Αποτέλεσμα είναι ο δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα να βρίσκεται πλέον πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο του, αποτυπώνοντας ένα διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ του κόστους αγοράς κατοικίας και της οικονομικής δυνατότητας των Ελλήνων.

Τι τροφοδότησε το ράλι των ακινήτων

Σύμφωνα με τη Moody’s, η ισχυρή ζήτηση αποτελεί τον βασικό παράγοντα πίσω από την άνοδο των τιμών. Σημαντική συμβολή έχουν οι ξένες επενδύσεις, οι οποίες αυξάνονται τα τελευταία χρόνια και αντιπροσωπεύουν σημαντικό μέρος των συνολικών επενδύσεων στην αγορά ακινήτων.

Παράλληλα, η τουριστική ανάπτυξη, οι ξένοι αγοραστές που επιδιώκουν άδεια διαμονής μέσω της Χρυσής Βίζας, αλλά και τα προγράμματα κρατικής στήριξης των στεγαστικών δανείων έχουν ενισχύσει τη ζήτηση.

Ιδιαίτερη ήταν και η επίδραση του προγράμματος «Σπίτι μου», το οποίο έδωσε πρόσκαιρη ώθηση στη ζήτηση για στεγαστική πίστη και κατοικίες.

Την ίδια στιγμή, η προσφορά παραμένει περιορισμένη, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα εξακολουθεί να βρίσκεται χαμηλότερα από τα επίπεδα πριν από την κρίση.

Η δημογραφία μπορεί να αλλάξει την εικόνα

Παρά τη σημερινή ισχυρή ζήτηση, η Moody’s βλέπει έναν παράγοντα που θα μπορούσε να περιορίσει τις αυξήσεις των τιμών σε βάθος χρόνου: το δημογραφικό πρόβλημα της Ελλάδας.

Η γήρανση του πληθυσμού και η χαμηλή γεννητικότητα αναμένεται να οδηγήσουν σε ασθενέστερη μακροπρόθεσμη ζήτηση για κατοικίες. Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα πτώση των τιμών, αλλά μπορεί να οδηγήσει σε ηπιότερους ρυθμούς αύξησης τα επόμενα χρόνια.

Έτσι, η αγορά βρίσκεται σήμερα αντιμέτωπη με μια αντίφαση: από τη μία πλευρά, η περιορισμένη προσφορά και η ισχυρή ζήτηση συνεχίζουν να στηρίζουν τις τιμές, ενώ από την άλλη το δημογραφικό δημιουργεί έναν ισχυρό μακροπρόθεσμο περιορισμό στη ζήτηση.

«Ξυπνούν» τα στεγαστικά δάνεια

Στο μέτωπο της στεγαστικής πίστης, πάντως, η εικόνα έχει βελτιωθεί αισθητά.

Μετά την υποχώρηση των νέων χορηγήσεων που προκάλεσαν οι αυξήσεις επιτοκίων της ΕΚΤ το 2023 και το 2024, η αποκλιμάκωση του κόστους δανεισμού έδωσε νέα ώθηση στα στεγαστικά δάνεια. Οι νέες χορηγήσεις έφτασαν σε υψηλά επίπεδα το 2025 και στις αρχές του 2026.

Παράλληλα, η αποκλιμάκωση του πληθωρισμού και των επιτοκίων, σε συνδυασμό με την αύξηση των εισοδημάτων και τη μείωση της ανεργίας, έχει βελτιώσει την ικανότητα των νοικοκυριών να εξυπηρετούν τα δάνειά τους.

Ένας ακόμη θετικός παράγοντας είναι ότι τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν μειώσει σημαντικά τον δανεισμό τους. Το χρέος τους ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος βρίσκεται πλέον κάτω από τον μέσο όρο της ΕΕ.

Το αδύναμο σημείο παραμένουν τα εισοδήματα

Ωστόσο, η Moody’s επισημαίνει ότι η βελτίωση της εικόνας των στεγαστικών δανείων δεν εξαλείφει το πρόβλημα της προσιτότητας.

Οι Έλληνες εξακολουθούν να έχουν χαμηλότερα εισοδήματα και χαμηλότερα ποσοστά αποταμίευσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Αυτό περιορίζει το οικονομικό «μαξιλάρι» που διαθέτουν για να αντιμετωπίσουν μια πιθανή επιδείνωση των συνθηκών.

Με άλλα λόγια, μπορεί σήμερα η ανεργία να βρίσκεται κοντά σε ιστορικά χαμηλά και η στεγαστική πίστη να ανακάμπτει, όμως η σχέση τιμών ακινήτων προς εισόδημα παραμένει το μεγάλο αγκάθι της ελληνικής αγοράς.

Η Moody’s ουσιαστικά περιγράφει μια αγορά όπου οι τιμές έχουν ήδη κάνει μεγάλο άλμα, η προσφορά παραμένει ανεπαρκής και η ζήτηση στηρίζεται από ξένα κεφάλαια και τουρισμό, αλλά η δυνατότητα των ίδιων των ελληνικών νοικοκυριών να ακολουθήσουν την άνοδο είναι περιορισμένη. Σε βάθος χρόνου, το δημογραφικό αναμένεται να λειτουργήσει ως αντίβαρο, περιορίζοντας πιθανότατα τον ρυθμό ανόδου των τιμών