Από την οικοδομική έκρηξη στη χρόνια έλλειψη κατοικιών

Η σημερινή κατάσταση απέχει σημαντικά από εκείνη που επικρατούσε πριν από τη διεθνή χρηματοπιστωτική κρίση. Μεταξύ 2000 και 2006, το οικιστικό απόθεμα της Ισπανίας αυξήθηκε κατά 15%, ενώ ο πληθυσμός της χώρας ενισχύθηκε κατά 10%, σύμφωνα με τα στοιχεία της EMF Hypostat.

Η περίοδος εκείνη συνδέθηκε με τη δημιουργία μιας μεγάλης φούσκας στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, η αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα δεν εξυπηρετούσε αποκλειστικά κερδοσκοπικούς σκοπούς. Οι νέες κατοικίες κάλυπταν ανάγκες που προέκυπταν από τη μεταβολή της σύνθεσης των νοικοκυριών, τη γήρανση του πληθυσμού και άλλες κοινωνικές αλλαγές. Είναι ενδεικτικό ότι ο αριθμός των εξοχικών και των δεύτερων κατοικιών αυξήθηκε ελάχιστα εκείνη την περίοδο.

Σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ, πριν από την κρίση υπήρχε ισχυρή συσχέτιση μεταξύ της πληθυσμιακής αύξησης και της κατασκευής νέων κατοικιών στις ανεπτυγμένες οικονομίες. Μετά το 2008, η σχέση αυτή αποδυναμώθηκε αισθητά.

Έτσι, η αύξηση των εισοδημάτων και της ζήτησης αντανακλάται πλέον περισσότερο στις τιμές των ακινήτων και λιγότερο στην επέκταση του οικιστικού αποθέματος. Η αγορά γίνεται ακριβότερη χωρίς να παράγει αρκετές νέες κατοικίες.

Υψηλότερο κόστος και αυστηρότεροι όροι χρηματοδότησης

Η κατασκευή κατοικιών έχει γίνει λιγότερο ελκυστική για τους επενδυτές. Στην Ισπανία, η απόδοση ιδίων κεφαλαίων στον κατασκευαστικό κλάδο υποχώρησε περίπου στο 4% το 2024, από περίπου 10% πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση, σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών της BBVA.

Παράλληλα, η τραπεζική χρηματοδότηση έχει περιοριστεί σημαντικά. Τα στεγαστικά δάνεια αντιστοιχούν πλέον περίπου στο 30% του ΑΕΠ, έχοντας υποχωρήσει στο μισό, ενώ τα δάνεια προς τον κατασκευαστικό κλάδο έχουν μειωθεί στο 10% του ΑΕΠ, από 40% προηγουμένως.

Η αλλαγή στη στάση των τραπεζών είναι καθοριστική. Στο παρελθόν, χρηματοδοτούσαν την αξιοποίηση οικοπέδων ήδη από τα πρώτα στάδια των έργων. Σήμερα, σύμφωνα με την εταιρεία συμβούλων Tinsa, συχνά απαιτούν να έχει προπωληθεί το 80%-90% των κατοικιών πριν εγκρίνουν τη χρηματοδότηση.

Αυτό δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο: οι κατασκευαστές χρειάζονται κεφάλαια για να ξεκινήσουν τα έργα, αλλά οι τράπεζες είναι απρόθυμες να τα διαθέσουν χωρίς ισχυρές ενδείξεις ότι οι κατοικίες θα πωληθούν.

Την ίδια στιγμή, το κόστος κατασκευής στην Ισπανία έχει αυξηθεί κατά περίπου 50% σε σύγκριση με το 2008, εξαιτίας των ακριβότερων οικοδομικών υλικών και του εργατικού κόστους.

Οι συνθήκες αυτές πλήττουν ιδιαίτερα την κατασκευή κατοικιών σε περιοχές όπου τα νοικοκυριά έχουν χαμηλότερα εισοδήματα. Εκεί, οι τιμές πώλησης δεν μπορούν εύκολα να αυξηθούν αρκετά ώστε να αντισταθμίσουν το κόστος, ενώ η πρόσβαση των αγοραστών στον δανεισμό είναι περιορισμένη.

Οι πολεοδομικές καθυστερήσεις, οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού και η δυσκολία εξασφάλισης χρηματοδότησης επιδεινώνουν περαιτέρω το πρόβλημα.

Γιατί η άνοδος των τιμών δεν οδηγεί σε περισσότερες κατασκευές

Στην Ισπανία, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν με ετήσιο ρυθμό άνω του 15% την περίοδο 2002-2005, δημιουργώντας υψηλές αποδόσεις για τους κατασκευαστές. Την τελευταία δεκαετία, αντίθετα, η μέση ετήσια αύξηση περιορίστηκε περίπου στο 4%.

Η χώρα κατασκευάζει σήμερα μόλις δύο νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους ετησίως, έναντι 6,6 στην Αυστραλία.

Η αυστραλιανή αγορά ακινήτων ακολούθησε διαφορετική πορεία, καθώς οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται και μετά το 2008, καταγράφοντας νέα υψηλά κατά την πανδημία. Ωστόσο, η εικόνα διαφέρει σημαντικά από πόλη σε πόλη.

Στη Μελβούρνη, όπου οι τιμές και η οικοδομική δραστηριότητα ενισχύθηκαν σημαντικά μετά το 2013, οι τιμές των κατοικιών καταγράφουν πλέον έντονη πτώση. Αντίθετα, στο Μπρίσμπεϊν, όπου η επέκταση της οικιστικής ανάπτυξης επιβραδύνθηκε περισσότερο, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται με ταχείς ρυθμούς.

Αντίστοιχο παράδειγμα προσφέρει το Όστιν του Τέξας. Η χαλάρωση των περιορισμών στην οικοδομική δραστηριότητα μετά το 2017 οδήγησε σε σημαντική αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Ωστόσο, η επίδραση αυτή αρχίζει να εξασθενεί και τα ενοίκια έχουν επιστρέψει σε ανοδική πορεία.

Τα παραδείγματα δείχνουν ότι η αύξηση της προσφοράς μπορεί να ανακουφίσει την αγορά, αλλά δεν αποτελεί από μόνη της μόνιμη λύση, εάν η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει οικονομικά ασύμφορη ή η ζήτηση εξακολουθεί να αυξάνεται ταχύτερα από τις νέες κατασκευές.

Οι πόλεις αναπτύσσονται καθ’ ύψος, αλλά η προσφορά παραμένει ανεπαρκής

Μια ακόμη σημαντική αλλαγή αφορά τον τρόπο με τον οποίο αναπτύσσονται οι μεγάλες πόλεις. Σύμφωνα με μελέτη που δημοσιεύθηκε το 2024 στο περιοδικό Nature, οι μητροπολιτικές περιοχές δεν επεκτείνονται προς τα προάστια με τους ρυθμούς που παρατηρούνταν τις δεκαετίες του 1990 και του 2000. Αντίθετα, η ανάπτυξη στρέφεται όλο και περισσότερο προς την πυκνότερη δόμηση.

Οι οικονομολόγοι Edward Glaeser και Joseph Gyourko περιγράφουν αυτή την εξέλιξη ως το «κλείσιμο των ορίων της προαστιακής επέκτασης».

Ακόμη και πόλεις των ΗΠΑ που παραδοσιακά αναπτύσσονταν οριζόντια, όπως το Ντάλας, το Μαϊάμι και το Φοίνιξ, εμφανίζουν πλέον χαρακτηριστικά που συνδέονται με πιο πυκνοδομημένα αστικά κέντρα, όπως η Βοστώνη και η Νέα Υόρκη.

Στην Ισπανία, η οικονομική δραστηριότητα συγκεντρώνεται σε λίγα μεγάλα αστικά κέντρα, τα οποία προσελκύουν και σημαντικό αριθμό μεταναστών. Η συγκέντρωση αυτή ενισχύει τη ζήτηση για κατοικίες στις περιοχές όπου ήδη υπάρχει έλλειψη.

Την ίδια στιγμή, προάστια που μετά το 2008 θεωρούνταν υπερδομημένα έχουν πλέον απορροφήσει μεγάλο μέρος του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος. Αντίθετα, δήμοι σε αραιοκατοικημένες περιοχές της ενδοχώρας, όπως η Σόρια και η Κουένκα, εξακολουθούν να χάνουν πληθυσμό.

Το πρόβλημα, επομένως, δεν αφορά μόνο τον συνολικό αριθμό κατοικιών μιας χώρας, αλλά και το πού βρίσκονται σε σχέση με τις θέσεις εργασίας και τις πραγματικές ανάγκες των νοικοκυριών.

Η πυκνότερη δόμηση δεν εγγυάται φθηνότερες κατοικίες

Η Τράπεζα της Ισπανίας προτείνει να επιτραπεί η κατασκευή περισσότερων κατοικιών ανά τετραγωνικό μέτρο στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στη Μαδρίτη, τη Βαρκελώνη και τη Μάλαγα, οι παλαιότερες και καθιερωμένες συνοικίες εμφανίζουν πυκνότητα δόμησης δύο έως δυόμισι φορές υψηλότερη από εκείνη των νεότερων οικιστικών αναπτύξεων.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις αξιωματούχων, η τροποποίηση των πολεοδομικών κανόνων θα μπορούσε να επιτρέψει την κατασκευή περίπου 1,2 εκατομμυρίων επιπλέον κατοικιών στις έξι μεγαλύτερες μητροπολιτικές περιοχές της χώρας.

Ωστόσο, η αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης δεν σημαίνει απαραίτητα ότι τα νέα έργα θα είναι οικονομικά βιώσιμα. Η κατασκευή υψηλότερων κτιρίων αυξάνει το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς απαιτούνται ισχυρότερες κατασκευές, ανελκυστήρες και πρόσθετες υποδομές. Έτσι, το οικονομικό όφελος από την εξοικονόμηση γης μπορεί να περιοριστεί ή ακόμη και να εξανεμιστεί.

Παρόμοια προβλήματα έχουν καταγραφεί και στη Νέα Υόρκη. Σύμφωνα με έρευνα του οικονομολόγου Vincent Rollet, μία δεκαετία μετά τις παρεμβάσεις που επέτρεψαν υψηλότερους συντελεστές δόμησης, είχε κατασκευαστεί μόλις το 9% των πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων για τα οποία είχαν εκδοθεί άδειες.

Το παράδειγμα υπογραμμίζει ότι η άρση των πολεοδομικών περιορισμών μπορεί να διευκολύνει τις κατασκευές, αλλά δεν αρκεί όταν το κόστος και οι χρηματοδοτικές συνθήκες καθιστούν πολλά έργα ασύμφορα.

Οι εναλλακτικές λύσεις για τη στεγαστική κρίση

Μία από τις προτάσεις που εξετάζονται είναι η κρατική στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας μέσω δανείων με ευνοϊκότερους όρους ή μειωμένες απαιτήσεις εξασφαλίσεων. Στόχος θα ήταν να διευκολυνθεί η χρηματοδότηση των έργων και να περιοριστεί ο κίνδυνος για τους κατασκευαστές.

Μια τέτοια επιλογή, ωστόσο, έχει πολιτικές δυσκολίες για κυβερνήσεις που δίνουν προτεραιότητα στον έλεγχο των ενοικίων και στην προστασία των ενοικιαστών, όπως η κυβέρνηση του Πέδρο Σάντσεθ στην Ισπανία.

Μια άλλη δυνατότητα είναι η ενίσχυση του δημόσιου ρόλου στην κατασκευή κατοικιών. Οι κυβερνήσεις θα μπορούσαν να αναλάβουν απευθείας την ανάπτυξη νέων οικιστικών έργων ή να αγοράζουν ακίνητα σε περιοχές υψηλής ζήτησης και να τα διαθέτουν σε νοικοκυριά που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια, ακολουθώντας πρακτικές αντίστοιχες με εκείνες της Βιέννης.

Το βασικό συμπέρασμα της ανάλυσης του Reuters είναι ότι η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με την απελευθέρωση οικοπέδων ή την αλλαγή των πολεοδομικών κανόνων. Απαιτούνται επίσης λύσεις για τη χρηματοδότηση των κατασκευών, το αυξημένο κόστος και τη χαμηλή απόδοση των νέων επενδύσεων.

Εάν η κατασκευή κατοικιών δεν αποφέρει επαρκή κέρδη, η προσφορά θα παραμένει ανεπαρκής ακόμη και σε αγορές όπου οι τιμές και τα ενοίκια αυξάνονται. Η επιστροφή σε μια περίοδο υπερβολικής πιστωτικής επέκτασης και ανεξέλεγκτης ανόδου των τιμών θα μπορούσε να ενισχύσει προσωρινά την οικοδομική δραστηριότητα, αλλά θα δημιουργούσε νέους κινδύνους, όπως έδειξε η ισπανική εμπειρία πριν από το 2008.