Αθήνα: Απαιτούνται 16 ετήσιοι μισθοί για ένα νεόδμητο διαμέρισμα

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Deloitte, η Αθήνα κατατάσσεται φέτος στην τρίτη θέση μεταξύ των ακριβότερων ευρωπαϊκών πόλεων ως προς την προσιτότητα της κατοικίας, από τη δεύτερη θέση που κατείχε στην προηγούμενη έρευνα.

Για την αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος 70 τ.μ. απαιτούνται πλέον εισοδήματα που αντιστοιχούν σε 16 ετήσιους μισθούς. Η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε στα 4.360 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 4.100 ευρώ πέρυσι, όταν για την απόκτηση αντίστοιχου ακινήτου χρειάζονταν 15,3 ετήσιοι μισθοί.

Σε απόλυτα ποσά, η αγορά ενός διαμερίσματος 70 τ.μ. κοστίζει πλέον περίπου 305.480 ευρώ, έναντι 287.000 ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα. Πρόκειται για αύξηση 18.480 ευρώ μέσα σε μόλις ένα έτος, η οποία επιβαρύνει περαιτέρω όσους επιδιώκουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία.

Ανάλογη είναι η εικόνα και στη Θεσσαλονίκη, η οποία βρίσκεται στη 13η θέση της ευρωπαϊκής κατάταξης. Για την αγορά νεόδμητης κατοικίας 70 τ.μ. απαιτούνται εισοδήματα 12,37 ετών, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 3.089 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το συνολικό κόστος αγοράς ανέρχεται έτσι σε περίπου 216.230 ευρώ.

Στην περσινή έρευνα, οι υποψήφιοι αγοραστές στη Θεσσαλονίκη χρειάζονταν εισοδήματα 11,4 ετών για την απόκτηση αντίστοιχου διαμερίσματος, γεγονός που καταδεικνύει την επιδείνωση της σχέσης τιμών και εισοδημάτων.

Η εικόνα είναι διαφορετική στην Πάτρα, η οποία βρίσκεται στην 30ή θέση της κατάταξης. Εκεί απαιτούνται 8,84 ετήσιοι μισθοί για την αγορά κατοικίας, με τη μέση τιμή να περιορίζεται στα 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι η κατοικία είναι αυτομάτως προσιτή, καθώς άλλες ευρωπαϊκές πόλεις εμφανίζουν αισθητά καλύτερη σχέση τιμών και αποδοχών.

Ενδεικτικά, στο Τορίνο χρειάζονται 4,73 ετήσιοι μισθοί για την αγορά κατοικίας, στο Μάντσεστερ 5,33 και στη Ρώμη 7,92.

Η Αυλώνα στην κορυφή της ακρίβειας – Πώς αλλάζει ο ευρωπαϊκός χάρτης

Ένα από τα ενδιαφέροντα ευρήματα της φετινής έρευνας είναι η άνοδος πόλεων αναπτυσσόμενων οικονομιών στην κατάταξη των λιγότερο προσιτών αγορών κατοικίας, σε βάρος ορισμένων πιο ώριμων ευρωπαϊκών αγορών.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Άμστερνταμ, το οποίο βρισκόταν στην πρώτη θέση πέρυσι, αλλά υποχώρησε φέτος στην έκτη, καθώς ο απαιτούμενος χρόνος εισοδημάτων μειώθηκε από τα 16 στα 14,77 έτη.

Στην κορυφή βρίσκεται πλέον η Αυλώνα της Αλβανίας, όπου η τουριστική ανάπτυξη και η ζήτηση από ξένους επενδυτές έχουν οδηγήσει σε σημαντική άνοδο των τιμών. Για την αγορά νεόδμητου διαμερίσματος απαιτούνται εισοδήματα 21 ετών, παρά το γεγονός ότι η μέση τιμή πώλησης, στα 2.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι χαμηλότερη από εκείνη της Αθήνας.

Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η Πράγα, με 17 ετήσιους μισθούς να απαιτούνται για την αγορά κατοικίας. Μετά την Αθήνα ακολουθούν το Κόσιτσε της Σλοβακίας και το Μπρνο της Τσεχίας.

Η πρώτη δεκάδα κυριαρχείται από πόλεις της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, με το πρόβλημα να είναι ιδιαίτερα έντονο στην Τσεχία και τη Σλοβακία, αλλά να επεκτείνεται και σε άλλες αγορές της περιοχής, όπως η Ουγγαρία και η Πολωνία.

Υψηλό είναι το κόστος κατοικίας σε σχέση με τα εισοδήματα και σε άλλες πόλεις της Αλβανίας. Στο Δυρράχιο απαιτούνται 12,83 ετήσιοι μισθοί, ενώ στα Τίρανα 12,37.

Η Αθήνα έχει τιμές 2,26 φορές υψηλότερες από τον εθνικό μέσο όρο

Η συγκέντρωση της στεγαστικής πίεσης στην πρωτεύουσα αποτυπώνεται και στη μεγάλη απόσταση των τιμών της Αθήνας από τον εθνικό μέσο όρο.

Σύμφωνα με την Deloitte, η μέση τιμή νεόδμητης κατοικίας στην Αθήνα είναι 2,26 φορές υψηλότερη από τον πανελλαδικό μέσο όρο των 1.930 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η αντίστοιχη αναλογία στην περσινή έρευνα ήταν 2,28 φορές, γεγονός που δείχνει ότι η απόκλιση παραμένει εξαιρετικά μεγάλη.

Η διαφορά αυτή είναι η δεύτερη μεγαλύτερη στην Ευρώπη, μετά το κεντρικό Λονδίνο. Εκεί, η μέση τιμή νεόδμητου διαμερίσματος ανέρχεται σε 6.620 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και είναι 2,27 φορές υψηλότερη από τον εθνικό μέσο όρο του Ηνωμένου Βασιλείου.

Ακολουθεί το Μόναχο, όπου οι τιμές φθάνουν τα 11.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, επίπεδο που αντιστοιχεί σε 2,15 φορές τον μέσο όρο της Γερμανίας.

Τα στοιχεία αναδεικνύουν τον έντονα συγκεντρωτικό χαρακτήρα της ελληνικής αγοράς κατοικίας, καθώς η Αθήνα έχει απομακρυνθεί σημαντικά από τα επίπεδα τιμών που καταγράφονται στην υπόλοιπη χώρα.

Η Ελλάδα έχει τις λιγότερες κατοικίες ανά κάτοικο στην Ευρώπη

Εκτός από τις υψηλές τιμές, σημαντικό μέρος του προβλήματος συνδέεται με τη χαμηλή διαθεσιμότητα κατοικιών. Η Ελλάδα καταγράφει για ακόμη μία χρονιά το μικρότερο απόθεμα κατοικιών σε σχέση με τον πληθυσμό της, σύμφωνα με την έρευνα της Deloitte.

Συγκεκριμένα, αντιστοιχούν μόλις 316 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους. Η αναλογία είναι σημαντικά υψηλότερη σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες: στη Βουλγαρία φθάνει τις 679 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους και στη Γαλλία τις 556.

Το Ηνωμένο Βασίλειο καταγράφει 379 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους και η Ιρλανδία 405, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφώνεται στις 475 κατοικίες.

Με άλλα λόγια, το ελληνικό απόθεμα είναι περίπου 33% χαμηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο και κατά περίπου 43% μικρότερο από εκείνο της Γαλλίας, με βάση την αναλογία κατοικιών προς πληθυσμό.

Η χαμηλή διαθεσιμότητα περιορίζει τις επιλογές των νοικοκυριών και εντείνει τον ανταγωνισμό για τα ακίνητα που βρίσκονται σε προσιτά επίπεδα τιμών. Όταν η προσφορά δεν μπορεί να ανταποκριθεί στη ζήτηση, οι πιέσεις στις τιμές γίνονται εντονότερες, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας.

Οι νέες κατασκευές δεν επαρκούν για να καλύψουν το έλλειμμα

Η εικόνα δεν δείχνει να βελτιώνεται άμεσα μέσω της οικοδομικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με την έκθεση της Deloitte και τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τις νέες οικιστικές μονάδες που αδειοδοτήθηκαν, το 2025 ξεκίνησε στην Ελλάδα η κατασκευή περίπου 30.000 κατοικιών, αριθμός που αντιστοιχεί σε μόλις 2,88 νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους.

Η επίδοση αυτή είναι η πέμπτη χαμηλότερη στην Ευρώπη. Χαμηλότερα βρίσκονται η Γερμανία, με 2,85 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, η Σλοβακία με 2,79, το Ηνωμένο Βασίλειο με 1,83 και η Ιταλία με μόλις 0,88 νέες κατοικίες.

Ωστόσο, με εξαίρεση τη Σλοβακία, οι υπόλοιπες χώρες δεν αντιμετωπίζουν ταυτόχρονα την ίδια ένταση προβλημάτων προσιτότητας και το ίδιο χαμηλό υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών σε σχέση με τον πληθυσμό.

Η σημερινή εικόνα συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Η ανάκαμψη των τελευταίων ετών δεν έχει καταφέρει να προσεγγίσει τους ρυθμούς κατασκευής που καταγράφονταν πριν από την κρίση.

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αποτυπώνουν το μέγεθος της υποχώρησης. Κατά την περίοδο 2001-2011 κατασκευάζονταν στην Ελλάδα κατά μέσο όρο 52.000 νέες κατοικίες ετησίως. Την επόμενη δεκαετία, από το 2011 έως το 2021, ο μέσος αριθμός υποχώρησε στις 26.000 κατοικίες τον χρόνο.

Στην Αττική, η μείωση ήταν ακόμη εντονότερη. Από περίπου 30.000 νέες κατοικίες ετησίως κατά την πρώτη δεκαετία, η παραγωγή περιορίστηκε σε μόλις 4.500 κατοικίες τον χρόνο την περίοδο 2011-2021, παρά το γεγονός ότι το λεκανοπέδιο συγκεντρώνει περίπου 4-5 εκατομμύρια κατοίκους.

Η υποχώρηση του μέσου ετήσιου αριθμού νέων κατοικιών κατά περίπου 85% εξηγεί σε σημαντικό βαθμό το σημερινό έλλειμμα προσφοράς.

Στην Αττική κατασκευάστηκαν μόλις 48.622 κατοικίες την περίοδο 2011-2021

Η απόκλιση γίνεται ακόμη πιο εμφανής όταν εξεταστεί η πορεία της οικοδομής στην Αττική ανά δεκαετία.

Την περίοδο 2001-2011 κατασκευάστηκαν στο λεκανοπέδιο 303.876 νέες κατοικίες. Αντίθετα, κατά τη δεκαετία 2011-2021 ο αριθμός περιορίστηκε σε 48.622.

Από αυτές, οι 32.135 προστέθηκαν στο απόθεμα κατά την πρώτη πενταετία, μεταξύ 2011 και 2016. Αυτό σημαίνει ότι στο δεύτερο μισό της δεκαετίας η κατασκευαστική δραστηριότητα ήταν ακόμη ασθενέστερη.

Συνολικά, οι νέες κατοικίες που δημιουργήθηκαν στην Αττική την περίοδο 2011-2021 αντιστοιχούσαν μόλις στο 16% εκείνων που είχαν κατασκευαστεί την προηγούμενη δεκαετία. Το κενό που δημιουργήθηκε τότε εξακολουθεί να επηρεάζει την αγορά, καθώς η σημερινή παραγωγή νέων κατοικιών δεν επαρκεί για να αντισταθμίσει τη συσσωρευμένη έλλειψη.

Το κόστος κατασκευής ωθεί τις νέες κατοικίες πάνω από τα 4.000 ευρώ ανά τ.μ.

Η αύξηση του κόστους κατασκευής αποτελεί έναν ακόμη παράγοντα που δυσκολεύει την παραγωγή κατοικιών προσιτών στα μεσαία και χαμηλότερα εισοδήματα.

Σύμφωνα με τον Μάξιμο Καλατζή, διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων ΜΑΚΤ, ο οποίος μίλησε στο πλαίσιο της φετινής Prodexpo, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατά 50% μέσα στην τελευταία πενταετία.

Η επιβάρυνση αυτή μεταφέρεται στις τελικές τιμές πώλησης, ιδίως στην Αττική, όπου το κόστος της γης και της εργασίας είναι σημαντικά υψηλότερο από ό,τι σε άλλες περιοχές της χώρας.

Ως αποτέλεσμα, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών στην Αττική ξεπερνούν πλέον σε πολλές περιπτώσεις τα 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε αυτά τα επίπεδα, η αγορά ενός διαμερίσματος 70 τ.μ. μπορεί να απαιτεί ποσό άνω των 280.000 ευρώ, πριν ακόμη συνυπολογιστούν τα πρόσθετα έξοδα της συναλλαγής.

Η νέα παραγωγή κατοικιών απευθύνεται έτσι σε σημαντικό βαθμό σε αγοραστές με υψηλότερα εισοδήματα και σε ξένους επενδυτές, ενώ τα νοικοκυριά που αναζητούν κατοικία σε χαμηλότερες τιμές δυσκολεύονται να βρουν κατάλληλες επιλογές.

Το βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς δεν είναι μόνο η άνοδος των τιμών, αλλά ο συνδυασμός χαμηλού αποθέματος, περιορισμένης νέας οικοδομής και εισοδημάτων που δεν ακολουθούν τον ρυθμό ανατίμησης των ακινήτων. Όσο η προσφορά κατοικιών δεν αυξάνεται με τρόπο που να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες των νοικοκυριών, η απόκτηση πρώτης κατοικίας αναμένεται να παραμένει δύσκολη υπόθεση, ιδιαίτερα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.