Στεγαστικά Δάνεια

Για να μη λέμε μόνο τα αρνητικά. Την ώρα που τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων αυξάνονταν σχεδόν σε ολόκληρη την Ευρωζώνη, η Ελλάδα ακολούθησε αντίθετη πορεία. Το αποτέλεσμα είναι οι ελληνικές τράπεζες να ανεβαίνουν μία θέση στην ευρωπαϊκή κατάταξη και να βρίσκονται πλέον ανάμεσα στις τέσσερις χώρες με τα χαμηλότερα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια σταθερής διάρκειας έως πέντε έτη.

Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, τον Δεκέμβριο του 2025 το μέσο επιτόκιο για σταθερά στεγαστικά έως 5 χρόνια στην Ελλάδα υποχώρησε στο 2,98%, από 3,04% έναν μήνα νωρίτερα. Την ίδια περίοδο, ο μέσος όρος της Ευρωζώνης κινήθηκε ανοδικά, φθάνοντας στο 3,37% από 3,35%.

Η διαφοροποίηση της Ελλάδας γίνεται ακόμη πιο έντονη αν ληφθεί υπόψη ότι στη μεγάλη πλειονότητα των χωρών της ζώνης του ευρώ τα στεγαστικά επιτόκια αυξήθηκαν τον Δεκέμβριο, επιβεβαιώνοντας ότι η ελληνική αγορά ακολουθεί πλέον διορθωτική και όχι ανοδική τάση.

Οι χώρες με τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών (σταθερά έως 5 έτη)

Με βάση τα στοιχεία της ΕΚΤ, το «top 5» των πιο προσιτών επιτοκίων διαμορφώνεται ως εξής: πρώτη η Μάλτα, δεύτερη η Πορτογαλία, τρίτη η Κροατία, τέταρτη η Ελλάδα και πέμπτη η Κύπρος.

Ενδεικτικός πίνακας επιτοκίων (Δεκέμβριος 2025)

(δικός μας πίνακας, με βάση στοιχεία ΕΚΤ)

Η σύγκριση αναδεικνύει ότι η Ελλάδα όχι μόνο κινείται κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, αλλά πλησιάζει πλέον χώρες που παραδοσιακά εμφάνιζαν χαμηλότερο κόστος στεγαστικής χρηματοδότησης.

Επανεκκίνηση της στεγαστικής πίστης μετά από 16 χρόνια

Παράλληλα με τη βελτίωση του κόστους δανεισμού, η στεγαστική πίστη στην Ελλάδα περνά σε νέα φάση. Το 2025 αποτέλεσε σημείο καμπής, καθώς για πρώτη φορά μετά από 16 χρόνια καταγράφηκε θετική καθαρή πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια. Οι τράπεζες εκτιμούν ότι η δυναμική αυτή θα ενισχυθεί περαιτέρω μέσα στο 2026.

Κατά τη διάρκεια του 2025 σημειώθηκε έντονη αύξηση σε όλες τις κατηγορίες δανείων, ωστόσο η πιο εντυπωσιακή εξέλιξη ήταν η άνοδος κατά 46,3% στις εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων σε ετήσια βάση. Η εξέλιξη αυτή σηματοδοτεί την έναρξη ενός νέου ανοδικού κύκλου, έπειτα από περίπου δεκαπέντε χρόνια συρρίκνωσης.

Σύμφωνα με στοιχεία της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών, περίπου 45.000 νοικοκυριά έλαβαν νέο στεγαστικό δάνειο μέσα στο 2025, με το συνολικό ύψος των εκταμιεύσεων να φτάνει τα 2,649 δισ. ευρώ. Από το ποσό αυτό, τα 831 εκατ. ευρώ αφορούσαν 7.657 δάνεια που χορηγήθηκαν μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου 2». Για σύγκριση, το 2024 είχαν εκταμιευθεί 26.832 δάνεια συνολικού ύψους 1,810 δισ. ευρώ στο ίδιο πρόγραμμα.

Σε θετικό πρόσημο η καθαρή ροή στεγαστικών

Σύμφωνα με ανάλυση του ΙΟΒΕ, η καθαρή ροή στεγαστικών δανείων –δηλαδή οι νέες εκταμιεύσεις μείον τις αποπληρωμές παλαιών δανείων– γύρισε σε θετικό έδαφος για πρώτη φορά από το 2010. Αν και η ανάκαμψη των νέων χορηγήσεων είχε ξεκινήσει ήδη από το 2019, οι υψηλές αποπληρωμές διατηρούσαν τη συνολική εικόνα αρνητική.

Στο τέλος του 2025, και συγκεκριμένα τον Νοέμβριο, η ετήσια μεταβολή των στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε στο +0,4%, καταγράφοντας την πρώτη καθαρή ένδειξη επέκτασης του στεγαστικού χαρτοφυλακίου μετά τη μεγάλη κρίση.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η αρνητική εικόνα των προηγούμενων ετών είχε και τεχνικά χαρακτηριστικά, καθώς πριν από την κρίση είχε δοθεί εξαιρετικά μεγάλος όγκος στεγαστικών δανείων, επίπεδο που ήταν αδύνατο να επαναληφθεί τα επόμενα χρόνια. Η σημερινή ανάκαμψη, ωστόσο, δείχνει ότι η αγορά περνά πλέον σε πιο βιώσιμη και ισορροπημένη φάση.

Νεανική ανεργία

Κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης υποχώρησε για πρώτη φορά στα χρονικά η νεανική ανεργία στην Ελλάδα τον Δεκέμβριο, με μεγάλο μέρος της σύγκλισης να επιτυγχάνεται την τελευταία εξαετία, ειδικά μετά τη λήξη της πανδημίας.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και της Eurostat, η ανεργία στην ηλικιακή ομάδα 15 έως 24 ετών στην πατρίδα μας διαμορφώθηκε τον περσινό Δεκέμβριο στο 13%, δηλαδή 9,3 μονάδες χαμηλότερα σε σύγκριση με τον τελευταίο μήνα του 2024, ενώ στην ΕΕ μετρήθηκε στο 14,7%.

Τα εν λόγω στοιχεία δημοσιεύτηκαν στα τέλη Ιανουαρίου, όμως από περαιτέρω ανάλυση των χρονοσειρών των δύο στατιστικών υπηρεσιών προκύπτει ότι είναι η πρώτη φορά από τότε που άρχισε η συλλογή δεδομένων τον Ιανουάριο του 2000, δηλαδή τα τελευταία 26 χρόνια, που η Ελλάδα πετυχαίνει καλύτερη επίδοση από τον μέσο όρο των 27 κρατών μελών της ενωμένης Ευρώπης.

Πρόκειται για γεγονός που ουσιαστικά πιστοποιεί την ταχεία ανάκαμψη της απασχόλησης στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια και την απορρόφηση νέων στην αγορά εργασίας, μολονότι την περίοδο της οικονομικής κρίσης το χάσμα σε βάρος της χώρας μας ανήλθε ακόμα και στις 37,5 μονάδες.

Η μεγάλη πρόοδος αποτυπώνεται και στο σύστημα ΕΡΓΑΝΗ, καθώς μεταξύ 2019 και 2025 οι ιδιωτικοί υπάλληλοι έως 24 ετών αυξήθηκαν κατά 64.900 άτομα. Αν αναλογιστεί κανείς ότι το ίδιο διάστημα δημιουργήθηκαν 563.000 νέες θέσεις εργασίας στον ιδιωτικό τομέα, αυτό σημαίνει ότι το 11,5% των προσληφθέντων ήταν νέοι εργαζόμενοι.

Το ιστορικό της ελληνικής «επιστροφής»

Το ναδίρ καταγράφηκε τον Μάιο του 2013, όταν η νεανική ανεργία στην Ελλάδα έφτασε στο 62,5%, έναντι 25% στην ΕΕ. Ο δείκτης για τη χώρα μας παρέμεινε πάνω από το 40% έως τα μέσα του 2018 , απότοκο της παρατεταμένης αβεβαιότητας και του χαμηλού ρυθμού ανάπτυξης, με την Ελλάδα να κατατάσσεται συνεχώς είτε τελευταία είτε προτελευταία μεταξύ των μελών της ΕΕ, με μόνο «ανταγωνιστή» την Ισπανία.

Από το καλοκαίρι του 2019, όταν το ποσοστό της ανεργίας των νέων κυμαινόταν μεταξύ 37% και 38%, άρχισε μία αισθητή βελτίωση, όμως το ξέσπασμα της πανδημίας «πάγωσε» την οικονομική δραστηριότητα. Από τα τέλη του 2022 ωστόσο, όταν οι συνέπειες της υγειονομικής κρίσης άρχισαν να αποκλιμακώνονται, η νεανική ανεργία πήρε και πάλι την κατιούσα.

Με την οικονομία να ανακάμπτει και τις επενδύσεις να έχουν σημαντικό μερίδιο στο μείγμα, το ποσοστό των ανέργων 15 μέχρι 24 ετών έπεσε κάτω από το «φράγμα» του 20% το 2024. Η δυναμική αυτή συνεχίστηκε το 2025, ειδικά στα τέλη του έτους, καθώς τους τελευταίους μόλις τρεις μήνες ο δείκτης υποχώρησε κατά σχεδόν οκτώ μονάδες. Παρά τις εποχικές διακυμάνσεις που υπάρχουν στην αγορά εργασίας, είναι σαφές ότι η συρρίκνωση της ανεργίας στις ηλικίες έως 24 ετών ήταν βαθιά και συστηματική.

Μελετητές και παράγοντες της αγοράς επισήμαναν ότι, πέραν της αναπτυξιακής δυναμικής της οικονομίας, ένα πλέγμα πολιτικών έχει συνδράμει στην τόνωση της απασχόλησης των νέων, ιδιαίτερα η μείωση των ασφαλιστικών εισφορών κατά 5,4 μονάδες σωρευτικά από το 2019 και η ευρεία εφαρμογή της ψηφιακής κάρτας εργασίας, μέσω της οποίας δηλώνονται εργατοώρες που μέχρι πρότινος ήταν «μαύρες». Οι ίδιες πηγές τόνισαν πως οι νέοι εργαζόμενοι είναι συχνά οι πιο ευάλωτοι σε κακές εργοδοτικές πρακτικές, όπως οι αδήλωτες υπερωρίες.

Δύο πηγές προσέθεσαν ότι στα τέλη του περασμένου έτους θετική επίδραση στις προσλήψεις είχαν και οι φοροελαφρύνσεις που εξαγγέλθηκαν στη ΔΕΘ, οι οποίες είναι ιδιαίτερα ευνοϊκές για απασχολούμενους έως 25 ετών, καθώς εγγυώνται μηδενική φορολόγηση για εισοδήματα έως 20.000 ευρώ.

Ανώτερο στέλεχος στον κλάδο του λιανεμπορίου στάθηκε επίσης στην ταχύτητα με την οποία αποκλιμακώθηκε η νεανική ανεργία στην Ελλάδα, προσθέτοντας ότι οι «ουλές» στην αγορά εργασίας συνήθως απαιτούν περισσότερο χρόνο ώστε να θεραπευτούν.

Η ραγδαία μείωση των νέων ανέργων στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια αντικατοπτρίζεται στη σύγκριση με την Ισπανία. Μολονότι οι δύο χώρες ήταν «συνοδοιπόροι» την περίοδο της οικονομικής κρίσης, από το 2023 η Ελλάδα «προσπέρασε» καθαρά τους Ίβηρες. Ενδεικτικό είναι πως τον περασμένο Δεκέμβριο η νεανική ανεργία στην Ισπανία μετρήθηκε στο 23,4%, δηλαδή περισσότερες από 10 μονάδες χειρότερα από ό,τι στη χώρα μας.

Ελλάδα 2020–2025: Το κόστος ζωής ανεβαίνει, η αγοραστική δύναμη μένει πίσω

Το τελευταίο εξαετές διάστημα, το κόστος ζωής στην Ελλάδα έχει αυξηθεί σημαντικά, με τα τρόφιμα, τη στέγη και τις υπηρεσίες να επιβαρύνουν τα νοικοκυριά περισσότερο από ό,τι σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Τρόφιμα: η πιο έντονη αύξηση

Οι τιμές τροφίμων αυξήθηκαν σωρευτικά πάνω από 30% την περίοδο 2020–2025, με βασικά είδη διατροφής (ψωμί, γαλακτοκομικά, κρέας) να καταγράφουν αυξήσεις έως και 35%. Ακόμη και όταν οι πληθωριστικές πιέσεις μειώθηκαν τα τελευταία χρόνια, οι τιμές δεν υποχώρησαν, αλλά παρέμειναν σε νέα, υψηλότερη βάση. Το αποτέλεσμα είναι ότι το καλάθι του μέσου νοικοκυριού κοστίζει μόνιμα περισσότερο από ό,τι το 2020.

Στέγη: η μεγαλύτερη επιβάρυνση

Το κόστος στέγασης αποδείχθηκε ο πιο επίμονος παράγοντας πίεσης. Τα ενοίκια αυξήθηκαν σωρευτικά 25%–30%, με υψηλότερους ρυθμούς σε αστικά κέντρα και περιοχές υψηλής ζήτησης. Σχεδόν 3 στα 10 νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγη, ποσοστό πολλαπλάσιο του μέσου ευρωπαϊκού. Κάθε ευρώ που κατευθύνεται στη στέγη μειώνει τη δυνατότητα για τρόφιμα, υπηρεσίες ή αποταμίευση.

Υπηρεσίες: η «σιωπηλή» ακρίβεια

Αύξηση τιμών περίπου 20%–25% καταγράφηκε στις υπηρεσίες, από κομμωτήρια και εστίαση έως ιδιωτική εκπαίδευση και μεταφορές. Οι κυριότεροι παράγοντες είναι το αυξημένο κόστος ενέργειας, οι υψηλότεροι μισθοί σε συγκεκριμένους κλάδους και τα υψηλότερα ενοίκια επαγγελματικών χώρων.

Η αγοραστική δύναμη πίσω από τις αυξήσεις

Παρά την αύξηση του ΑΕΠ, η πραγματική αγοραστική δύναμη των εργαζομένων παραμένει χαμηλή. Οι ελληνικοί μισθοί υστερούν σημαντικά σε σχέση με Δυτική και Κεντρική Ευρώπη, ενώ η σωρευτική αύξηση των τιμών «έφαγε» μεγάλο μέρος των ονομαστικών αυξήσεων.

Σύγκριση με την Ευρώπη

Ο εναρμονισμένος δείκτης τιμών καταναλωτή (HICP) αυξήθηκε στην Ελλάδα περισσότερο από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης, κυρίως λόγω ενέργειας, τροφίμων και υπηρεσιών. Τα ενοίκια αυξήθηκαν ταχύτερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα παραμένει χαμηλό. Η απόκλιση αυτή εξηγεί γιατί η ακρίβεια γίνεται ιδιαίτερα αισθητή, ακόμη και όταν οι πληθωριστικοί δείκτες συγκλίνουν.

Μισθοί και μακροοικονομική εικόνα

Η ελληνική μισθολογική απόκλιση παραμένει: η αύξηση του ΑΕΠ δεν συνοδεύτηκε από ανάλογη βελτίωση της εργασιακής ευημερίας. Παρά το μόνιμο κενό μεταξύ τιμών και εισοδήματος, η μακροοικονομική εικόνα της χώρας δείχνει ανάπτυξη: για το 2026 προβλέπεται ρυθμός 2,1%–2,2%, υψηλότερος από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης (~1,3%), ενώ η πρώτη έξοδος της Ελλάδας στις αγορές με 10ετές ομόλογο συνοδεύτηκε από προσφορές πολλαπλάσιες του ζητούμενου ποσού, ένδειξη ισχυρής διεθνούς εμπιστοσύνης.

Ακίνητα

Μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα στασιμότητας, η προσφορά κατοικιών προς πώληση εμφανίζει εκ νέου ανοδικές τάσεις, με αιχμή τα διαμερίσματα μικρότερης επιφάνειας έως 80 τ.μ. Η εικόνα αυτή προκύπτει από τη σύγκριση των αγγελιών του τέταρτου τριμήνου του 2025 με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, βάσει στοιχείων της Χρυσής Ευκαιρίας.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα δεδομένα, η προσφορά μικρών διαμερισμάτων καταγράφει αυξήσεις που σε ορισμένες περιπτώσεις φθάνουν ακόμη και το 29%. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι η άνοδος δεν περιορίζεται σε πιο προσιτές περιοχές, αλλά καταγράφεται με μεγαλύτερη ένταση και σε ζώνες υψηλής ζήτησης, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια. Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει τη στροφή τόσο ιδιωτών πωλητών όσο και κατασκευαστών προς μικρότερες και δυνητικά πιο εμπορεύσιμες κατοικίες.

Η τάση αυτή συνδέεται άμεσα με τη μειωμένη αγοραστική δυνατότητα ενός ολοένα και μεγαλύτερου μέρους των υποψήφιων αγοραστών, αλλά και με τις μεταβολές στη σύνθεση των νοικοκυριών, όπου παρατηρείται συρρίκνωση του αριθμού των μελών. Ως αποτέλεσμα, η ζήτηση μετατοπίζεται προς ακίνητα μικρότερης επιφάνειας, με την προσφορά να αρχίζει να προσαρμόζεται στα νέα δεδομένα.

Ενδεικτική είναι η εικόνα στον Άλιμο, όπου τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 29%, φθάνοντας τις 433 αγγελίες από 336 πριν από έναν χρόνο. Παρά την αύξηση της προσφοράς, η μέση ζητούμενη τιμή παραμένει αμετάβλητη σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, στα 4.233 ευρώ ανά τ.μ., εξέλιξη που αποδίδεται τόσο στη γειτνίαση με το έργο του Ελληνικού όσο και στη μεγαλύτερη συμμετοχή νεόδμητων κατοικιών στο συνολικό απόθεμα.

Στα νότια προάστια, ανοδική πορεία ακολουθεί και η Καλλιθέα, όπου η προσφορά μικρών διαμερισμάτων ενισχύθηκε κατά 20,1%, φθάνοντας τις 2.512 κατοικίες από 2.092 ένα χρόνο νωρίτερα. Παράλληλα, η μέση ζητούμενη τιμή σημείωσε άνοδο 11,5%, αγγίζοντας τα 3.157 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στη Γλυφάδα, με αύξηση της προσφοράς κατά 20% σε 1.236 κατοικίες και άνοδο της μέσης τιμής κατά 9,5%, στα 5.174 ευρώ ανά τ.μ.

Σημαντική ενίσχυση της προσφοράς μικρών διαμερισμάτων παρατηρείται και στα βόρεια προάστια. Στα Βριλήσσια, η αύξηση αγγίζει το 27,3%, ενώ η μέση τιμή κινείται ανοδικά κατά 9,8%, στα 4.500 ευρώ ανά τ.μ. Στην Κηφισιά, παρά τον παραδοσιακό χαρακτήρα της περιοχής που ευνοεί μεγαλύτερες κατοικίες, η προσφορά διαμερισμάτων έως 80 τ.μ. αυξήθηκε κατά 20,4%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 4.031 ευρώ ανά τ.μ. Η διαφοροποίηση σε σχέση με τα Βριλήσσια αποδίδεται κυρίως στη διαφορετική σύνθεση της προσφοράς και στον μικρότερο αριθμό νεόδμητων ακινήτων.

Ανοδικές τάσεις καταγράφονται και στους μεγάλους αστικούς δήμους. Στον Πειραιά, η προσφορά μικρών διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 24,7%, φθάνοντας τις 4.033 κατοικίες, με τη μέση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται στα 3.048 ευρώ ανά τ.μ. Ακόμη και στο κέντρο της Αθήνας, όπου η προσθήκη νέων ακινήτων είναι αντικειμενικά περιορισμένη, σημειώνεται αύξηση 6% στις διαθέσιμες κατοικίες, οι οποίες ανέρχονται πλέον σε 21.439, ενώ η μέση τιμή αυξήθηκε σε ετήσια βάση κατά 10,3%, στα 2.850 ευρώ ανά τ.μ.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η στροφή προς μικρότερες κατοικίες δεν αποτελεί παροδικό φαινόμενο, αλλά διαρθρωτική αλλαγή. Η εξέλιξη αυτή έρχεται σε πλήρη αντίθεση με την εικόνα της δεκαετίας του 2000, όταν κυριαρχούσαν οι κατοικίες μεγαλύτερης επιφάνειας, με έμφαση στους εκτεταμένους κοινόχρηστους χώρους. Σήμερα, η ευκολότερη απορρόφηση των μικρών διαμερισμάτων από την αγορά, σε συνδυασμό με τους περιορισμούς που έχουν τεθεί στη δόμηση μετά την κατάργηση των «μπόνους» του ΝΟΚ, ενισχύουν περαιτέρω αυτή την τάση.

Την αλλαγή κατεύθυνσης επιβεβαιώνουν και τα στοιχεία της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας. Κατά το δεκάμηνο του 2025, η μέση επιφάνεια ανά αδειοδοτημένη κατοικία μειώθηκε κατά 19%, στα 102 τ.μ., από 126 τ.μ. το 2024. Παράλληλα, ο μέσος όγκος των νέων κατοικιών υποχώρησε σχεδόν κατά 20% σε ετήσια βάση, διαμορφούμενος στα 344 κυβικά μέτρα, έναντι 429 κυβικών μέτρων το προηγούμενο έτος.