Στεγαστική κρίση και ιδιοκατοίκηση: το αρχικό κεφάλαιο γίνεται το βασικό εμπόδιο για την απόκτηση κατοικίας

Δομικές μεταβολές καταγράφονται στην αγορά κατοικίας, καθώς η μείωση της ιδιοκατοίκησης και η αύξηση των νοικοκυριών που επιλέγουν ενοικίαση έχουν αναδιαμορφώσει τα χαρακτηριστικά της ζήτησης.

Σύμφωνα με έρευνα της Prosperty, που παρουσιάστηκε στο 4ο Real Estate Conference «Νέα εποχή για την αγορά ακινήτων – Ευκαιρίες και Προκλήσεις» του Capital.gr/Forbes, η νέα στεγαστική πραγματικότητα οδηγεί σε αναθεώρηση βασικών δεδομένων που αφορούν τόσο τη ζήτηση όσο και την πρόσβαση στην αγορά κατοικίας.

Όπως επισημαίνεται, νέοι με χαμηλά ή ασταθή εισοδήματα δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρόσβαση στην αγορά ακινήτων, ενώ ακόμη και ζευγάρια με μεσαία εισοδήματα δεν περιορίζονται τόσο από τη μηνιαία δόση όσο από την αδυναμία συγκέντρωσης του απαιτούμενου αρχικού κεφαλαίου. Η έρευνα θέτει ως κεντρικό ζήτημα το γεγονός ότι η αποταμίευση για την προκαταβολή και τα έξοδα αγοράς αποτελεί το μεγαλύτερο εμπόδιο για την είσοδο στην ιδιοκατοίκηση.

Ενδεικτικά, για ακίνητο 90–100 τ.μ. αξίας περίπου 320.000 ευρώ, απαιτείται αρχικό κεφάλαιο γύρω στα 80.000 ευρώ (συμπεριλαμβανομένης της προκαταβολής και των εξόδων μεταβίβασης). Με εισόδημα ενός ζευγαριού της τάξης των 3.000 ευρώ μηνιαίως, η συγκέντρωση του ποσού αυτού εκτιμάται ότι μπορεί να απαιτήσει έως και 19 χρόνια, εφόσον συνεχίζεται η καταβολή ενοικίου. Αντίθετα, σε περίπτωση που το ζευγάρι δεν επιβαρύνεται με ενοίκιο και διαμένει σε οικογενειακή κατοικία, ο χρόνος αυτός μπορεί να μειωθεί σημαντικά, περίπου στα 6,5 χρόνια.

Όπως τονίζεται στην έρευνα, το βασικό εμπόδιο δεν είναι τόσο η εξυπηρέτηση του στεγαστικού δανείου, όσο η αδυναμία δημιουργίας του αρχικού κεφαλαίου εισόδου στην αγορά. Έτσι, νοικοκυριά με παρόμοια εισοδήματα εμφανίζουν πολύ διαφορετική δυνατότητα πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση, ανάλογα με το αν διαθέτουν οικογενειακή υποστήριξη ή δωρεάν στέγαση.

Οι εξελίξεις αυτές έχουν και σημαντικές κοινωνικές προεκτάσεις

Οι εξελίξεις αυτές έχουν και σημαντικές κοινωνικές προεκτάσεις. Το ποσοστό των νέων ηλικίας 25–34 ετών που ζουν σε ιδιόκτητη κατοικία έχει υποχωρήσει στο 10%, από 25% το 2005, ενώ περίπου το 33% του συνολικού πληθυσμού ζει πλέον σε ενοικιαζόμενη κατοικία. Παράλληλα, πάνω από το 30% των νέων 25–34 ετών και πάνω από το 56% των ηλικιών 18–34 εξακολουθούν να διαμένουν με τους γονείς τους, επηρεάζοντας άμεσα τη δημιουργία οικογενειών, τη γεννητικότητα και τη γεωγραφική κινητικότητα.

Ως αποτέλεσμα, μεταβάλλονται και οι αγοραστικές συμπεριφορές, με τη ζήτηση να μετατοπίζεται προς πιο προσιτές περιοχές και με αυξημένους συμβιβασμούς σε χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως η παλαιότητα, ο όροφος, η ύπαρξη θέσης στάθμευσης και η ενεργειακή κλάση. Τα νεόδμητα ακίνητα καθίστανται ολοένα και λιγότερο προσβάσιμα για τη μεσαία τάξη, ιδίως στα βόρεια και νότια προάστια και στο κέντρο της Αθήνας.

Παράλληλα, διαμορφώνονται νέες «ζώνες ζήτησης», με μετακίνηση της ενδιαφερόμενης ζήτησης σε πιο περιφερειακές ή οικονομικά προσιτές περιοχές. Στα βόρεια προάστια, για παράδειγμα, η ζήτηση μετακινείται προς περιοχές όπως το Χαλάνδρι, ο Παπάγου, τα Βριλήσσια, ο Γέρακας και η Παλλήνη, ενώ στα νότια ενισχύονται περιοχές όπως η Αργυρούπολη, ο Άγιος Δημήτριος και η Άνω Γλυφάδα. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας παρατηρείται μετατόπιση ενδιαφέροντος προς περιοχές όπως η Κυψέλη και τα Πατήσια.

Ελλάδα 2030: Σενάρια για κατώτατο μισθό έως €1.200 και εθνική σύνταξη έως €500 στο νέο μεταρρυθμιστικό σχέδιο

Με βάση τουλάχιστον σχετικές πληροφορίες και δημοσιογραφικά ρεπορτάζ. Η κυβέρνηση επεξεργάζεται ένα νέο πολυετές πρόγραμμα μεταρρυθμίσεων με ορίζοντα το 2030 και το 2034, το οποίο θα βασιστεί σε μια δεύτερη «Έκθεση Πισσαρίδη» και θα δίνει έμφαση στην ενίσχυση εισοδημάτων, την αύξηση της παραγωγικότητας και τον εκσυγχρονισμό της λειτουργίας του κράτους μέσω ψηφιοποίησης και απλούστευσης διαδικασιών.

Στο πλαίσιο αυτό, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει διαφορετικά σενάρια για την πορεία του κατώτατου μισθού και της εθνικής σύνταξης τα επόμενα χρόνια, με βασικό στόχο τη σταδιακή σύγκλιση των ελληνικών εισοδημάτων με τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Για την εθνική σύνταξη, η οποία σήμερα διαμορφώνεται στα 446,87 ευρώ, εξετάζονται τρία βασικά σενάρια. Το πιο συντηρητικό προβλέπει ετήσια αύξηση 2%, οδηγώντας τη σύνταξη περίπου στα 480 ευρώ έως το 2030 και στα 520 ευρώ έως το 2034. Το μεσαίο σενάριο προβλέπει αυξήσεις 2,5% ετησίως, με αποτέλεσμα η εθνική σύνταξη να προσεγγίσει τα 500 ευρώ το 2030 και τα 550 ευρώ το 2034. Στο πιο αισιόδοξο σενάριο, με ρυθμούς ανάπτυξης άνω του 3% και ετήσιες αυξήσεις 3%, η εθνική σύνταξη εκτιμάται ότι θα κινηθεί κοντά στα 505 ευρώ έως το 2030 και έως τα 570-580 ευρώ το 2034.

Παράλληλα εξετάζονται και εναλλακτικές παρεμβάσεις, όπως η σταδιακή μετατροπή του επιδόματος των 300 ευρώ που χορηγείται σε συνταξιούχους σε μια μορφή μόνιμης 13ης σύνταξης, η οποία θα μπορούσε να φτάσει ακόμη και τα 700 ευρώ μέχρι το τέλος της δεκαετίας.

Αντίστοιχα, για τον κατώτατο μισθό, που σήμερα βρίσκεται στα 920 ευρώ, έχουν διαμορφωθεί τρία σενάρια εξέλιξης. Το πρώτο προβλέπει αυξήσεις περίπου 40 ευρώ ετησίως, οδηγώντας τον κατώτατο μισθό στα 1.060 ευρώ το 2030 και στα 1.200 ευρώ το 2034. Το δεύτερο σενάριο προβλέπει ετήσιες αυξήσεις 50-60 ευρώ, με τον μισθό να φτάνει τα 1.120 ευρώ το 2030 και έως τα 1.350 ευρώ το 2034. Το πιο επιθετικό σενάριο στηρίζεται σε ισχυρή οικονομική ανάπτυξη άνω του 3% και προβλέπει κατώτατο μισθό 1.200 ευρώ έως το 2030 και έως 1.500 ευρώ το 2034.

Από το 2028 και μετά, η αναπροσαρμογή του κατώτατου μισθού δεν θα γίνεται πλέον αποκλειστικά με κυβερνητική απόφαση, αλλά μέσω του νέου μηχανισμού που έχει ήδη θεσπιστεί και θα λαμβάνει υπόψη την αγοραστική δύναμη, τον πληθωρισμό, την παραγωγικότητα και την πορεία της οικονομίας.

Στο κυβερνητικό επιτελείο επισημαίνουν πάντως ότι οι υψηλές αυξήσεις ενδέχεται να δημιουργήσουν κινδύνους υπερθέρμανσης της οικονομίας, όπως ενίσχυση του πληθωρισμού ή πιέσεις στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις, οι οποίες θα μπορούσαν να επηρεάσουν αρνητικά την απασχόληση.

Η Gen Z και η ιδιοκατοίκηση: Αντίθετες πορείες σε ΗΠΑ και Ευρώπη

Ενώ στην Ευρώπη η απόκτηση πρώτης κατοικίας τείνει να αποτελεί άπιαστο στόχο για μεγάλο μέρος των νέων της Gen Z, στις Ηνωμένες Πολιτείες καταγράφεται μια διαφορετική και ενδιαφέρουσα τάση: οι ανύπαντρες γυναίκες της γενιάς αυτής φαίνεται να υπερτερούν των ανδρών στην αγορά πρώτης κατοικίας.

Σύμφωνα με έρευνα της National Association of Realtors (NAR), οι ανύπαντρες γυναίκες της Gen Z αντιπροσωπεύουν περίπου το 35% των αγοραστών, έναντι 18% των ανύπαντρων ανδρών. Σε όλες τις ηλικιακές ομάδες, οι ανύπαντρες γυναίκες αποτελούσαν περίπου το 25% των αγοραστών κατοικιών, ενώ οι αντίστοιχοι άνδρες μόλις το 11%, στοιχείο που υπογραμμίζει μια διαχρονική ανισορροπία υπέρ των γυναικών στην ιδιοκτησία κατοικίας.

Παράλληλα, το συνολικό ποσοστό αγορών πρώτης κατοικίας στις ΗΠΑ έχει υποχωρήσει στο χαμηλότερο επίπεδο από το 1981, αντανακλώντας τις δυσκολίες πρόσβασης στην αγορά ακινήτων, κυρίως για τις νεότερες γενιές. Η Gen Z, ειδικότερα, εξακολουθεί να αντιπροσωπεύει μόλις το 4% του συνόλου των αγοραστών.

Οι ειδικοί αποδίδουν την υπεροχή των γυναικών σε παράγοντες όπως η υψηλότερη συμμετοχή στην τριτοβάθμια εκπαίδευση, η ενίσχυση των εισοδηματικών τους προοπτικών και η ισχυρή επιθυμία για οικονομική ανεξαρτησία μέσω της ιδιοκτησίας κατοικίας. Υπενθυμίζεται ότι οι γυναίκες απέκτησαν τη δυνατότητα αυτόνομης λήψης στεγαστικού δανείου μόλις από τη δεκαετία του 1970, γεγονός που άλλαξε ριζικά τη θέση τους στην αγορά ακινήτων.

Ωστόσο, η γενικότερη εικόνα για τη Gen Z παραμένει δύσκολη, καθώς οι υψηλές τιμές κατοικιών, τα περιορισμένα εισοδήματα και το αυξημένο κόστος διαβίωσης καθιστούν την αποταμίευση και την αγορά κατοικίας ιδιαίτερα απαιτητική διαδικασία.