Ακίνητα

Η Ελλάδα βρίσκεται στην τελευταία θέση της Ευρωπαϊκής Ένωσης στην ανέγερση νέων κατοικιών, σύμφωνα με έρευνα της Blupeak Estate Analytics, καθώς κατασκευάζεται μόλις μία νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους — το χαμηλότερο ποσοστό σε ολόκληρη την ΕΕ.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει τη βαθύτερη διάσταση της στεγαστικής κρίσης, που τροφοδοτείται από τη ραγδαία αύξηση της ζήτησης χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση της προσφοράς, τη διαρκή ανισορροπία μεταξύ εισοδημάτων και τιμών, την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τον μεγάλο αριθμό κενών ή αδρανών κατοικιών.

Ο ιδρυτής και CEO της Blupeak, Βασίλειος Ηλιόπουλος, επισήμανε πως η κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με αποσπασματικά μέτρα, αλλά απαιτεί μια ολοκληρωμένη στρατηγική βασισμένη στην ψηφιοποίηση και ανάλυση δεδομένων για το οικιστικό απόθεμα της χώρας.

Το βάρος του κόστους στέγασης

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, ένας στους τρεις Έλληνες ενοικιαστές δαπανά πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του για τη στέγη — το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη και σχεδόν τριπλάσιο του κοινοτικού μέσου όρου. Η κρίση πλέον δεν περιορίζεται στα ευάλωτα νοικοκυριά, αλλά επεκτείνεται στη μεσαία τάξη, καθώς οι τιμές αγοράς και ενοικίασης αυξάνονται με πολύ ταχύτερο ρυθμό από τους μισθούς.

Η Blupeak καταγράφει ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50% από το 2017, ενώ στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και την Κρήτη η άνοδος ξεπερνά το 70%. Παράλληλα, η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση έχει περιοριστεί, λόγω της μεταφοράς πολλών ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση και των προβλημάτων πολυϊδιοκτησίας και γραφειοκρατίας που «παγώνουν» μεγάλο μέρος του αποθέματος.

Ένα οικιστικό απόθεμα που γερνάει

Η οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας προκάλεσε παρατεταμένη επενδυτική στασιμότητα στην οικοδομή, αφήνοντας πίσω ένα οικοδομικό κενό που δεν έχει καλυφθεί. Ταυτόχρονα, η αύξηση του πληθυσμού στα αστικά κέντρα επιβαρύνει ένα ήδη γερασμένο και ανεπαρκές οικιστικό απόθεμα, αδυνατώντας να ανταποκριθεί στις σύγχρονες ανάγκες.

700.000 κενές κατοικίες και αχαρτογράφητη δημόσια περιουσία

Περισσότερες από 700.000 κατοικίες παραμένουν κενές ή αδρανείς σε όλη τη χώρα. Ένα σημαντικό ποσοστό ανήκει στο Δημόσιο ή στην Τοπική Αυτοδιοίκηση, ωστόσο δεν υπάρχει ενιαίος μηχανισμός καταγραφής και διαχείρισης.

Πολλά ακίνητα εμφανίζονται αποσπασματικά στο Κτηματολόγιο, στο Ε9 ή σε τοπικά αρχεία, ενώ για αρκετά δεν υφίσταται ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς.

«Τα ακίνητα του Δημοσίου είναι ουσιαστικά αχαρτογράφητα. Μπορεί ένας δήμος να δηλώνει 100 ακίνητα στο Ε9, ενώ στην πραγματικότητα να διαθέτει 1.500», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Ηλιόπουλος.

Η ανάγκη για ένα Εθνικό Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων

Πίσω από την κρίση στέγης κρύβεται, σύμφωνα με τον ίδιο, η έλλειψη συντονισμού και πληροφορίας. Οι δημόσιες βάσεις δεδομένων —Κτηματολόγιο, ΑΑΔΕ, Δήμοι, πολεοδομίες— λειτουργούν κατακερματισμένα, χωρίς δυνατότητα συνολικής εικόνας.

Η δημιουργία ενός Εθνικού Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτων, που θα συνδέει πληροφορίες από το Κτηματολόγιο, τη φορολογική διοίκηση, τους ΟΤΑ και ακόμη και τους παρόχους κοινής ωφέλειας, θα μπορούσε να προσφέρει πλήρη χαρτογράφηση του οικιστικού τοπίου.

Μια τέτοια πλατφόρμα θα επέτρεπε στο κράτος να σχεδιάζει στοχευμένες πολιτικές στέγασης – από προγράμματα κοινωνικής κατοικίας και ανακαινίσεις ανενεργών κτιρίων, έως κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση και αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων.

Η Blupeak ήδη συνεργάζεται με δήμους όπως η Ραφήνα, η Χάλκη και η Κάρυστος, ενώ σύντομα ξεκινά συνεργασία και με τον Δήμο Παλλήνης. Υπενθυμίζεται πως έως τις αρχές του 2026, όλοι οι δήμοι της χώρας οφείλουν να έχουν ολοκληρώσει την καταγραφή της ακίνητης περιουσίας τους, συμπεριλαμβανομένης της αποτίμησης της αξίας των ακινήτων — ένα βήμα που αναμένεται να επιταχύνει τη διαδικασία ψηφιοποίησης και αξιοποίησης των δημοτικών περιουσιακών στοιχείων.

Χαμηλοί Μισθοί

Η χαμηλή παραγωγικότητα, το υψηλό ποσοστό χαμηλόμισθων και ο επίμονα αυξημένος πληθωρισμός σε σύγκριση με τον μέσο όρο της ΕΕ τα τελευταία δύο χρόνια μειώνουν την αγοραστική δύναμη των Ελλήνων, σύμφωνα με νέα έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για τα εισοδήματα στην Ευρώπη το 2025.

Η έκθεση χαρτογραφεί την πορεία των εισοδημάτων στα κράτη-μέλη, πριν και μετά την πανδημία, και δείχνει ότι στην εξαετία 2019–2024 χώρες όπως η Ελλάδα, η Γερμανία, η Γαλλία, η Ιταλία, το Λουξεμβούργο, η Ολλανδία και η Σουηδία κατέγραψαν συνολική μείωση 1,1% στα πραγματικά εισοδήματα.

Ωστόσο, αν ληφθούν υπόψη οι αυξήσεις μισθών που δόθηκαν το 2024, η συνολική μεταβολή γίνεται οριακά θετική, περίπου +0,2% για όλη την περίοδο. Για τη διετία 2024–2025, η Επιτροπή προβλέπει μάλιστα ελαφρώς υψηλότερη άνοδο των πραγματικών αποδοχών.

Η έκθεση συνδέει την εξέλιξη αυτή με τη χαμηλή παραγωγικότητα και τη δυναμική του πληθωρισμού, επισημαίνοντας ότι, παρά τη γενική στασιμότητα, οι εργαζόμενοι με τον κατώτατο μισθό στην Ελλάδα είδαν πραγματική αύξηση περίπου 2% χάρη στις πρόσφατες αναπροσαρμογές του κατώτατου.

Η μακροχρόνια οικονομική κρίση, σύμφωνα με την Επιτροπή, έχει αφήσει βαθύ αποτύπωμα στη δομή των εισοδημάτων. Η Ελλάδα παραμένει η χώρα με το μικρότερο ποσοστό υψηλά αμειβόμενων εργαζομένων στην ΕΕ (μόλις 5,8%), έναντι 6,5% στην Ιταλία και 7,5% στη Ρουμανία. Παράλληλα, πάνω από το ένα τρίτο των εργαζομένων (35,3%) αμείβεται με τον κατώτατο μισθό – από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ένωση, ελάχιστα χαμηλότερο από της Πολωνίας (35,6%).

Τα στοιχεία του Ευρωβαρόμετρου, τα οποία επικαλείται η έκθεση, δείχνουν επίσης υψηλά επίπεδα δυσαρέσκειας για τις αμοιβές. Οι πιο δυσαρεστημένοι πολίτες ζουν στην Κύπρο (65%), ενώ ακολουθούν οι Έλληνες με ποσοστό 60%. Αντίθετα, στα κράτη του Βορρά, όπως το Λουξεμβούργο (18%), η Δανία (25%) και η Φινλανδία (26%), η ικανοποίηση από τα εισοδήματα είναι αισθητά μεγαλύτερη.

Οι αιτίες της εισοδηματικής ανισότητας

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αποδίδει τις εισοδηματικές ανισότητες, τόσο μεταξύ όσο και εντός των κρατών-μελών, στη χαμηλή ανταγωνιστικότητα της Ευρώπης σε τομείς όπως η έρευνα, η καινοτομία και η τεχνολογική πρόοδος, σε σχέση με τις ΗΠΑ.

Για τον ευρωπαϊκό Νότο –και ειδικά για την Ελλάδα– εντοπίζει την απουσία «διαρθρωτικής ανταγωνιστικότητας». Αυτή περιλαμβάνει, πέρα από το επίπεδο των μισθών και της παραγωγικότητας, και τη λειτουργία θεσμών όπως οι ανεξάρτητες αρχές, η απονομή δικαιοσύνης, το επιχειρηματικό περιβάλλον και η ποιότητα των παραγόμενων προϊόντων και υπηρεσιών.

Επιπλέον, η έκθεση επισημαίνει την ανάγκη ενίσχυσης των πολιτικών κοινωνικής προστασίας, ώστε να υποστηρίζονται οι οικογένειες με παιδιά και ηλικιωμένους και να διευκολύνεται η παραμονή των νέων στην αγορά εργασίας.

Ανισότητες

Η νέα έκθεση της παγκόσμιας φιλανθρωπικής οργάνωσης Oxfam για τις ανισότητες πλούτου στις Ηνωμένες Πολιτείες δημοσιεύθηκε ταυτόχρονα με την εκλογή του σοσιαλδημοκράτη Ζοχράν Μαμντανί στη δημαρχία της Νέας Υόρκης.

Η μεγάλη αναδιανομή του πλούτου υπέρ μιας περιορισμένης ελίτ δεν ξεκίνησε με τον Ντόναλντ Τραμπ, αλλά εντάθηκε κατά τη διάρκεια της προεδρίας του. Αντίστοιχα, η άνοδος του Μαμντανί αντανακλά μια κοινωνική αντίδραση απέναντι στο ολοένα διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ φτωχών και πλουσίων.

Στην Ευρώπη, παρόμοια εικόνα αναδεικνύει η πρόσφατη έκθεση της Eurofound με τίτλο «Οι κοινωνικο-οικονομικές ανισότητες στην Ευρώπη», η οποία δημοσιεύεται σε μια περίοδο έντονης πολιτικής αβεβαιότητας. Οι δύο μεγαλύτερες οικονομίες της Ευρωζώνης, Γερμανία και Γαλλία, κυβερνώνται από εύθραυστους συνασπισμούς και αντιμετωπίζουν, η μεν κρίση χρέους, η δε στασιμότητα και ύφεση.

Οι ανισότητες στην Ελλάδα

Η Ελλάδα έχει πάψει να είναι το «μαύρο πρόβατο» της Ευρώπης και παρουσιάζεται πλέον ως υπόδειγμα δημοσιονομικής προσαρμογής. Η οικονομία αναπτύσσεται ταχύτερα από τον μέσο όρο της ΕΕ, καταγράφονται υψηλά πρωτογενή πλεονάσματα, η ανεργία έχει επιστρέψει σε προ κρίσης επίπεδα και ο συνολικός πλούτος αυξάνεται. Παρ’ όλα αυτά, οι ανισότητες όχι μόνο παραμένουν, αλλά και εμβαθύνονται.

Η νέα μελέτη της Eurofound πρέπει να συνεξεταστεί με την ετήσια έκθεση της UBS για τον παγκόσμιο πλούτο (Global Wealth Report 2025). Σύμφωνα με την UBS, ο μέσος πλούτος ανά ενήλικα στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 7%, ποσοστό ίσο με αυτό των ΗΠΑ και του Ισραήλ, κατατάσσοντας τη χώρα στην 9η υψηλότερη θέση παγκοσμίως μεταξύ 56 οικονομιών. Ωστόσο, η ανισοκατανομή του πλούτου αυξήθηκε με τον τρίτο ταχύτερο ρυθμό παγκοσμίως, μετά την Ολλανδία και την Αυστρία.

Ο ρόλος της ιδιόκτητης κατοικίας

Η Eurofound, στηριζόμενη σε στοιχεία της ΕΚΤ, επισημαίνει ότι στην Ελλάδα το χάσμα πλούτου μεταξύ νοικοκυριών είναι λιγότερο έντονο χάρη στη διασπορά της μικρής ιδιοκτησίας και στα υψηλά, έως πρόσφατα, ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Η ιδιόκτητη κατοικία διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στη συνολική κατανομή του πλούτου.

Οι χώρες με υψηλή ιδιοκατοίκηση εμφανίζουν μικρότερη ανισότητα, ενώ εκείνες όπου κυριαρχούν τα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία παρουσιάζουν μεγαλύτερη συγκέντρωση πλούτου. Στην Ελλάδα, όμως, το προφίλ αλλάζει ραγδαία: η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί κάτω από το 65% στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η στροφή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν δημιουργεί μια νέα τάξη μεγαλοϊδιοκτητών, μια ανερχόμενη «ελίτ real estate».

Την περίοδο 2019–2023, η ιδιοκατοίκηση μειώθηκε κατά 5,8%, δηλαδή περίπου 180.000 πρώτες κατοικίες χάθηκαν από την αγορά. Πολλές εξ αυτών κατέληξαν στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers, ενώ άλλες πέρασαν σε καθεστώς «χρυσής βίζας» ή μετετράπηκαν σε συγκροτήματα βραχυχρόνιας ενοικίασης. Το Airbnb, από εργαλείο μικρών ιδιοκτητών, μετατρέπεται σταδιακά σε μηχανισμό ελέγχου της αγοράς από μεγάλους διαχειριστές, συχνά διεθνή funds.

Πλούτος και εισόδημα

Η UBS διευκρινίζει ότι πλούτος και εισόδημα δεν ταυτίζονται. Αν και οι υψηλοί μισθοί συνδέονται με αυξημένο πλούτο, η σχέση δεν είναι γραμμική. Ο μισθός αποτελεί μόνο έναν από τους δρόμους προς τη συσσώρευση περιουσίας· άλλοι παράγοντες είναι τα επιχειρηματικά κέρδη, η αποταμίευση, η πρόσβαση στις χρηματοπιστωτικές αγορές και η δυνατότητα επένδυσης σε ακίνητα. Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν επίσης η εξέλιξη των τιμών ακινήτων, το φορολογικό πλαίσιο και η συνολική δυναμική της οικονομίας.

Εισοδηματικές ανισότητες

Στην κατανομή του πλούτου, η Ελλάδα βρίσκεται σε καλύτερη θέση από τις χώρες της Κεντρικής Ευρώπης. Στη Γερμανία, για παράδειγμα, το πλουσιότερο 10% κατέχει το 60% του πλούτου, ενώ στην Ελλάδα το ποσοστό είναι 45,4%. Όταν όμως εξετάζεται το εισόδημα, η εικόνα αντιστρέφεται. Η Ελλάδα κατατάσσεται 4η στην ΕΕ ως προς τη συνολική εισοδηματική ανισότητα (συντελεστής Gini) και 5η ως προς τον δείκτη S80/S20, ο οποίος ανέρχεται σε 5,27 — δηλαδή το πλουσιότερο 20% του πληθυσμού έχει εισόδημα 5,27 φορές υψηλότερο από το φτωχότερο 20%.

Τα στοιχεία της Eurofound

Η κατοικία αποτελεί το κύριο περιουσιακό στοιχείο των μεσαίων και χαμηλών νοικοκυριών. Τα έξοδα στέγασης είναι τα υψηλότερα στην Ευρώπη, φτάνοντας το 36% του εισοδήματος. Τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος με στεγαστικά δάνεια αντιμετωπίζουν τις σοβαρότερες δυσκολίες, καθώς οι δόσεις απορροφούν σχεδόν ολόκληρο το διαθέσιμο εισόδημά τους.

Η πανδημία COVID-19 αποκάλυψε την ευαλωτότητα της οικονομικής τους κατάστασης, καθώς η εκτίναξη των τιμών ακινήτων έκανε τη στέγαση ακόμη λιγότερο προσιτή για τους νέους και τα χαμηλά εισοδήματα, εντείνοντας τις διαγενεακές ανισότητες.

Παράλληλα, οι ανισότητες στην Ελλάδα έχουν και «χρώμα»: πάνω από το 80% των κατοίκων που έχουν γεννηθεί εκτός ΕΕ ανήκουν στο φτωχότερο μισό του πληθυσμού — τάση που παρατηρείται και σε άλλες χώρες του Νότου.

Αναδιανομή εις βάρος της εργασίας

Σύμφωνα με την Eurofound, στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες οι τάσεις εισοδηματικής και περιουσιακής ανισότητας κινούνται παράλληλα. Στην Ελλάδα, ωστόσο, ακολουθούν αντίθετες πορείες: ο πλούτος συγκεντρώνεται, ενώ τα εισοδήματα δεν αυξάνονται αναλόγως.

Τα στοιχεία της Eurostat επιβεβαιώνουν αυτή τη δυσαρμονία: την περίοδο 2019–2023 το συνολικό διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,3 δισ. ευρώ, αλλά μόλις 130 εκατ. ευρώ —λιγότερο από 1,6%— κατευθύνθηκαν στους μισθωτούς.