00:01 - 16/05/25

Αγορά Ακινήτων

Το δημοσίευμα με τίτλο «Χρειάζονται 232 μισθοί για να αγοράσει κάποιος σπίτι στην Ελλάδα», που φιλοξενήθηκε στη βουλγαρική ειδησεογραφική ιστοσελίδα Lupa.bg, προκάλεσε αίσθηση στη Βουλγαρία – και όχι τυχαία. Υπάρχουν συγκεκριμένοι λόγοι πίσω από το αυξημένο ενδιαφέρον των βουλγαρικών μέσων ενημέρωσης για την ελληνική αγορά ακινήτων και την πορεία της οικονομίας γενικότερα.

Το άρθρο αναφέρει:

«Η ιδιοκτησία κατοικίας στην Ελλάδα γίνεται όλο και πιο ανέφικτη για πολλούς πολίτες, καθώς οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με ρυθμούς που ξεπερνούν κατά πολύ εκείνους των μισθών. Όπως επισημαίνουν ελληνικά μέσα ενημέρωσης, η τάση αυτή εντάθηκε μετά την πανδημία της COVID-19 και εξακολουθεί να υφίσταται.

Το 2020, για την απόκτηση ενός διαμερίσματος αξίας 200.000 ευρώ απαιτούνταν περίπου 190 καθαροί μέσοι μισθοί. Έκτοτε, οι αποδοχές αυξήθηκαν κατά 24%, όμως η μέση τιμή των ακινήτων κατέγραψε άνοδο 52%, με αποτέλεσμα η αξία του ίδιου ακινήτου να φτάσει σήμερα τις 304.000 ευρώ. Συνεπώς, απαιτούνται πλέον 232 καθαροί μέσοι μισθοί για την αγορά του – αριθμός που καθιστά την ιδιοκτησία σχεδόν απρόσιτη για την πλειονότητα των εργαζομένων.

Η κατάσταση γίνεται ακόμη δυσκολότερη στην περίπτωση κατοικιών υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν πως ακίνητα με ενεργειακό πιστοποιητικό κατηγορίας Α πωλούνται έως και 125% ακριβότερα σε σχέση με παλαιότερες κατοικίες χωρίς ανακαινίσεις. Ειδικά στην Αττική, η διαφορά τιμής αγγίζει το 101,5%, δηλαδή περίπου 2.213 ευρώ περισσότερα ανά τετραγωνικό μέτρο, συγκριτικά με ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης.

Η αναντιστοιχία μεταξύ της αύξησης των μισθών και της ανόδου των τιμών κατοικίας οδηγεί σε σταδιακό αποκλεισμό των νέων και των οικονομικά ασθενέστερων από την ιδιοκτησία. Παράλληλα, ενισχύεται η εξάρτηση από τη μίσθωση κατοικίας, με τις τιμές ενοικίων να ακολουθούν επίσης ανοδική πορεία.

Τα παραπάνω δεδομένα αναδεικνύουν την ανάγκη για επανεξέταση της στεγαστικής πολιτικής μέσω μέτρων στήριξης για νέους αγοραστές, προγραμμάτων επιδότησης ενεργειακής αναβάθμισης και πολιτικών που θα ενισχύσουν την προσβασιμότητα στην ιδιόκτητη στέγη. Χωρίς ουσιαστική παρέμβαση, η κατοικία κινδυνεύει να καταστεί προνόμιο λίγων αντί για κοινωνικό δικαίωμα».

Αύξηση του ενδιαφέροντος από Βούλγαρους για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Το άρθρο που δημοσιεύθηκε στο Lupa.bg, με τίτλο «232 заплати са нужни за собствен дом в Гърция» («Απαιτούνται 232 μισθοί για την αγορά σπιτιού στην Ελλάδα»), αντανακλά το σταθερό και έντονο ενδιαφέρον των βουλγαρικών μέσων για τις εξελίξεις στην ελληνική οικονομία – και κυρίως στην κτηματαγορά. Ελλάδα και Βουλγαρία διαθέτουν στενούς γεωγραφικούς, εμπορικούς και πολιτιστικούς δεσμούς, ενώ μετά την ένταξη της Βουλγαρίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση το 2007, χιλιάδες Βούλγαροι ζουν και εργάζονται στην Ελλάδα.

Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται αυξανόμενο ενδιαφέρον από Βούλγαρους για την αγορά εξοχικής ή επενδυτικής κατοικίας στη χώρα, με έμφαση σε περιοχές της Βόρειας Ελλάδας όπως η Χαλκιδική, η Καβάλα, η Θάσος και η Ασπροβάλτα. Το γεγονός ότι σήμερα απαιτούνται 232 καθαροί μέσοι μισθοί για την αγορά διαμερίσματος αξίας 304.000 ευρώ, ενώ το 2020 απαιτούνταν 190 μισθοί για ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ, δείχνει ότι η ελληνική αγορά ακινήτων έχει απομακρυνθεί από την έννοια της προσβασιμότητας. Η άνοδος της τιμής κατά 52% την τελευταία τετραετία ξεπερνά κατά πολύ την αύξηση των μισθών, η οποία περιορίστηκε στο 24%. Η δυσαναλογία αυτή καθιστά την απόκτηση κατοικίας απρόσιτη για πολλούς και εντείνει το φαινόμενο του στεγαστικού αποκλεισμού.

Το ενδιαφέρον των βουλγαρικών μέσων, όπως αυτό του Lupa.bg, έχει διπλή στόχευση: αφενός, ενημερώνει τους Βούλγαρους που ζουν ή δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα, αφετέρου συγκρίνει έμμεσα την ελληνική κατάσταση με εκείνη της Βουλγαρίας. Παρά τις δικές της δυσκολίες, η βουλγαρική αγορά κατοικίας θεωρείται –σε γενικές γραμμές– πιο προσιτή και με περισσότερες ευκαιρίες για ιδιοκατοίκηση συγκριτικά με την ελληνική. Ως εκ τούτου, το άρθρο λειτουργεί και ως προειδοποίηση για τους κινδύνους μιας υπερθερμασμένης και ανεξέλεγκτης αγοράς.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στο κόστος ενεργειακής αναβάθμισης. Όπως επισημαίνεται, κατοικίες κατηγορίας Α στην Ελλάδα πωλούνται έως και 125% ακριβότερα από ακίνητα που δεν έχουν υποστεί ενεργειακές παρεμβάσεις. Στην Αττική, η διαφορά αυτή φτάνει το 101,5%, δηλαδή περίπου 2.213 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το κόστος της ενεργειακής αναβάθμισης μετακυλίεται στον τελικό αγοραστή, ενισχύοντας περαιτέρω τον αποκλεισμό των χαμηλότερων εισοδηματικών στρωμάτων.

Προφανώς κάτι δε λειτουργεί σωστά …

Για όποιον δε διάβασε την έρευνα σε σχέση φυσικά με τα παραπάνω. Κατά μέσο όρο 39,8 ώρες την εβδομάδα δουλεύουν οι Ελληνες, οι οποίοι έχουν το μεγαλύτερο ωράριο στην Ε.Ε., σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat για το 2024. 

Σε ολόκληρη την Ε.Ε., το μέσο εβδομαδιαίο ωράριο διαμορφώθηκε στις 36 ώρες, εμφανίζοντας όμως σημαντικές διαφορές από χώρα σε χώρα. Μετά την Ελλάδα βρίσκεται η Βουλγαρία με 39 ώρες εργασίας την εβδομάδα, η Πολωνία με 38,9 ώρες και η Ρουμανία με 38,8 ώρες. 

Απεναντίας, η Ολλανδία είχε τη συντομότερη εργασιακή εβδομάδα με 32,1 ώρες, ενώ ακολουθούν η Δανία, η Γερμανία και η Αυστρία με 33,9 ώρες. Αξίζει να σημειωθεί ότι προ δεκαετίας, το 2014, το εβδομαδιαίο εργασιακό ωράριο στην Ε.Ε. ανερχόταν στις 37 ώρες, ενώ στην Ελλάδα στις 40,7 ώρες.

Οι δραστηριότητες που είχαν τη μεγαλύτερη εργασιακή εβδομάδα στην Ε.Ε. το 2024 ήταν ο τομέας της γεωργίας, της δασοκομίας και της αλιείας (41,2 ώρες), ο τομέας της εξόρυξης και των λατομείων (38,8 ώρες) και των κατασκευών (38,7 ώρες).

Αντιθέτως, το μικρότερο ωράριο καταγράφηκε στις δραστηριότητες των νοικοκυριών ως εργοδοτών, που περιλαμβάνουν οικιακούς βοηθούς, καθαριστές, μάγειρες, κηπουρούς κλπ (26,7 ώρες), την εκπαίδευση (31,9 ώρες) και τις τέχνες, την ψυχαγωγία και την αναψυχή (32,9 ώρες).

Φυσικά τώρα εμείς αναρωτιόμαστε. Είμαστε η χώρα που οι πολίτες της δουλεύουνε τις περισσότερες ώρες δουλειάς. Την ίδια ώρα, με βάση τα επίσημα στοιχεία, που αρκετά συχνά παρουσιάζουμε. Η Ελλάδα επίσημα σε όρους πραγματικής αγοραστικής δύναμης βρίσκεται στις δύο τελευταίες θέσεις σε όλη την Ευρώπη, μαζί με τη Βουλγαρία. Δεν είναι προφανές πως κάτι δε λειτουργεί σωστά σε αυτή τη χώρα.  

Χρέος

Αναφερθήκαμε αρκετά τον τελευταίο καιρό στο ζήτημα του χρέους. Νωρίτερα από το εκτιμώμενο αναμένεται να «πέσει» το δημόσιο χρέος στο 100% του ελληνικού ΑΕΠ. Αυτό υποστηρίζουν αρμόδιοι παράγοντες του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, μιλώντας στον ΟΤ, οι οποίοι συνδέουν τη συγκεκριμένη εξέλιξη με την πρόωρη αποπληρωμή του πρώτου μνημονίου, για την οποία έκανε  λόγο ξανά χθες ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης. Με βάση την υπάρχουσα ανάλυση βιωσιμότητας του ελληνικού δημοσίου χρέους (DSA) του ΟΔΔΗΧ, το ποσοστό του αναμένεται να βρεθεί στο ορόσημο του 100% κατά το έτος 2037. Ωστόσο, η πρόωρη αποπληρωμή των μνημονίων της τάξης του 31,6 δισ. ευρώ αναμένεται να «φέρει αυτόν τον στόχο νωρίτερα, γύρω στο 2033 με 2034» ανέφερε αρμόδια πηγή του οικονομικού επιτελείου στον ΟΤ. Σύμφωνα με την ίδια πηγή, κάτι τέτοιο «θα αποτελέσει ένα πρώτο σημείο ισορροπία», υποστηρίζοντας ότι κάτι τέτοιο «θα δώσει ανάσα στη χώρα».

Οι στόχοι για το δημόσιο χρέος

Πριν από αυτό, στις επιδιώξεις της χώρας βρίσκεται το να «περάσει» στη δεύτερη θέση των πιο χρεωμένων χωρών της ευρωζώνης (με πρώτη την Ιταλία), κάτι που αναμένεται να πραγματοποιηθεί το 2029, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου. Σε κάθε περίπτωση, η Ελλάδα στοχεύει στην πρόωρη αποπληρωμή, έως το 2031, των 31,6 δισ. ευρώ που υπολείπονται από το πρώτο μνημόνιο, ποσό που υπό κανονικές συνθήκες θα αποπληρωνόταν με τριμηνιαίες δόσεις από το 2029 έως το 2041. Για φέτος, σημαντικός είναι ο σταθμός της πρόωρης αποπληρωμή 5 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2025, που αποτελούν μέρος των 31,6 δισ ευρώ που απομένουν από το πρώτο μνημόνιο.

Οι πρόωρες αποπληρωμές

Πώς κατανέμονται όμως αυτά τα χρήματα; Επί της ουσίας, από τα δάνεια του πρώτου μνημονίου εκκρεμεί μόνο το διμερές δάνειο με τα κράτη-μέλη της Ευρωζώνης, με την κωδική ονομασία Greek Loan Facility (GLF). Από το δάνειο αυτό η Ελλάδα έχει εξοφλήσει πρόωρα 18,5 δισ. ευρώ, κάτι που «καλύπτει» τη χώρα μας μέχρι το 2032

Αξίζει να υπενθυμιστεί ότι αναφορικά με τις πρόωρες αποπληρωμές, έχουν προηγηθεί τον Μάρτιο του 2019 (2,7 δισ. ευρώ προς ΔΝΤ), τον Μάρτιο του 2021 η πρόωρη αποπληρωμή 2,65 δισ. ευρώ και για το 2023 μαζί με την πλήρη πρόωρη προεξόφληση των δανείων του ΔΝΤ ύψους 1,86 δισ. ευρώ), ενώ ακολούθησε μια ακόμα πρόωρη αποπληρωμή δανείων GLF ύψους 5,29 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2023. Στα παραπάνω θα πρέπει να συμπεριληφθεί και η τριπλή δόση ύψους 7,93 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2024.

Ήδη μέχρι στιγμής το Ελληνικό Δημόσιο προεξόφλησε και αποπλήρωσε πλήρως τα δάνεια του ΔΝΤ, ενώ από τα διμερή δάνεια GLF, αρχικού ύψους 52,9 δισ. ευρώ, έχει ήδη αποπληρώσει ποσό 21,3 δισ. ευρώ. Το υπολειπόμενο ποσό των συγκεκριμένων δανείων ανέρχεται σε 31,6 δισ. ευρώ (όπως προαναφέρθηκε) και προγραμματιζόταν να αποπληρωθεί σε σχεδόν ισόποσες τριμηνιαίες δόσεις από το 2029 έως το 2041, σύμφωνα με το αρχικό πρόγραμμα αποπληρωμής.

Ωστόσο, η νέα στρατηγική προβλέπει την αποπληρωμή του προαναφερόμενου ποσού μέχρι και το τέλος του 2032.

Το προφίλ

Η γενική εικόνα που επικρατεί στον ΟΔΔΗΧ είναι της συγκρατημένης αισιοδοξίας. Κι αυτό γιατί σύμφωνα με πηγές του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, το χαρτοφυλάκιο δημοσίου χρέους γενικής κυβέρνησης το οποίο, με στοιχεία τέλους 2024, έχει τα ακόλουθα βασικά χαρακτηριστικά:

-Ύψος χρέους: 364,8 δισ. ευρώ

-Μέση σταθμική διάρκεια χρέους: 18,8 έτη

-Μέση σταθμική διάρκεια ανατιμολόγησης: 18,2 έτη

-Ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης: 1,73%

Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, από τους προαναφερόμενους δείκτες, προκύπτει ότι το ελληνικό δημόσιο χρέος, με όρους χαρτοφυλακίου αναφοράς (benchmark portfolio), επί της ουσίας προσομοιάζει με ένα ομόλογο, το οποίο θα πρέπει να αποπληρωθεί εφάπαξ μετά από περίπου 19 έτη, που δεν διατρέχει κανέναν κίνδυνο αγοράς (επιτοκιακό, συναλλαγματικό, κλπ.), με σταθερό και προβλέψιμο κόστος εξυπηρέτησης για όλη τη διάρκεια μέχρι τη λήξη του, της τάξεως του 1,73%.

Άλλωστε, σύμφωνα με πηγή του ΟΔΔΗΧ με την οποία συνομίλησε ο ΟΤ, η ανάλυση βιωσιμότητας του ελληνικού χρέους είναι θετική ακόμη και στην περίπτωση που η μακροπρόθεσμη ανάπτυξη κινηθεί στη  περιοχή του 0,4%-0,8%, σύμφωνα με το πιο ακραίο σενάριο.

Πολυνομία

Τη στιγμή που η αύξηση της παραγωγικότητας αποτελεί κεντρικό στόχο για την ελληνική οικονομία, περισσότερες από έξι στις δέκα επιχειρήσεις (63%) δηλώνουν ότι απασχολούν προσωπικό αποκλειστικά για την παρακολούθηση και εφαρμογή της νομοθεσίας και των κανονιστικών ρυθμίσεων. Σε συγκεκριμένους τομείς, όπως οι κατασκευές και οι υποδομές – δίκτυα, πάνω από το 25% των επιχειρήσεων αναφέρουν ότι περισσότερο από το 10% του ανθρώπινου δυναμικού τους ασχολείται με την κατανόηση του νομοθετικού πλαισίου. Το φαινόμενο αυτό αναγνωρίζεται ως ένας από τους βασικούς φραγμούς στην επιχειρηματική δραστηριότητα στη χώρα, σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων «EIB Investment Survey 2024 – Greece Overview», που παρουσιάστηκε στο Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών (ΕΒΕΑ).

Ο κύριος λόγος που οι εταιρείες δεσμεύουν τόσο μεγάλο ποσοστό του προσωπικού τους σε αυτό τον τομέα είναι η υπερπαραγωγή νομοθεσίας. Η θέσπιση νόμων συνοδεύεται από πλήθος υπουργικών αποφάσεων, οι οποίες με τη σειρά τους εξειδικεύονται μέσω εφαρμοστικών εγκυκλίων. Σύμφωνα με παλαιότερη μελέτη της διαΝΕΟσις («Πολυνομία και Κακονομία στην Ελλάδα», 2002-2016), κάθε νόμος οδηγεί κατά μέσο όρο στην έκδοση 25 κανονιστικών πράξεων, κυρίως υπουργικών αποφάσεων.

Το πρόβλημα της πολυνομίας, που συχνά καταλήγει σε κακονομία, δεν έχει περιοριστεί τα τελευταία χρόνια – αντιθέτως, έχει ενταθεί, και δεν περιορίζεται στη μνημονιακή περίοδο. Σύμφωνα με τον κ. Λάμπρο Καφίδα, πρώην διευθυντή του Υπουργείου Ανάπτυξης και νυν στέλεχος της ΑΑΔΕ, η παραγωγή ρυθμίσεων μετά το 2015 είναι τουλάχιστον 3,5 φορές μεγαλύτερη σε σύγκριση με τον μέσο όρο της Μεταπολίτευσης. Από το 1975 έως το 2024 έχουν εκδοθεί 5.165 νόμοι, δηλαδή περίπου 105 ετησίως ή δύο κάθε εβδομάδα, ενώ έχουν δημοσιευθεί 21.464 Προεδρικά Διατάγματα και πάνω από 270.000 σελίδες βασικής νομοθεσίας στο ΦΕΚ. Μόνο το 2022, στο τεύχος Β΄ του ΦΕΚ εκδόθηκαν περισσότερες από 75.000 σελίδες.

Την τελευταία δεκαετία, η τάση απομακρύνεται από τα Προεδρικά Διατάγματα και μετατοπίζεται στις υπουργικές αποφάσεις, με στόχο την αποφυγή των χρονοβόρων διαδικασιών στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Ωστόσο, αυτή η πρακτική δημιουργεί συχνά ζητήματα συνταγματικότητας και μειώνει την ασφάλεια δικαίου. Για παράδειγμα, ενώ το 2004 εκδόθηκαν περίπου 250 Π.Δ., το 2023 ο αριθμός τους ήταν μόλις 50. Αντίστοιχα, τα τεύχη Β΄ του ΦΕΚ αυξήθηκαν από 2.000 το 2004 σε πάνω από 7.000 το 2022.

Εκτός από τη διογκωμένη γραφειοκρατία, η υπερπαραγωγή και η ασάφεια στη νομοθέτηση λειτουργούν αποτρεπτικά για τις επενδύσεις, ενισχύουν τη διαφθορά στη σχέση ιδιωτικού και δημόσιου τομέα και επιβαρύνουν τα ήδη υπερφορτωμένα δικαστήρια. Επιπλέον, δημιουργούν οικονομικό κόστος, καθώς αποσπούν ανθρώπινο δυναμικό από την παραγωγική δραστηριότητα. Πιλοτική μελέτη της Ευρωπαϊκής Ένωσης εκτιμά ότι το διοικητικό βάρος από τη νομοθεσία στην Ελλάδα κυμαίνεται μεταξύ 5,4% και 6,8% του ΑΕΠ.

Η κατάσταση στη δικαιοσύνη δεν είναι καλύτερη. Σύμφωνα με το EU Justice Scoreboard 2024, η μέση διάρκεια επίλυσης αστικών και εμπορικών διαφορών σε πρώτο βαθμό το 2022 έφθανε τις 746 ημέρες. Παράλληλα, το 71% των ελληνικών επιχειρήσεων, σύμφωνα με το Ευρωβαρόμετρο, δηλώνει ότι δεν εμπιστεύεται το νομικό πλαίσιο για την προστασία των επενδύσεών τους.

Το πρόβλημα ξεκινά ήδη από το στάδιο της νομοθέτησης. Το 96% των τροπολογιών υποβάλλονται την τελευταία στιγμή – την ημέρα ή την παραμονή της ψήφισής τους – ενώ πολλές είναι εκπρόθεσμες. Αυτό αντανακλά την προχειρότητα στη διαδικασία σύνταξης νόμων. Επιπλέον, σύμφωνα με το Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦίΜ), το 75% των νόμων του 2023 περιλάμβαναν στον τίτλο τους τη φράση «και λοιπές διατάξεις», γεγονός που καταδεικνύει τη συνήθη πρακτική να εντάσσονται ετερόκλητες ρυθμίσεις σε άσχετα νομοσχέδια.

Η αποσαφήνιση του νομοθετικού πλαισίου απαιτεί ουσιαστική κωδικοποίηση, έργο που έχει αναλάβει η Κεντρική Επιτροπή Κωδικοποίησης (ΚΕΚ). Την περίοδο 2020-2024 η ΚΕΚ προχώρησε σε 19 κωδικοποιήσεις. Παρά ταύτα, η ίδια η επιτροπή υπογραμμίζει ότι για να καταστεί το έργο της αποτελεσματικότερο, η αρχική φάση της κωδικοποίησης πρέπει να γίνεται από τα αρμόδια υπουργεία υπό την επίβλεψή της.