Η ελληνική οικονομία εγκλωβισμένη στην «οικονομία του καφέ» – Το χάσμα με την Πορτογαλία και το αδιέξοδο της παραγωγικότητας 

Η Ελλάδα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει ένα βαθύτερο διαρθρωτικό πρόβλημα, το οποίο δεν αποτυπώνεται μόνο στους ρυθμούς ανάπτυξης ή στα δημοσιονομικά μεγέθη, αλλά κυρίως στον τρόπο με τον οποίο παράγεται ο εθνικός πλούτος. Μελέτη του London School of Economics (LSE) αναδεικνύει τις επιπτώσεις που άφησε η οικονομική κρίση στην παραγωγικότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η απασχόληση μετατοπίστηκε σε μεγάλο βαθμό προς τον τουρισμό, τα καταλύματα και την εστίαση.

Η εικόνα αυτή περιγράφεται μέσα από τον όρο «οικονομία του καφέ», ο οποίος παραπέμπει σε ένα παραγωγικό πρότυπο που στηρίζεται όλο και περισσότερο στις υπηρεσίες φιλοξενίας και στην εστίαση, χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση της παραγόμενης αξίας ανά εργαζόμενο. Όταν, μάλιστα, η εξέλιξη αυτή συνδυάζεται με τη μεταφορά μεγάλων ελληνικών επιχειρήσεων σε ξένα χέρια, το ερώτημα για το κατά πόσο η χώρα μπορεί να διαμορφώσει ένα βιώσιμο αναπτυξιακό μοντέλο γίνεται ακόμη πιο επιτακτικό.

Τα στοιχεία για την απασχόληση και την παραγωγικότητα αποτυπώνουν το μέγεθος της μεταβολής. Από το 2009 έως το 2023, οι εργαζόμενοι στους κλάδους της εστίασης και των καταλυμάτων αυξήθηκαν κατά 87%. Παράλληλα, από τις περίπου 740.000 νέες θέσεις εργασίας που δημιουργήθηκαν στην Ελλάδα την περίοδο 2013-2023, οι 320.000 προήλθαν από αυτούς τους δύο τομείς. Ωστόσο, η παραγωγικότητα του συγκεκριμένου κλάδου μειώθηκε κατά 41% σε σύγκριση με το 2009.

Το πρόβλημα, επομένως, δεν περιορίζεται στη δημιουργία θέσεων εργασίας. Αφορά κυρίως την ποιότητα και την οικονομική απόδοση της δραστηριότητας που αναπτύσσεται. Μια οικονομία μπορεί να αυξάνει την απασχόληση, αλλά εάν δεν ενισχύει παράλληλα την παραγωγικότητα, την τεχνολογική αναβάθμιση και την εγχώρια παραγωγή, δυσκολεύεται να δημιουργήσει σταθερά υψηλότερα εισοδήματα και να βελτιώσει ουσιαστικά το βιοτικό επίπεδο.

Σε αυτό το περιβάλλον, η ελληνική κυβέρνηση βρίσκεται αντιμέτωπη και με τις συνέπειες της νέας ενεργειακής επιβάρυνσης. Οι τιμές των καυσίμων έχουν διαμορφωθεί σε επίπεδα που περιορίζουν ακόμη περισσότερο το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και αυξάνουν το λειτουργικό κόστος των επιχειρήσεων. Το πετρέλαιο θέρμανσης κινείται περίπου στα 1,55 ευρώ ανά λίτρο, έναντι 1,10 ευρώ την προηγούμενη χρονιά, ενώ η βενζίνη βρίσκεται στην περιοχή των 2,20 ευρώ και το πετρέλαιο κίνησης στα 2,15 ευρώ.

Αυξήσεις παρά τις παρεμβάσεις

Οι αυξήσεις αυτές έρχονται παρά τις παρεμβάσεις στήριξης που έχουν ήδη εφαρμοστεί. Για την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου 2026, οι επιδοτήσεις προς τα διυλιστήρια ανέρχονται σε 277 εκατ. ευρώ, ενώ το κονδύλι για το επίδομα θέρμανσης αναμένεται να αυξηθεί στα 225 εκατ. ευρώ, από 173 εκατ. ευρώ πέρυσι. Παρά το σημαντικό δημοσιονομικό κόστος, η ανακούφιση που προσφέρουν τα μέτρα δεν φαίνεται να αντισταθμίζει πλήρως την επιβάρυνση που υφίστανται οι καταναλωτές.

Οι διεθνείς συγκρούσεις αποτελούν βασικό παράγοντα πίεσης στις ενεργειακές τιμές και δεν συνιστούν εξέλιξη που μπορεί να ελέγξει άμεσα η ελληνική κυβέρνηση. Η ένταση, ωστόσο, των επιπτώσεων στην εγχώρια οικονομία συνδέεται και με τη φορολογική επιβάρυνση των καυσίμων, μέσω του ΦΠΑ και του Ειδικού Φόρου Κατανάλωσης. Όσο μεγαλύτερο μέρος της τελικής τιμής αντιστοιχεί σε φόρους, τόσο δυσκολότερη γίνεται η αποκλιμάκωση του κόστους για τον καταναλωτή.

Η επίκληση των συνεπειών των μνημονίων δεν αρκεί πλέον για να εξηγήσει τη μακροχρόνια υστέρηση της ελληνικής οικονομίας. Το κρίσιμο ζήτημα είναι ποιες πολιτικές εφαρμόστηκαν μετά την κρίση και κατά πόσο αυτές συνέβαλαν στη δημιουργία μιας ισχυρότερης παραγωγικής βάσης. Η πορεία της Πορτογαλίας προσφέρει ένα χαρακτηριστικό σημείο σύγκρισης.

Οι δύο χώρες βρέθηκαν αντιμέτωπες με σοβαρές οικονομικές δυσκολίες, ωστόσο η εξέλιξη των οικονομιών τους τα επόμενα χρόνια ήταν αισθητά διαφορετική. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται, το πορτογαλικό ΑΕΠ αυξήθηκε από 175 δισ. ευρώ το 2019 σε 306,7 δισ. ευρώ το 2025. Στην Ελλάδα, αντίθετα, το ΑΕΠ από τα 237 δισ. ευρώ το 2009 διαμορφώθηκε στα 248,3 δισ. ευρώ το 2025, με περίπου 44 δισ. ευρώ από την αύξηση να αποδίδονται στον πληθωρισμό.

Η αντιστροφή της μεταξύ τους θέσης είναι ενδεικτική. Το 2009 η ελληνική οικονομία ήταν μεγαλύτερη από την πορτογαλική κατά 62,5 δισ. ευρώ. Το 2025, όμως, η Πορτογαλία βρέθηκε να προηγείται κατά 58,4 δισ. ευρώ. Η σύγκριση αυτή αναδεικνύει την απόσταση που έχει διαμορφωθεί, αν και για την πλήρη αξιολόγηση της πορείας των δύο οικονομιών απαιτείται να συνεκτιμηθούν η μεταβολή των τιμών, η διάρθρωση της παραγωγής και οι υπόλοιποι βασικοί οικονομικοί δείκτες.

Διαφορά καταγράφεται και στο εξωτερικό ισοζύγιο. Η Πορτογαλία εμφανίζει σήμερα πλεόνασμα στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών, ενώ η Ελλάδα εξακολουθεί να καταγράφει έλλειμμα που προσεγγίζει τα 14 δισ. ευρώ. Η εξέλιξη αυτή υπογραμμίζει τις δυσκολίες της ελληνικής οικονομίας να καλύψει τις ανάγκες της μέσω εγχώριας παραγωγής και εξαγωγών, χωρίς να εξαρτάται σε τόσο μεγάλο βαθμό από εισαγωγές.

Μέσα σε αυτές τις συνθήκες, η προσφυγή στην Ευρωπαϊκή Ένωση για μεγαλύτερα περιθώρια δημοσιονομικής ευελιξίας μπορεί να προσφέρει πρόσκαιρη ανάσα σε επιχειρήσεις και νοικοκυριά. Δεν μπορεί, όμως, να υποκαταστήσει μια μακροπρόθεσμη στρατηγική που θα ενισχύει την παραγωγικότητα, θα διευρύνει τη βιομηχανική και εξαγωγική βάση και θα δημιουργεί δραστηριότητες υψηλότερης προστιθέμενης αξίας.

Το βασικό ζητούμενο για την Ελλάδα δεν είναι μόνο η διαχείριση των διαδοχικών κρίσεων, αλλά η αλλαγή του ίδιου του παραγωγικού της προτύπου. Διαφορετικά, η ανάγκη για ευρωπαϊκή στήριξη θα επανέρχεται κάθε φορά που οι εξωτερικές πιέσεις αυξάνονται, ενώ η απόσταση από οικονομίες που κατάφεραν να αναπτυχθούν ταχύτερα θα παραμένει δύσκολο να καλυφθεί.

Ακίνητα: Γιατί η άνοδος των τιμών δεν συνιστά «φούσκα» – Τι δείχνει η μελέτη της ΤτΕ για την Golden Visa

Στα της αγοράς ακινήτων και την ειδησεογραφία από την προηγούμενη εβδομάδα. Στις διαρθρωτικές αλλαγές της ελληνικής οικονομίας και της αγοράς κατοικίας αποδίδει την ισχυρή άνοδο των τιμών των ακινήτων ο Γιώργος Χονδρογιάννης, διευθυντής της Διεύθυνσης Ανάλυσης και Μελετών της Τράπεζας της Ελλάδος, εκτιμώντας ότι δεν υπάρχουν επαρκείς ενδείξεις που να δικαιολογούν τον χαρακτηρισμό της ελληνικής κτηματαγοράς ως «φούσκας».

Όπως ανέφερε σε εκδήλωση της EY για την ελκυστικότητα της ελληνικής οικονομίας, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 17% σε σχέση με το 2009, σύμφωνα με τα στοιχεία στα οποία αναφέρθηκε, υποστηρίζοντας ότι η εξέλιξη αυτή συνδέεται με πραγματικές μεταβολές στα οικονομικά δεδομένα και όχι με μια πρόσκαιρη έξαρση.

Οι παράγοντες που άλλαξαν την αγορά κατοικίας από το 2017

Μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος καταγράφει ότι από το 2017 και μετά η μακροχρόνια τάση των τιμών κατοικιών μετατοπίστηκε έντονα προς τα πάνω, με την ανοδική πορεία να εμφανίζει διάρκεια και συνέπεια. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται σε αλλαγές που επηρεάζουν ουσιαστικά τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων και όχι σε μια προσωρινή διαταραχή.

Στους βασικούς παράγοντες περιλαμβάνονται το αυξημένο κόστος κατασκευής, η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, η βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης και η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας. Στην ανάλυση συνυπολογίζεται, επίσης, η ίδια η δυναμική που αποκτούν οι τιμές όταν ακολουθούν μια παρατεταμένη ανοδική πορεία.

Οι παράγοντες αυτοί επιδρούν ταυτόχρονα στην προσφορά νέων κατοικιών, στη δυνατότητα χρηματοδότησης των αγοραστών και στη ζήτηση για ακίνητα. Ειδικά όταν η οικοδομική δραστηριότητα δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς, η ενίσχυση της ζήτησης μπορεί να μεταφραστεί σε μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών.

Περιορισμένες ενδείξεις υπερτίμησης το 2025

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα συμπεράσματα της μελέτης για το 2025. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η πραγματική άνοδος των τιμών των κατοικιών ήταν μικρότερη από εκείνη που θα μπορούσε να δικαιολογηθεί με βάση τους θεμελιώδεις παράγοντες της αγοράς.

Το εύρημα αυτό υποδηλώνει ότι οι ενδείξεις υπερτίμησης παραμένουν περιορισμένες, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχουν επιμέρους περιοχές ή κατηγορίες ακινήτων στις οποίες οι αποτιμήσεις μπορεί να διαφοροποιούνται από τη γενικότερη εικόνα.

Η μελέτη επισημαίνει, παράλληλα, ότι για την αξιολόγηση πιθανών ανισορροπιών δεν αρκεί η σύγκριση των σημερινών τιμών με ένα σταθερό ιστορικό σημείο αναφοράς. Χρειάζεται να λαμβάνονται υπόψη οι αλλαγές στη μακροχρόνια τάση, καθώς και οι μεταβολές που έχουν συντελεστεί στο κόστος κατασκευής, στις χρηματοδοτικές συνθήκες και στα δεδομένα της προσφοράς και της ζήτησης.

Με άλλα λόγια, η αποτίμηση της αγοράς απαιτεί να εξετάζεται όχι μόνο το πόσο έχουν αυξηθεί οι τιμές, αλλά και το πώς έχει μεταβληθεί το οικονομικό περιβάλλον μέσα στο οποίο διαμορφώνονται.

Golden Visa: Πώς οι αλλαγές στα επενδυτικά όρια επηρέασαν τις αγορές

Η έρευνα του Γιώργου Χονδρογιάννη εξέτασε και την επίδραση του προγράμματος Golden Visa στην ελληνική αγορά ακινήτων, εστιάζοντας στον τρόπο με τον οποίο οι διαδοχικές αυξήσεις του ελάχιστου απαιτούμενου ποσού επένδυσης επηρέασαν τη γεωγραφική κατανομή των συναλλαγών.

Το πρόγραμμα ξεκίνησε το 2013, εν μέσω της κρίσης χρέους, με στόχο την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων. Προσφέρει άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας σε επενδυτές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι προβλεπόμενοι όροι.

Κατά την αρχική εφαρμογή του, το ελάχιστο όριο επένδυσης είχε οριστεί στις 250.000 ευρώ, επίπεδο ιδιαίτερα χαμηλό σε σύγκριση με αντίστοιχα προγράμματα άλλων ευρωπαϊκών χωρών. Ως αποτέλεσμα, σημαντικό μέρος των σχετικών αγορών συγκεντρώθηκε σε περιοχές με ήδη αυξημένη ζήτηση, κυρίως στην Αθήνα και σε παράκτιες ζώνες.

Στη συνέχεια, το κατώτατο όριο αυξήθηκε στις 500.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιοχές, στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης του 2022, ενώ το 2024 ακολούθησε νέα αύξηση, στις 800.000 ευρώ, στις περιοχές που υπάγονται στο αντίστοιχο καθεστώς.

Οι αλλαγές αυτές επηρέασαν άμεσα την κατανομή των συναλλαγών. Πριν από την αύξηση των ορίων, η έρευνα εντοπίζει σαφή συγκέντρωση αγορών κοντά στο επίπεδο των 250.000 ευρώ. Μετά τη μεταβολή του κατώτατου ποσού, η συγκεκριμένη συγκέντρωση υποχώρησε στις περιοχές όπου εφαρμόστηκαν τα υψηλότερα όρια. Αντίθετα, παρέμεινε εμφανής στις περιοχές όπου εξακολουθούσε να ισχύει το χαμηλότερο ποσό.

Η ζήτηση μετατοπίστηκε σε περιοχές με χαμηλότερο όριο

Η αύξηση των απαιτούμενων κεφαλαίων για την απόκτηση Golden Visa περιόρισε τη ζήτηση που συνδεόταν άμεσα με το προηγούμενο επενδυτικό όριο στις περιοχές όπου εφαρμόστηκαν οι νέοι κανόνες. Παράλληλα, σε αυτές τις περιοχές καταγράφηκε επιβράδυνση της ανόδου των τιμών.

Ωστόσο, η μεταβολή του καθεστώτος δεν οδήγησε κατ’ ανάγκη σε συνολική εξαφάνιση της επενδυτικής ζήτησης. Μέρος των ενδιαφερόμενων αγοραστών στράφηκε σε άλλες περιοχές, όπου η αγορά ακινήτου με ελάχιστη επένδυση 250.000 ευρώ εξακολουθούσε να είναι εφικτή.

Η εξέλιξη αυτή αναδεικνύει τον τρόπο με τον οποίο οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο μπορούν να επηρεάσουν όχι μόνο τον αριθμό των συναλλαγών, αλλά και τη γεωγραφική τους κατανομή. Η ζήτηση που συνδέεται με το πρόγραμμα Golden Visa μπορεί να περιορίζεται σε ορισμένες αγορές, αλλά ταυτόχρονα να ενισχύεται σε άλλες, ανάλογα με τα ισχύοντα επενδυτικά όρια.

Συνεπώς, η επίδραση του προγράμματος στις τιμές των κατοικιών δεν είναι ενιαία σε ολόκληρη τη χώρα. Εξαρτάται από τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, το επίπεδο της υφιστάμενης ζήτησης, τη διαθεσιμότητα ακινήτων και τους όρους που ισχύουν για την προσέλκυση ξένων επενδυτών.