Στέγη στην Ελλάδα: Υψηλή ιδιοκατοίκηση, αλλά αυξανόμενες οικονομικές πιέσεις

Σχετικά και με τα όσα είχαμε γράψει χθες. Περίπου το 70% των Ελλήνων ιδιοκτητών δηλώνουν ικανοποιημένοι από την κατοικία τους, σύμφωνα με την πανευρωπαϊκή έρευνα European Housing Trend Report 2025, που εκπόνησε το δίκτυο RE/MAX Europe. Την ίδια στιγμή, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα υπερβαίνει το 60%, με περιορισμένη εξάρτηση από τραπεζικό δανεισμό.

Ειδικότερα, το επίπεδο ικανοποίησης στην Ελλάδα διαμορφώνεται στο 66%, ελαφρώς χαμηλότερα από το 68% του 2024 και αισθητά κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που φτάνει το 77%.

Ιδιοκατοίκηση με ίδια κεφάλαια

Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανέρχεται στο 63%, έναντι 69% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Αξιοσημείωτο είναι ότι το 53% των Ελλήνων ιδιοκτητών έχουν αποπληρώσει πλήρως το ακίνητό τους (έναντι 47% στην Ευρώπη), ενώ μόλις το 10% διαθέτει στεγαστικό δάνειο, ποσοστό χαμηλότερο από το 15% που καταγράφεται πανευρωπαϊκά. Τα στοιχεία αυτά επιβεβαιώνουν ότι στην ελληνική αγορά κατοικίας κυριαρχεί η χρηματοδότηση μέσω ίδιων κεφαλαίων.

Πίεση από κόστος στέγασης και ενέργειας

Παρά τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης, σημαντικό μέρος των νοικοκυριών αντιμετωπίζει οικονομικές δυσκολίες. Το 27% δηλώνει ότι δυσκολεύεται να καλύψει το κόστος της κατοικίας του, ποσοστό αισθητά υψηλότερο από το 17% του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Ακόμη μεγαλύτερη είναι η πίεση στους λογαριασμούς ενέργειας, με το 34% των Ελλήνων να αναφέρει δυσκολίες (έναντι 16% στην Ευρώπη).

Επιπλέον, το 11% δαπανά πάνω από το μισό εισόδημά του για στέγαση και βασικούς λογαριασμούς, στοιχείο που επηρεάζει αρνητικά τη συνολική στεγαστική ικανοποίηση.

Καθυστερημένη ανεξαρτητοποίηση και οικογενειακή στήριξη

Οι οικονομικές πιέσεις αντανακλώνται και στις επιλογές διαβίωσης. Το 15% των ενηλίκων στην Ελλάδα ζει με τους γονείς του (έναντι 12% στην Ευρώπη), με το 59% αυτών να δηλώνει ότι δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να νοικιάσει ή να αγοράσει κατοικία.

Η απόκτηση πρώτης κατοικίας πραγματοποιείται σε μεγαλύτερη ηλικία σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη: οι Έλληνες αγοράζουν το πρώτο τους σπίτι κατά μέσο όρο στα 35 έτη, έναντι 31 ετών στον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Η συμβολή της οικογένειας παραμένει καθοριστική. Το 31% των ιδιοκτητών απέκτησαν κατοικία μέσω κληρονομιάς και το 38% έλαβαν χρηματική βοήθεια, ποσοστά σημαντικά υψηλότερα από τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους (22% και 26% αντίστοιχα). Αντίθετα, μόνο το 25% δηλώνει ότι δεν υπήρξε καμία οικογενειακή στήριξη, έναντι 41% στην Ευρώπη.

Προοπτικές μετακίνησης

Τέλος, το 20% των Ελλήνων αναμένει να μετακομίσει εντός του 2026, ενώ το 36% δηλώνει ότι θα εξέταζε το ενδεχόμενο μετεγκατάστασης σε άλλη χώρα αναζητώντας καλύτερη ποιότητα ζωής.

Συνολικά, η ελληνική αγορά κατοικίας χαρακτηρίζεται από υψηλή ιδιοκατοίκηση και ισχυρή οικογενειακή υποστήριξη, αλλά και από έντονες οικονομικές πιέσεις που επηρεάζουν τις αποφάσεις στέγασης και τη συνολική ικανοποίηση των νοικοκυριών.

Σύγκλιση προσδοκιών στην αγορά κατοικίας

Το 2025 διαμορφώνεται μια σαφής τάση εξομάλυνσης στις τιμές που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν Έλληνες και ξένοι για κατοικίες, με τη διαφορά μεταξύ τους να περιορίζεται αισθητά σε σύγκριση με το 2024. Οι ξένοι εξακολουθούν σε ορισμένες περιοχές να κινούνται υψηλότερα, ωστόσο εμφανίζονται πλέον πιο συγκρατημένοι, ιδίως σε ακίνητα μεγάλης αξίας.

Τα δεδομένα προκύπτουν από αναζητήσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του Spitogatos.gr και παρουσιάστηκαν στο συνέδριο «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» από τον επενδυτή και αναλυτή Ηλίας Παπαγεωργιάδης.

Αττική: Μικρότερη απόσταση, έντονες τοπικές διαφοροποιήσεις

Στην Αττική, η μέση αξία κατοικίας που αναζήτησαν οι Έλληνες αγοραστές ανήλθε στις 226.000 ευρώ το 2025, έναντι 216.688 ευρώ το 2024. Οι ξένοι στράφηκαν σε ακίνητα μέσης τιμής 244.000 ευρώ, από 231.000 ευρώ πέρυσι. Έτσι, εξακολουθούν να αναζητούν κατοικίες περίπου 8% ακριβότερες από εκείνες των Ελλήνων, με αύξηση 5,6% σε ετήσια βάση.

Ωστόσο, η εικόνα διαφοροποιείται ανά περιοχή:

Δυτικά προάστια: Οι Έλληνες κινήθηκαν για ακίνητα 17% ακριβότερα από τους

ξένους, ανατρέποντας πλήρως την εικόνα του 2024, όταν οι ξένοι προηγούνταν κατά 16%.

Κέντρο Αθήνας: Οι Έλληνες αναζήτησαν κατοικίες 8% ακριβότερες, ενώ πέρυσι δεν υπήρχε ουσιαστική διαφορά.

Νότια προάστια – Αθηναϊκή Ριβιέρα: Η μεγαλύτερη μεταβολή. Το 2024 οι ξένοι στόχευαν σε ακίνητα 38% ακριβότερα από εκείνα των Ελλήνων. Το 2025 η διαφορά περιορίστηκε στο 8%, ένδειξη σαφώς πιο μετρημένης στάσης.

Υπόλοιπο Αττικής: Η μόνη περιοχή όπου διευρύνθηκε το προβάδισμα των ξένων. Τα ακίνητα που αναζητήθηκαν από αγοραστές εξωτερικού ήταν 16% ακριβότερα (από 4% το 2024), γεγονός που υποδηλώνει μετατόπιση ενδιαφέροντος προς παραθαλάσσιες ζώνες όπως το Λαγονήσι, η Σαρωνίδα και το Σούνιο.

Θεσσαλονίκη: Οι Έλληνες αυξάνουν τον προϋπολογισμό τους

Στον Δήμος Θεσσαλονίκης, η εικόνα είναι διαφορετική. Οι Έλληνες αναζήτησαν κατοικίες μέσης αξίας 152.000 ευρώ το 2025, σημαντικά αυξημένες από τις 129.000 ευρώ του 2024. Οι ξένοι περιορίστηκαν σε ακίνητα μέσης αξίας 130.000 ευρώ, από 106.000 ευρώ πέρυσι.

Η διαφορά υπέρ των Ελλήνων φτάνει περίπου το 15%, με το πρόγραμμα Σπίτι Μου 2 να ενισχύει τη ζήτηση και να συμβάλλει στην άνοδο των ζητούμενων τιμών.

Μισθώσεις: Μικρότερη «ψαλίδα» και στα ενοίκια

Ανάλογη τάση σύγκλισης παρατηρείται και στις μισθώσεις. Οι ξένοι αναζήτησαν το 2025 κατοικίες με μέσο ζητούμενο ενοίκιο 740 ευρώ, χαμηλότερο από τα 780 ευρώ του 2024. Αντίθετα, οι Έλληνες αύξησαν τον προϋπολογισμό τους στα 690 ευρώ, από 668 ευρώ πέρυσι.

Η απόσταση μειώνεται και στην αγορά ενοικίων, καθώς οι ξένοι εμφανίζονται λιγότερο πρόθυμοι – ή λιγότερο διατεθειμένοι – να κινηθούν σε υψηλότερα μισθώματα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Συμπέρασμα

Το 2025 χαρακτηρίζεται από μια γενικότερη εξισορρόπηση στις τιμολογιακές προσδοκίες μεταξύ Ελλήνων και ξένων. Οι υπερβολές που καταγράφηκαν το προηγούμενο διάστημα περιορίζονται, ενώ η ζήτηση γίνεται πιο στοχευμένη και επιλεκτική, με διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και τύπο ακινήτου.

Η στεγαστική κρίση στην Ευρώπη: γιατί η κατοικία εξελίσσεται σε κορυφαία κοινωνική πρόκληση

Η κατοικία αποτελεί βασικό ανθρώπινο δικαίωμα και προϋπόθεση αξιοπρεπούς διαβίωσης. Παρ’ όλα αυτά, σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες η εξεύρεση προσιτής στέγης — είτε για αγορά είτε για ενοικίαση — έχει μετατραπεί σε οξύ κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα. Τα αυξανόμενα ενοίκια ωθούν ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά εκτός κατοικίας, ενώ η περιορισμένη διαθεσιμότητα προσιτών επιλογών εντείνει μια ευρύτερη, διασυνοριακή στεγαστική κρίση.

Στις 16 Δεκεμβρίου 2025, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή παρουσίασε στο Ευρωπαϊκό Συμβούλιο και στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για Προσιτή Στέγαση. Στόχος του είναι να διευρύνει την πρόσβαση των πολιτών σε κατάλληλες και οικονομικά βιώσιμες κατοικίες, μέσα από ενίσχυση της προσφοράς — κυρίως σε περιοχές με έντονα ελλείμματα — κινητοποίηση επενδυτικών κεφαλαίων, στήριξη ευάλωτων ομάδων (όπως νέοι και χαμηλόμισθοι) και άρση κανονιστικών εμποδίων που επιβραδύνουν την ανάπτυξη νέων έργων.

Δέκα χρόνια αναταράξεων στην αγορά κατοικίας

Σύμφωνα με ανάλυση του caixabankresearch.com, η ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας την τελευταία δεκαετία πέρασε διαδοχικές φάσεις έντονων μεταβολών. Από το 2010 έως σήμερα, οι τιμές πώλησης στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 55,4% κατά μέσο όρο, ενώ τα ενοίκια κατά 26,7%, με ρυθμούς συχνά ταχύτερους από την άνοδο των εισοδημάτων.

Πρώτη φάση (2014–2019): Μετά την κρίση χρέους, οι τιμές ακινήτων αυξάνονταν περίπου 5% ετησίως, υπερβαίνοντας τόσο τον πληθωρισμό όσο και την άνοδο του διαθέσιμου εισοδήματος. Η ανάκαμψη αυτή αντανακλούσε αφενός διόρθωση προηγούμενων απωλειών και αφετέρου αργή προσαρμογή της προσφοράς στην αυξημένη ζήτηση.

Δεύτερη φάση (πανδημία): Τα προγράμματα στήριξης και οι περιορισμοί κατανάλωσης οδήγησαν σε συσσώρευση αποταμιεύσεων. Με την επανεκκίνηση της οικονομίας, οι επενδύσεις σε ακίνητα εκτοξεύθηκαν, ωθώντας τις τιμές σε ετήσια άνοδο έως και 10% το 2021–2022.

Τρίτη φάση (ενεργειακό σοκ): Η ρωσική εισβολή στην Ουκρανία προκάλεσε ενεργειακή κρίση και αυστηροποίηση της νομισματικής πολιτικής. Οι αυξήσεις επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα επιβράδυναν σημαντικά την αγορά από τα μέσα του 2022 έως τις αρχές του 2024, ενώ τα ενοίκια συνέχισαν να αυξάνονται.

Τρέχουσα φάση: Η προσφορά νέων κατοικιών ανακάμπτει αργά, καθώς ο κλάδος αντιμετωπίζει ελλείψεις εργατικού δυναμικού και υψηλό κόστος υλικών. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση ενισχύεται από τη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής και τη δημογραφική ώθηση μέσω μετανάστευσης. Οι τιμές πώλησης κινούνται εκ νέου ανοδικά (περίπου 5% ετησίως), ενώ τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τον γενικό πληθωρισμό.

Μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ χωρών

Η εικόνα δεν είναι ομοιόμορφη. Οι ισχυρότερες αυξήσεις τιμών καταγράφονται στην Ανατολική Ευρώπη και στη Μεσόγειο, με την Ελλάδα και την Πορτογαλία να ξεχωρίζουν, ενώ σε κεντρικές και βόρειες χώρες η άνοδος είναι ηπιότερη, με εξαιρέσεις όπως η Ιρλανδία και η Ολλανδία.

Σε ορισμένες αγορές — όπως Πολωνία και Κροατία — οι αυξήσεις τιμών συνοδεύτηκαν από αντίστοιχη άνοδο εισοδημάτων. Αντίθετα, σε άλλες περιπτώσεις, όπως Πορτογαλία και Βουλγαρία, το χάσμα μεταξύ τιμών και εισοδημάτων διευρύνθηκε σημαντικά, επιβαρύνοντας την προσιτότητα.

Προσφορά και ζήτηση: η καρδιά του προβλήματος

Η σύγκριση της αύξησης των νοικοκυριών από το 2022 και των νέων οικοδομικών αδειών δείχνει γενικά σχετική ισορροπία σε πολλές χώρες. Ωστόσο, σε ορισμένες — όπως Λιθουανία, Πορτογαλία, Ιρλανδία και Εσθονία — παρατηρούνται έντονες ανισορροπίες που υπερβαίνουν το 5%, υποδηλώνοντας διαρθρωτικό έλλειμμα προσφοράς. Παρόμοιες πιέσεις εντοπίζονται σε Ιταλία, Φινλανδία, Ολλανδία και Ισπανία.

Προς μια συντονισμένη απάντηση

Η ευρωπαϊκή στεγαστική κρίση δεν είναι αποτέλεσμα ενός μόνο παράγοντα, αλλά συνδυασμός επαναλαμβανόμενων σοκ και διαχρονικής υστέρησης της προσφοράς. Παρά τις κοινές τάσεις, οι διαφορές μεταξύ χωρών περιορίζουν την αποτελεσματικότητα οριζόντιων πολιτικών.

Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο Προσιτής Στέγασης αποτελεί θετικό βήμα, ωστόσο η ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί συντονισμό σε ευρωπαϊκό, εθνικό και τοπικό επίπεδο. Μόνο μέσα από στοχευμένες παρεμβάσεις που θα ενισχύουν την κατασκευή, θα διευκολύνουν τη χρηματοδότηση και θα προστατεύουν τους ευάλωτους, η κατοικία μπορεί να επανέλθει από πηγή ανασφάλειας σε θεμέλιο κοινωνικής συνοχής και οικονομικής σταθερότητας.