Ασφαλιστικό – Δημογραφικό

Συνεχίζοντας με το ζήτημα του ασφαλιστικού, συνάρτηση και του μεγάλου δημογραφικού προβλήματος που αντιμετωπίζει η χώρα. Σε φάση έντονων ανακατατάξεων εισέρχεται το ασφαλιστικό σύστημα, υπό την πίεση της ταχείας γήρανσης του πληθυσμού, όπως αυτή αποτυπώνεται στους δημογραφικούς δείκτες της τελευταίας έκθεσης του ΟΟΣΑ Pensions at a Glance 2025. Παράλληλα, η ετήσια Έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου για τον Απολογισμό του Κράτους και τη Δημοσιονομική Βιωσιμότητα του 2024, που κατατέθηκε στη Βουλή, αναδεικνύει ότι το ασφαλιστικό τίθεται πλέον σε καθεστώς αυξημένης εποπτείας και λόγω της συνεχώς αυξανόμενης συνταξιοδοτικής δαπάνη.

Σύμφωνα με το Ελεγκτικό Συνέδριο, εξετάζονται συνολικά όλες οι κρίσιμες παράμετροι του συστήματος: το ύψος και η βάση υπολογισμού των εισφορών, οι συντελεστές αναπλήρωσης, ο τρόπος υπολογισμού των συντάξεων, καθώς και τα όρια ηλικίας συνταξιοδότησης. Η αξιολόγηση θα βασιστεί σε αναλογιστικές μελέτες και εισηγήσεις της Εθνικής Αναλογιστικής Αρχής, με στόχο να αποτραπεί μελλοντική εκτίναξη της συνταξιοδοτικής δαπάνης και να διαφυλαχθεί η μακροχρόνια βιωσιμότητα του συστήματος.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ανάγκη ενίσχυσης του κεφαλαιοποιητικού σκέλους του πρώτου πυλώνα, που αφορά τις επικουρικές συντάξεις των νέων ασφαλισμένων στο Ταμείο Επικουρικής Κεφαλαιοποιητικής Ασφάλισης (ΤΕΚΑ), αλλά και των ασφαλισμένων έως 35 ετών που έχουν τη δυνατότητα μεταφοράς από άλλα επικουρικά ταμεία.

Όπως επισημαίνει το Ελεγκτικό Συνέδριο, η σχεδόν πλήρης εξάρτηση του ελληνικού συστήματος από τον διανεμητικό πυλώνα το καθιστά ιδιαίτερα ευάλωτο στις δημογραφικές εξελίξεις. Τα συστήματα τύπου PAYG λειτουργούν αποτελεσματικά όταν ο αριθμός των εργαζομένων που καταβάλλουν εισφορές είναι σημαντικά μεγαλύτερος από τον αριθμό των συνταξιούχων – συνθήκη που σταδιακά ανατρέπεται.

Παράλληλα, διαπιστώνεται ότι τόσο η επαγγελματική ασφάλιση όσο και η εθελοντική ιδιωτική ασφάλιση παραμένουν υποανάπτυκτες στην Ελλάδα, αδυνατώντας να λειτουργήσουν ως ουσιαστικό αντίβαρο στους κινδύνους που απειλούν το μελλοντικό εισόδημα και το επίπεδο διαβίωσης των συνταξιούχων. Αντίθετα, θεσμοί όπως το ΤΕΚΑ, που στοχεύουν στην κεφαλαιοποίηση των εισφορών στην επικουρική ασφάλιση, αναμένεται να αποδώσουν μετρήσιμα αποτελέσματα μόνο σε βάθος χρόνου, καθώς ωριμάζουν τα σχετικά δικαιώματα.

Η δημογραφική γήρανση, ωστόσο, δεν περιορίζεται στις επιπτώσεις στο ασφαλιστικό σύστημα. Αναμένεται να επιβαρύνει και άλλους τομείς, όπως η υγειονομική περίθαλψη, η δημιουργία δομών φροντίδας ηλικιωμένων και η φαρμακευτική δαπάνη.

Για την ενίσχυση της βιωσιμότητας του ασφαλιστικού, το Ελεγκτικό Συνέδριο τονίζει ότι, πέρα από παρεμβάσεις σε όρια ηλικίας και ύψος συντάξεων, απαιτείται ένα ευρύτερο πλέγμα πολιτικών. Σε αυτές περιλαμβάνονται η στήριξη της οικογένειας και της γεννητικότητας, η ανάσχεση ή αντιστροφή του brain drain –ιδίως των νέων υψηλής εξειδίκευσης–, η επιτάχυνση διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων για την ενίσχυση της ανάπτυξης, της παραγωγικότητας και της απασχόλησης, καθώς και η αποτελεσματικότερη διαχείριση των συσσωρευμένων ασφαλιστικών οφειλών από το ΚΕΑΟ.

Παράλληλα, προτείνεται η επανεξέταση των κινήτρων συμμετοχής στον δεύτερο και τρίτο πυλώνα ασφάλισης (επαγγελματικά ταμεία και ιδιωτική ασφάλιση), ιδίως για ασφαλισμένους που δεν καλύπτονται ηλικιακά από το ΤΕΚΑ, ώστε σταδιακά να διαμορφωθεί ένα πολυεπίπεδο σύστημα προστασίας, πιο ανθεκτικό στις δημογραφικές πιέσεις. Κρίσιμη θεωρείται επίσης η διασφάλιση και ορθολογική αξιοποίηση των πόρων του ΑΚΑΓΕ, αποκλειστικά για την κάλυψη των συντάξεων των μελλοντικών γενεών, καθώς και η επιτάχυνση της πλήρους λειτουργίας του ΤΕΚΑ.

ΟΟΣΑ: Αναπόφευκτη η αύξηση των ορίων ηλικίας

Σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ, τα όρια ηλικίας συνταξιοδότησης στην Ελλάδα είναι συνδεδεμένα με το προσδόκιμο ζωής μετά τα 65 έτη. Ωστόσο, η πανδημία ανέκοψε την ανοδική πορεία του προσδόκιμου, με αποτέλεσμα να μην δικαιολογείται προς το παρόν αύξηση πέραν των σημερινών ορίων των 67 και 62 ετών. Έτσι, η σχετική απόφαση που είχε προγραμματιστεί για το 2027 μετατίθεται για το 2029, με δεδομένο όμως ότι από το 2030 και μετά η αύξηση των ορίων ηλικίας θεωρείται βέβαιη.

Ο ΟΟΣΑ εκτιμά ότι στην Ελλάδα το όριο ηλικίας των 62 ετών για συνταξιοδότηση με 40 έτη ασφάλισης θα αυξηθεί στα 66 έτη έως το 2050. Όπως υπογραμμίζεται, η άνοδος των ορίων ηλικίας είναι αναπόφευκτη, καθώς η χώρα συγκαταλέγεται στις ταχύτερα γηράσκουσες διεθνώς. Με βάση τις προβλέψεις, η Ελλάδα θα βρεθεί δεύτερη μετά την Ιταλία, με την αναλογία ατόμων άνω των 65 ετών προς τον πληθυσμό εργάσιμης ηλικίας να εκτινάσσεται στο 70 προς 100, από 39 προς 100 σήμερα.

Πρώτη κατοικία

Η απόκτηση πρώτης κατοικίας γίνεται ολοένα και δυσκολότερη για τα ελληνικά νοικοκυριά. Η τάση μείωσης της ιδιοκατοίκησης, που υπήρξε για δεκαετίες βασικό γνώρισμα της ελληνικής κοινωνίας, εντείνεται τα τελευταία χρόνια, αποτυπώνοντας μια βαθιά μεταβολή στη στεγαστική πραγματικότητα της χώρας.

Τα στοιχεία δείχνουν μια σταθερή υποχώρηση: το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, που το 2010 ήταν 77,2%, έπεσε στο 69,7% το 2024. Η πτώση αυτή αντικατοπτρίζει ότι χιλιάδες νέοι και οικογένειες δεν μπορούν πλέον να αποκτήσουν δικό τους σπίτι, με τις οικονομικές πιέσεις και την εκτίναξη των τιμών να αποτελούν τους κύριους λόγους.

Παρά τη μεγάλη άνοδο των συναλλαγών στην κτηματαγορά, οι περισσότερες δεν αφορούν την αγορά πρώτης κατοικίας. Τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών είναι αποκαλυπτικά:

Το 2023, το ύψος των φοροαπαλλαγών για πρώτη κατοικία έφτασε τα 2,155 δισ. ευρώ.

Το 2024 μειώθηκε στα 559,9 εκατ. ευρώ

Η πτώση κατά περίπου 1,554 δισ. ευρώ δείχνει τη δραματική συρρίκνωση της συγκεκριμένης αγοράς. Οι περισσότερες αγορές αφορούν παλιά, μικρά και οικονομικά ακίνητα, που συχνά δεν καλύπτουν τις πραγματικές ανάγκες των αγοραστών.

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, το 2024 δηλώθηκαν 24.600 αγορές ακινήτων με απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, τα περισσότερα είναι μικρής επιφάνειας και παλαιότητας, κάτι που αναδεικνύει τις σημερινές δυσκολίες των νοικοκυριών.

Την εικόνα επιβαρύνει ακόμη περισσότερο η «εκτόξευση» των τιμών. Μελέτη της Deloitte δείχνει ότι η Αθήνα είναι η δεύτερη ακριβότερη πόλη στην Ευρώπη όσον αφορά την αγορά νεόδμητης κατοικίας σε σχέση με τα εισοδήματα. Για ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. απαιτούνται 15,3 έτη μισθών, ενώ η μέση τιμή των νεόδμητων κατοικιών στην Αττική φτάνει τα 4.100 €/τ.μ.. Έτσι, ένα μικρό σπίτι 70 τ.μ. κοστίζει περίπου 287.000 ευρώ, ποσό απρόσιτο για μεγάλο μέρος των νέων.

Έτσι, η αγορά κατοικίας από επιλογή μετατρέπεται σε πολυτέλεια. Όλο και περισσότερα νοικοκυριά στρέφονται στην ενοικίαση, τη στιγμή που και τα ενοίκια καταγράφουν έντονες αυξήσεις.

Ένας ακόμη παράγοντας που δυσχεραίνει την απόκτηση πρώτης κατοικίας είναι τα παγωμένα εδώ και χρόνια όρια απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, τα οποία δεν έχουν προσαρμοστεί στη νέα πραγματικότητα των τιμών. Σήμερα ισχύουν:

200.000 € για άγαμο

250.000 € για άγαμο με αναπηρία ≥67%

250.000 € για έγγαμο

275.000 € για έγγαμο με αναπηρία ≥67%

Τα όρια αυξάνονται κατά 25.000 € για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 € για το τρίτο και τα επόμενα.

Για να χορηγηθεί απαλλαγή, ο αγοραστής δεν πρέπει να έχει άλλο ακίνητο που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες. Αυτές υπολογίζονται στα 70 τ.μ. συν επιπλέον 25 τ.μ. για τα δύο πρώτα παιδιά και 30 τ.μ. για κάθε επόμενο, ενώ για άτομα με αναπηρία ≥67% η βάση αυξάνεται στα 90 τ.μ.. Επιπλέον, το ακίνητο πρέπει να παραμείνει στην ιδιοκτησία του αγοραστή για τουλάχιστον πέντε χρόνια.

Η συνολική εικόνα δείχνει ότι η πρόσβαση στη στέγη γίνεται ολοένα πιο δύσκολη, διαμορφώνοντας νέες προκλήσεις για τη στεγαστική πολιτική και τη νέα γενιά.

Ακίνητα

Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα φάση. Για πρώτη φορά εδώ και δεκαετίες, η έλλειψη κατοικιών για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα δεν επηρεάζει μόνο τις τιμές, αλλά αλλάζει και τη γεωγραφία των επενδύσεων. Το πρόβλημα της περιορισμένης διαθεσιμότητας ακινήτων έχει πλέον ξεφύγει από τα στατιστικά στοιχεία και αποτελεί μια πραγματικότητα που επηρεάζει τους πολίτες και καθορίζει τις στρατηγικές και τις αποφάσεις μεγάλων επιχειρηματικών ομίλων που δραστηριοποιούνται στον χώρο των ακινήτων.

Τελευταία παρατηρείται ένα κύμα επενδύσεων που δεν αφορά μόνο πολυτελή νέα projects, αλλά και την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων, βιομηχανικών ή υποτιμημένων κτιρίων μέσα στις πόλεις. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το ιστορικό κλωστοϋφαντουργείο «Τεγόπουλος» στη Νέα Φιλαδέλφεια, το οποίο περνά στα χέρια της Prosperity Group για να μετατραπεί σε σύγχρονο συγκρότημα μικτής χρήσης. Οι περίπου 6.000 τ.μ. που παρέμεναν για χρόνια ανενεργά επιστρέφουν πλέον στην αστική ζωή, δημιουργώντας νέα κοινόχρηστα και δημόσια σημεία και ενισχύοντας την αναζωογόνηση της γειτονιάς.

Η Prosperity Group εντόπισε νωρίς την ανάγκη για νέες κατοικίες και ποιοτικούς χώρους εργασίας στην Αθήνα, ιδιαίτερα για νέες οικογένειες. Η κίνηση αυτή δημιουργεί προϋποθέσεις για τη δημιουργία νέων πλατειών και κοινόχρηστων χώρων, ενισχύοντας τη ζωή σε ένα ολόκληρο τετράγωνο.

Στο ίδιο κύμα επενδύσεων εντάσσεται και η στροφή του ομίλου Μασούτη. Ο παραδοσιακός retail όμιλος, πέρα από τα σούπερ μάρκετ, χτίζει πλέον ένα ισχυρό χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Με περισσότερα από 100 ακίνητα και projects που περιλαμβάνουν 110 νέα διαμερίσματα στην Αθήνα, μετατρέπει το real estate σε πυλώνα ανάπτυξης, αξιοποιώντας την έλλειψη προσφοράς. Η στροφή αυτή δείχνει ότι η στεγαστική ανάγκη δεν είναι μόνο κοινωνικό ζήτημα, αλλά και σημαντική επιχειρηματική ευκαιρία.

Παράλληλα, στον Ταύρο, το εμβληματικό εργοστάσιο της ΔΕΛΤΑ, όπου παλιότερα παράγονταν τα παγωτά Boss και Magnum, μεταμορφώνεται σε κατοικίες με θέα στην Ακρόπολη, από την εταιρεία MRP του Bart Meijer. Ο Ολλανδός επενδυτής, με σημαντικά projects στην Ολλανδία, βλέπει στην Αθήνα μια αγορά όπου η έλλειψη κατοικιών καθιστά κάθε εγκαταλειμμένο βιομηχανικό ακίνητο χρυσή ευκαιρία.

Η επενδυτική δυναμική δεν οφείλεται μόνο στο κενό της αγοράς, αλλά και στις αποδόσεις. Στην Ελλάδα, όπου η κοινωνική κατοικία καλύπτει μόλις το 0,3% της ζήτησης, ενώ στην Ολλανδία φτάνει το 30%, η ιδιωτική επένδυση αποτελεί μονόδρομο για την αύξηση του διαθέσιμου στοκ κατοικιών. Έτσι, τόσο οι ξένοι όσο και οι εγχώριοι επενδυτές αναδιαμορφώνουν τον αστικό χάρτη.

Το μεγάλο ερώτημα παραμένει αν αυτή η επενδυτική έκρηξη θα οδηγήσει και σε πιο προσιτές κατοικίες για τα νοικοκυριά. Το μόνο βέβαιο είναι ότι η αγορά αλλάζει με ταχύτητα, και οι επενδυτές έχουν καταλάβει πρώτοι ότι η κατοικία θα αποτελέσει το πιο πολύτιμο «νόμισμα» της επόμενης δεκαετίας. Η νέα πραγματικότητα είναι ξεκάθαρη: εκεί όπου η πόλη υποφέρει από έλλειψη ακινήτων, οι μεγάλοι επενδυτές βρίσκουν τον χώρο να δραστηριοποιηθούν, να επενδύσουν και να μεταμορφώσουν ολόκληρες γειτονιές. Η Αθήνα αλλάζει πρόσωπο.

Στεγαστική Κρίση & Ευρώπη

Η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης θυμίζει μια «νέα πανδημία» που πλήττει την Ευρώπη, όπως τόνισε χαρακτηριστικά ο δήμαρχος της Βαρκελώνης. Μαζί με άλλους 16 δημάρχους ευρωπαϊκών πόλεων, απευθύνει έκκληση προς την Ευρωπαϊκή Ένωση να προχωρήσει σε ουσιαστικές παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Από την πλευρά της, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναμένεται να παρουσιάσει την Τρίτη το πρώτο σχετικό σχέδιο δράσης, το οποίο διαμορφώθηκε έπειτα από διαβουλεύσεις με ειδικούς, φορείς και πολίτες. Παράγοντες που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή του προβλήματος προειδοποιούν εδώ και μήνες ότι η κρίση έχει λάβει τέτοιες διαστάσεις, ώστε η Ε.Ε. δεν μπορεί πλέον να την αγνοεί.

«Η νέα πανδημία που πλήττει τις ευρωπαϊκές πόλεις είναι το κόστος της στέγασης», δήλωσε ο Jaume Collboni, δήμαρχος της Βαρκελώνης, ο οποίος πέρυσι ανέλαβε την πρωτοβουλία για τη δημιουργία της συμμαχίας των δημάρχων, με τη στήριξη των ομολόγων του στο Παρίσι και τη Ρώμη. Όπως επισήμανε, απέναντι σε αυτή τη νέα κρίση οι ευρωπαϊκοί θεσμοί, όπως συνέβη και με την πανδημία του Covid, οφείλουν να κινητοποιήσουν πρωτοφανείς πόρους, προκειμένου να ενισχυθεί η κατασκευή προσιτών κατοικιών για τους νέους, τους εργαζόμενους γονείς και τη μεσαία αστική τάξη.

Εδώ και έναν χρόνο, η συμμαχία των δημάρχων πιέζει την Ε.Ε. να αναλάβει δράση για τη στέγαση, την οποία χαρακτηρίζει κοινωνική κατάσταση έκτακτης ανάγκης. Η εκρηκτική άνοδος των τιμών αγοράς και ενοικίασης σε ολόκληρη την ήπειρο, σύμφωνα με τους δημάρχους, εντείνει τις ανισότητες και υπονομεύει την εμπιστοσύνη στους δημοκρατικούς θεσμούς. Στη συμμαχία συμμετέχουν συνολικά 17 δήμαρχοι ευρωπαϊκών πόλεων –ανάμεσά τους και ο δήμαρχος Αθηναίων– εκπροσωπώντας τουλάχιστον 20 εκατομμύρια πολίτες.

Από την Αθήνα και το Άμστερνταμ έως την Μπολόνια και τη Βουδαπέστη, οι δήμαρχοι ζητούν τη δημιουργία ενός ευρωπαϊκού ταμείου προσιτής στέγης, στα πρότυπα του Ταμείου Ανάκαμψης, με στόχο τη διοχέτευση τουλάχιστον 300 δισ. ευρώ ετησίως σε δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις κατοικίας. Παράλληλα, διεκδικούν ενεργό συμμετοχή στη λήψη αποφάσεων, ώστε να μεταφέρουν την εμπειρία και τις ανάγκες των πόλεών τους.

Το πρώτο ευρωπαϊκό σχέδιο για τη στέγαση

Όπως αναφέρει το Politico, το πακέτο μέτρων που αναμένεται να παρουσιαστεί αυτή την εβδομάδα θα στοχεύει στην κινητοποίηση δημόσιων κεφαλαίων για την ανέγερση νέων κατοικιών. Παράλληλα, θα περιλαμβάνει μηχανισμούς παρακολούθησης της κερδοσκοπίας στην αγορά ακινήτων και θα παρέχει στα περιφερειακά και τοπικά επίπεδα διακυβέρνησης εργαλεία για τον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία επιτείνει την έλλειψη κατοικιών.

Το σχέδιο θα περιλαμβάνει επίσης μια νέα στρατηγική για τον κατασκευαστικό κλάδο, με στόχο τη μείωση της γραφειοκρατίας και τη θέσπιση κοινών κανόνων, ώστε δομικά υλικά που παράγονται σε ανταγωνιστικές τιμές σε ένα κράτος-μέλος να μπορούν να αξιοποιούνται ευκολότερα σε στεγαστικά έργα άλλων χωρών. Επιπλέον, προβλέπεται προσπάθεια αντιμετώπισης του προβλήματος της αστεγίας, που αφορά περισσότερους από ένα εκατομμύριο ανθρώπους στην Ευρώπη.

«Μέχρι σήμερα, η Ευρωπαϊκή Ένωση δεν είχε ουσιαστικό ρόλο σε αυτό το πεδίο. Αυτό οφείλει να αλλάξει», δήλωσε στο Politico ο Ευρωπαίος Επίτροπος Στέγασης, Dan Jørgensen.

«Εσωτερική απειλή» για την Ευρώπη

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, οι τιμές των κατοικιών στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά 48% την περίοδο 2010–2023, ενώ τα ενοίκια κατέγραψαν άνοδο 22%. Έως το 2023, σχεδόν ένας στους δέκα Ευρωπαίους δαπανούσε πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, ποσοστό που φτάνει το 29% στην Ελλάδα, το 15% στη Δανία και το 13% στη Γερμανία.

Ο Collboni χαρακτήρισε τη στεγαστική κρίση πρωτοφανή εσωτερική απειλή για την Ευρωπαϊκή Ένωση, προειδοποιώντας ότι, αν δεν δοθούν πειστικές λύσεις, οι πολίτες θα αρχίσουν να αμφισβητούν τη δυνατότητα της δημοκρατίας να αντιμετωπίζει τα μεγάλα κοινωνικά προβλήματα

Στη Βαρκελώνη, η μέση τιμή των κατοικιών αυξήθηκε σχεδόν κατά 70% την τελευταία δεκαετία, αναγκάζοντας κάποιους κατοίκους να εγκαταλείψουν την πόλη και άλλους να επιβαρύνονται με δυσανάλογα υψηλά κόστη. Ο δήμαρχος της πόλης εκτιμά ότι η Κομισιόν και οι ευρωπαϊκοί θεσμοί οφείλουν να διαδραματίσουν ενεργό ρόλο στην επίλυση της κρίσης. «Στην πραγματικότητα, υπερασπιζόμαστε το δικαίωμα να παραμείνουμε στις πόλεις μας. Οι θεσμοί που εδώ και 40 ή 50 χρόνια διασφαλίζουν την ελεύθερη κυκλοφορία κεφαλαίων και ανθρώπων, πρέπει τώρα να συμβάλουν και στη διασφάλιση του δικαιώματος να μείνουμε», ανέφερε χαρακτηριστικά.