Η άλλη εξήγηση εστιάζει στη δύναμη της αγοράς: μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές έχουν αποκτήσει υπερβολικά πολλές μονοκατοικίες, πλειοδοτώντας έναντι των αγοραστών που αποκτούν για πρώτη φορά κατοικία και μετατρέποντας τους επίδοξους ιδιοκτήτες σε ενοικιαστές.

Και οι δύο ανησυχίες αξίζουν προσοχής. Σε ορισμένες κοινότητες, οι εταιρικοί ιδιοκτήτες έχουν πράγματι γίνει ιδιαίτερα εμφανείς αγοραστές, των οποίων η κλίμακα μπορεί να αλλάξει τη μορφή των γειτονιών και των αγορών ενοικίασης. Το Κογκρέσο είχε δίκιο να εξετάσει εάν οι οικογένειες και τα μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια ανταγωνίζονται σε ίσους όρους.

Όμως οι δύο αυτές διαγνώσεις δεν είναι εναλλάξιμες. Ο περιορισμός του ποιος μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι μπορεί να αλλάξει το ποιος το κατέχει· δεν δημιουργεί όμως ένα ακόμη σπίτι.

Φανταστείτε 200 οικογένειες να διεκδικούν 100 κατοικίες. Αφαιρέστε από τη διαδικασία αρκετά επενδυτικά κεφάλαια και ορισμένες οικογένειες μπορεί να έχουν καλύτερες πιθανότητες. Όμως εξακολουθούν να υπάρχουν μόνο 100 κατοικίες. Αν δεν αυξηθεί η προσφορά, οι τιμές θα παραμείνουν υπό πίεση και μια άλλη ομάδα αγοραστών με ισχυρή χρηματοδότηση μπορεί να πάρει τη θέση τους.

Ο νόμος ROAD to Housing Act αναγνωρίζει σιωπηρά αυτή την πραγματικότητα. Οι πιο σημαντικές διατάξεις του δεν είναι οι περιορισμοί στους θεσμικούς αγοραστές, αλλά τα μέτρα που έχουν σχεδιαστεί για να καταστήσουν ευκολότερη την κατασκευή νέων κατοικιών, μέσω της απλοποίησης των διαδικασιών ελέγχου, της ενθάρρυνσης της βιομηχανικής κατοικίας (προκατασκευασμένες κατοικίες που μπορούν να παραχθούν μαζικά) και της επιβράβευσης των κοινοτήτων που κατασκευάζουν περισσότερα σπίτια.

Συνολικά, αυτές οι διατάξεις σηματοδοτούν μια σημαντική αλλαγή. Για δεκαετίες, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής θεωρούσαν ότι η επέκταση της στεγαστικής πίστης ήταν ο δρόμος προς την ευρύτερη ιδιοκατοίκηση. Τα ιστορικά δεδομένα δείχνουν το αντίθετο.

Μέσω της Fannie Mae, της Freddie Mac και άλλων ομοσπονδιακών προγραμμάτων, η στεγαστική πίστη έγινε άφθονη, τυποποιημένη και ευρέως διαθέσιμη, ακόμη και κατά τη διάρκεια χρηματοπιστωτικών κρίσεων. Ωστόσο, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης παραμένει κοντά στα επίπεδα που βρισκόταν στα τέλη της δεκαετίας του 1970. Αυτό που έχει αυξηθεί είναι οι τιμές των κατοικιών και τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων.

Σε μια νέα μελέτη, εξετάζουμε πέντε δεκαετίες δεδομένων και ερευνών και εντοπίζουμε ένα εξαιρετικά σταθερό μοτίβο: η επέκταση της στεγαστικής πίστης αυξάνει τον δανεισμό και οδηγεί σε άνοδο των τιμών των κατοικιών πολύ περισσότερο από ό,τι ενισχύει την ιδιοκατοίκηση. Οι επιπτώσεις είναι πιο έντονες στις περιοχές όπου οι περιορισμοί στη χρήση γης και οι καθυστερήσεις στις άδειες εμποδίζουν τους κατασκευαστές να ανταποκριθούν στην αυξημένη ζήτηση χτίζοντας περισσότερα σπίτια.

Ο λόγος είναι απλός. Δώστε σε κάθε αγοραστή μεγαλύτερη πιστωτική δυνατότητα, ενώ περιορίζετε τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών, και μεγάλο μέρος της επιδότησης καταλήγει στον πωλητή. Ως αποτέλεσμα, η ομοσπονδιακή επιδότηση ενσωματώνεται στην τιμή της γης, αφήνοντας τους αγοραστές με φθηνότερα στεγαστικά δάνεια αλλά ακριβότερα σπίτια.

Τίποτα από αυτά δεν σημαίνει ότι το ομοσπονδιακό σύστημα στεγαστικών δανείων δεν έχει αξία. Η Fannie και η Freddie παρέχουν ρευστότητα, στηρίζουν μια εθνική αγορά για στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών και διατηρούν τη ροή της πίστωσης όταν οι ιδιωτικές αγορές παγώνουν. Αυτά αποτελούν σημαντικά δημόσια οφέλη.

Το λάθος είναι να συγχέουμε μια καλά λειτουργούσα αγορά στεγαστικών δανείων με μια προσιτή αγορά κατοικίας. Η πρώτη καθορίζει τον τρόπο χρηματοδότησης των κατοικιών, ενώ η δεύτερη εξαρτάται από το πόσες κατοικίες κατασκευάζονται, πού κατασκευάζονται και πόσο κοστίζουν.

Αυτή η διάκριση έχει σημασία, επειδή η αμερικανική στεγαστική πολιτική σήμερα κινείται προς αντίθετες κατευθύνσεις. Ενώ το Κογκρέσο έχει αρχίσει να αναγνωρίζει ότι η προσιτή στέγαση είναι ζήτημα προσφοράς, η πολιτική των στεγαστικών δανείων εξακολουθεί να την αντιμετωπίζει ως πρόβλημα ζήτησης.

Η οδηγία του προέδρου των ΗΠΑ Ντόναλντ Τραμπ, που ζητά από τη Fannie και τη Freddie να αγοράσουν επιπλέον 200 δισ. δολάρια σε ενυπόθηκους τίτλους, αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα. Τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων μπορεί να μειώσουν τις μηνιαίες δόσεις, αλλά σε αγορές με περιορισμένη προσφορά αυξάνουν επίσης τις τιμές των κατοικιών. Με άλλα λόγια, οι αγοραστές δανείζονται περισσότερο χωρίς να μειώνεται το κόστος αγοράς μιας κατοικίας.

Η ίδια λογική ισχύει και για τις προτάσεις ιδιωτικοποίησης της Fannie και της Freddie. Η επιστροφή τους σε ιδιωτική ιδιοκτησία θα είχε νόημα μόνο εάν η ομοσπονδιακή κυβέρνηση καθόριζε πρώτα το εύρος της κρατικής εγγύησης, απαιτούσε από τις εταιρείες να διαθέτουν αρκετά ιδιωτικά κεφάλαια ώστε να απορροφούν τις ζημίες πριν από τους φορολογούμενους και καθόριζε ποιος θα τις ελέγχει όταν γίνουν ιδιωτικές.

Διαφορετικά, η ιδιωτικοποίηση θα αποτελούσε απλώς την παλιά συμφωνία με νέο όνομα: οι μέτοχοι θα εισπράττουν τα κέρδη, οι πολιτικοί θα κατευθύνουν τις εταιρείες και οι φορολογούμενοι θα απορροφούν τις ζημίες όταν η αγορά γυρίσει. Αυτό δεν ήταν πραγματικά ιδιωτική αγορά πριν από το 2008 και η επανεισαγωγή της Fannie και της Freddie στο χρηματιστήριο δεν θα την καταστήσει τέτοια σήμερα.

Η συζήτηση για τους θεσμικούς επενδυτές, επομένως, κινδυνεύει να αποτελέσει αντιπερισπασμό. Προσφέρει έναν εμφανή «ένοχο», αποσπώντας την προσοχή από το δυσκολότερο έργο της μεταρρύθμισης ενός συστήματος που έχει επιδοτήσει σχεδόν κάθε αγοραστή για δεκαετίες, ενώ οι τοπικές κυβερνήσεις περιόριζαν την προσφορά κατοικιών.

Ενθαρρυντικά, το Κογκρέσο έχει αρχίσει να αντιμετωπίζει αυτή την ανισορροπία. Ο νέος νόμος συνδυάζει διαφορετικές πολιτικές προτεραιότητες, επειδή η δημιουργία μιας διακομματικής συμμαχίας απαιτούσε και τις δύο πλευρές: οι Δημοκρατικοί ήθελαν μεγαλύτερη προστασία για οικογένειες και ενοικιαστές, ενώ οι Ρεπουμπλικάνοι ήθελαν χαλάρωση των κανονισμών, διατάξεις για τις κοινοτικές τράπεζες και λιγότερα εμπόδια στην κατασκευή.

Ο συμβιβασμός μπορεί να διαρκέσει ακριβώς επειδή καμία πλευρά δεν κατάφερε να ορίσει μόνη της την κρίση.

Ωστόσο, τα βασικά οικονομικά δεδομένα παραμένουν αμετάβλητα. Η δύναμη της αγοράς μπορεί να επιδεινώσει τα αποτελέσματα σε συγκεκριμένες περιοχές, αλλά μόνο μια μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών μπορεί να κάνει τα σπίτια πιο προσιτά και να απαλλάξει τις οικογένειες από ολοένα ακριβότερους πολέμους προσφορών.

Για δεκαετίες, οι Αμερικανοί υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής επικεντρώνονταν στο να βοηθήσουν τις οικογένειες να αγοράσουν τις κατοικίες που ήδη υπήρχαν. Επιτέλους, αρχίζουν να επικεντρώνονται στην κατασκευή των κατοικιών που χρειάζονται οι αμερικανικές οικογένειες.

Το λογικό επόμενο βήμα δεν είναι ένα ακόμη στεγαστικό πρόγραμμα, αλλά μεγαλύτερη αυτοσυγκράτηση στην πολιτική των στεγαστικών δανείων. Η επιδότηση κάθε αγοραστή ενώ περιορίζεται η κατασκευή δεν μπορεί να κάνει τη στέγαση πιο προσιτή — απλώς αλλάζει το ποιος παίρνει τα κλειδιά.

Ross Levine είναι ανώτερος συνεργάτης στο Hoover Institution.

Amit Seru είναι καθηγητής Χρηματοοικονομικών στο Stanford Graduate School of Business και ανώτερος συνεργάτης στο Hoover Institution.

Πηγή: Project Syndicate