00:01 - 02/06/25

Ακίνητα

Το 2025 αναμένεται να αποτελέσει έτος σταθεροποίησης για την ελληνική αγορά κατοικιών, χωρίς όμως να αποκλίνει αισθητά από τα ήδη υψηλά επίπεδα τιμών, τα οποία έχουν αυξηθεί σταθερά την τελευταία επταετία.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, η φετινή χρονιά διαφέρει από τις προηγούμενες στο ότι, αντί για έντονη άνοδο τιμών, αναμένεται ήπια αύξηση σε ποσοστό έως 5% κατά μέσο όρο, με ορισμένες περιοχές να παρουσιάζουν ακόμη και μικρές υποχωρήσεις στις τιμές.

Ένα ακόμη βασικό χαρακτηριστικό του 2025 είναι η προβλεπόμενη μείωση στον αριθμό των μεταβιβάσεων ακινήτων. Παρά το περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, η αγορά αναμένεται να εμφανίσει επιβράδυνση στις αγοραπωλησίες, εξαιτίας της απόστασης μεταξύ προσδοκιών πωλητών και δυνατοτήτων αγοραστών.

Όπως επισημαίνει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής, η κάμψη στις συναλλαγές είχε ήδη γίνει αντιληπτή από το προηγούμενο έτος και αναμένεται να ενταθεί φέτος. Αναφορικά με την εξέλιξη των τιμών, παρατηρείται μια τάση εξισορρόπησης, παρά τις ανοδικές πιέσεις που καταγράφηκαν στις αρχές του έτους λόγω του προγράμματος “Σπίτι μου ΙΙ”.

Η αγορά παρουσιάζει στασιμότητα σε υψηλά επίπεδα τόσο στις πωλήσεις όσο και στα ενοίκια. Η έντονη έλλειψη προσφοράς δεν συνοδεύεται πλέον από αντίστοιχη ζήτηση, καθώς οι αγοραστές και οι ενοικιαστές αδυνατούν να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις των ιδιοκτητών. Εκτιμάται ότι υπάρχει μια απόκλιση περίπου 20% μεταξύ των τιμών που προτείνουν οι πωλητές και των ποσών που προτίθενται να καταβάλουν οι αγοραστές, ενώ στις ενοικιάσεις το αντίστοιχο “κενό” κυμαίνεται μεταξύ 5% και 10%.

Η μεγαλύτερη δυσκολία εντοπίζεται στη μεσαία κατηγορία αγοραστών, που στοχεύουν σε ακίνητα αξίας 250.000 έως 300.000 ευρώ. Όσα ακίνητα διατίθενται στην αγορά με ρεαλιστικές τιμές πωλούνται άμεσα, γεγονός που δείχνει ότι υπάρχει ζήτηση – αλλά μόνο όταν η τιμολόγηση είναι συνετή.

Συνοψίζοντας, το 2025 ξεκίνησε με στρεβλή δυναμική, λόγω της τεχνητής αύξησης της ζήτησης από το “Σπίτι μου ΙΙ”, και αναμένεται να εξελιχθεί σε μια χρονιά ήπιας σταθεροποίησης, με μικρές αυξήσεις τιμών ή τοπικές μειώσεις. Στην αγορά ενοικίων δεν αναμένεται ουσιαστική αποκλιμάκωση, εξαιτίας της χαμηλής διαθεσιμότητας, ενώ επιπλέον πίεση θα ασκηθεί σύντομα λόγω της εποχικής ζήτησης από φοιτητές σε πόλεις με πανεπιστήμια – ένα φαινόμενο που προκαλεί κάθε χρόνο δυσκολίες στις οικογένειες.

Επιπρόσθετη αναστάτωση έχει προκληθεί από τις αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), που ανατρέπουν δεδομένα σε ισχύ εδώ και 12 χρόνια, με αποτέλεσμα να ακυρώνονται συμφωνίες για αγοραπωλησίες οικοπέδων και για αντιπαροχές που θεωρούνταν σχεδόν οριστικές. Η εξέλιξη αυτή συμβάλλει περαιτέρω στη μείωση της προσφοράς και του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος.

Πτώση στις συναλλαγές

Την άποψη μας για την αγορά ακινήτων την έχουμε πει εδώ και καιρό. Πως χωρίς να περιμένουμε ξεπούλημα, οι τιμές των ακινήτων έχουνε χτυπήσει ταβάνι και θα αποκλιμακωθούν έστω ελαφρώς (σε κάποιες περιοχές και περισσότερο). Περιμένουμε σημαντική μείωση των συναλλαγών, οι οποίες σε δεύτερο χρόνο και τα επόμενα χρόνια μπορεί να πιέσουνε παραπάνω την κατάσταση.  

Ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος λοιπόν επισημαίνει ότι η άνοδος των τιμών, καθώς και η απόσταση που χωρίζει τις προσδοκίες πωλητών και δυνατοτήτων αγοραστών, έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα να παραμένουν καταχωρισμένα στις αγγελίες για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα, πολλές φορές άνω των έξι μηνών. Όπως εξηγεί, παρατηρείται μία γενικευμένη τάση από τους ιδιοκτήτες να ανεβάζουν τις ζητούμενες τιμές, θεωρώντας ότι η ανοδική πορεία της αγοράς συνεχίζεται. Με γνώμονα αυτή την αντίληψη, οι πωλητές επιδιώκουν υψηλές αποτιμήσεις, γεγονός που, κατά τον ίδιο, καθιστά επιτακτική την παρέμβαση των επαγγελματιών του κλάδου, προκειμένου να περιορίσουν τις υπερβολικές προσδοκίες. Αυτή η απόκλιση είναι που ήδη αποτυπώνεται, και αναμένεται να συνεχιστεί, στη μείωση των μεταβιβάσεων.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον περιορισμένων συναλλαγών, η κατηγορία των μικρότερων κατοικιών, επιφανείας 60-70 τ.μ., είναι αυτή που εμφανίζει τη μεγαλύτερη ζήτηση. Τα ακίνητα αυτού του μεγέθους απευθύνονται σε ευρύτερο κοινό και θεωρούνται πιο ελκυστικά ως επενδυτικά προϊόντα. Παράλληλα, διατηρείται η κυριαρχία των αγορών με ίδια κεφάλαια, που φθάνουν σε ποσοστό 80% περίπου, έναντι μόλις 20% που πραγματοποιούνται με τραπεζική χρηματοδότηση – τάση αντίστροφη σε σχέση με τη δεκαετία του 2000. Κατά τον κ. Ποταμιάνο, σημαντικό ρόλο σε αυτή την κατεύθυνση έχει διαδραματίσει η δημοσιονομική κρίση, ενισχύοντας τη δυσπιστία των υποψήφιων δανειοληπτών ως προς τη δυνατότητα αποπληρωμής μακροχρόνιων δανείων.

Αξιοσημείωτα είναι και τα στοιχεία που παρουσιάζει η Alpha Bank σχετικά με τη σχέση ιδιοκατοίκησης και επαγγελματικής ιδιότητας. Σύμφωνα με τα δεδομένα, οι δημόσιοι υπάλληλοι εμφανίζουν το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης με στεγαστικό δάνειο, αγγίζοντας το 24%, έναντι 12% στους ιδιωτικούς υπαλλήλους και 11% στους ελεύθερους επαγγελματίες. Αντιθέτως, το ποσοστό όσων κατέχουν κατοικία χωρίς εν ισχύ στεγαστικό δάνειο είναι σημαντικά υψηλότερο στους συνταξιούχους (64%) και στους αυτοαπασχολούμενους (58%), έναντι 37% για δημόσιους και ιδιωτικούς υπαλλήλους.

Με αυτά τα δεδομένα – τη συνεχιζόμενη αδυναμία πρόσβασης σε στεγαστική πίστη και τη στρέβλωση στη ζήτηση που προκλήθηκε από προγράμματα όπως τα «Σπίτι μου I και II» – οι επαγγελματίες της αγοράς εκτιμούν ότι απαιτείται ένα νέο μείγμα πολιτικής. Οι προτάσεις τους δεν περιορίζονται στην αύξηση της προσφοράς, αλλά αγγίζουν και τη συνολική λειτουργία της αγοράς. «Χρειάζεται απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών, καθώς οι μεταβιβάσεις εξακολουθούν να είναι δύσκολες και χρονοβόρες, με καθυστερήσεις που διαρκούν μήνες, παρά τις διακηρύξεις περί απλοποίησης μέσω ψηφιακών εφαρμογών», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Ποταμιάνος, επισημαίνοντας πως ακόμη και οι τράπεζες αντιμετωπίζουν σημαντικές καθυστερήσεις όταν επιχειρούν να διαθέσουν ακίνητα από τα χαρτοφυλάκιά τους στην αγορά.

Δημογραφικό

Ενδιαφέρον ένα τελευταίο άρθρο των Σάββα Γ. Ρομπόλη και Βασίλειου Γ. Μπέτση στον Ο.Τ. για το δημογραφικό.

Όπως αναφέρεται στο άρθρο, η Eurostat στις τελευταίες δημογραφικές προβολές που εκπόνησε το 2023 με έτος αναφοράς το 2022, εκτιμούσε ότι ο πληθυσμός της χώρας μας από 10,459 εκατ. άτομα το 2022, θα μειωθεί σε 8,964 εκατ. το 2050 και σε 7,798 εκατ. άτομα το 2070.

Σε αυτές τις δημογραφικές προβολές η Eurostat, είχε λάβει υπόψη στις υποθέσεις εργασίας ότι ο δείκτης ολικής γονιμότητας θα αυξάνονταν από 1,41 παιδιά ανά γυναίκα σε αναπαραγωγική ηλικία το 2021 σε 1,5 παιδιά το 2050 και σε 1,55 παιδιά ανά γυναίκα μέχρι το 2070 (Διάγραμμα 1).

Επιπρόσθετα η Eurostat για την δεύτερη δημογραφική συνιστώσα που είναι η μετανάστευση είχε λάβει υπόψη, βασιζόμενη στα ιστορικά στοιχεία της καθαρής μετανάστευσης στην χώρας μας (Διάγραμμα 2), ότι το ισοζύγιο της μετανάστευσης στην χώρας μας θα ήταν θετικό την περίοδο 2023 – 2050 κατά 8.000 άτομα κατά μέσο όρο ετησίως και κατά 16.000 άτομα την περίοδο 2050 – 2070. Δηλαδή, θεωρούσε ότι συνολικά η χώρα μας μέχρι το 2050 θα είχε περίπου 184.000 άτομα θετικό μεταναστευτικό ισοζύγιο και 320.000 άτομα την περίοδο 2050 – 2070.

Οι δημογραφικές προβολές που εκπονεί η Eurostat συνήθως αναφέρονταν σε μία περίοδο 50 ετών. Για πρώτη φορά η Eurostat το 2025 εκπόνησε βραχυπρόθεσμες δημογραφικές προβολές για τις χώρες της Ευρώπης (Short-term population projections).

Σε αυτές τις βραχυπρόθεσμες και επικαιροποιημένες δημογραφικές προβολές παρατηρούμε ότι η Eurostat εκτιμά ότι ο πληθυσμός της χώρας μας μέχρι το 2050 θα είναι 9,289 εκατ. άτομα, αυξημένος κατά 325.000 άτομα, σε σχέση με τις δημογραφικές προβολές του 2023 (Διάγραμμα 3).

To παράδοξο του πληθυσμού

Το παράδοξο είναι ότι ο πληθυσμός της Ελλάδας στις βραχυπρόθεσμες δημογραφικές προβολές της Eurostat παρουσιάζεται το 2050 βελτιωμένος, ενώ η υπόθεση εργασίας για την γονιμότητα είναι πολύ δυσμενέστερη σε σχέση με τις αντίστοιχες δημογραφικές προβολές του 2023. Πράγματι, όπως αποτυπώνεται στο Διάγραμμα 1, ο δείκτης ολικής γονιμότητας στις βραχυπρόθεσμες προβολές προβλέπεται ότι το 2050 θα είναι μόλις 1,34 παιδιά ανά γυναίκα σε αναπαραγωγική ηλικία, ενώ στις δημογραφικές προβολές του 2023 προβλέπονταν αντίστοιχα ότι το 2050 θα ήταν 1,5 παιδιά ανά γυναίκα σε αναπαραγωγική ηλικία.

Αυτή η δυσμενέστερη υπόθεση εργασίας για την συνιστώσα της γονιμότητας υιοθετήθηκε μετά την σημαντική μείωση του δείκτη ολικής γονιμότητας που παρατηρήθηκε τα τρία τελευταία χρόνια, δεδομένου ότι η τιμή του δείκτη μειώθηκε από 1,41 παιδιά ανά γυναίκα το 2021, σε 1,31 παιδιά το 2022, σε 1,26 παιδιά το 2023 και 1,27 παιδιά το 2024, προσεγγίζοντας τη χαμηλότερη παρατηρούμενη ιστορικά τιμή του δείκτη γονιμότητας που ήταν τα 1,23 παιδιά το έτος 1999. Ακόμα και τα χρόνια της οικονομικής κρίσης ο δείκτης γονιμότητας δεν είχε μειωθεί κάτω από 1,29 παιδιά ανά γυναίκα (2013).

Όμως, παρά την μείωση της γονιμότητας ο συνολικός πληθυσμός στις βραχυπρόθεσμες προβολές παρουσιάζεται αυξημένος, όπως αποτυπώνεται στο Διάγραμμα 3. Αυτό οφείλεται στην υπόθεση της συνιστώσας της μετανάστευσης η οποία παρουσιάζεται σημαντικά αυξημένη σε σχέση με τις δημογραφικές προβολές του 2023. Κι’ αυτό επειδή ενώ η Eurostat προέβλεπε ότι το ισοζύγιο θα ήταν θετικό (8.000 άτομα), τα τρία τελευταία χρόνια παρατηρήθηκε ότι το μεταναστευτικό ισοζύγιο ήταν θετικό κατά 50.000 άτομα ετησίως (58.000 άτομα το 2024).

Έτσι, στις επικαιροποιημένες βραχυπρόθεσμες δημογραφικές προβολές η Eurostat προβλέπει ότι η μετανάστευση μέχρι το 2050 θα παρουσιάσει θετικό ισοζύγιο κατά 26.000 άτομα ετησίως. Δηλαδή, συνολικά η μετανάστευση στο διάστημα 2025 – 2050 θα είναι 650.000 άτομα και όχι 184.000 άτομα που προέβλεπε στις δημογραφικές προβολές του 2023. Όμως εάν υποθέσουμε ότι αυτό το θετικό ισοζύγιο των 26.000 ατόμων ετησίως θα παραμείνει το ίδιο μέχρι το 2070, τότε η συνολική μετανάστευση θα είναι 1.070.000 άτομα σε συνολικό πληθυσμό 8 εκατ. κατοίκων.

Τούτων δοθέντων από τις πρόσφατες βραχυπρόθεσμες προβολές της Eurostat αναδεικνύεται, μεταξύ άλλων, ότι τα τρία τελευταία χρόνια η γονιμότητα, εξαιτίας της επιδείνωσης των εργασιακών, εισοδηματικών και στεγαστικών συνθηκών των νέων γενεών στην χώρα μας, παρουσίασε σημαντική μείωση από 1,41 παιδιά (2021) σε 1,27 παιδιά (2024) ανά γυναίκα σε αναπαραγωγική ηλικία (όσο δηλαδή ήταν το 1996).

Παράλληλα αναδεικνύεται ότι η μετανάστευση πενταπλασιάστηκε τα τελευταία τρία χρόνια, γεγονός που σύμφωνα με τις πρόσφατες προβολές της Eurostat ο πληθυσμός στην χώρα μας το 2050 θα είναι 9,289 εκατ. κατοίκους και όχι 8,964 εκατ. κατοίκους.

Των Σάββα Γ. Ρομπόλη,  Ομότ. Καθηγητή Παντείου Πανεπιστημίου

Βασίλειου Γ. Μπέτση,  Δρ. Παντείου Πανεπιστημίου

Πρώτη δημοσίευση στον Οικονομικό Ταχυδρόμο