Οι Κινέζοι στην κορυφή της Golden Visa

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου για τον Ιούνιο, οι Κινέζοι επενδυτές διατηρούν με μεγάλη διαφορά την πρώτη θέση μεταξύ των δικαιούχων του προγράμματος, έχοντας λάβει συνολικά 11.921 άδειες διαμονής.

Στη δεύτερη θέση βρίσκονται οι επενδυτές από την Τουρκία, με 4.543 άδειες. Η αυξημένη παρουσία Τούρκων επενδυτών στην ελληνική αγορά συνδέεται σε σημαντικό βαθμό με την οικονομική αστάθεια και τη συνεχή υποτίμηση της τουρκικής λίρας, που ενισχύουν την ανάγκη διαφοροποίησης και προστασίας των κεφαλαίων.

Η αγορά ελληνικών ακινήτων προσφέρει παράλληλα στους Τούρκους επενδυτές τη δυνατότητα εξασφάλισης άδειας διαμονής και πρόσβασης στον χώρο Σένγκεν.

Σημαντική είναι και η παρουσία επενδυτών από τον Λίβανο, οι οποίοι έχουν λάβει 1.145 άδειες, ενώ ακολουθούν το Ιράν με 953 και το Ηνωμένο Βασίλειο με 826 άδειες.

Αυξημένο ενδιαφέρον καταγράφεται επίσης από το Ισραήλ, με την Ελλάδα να αποτελεί για αρκετούς επενδυτές μια κοντινή και σχετικά σταθερή αγορά, σε μια περίοδο κατά την οποία η γεωπολιτική αβεβαιότητα στην ευρύτερη περιοχή παραμένει υψηλή.

Μικρότερη ζήτηση λόγω των νέων κανόνων

Παρά τη διατήρηση του ενδιαφέροντος, η εικόνα των νέων αιτήσεων είναι πλέον διαφορετική σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Elxis – At Home in Greece, το αγοραστικό ενδιαφέρον για ακίνητα που συνδέονται με την απόκτηση Golden Visa έχει υποχωρήσει σημαντικά σε σχέση με το 2025.

Ένας από τους βασικούς λόγους είναι οι περιορισμοί που έχουν επιβληθεί στη χρήση των συγκεκριμένων ακινήτων. Τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω του προγράμματος δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση, γεγονός που περιορίζει την επενδυτική τους απόδοση και μειώνει το ενδιαφέρον επενδυτών που είχαν ως βασικό στόχο τα έσοδα από τύπου Airbnb μισθώσεις.

Παράλληλα, η αύξηση του απαιτούμενου κεφαλαίου εισόδου έχει περιορίσει σημαντικά τον αριθμό των ακινήτων που μπορούν να αξιοποιηθούν για την απόκτηση άδειας διαμονής.

Πού φτάνει το ελάχιστο όριο επένδυσης

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές στο πρόγραμμα ήταν η αύξηση του ελάχιστου ποσού επένδυσης από τις 500.000 στις 800.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας.

Το όριο των 800.000 ευρώ ισχύει στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη, καθώς και σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων.

Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας το απαιτούμενο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ.

Υπάρχει, ωστόσο, ειδική κατηγορία με χαμηλότερο όριο, στις 250.000 ευρώ, που αφορά συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως διατηρητέα ακίνητα και ακίνητα που αποκτώνται μέσω αλλαγής χρήσης, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις του προγράμματος.

Παράλληλα, με τις τελευταίες αλλαγές, το ακίνητο που αποκτάται για την Golden Visa πρέπει να έχει ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ., ενώ δεν επιτρέπεται να αξιοποιείται ως κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η νέα εικόνα στην ελληνική αγορά ακινήτων

Οι αλλαγές αυτές έχουν μεταβάλει σημαντικά το προφίλ της ζήτησης. Η Golden Visa εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό εργαλείο προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων, όμως το αυξημένο κόστος εισόδου και οι περιορισμοί στη χρήση των ακινήτων έχουν απομακρύνει ένα μέρος των επενδυτών που αναζητούσαν κυρίως υψηλές αποδόσεις από βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Για την ελληνική αγορά ακινήτων, η εξέλιξη έχει δύο διαφορετικές πλευρές. Από τη μία, η μείωση της ζήτησης μέσω Golden Visa περιορίζει έναν σημαντικό παράγοντα που είχε συμβάλει στην άνοδο των τιμών, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος. Από την άλλη, το πρόγραμμα εξακολουθεί να διοχετεύει σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά και να διατηρεί την Ελλάδα στον χάρτη των διεθνών επενδυτών.

Η Κίνα και η Τουρκία παραμένουν οι δύο σημαντικότερες αγορές προέλευσης επενδυτών, ενώ το ενδιαφέρον από χώρες της Μέσης Ανατολής και άλλες αγορές εκτός Ε.Ε. εξακολουθεί να είναι αξιοσημείωτο.

Το επόμενο διάστημα θα δείξει εάν η Golden Visa θα συνεχίσει να αποτελεί βασικό μοχλό εισροής ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων ή εάν οι υψηλότερες απαιτήσεις επένδυσης και οι περιορισμοί στη χρήση των ακινήτων θα οδηγήσουν σε περαιτέρω αποκλιμάκωση της ζήτησης.

Σε κάθε περίπτωση, η Ελλάδα εξακολουθεί να προσφέρει ένα συνδυασμό γεωγραφικής εγγύτητας, συμμετοχής στην ευρωπαϊκή αγορά, αγοράς ακινήτων με διεθνές ενδιαφέρον και δικαιώματος διαμονής, στοιχεία που εξακολουθούν να προσελκύουν επενδυτές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.