις σε ακίνητα και την οικοδομική δραστηριότητα.

Στην Ελλάδα, μάλιστα, το πρόβλημα έχει μια πρόσθετη διάσταση: η χώρα χρειάζεται περισσότερες κατοικίες, αλλά η δυνατότητα των νοικοκυριών να τις αποκτήσουν περιορίζεται από τις υψηλές τιμές και το κόστος χρηματοδότησης.

Έτσι, η επόμενη φάση της αγοράς ακινήτων μπορεί να μην χαρακτηρίζεται απαραίτητα από μια απότομη πτώση των τιμών.

Μπορεί να χαρακτηρίζεται από κάτι εξίσου σημαντικό: λιγότερες συναλλαγές, ακριβότερα στεγαστικά, μεγαλύτερη δυσκολία πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση και ακόμη εντονότερη πίεση στην αγορά ενοικίων.

Και όσο η προσφορά κατοικιών δεν αυξάνεται με ρυθμό που να καλύπτει τη ζήτηση, η εξίσωση της στέγασης στην Ελλάδα θα παραμένει δύσκολη ακόμη και σε ένα περιβάλλον υψηλότερων επιτοκίων.