Αγορά κατοικίας: Το μεγάλο έλλειμμα προσφοράς κρατά ψηλά τιμές και ενοίκια – Γιατί τα νέα σπίτια δεν φτάνουν στους Έλληνες αγοραστές

Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται αντιμέτωπη με μια βαθιά δομική ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση, η οποία αποτελεί πλέον τον βασικό παράγοντα πίεσης τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στα ενοίκια.

Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), η αγορά λειτουργεί σε ένα περιβάλλον όπου η προσφορά κατοικιών αυξάνεται με αργούς ρυθμούς, έπειτα από μια πολυετή περίοδο μεγάλης αποεπένδυσης, την ώρα που η ζήτηση ενισχύεται από πολλαπλές πηγές, τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά με ιδιαίτερα χαμηλή ελαστικότητα προσφοράς. Δηλαδή, ακόμα και μια σχετικά μικρή αύξηση της ζήτησης οδηγεί σε δυσανάλογη άνοδο των τιμών, καθώς η παραγωγή νέων κατοικιών δεν μπορεί να προσαρμοστεί γρήγορα.

Η ανισορροπία αυτή δεν αφορά το σύνολο της αγοράς με τον ίδιο τρόπο. Εμφανίζεται εντονότερα στα μικρά και οικονομικά προσιτά ακίνητα, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη ζήτηση από νοικοκυριά, νέους εργαζόμενους και φοιτητές. Αντίθετα, στα μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα οι πιέσεις είναι πιο περιορισμένες, καθώς απευθύνονται σε διαφορετικό κοινό.

Η αύξηση της ζήτησης χωρίς νέα σπίτια πιέζει τις τιμές

Το ΚΕΦΙΜ επισημαίνει ότι πολιτικές οι οποίες ενισχύουν τη ζήτηση, χωρίς παράλληλα να αυξάνουν την προσφορά κατοικιών, ενδέχεται να έχουν μικρότερη αποτελεσματικότητα από την αναμενόμενη.

Προγράμματα όπως το «Σπίτι μου», αν και διευκολύνουν την πρόσβαση ορισμένων νοικοκυριών στη χρηματοδότηση, μπορούν σε μια αγορά με περιορισμένο απόθεμα κατοικιών να οδηγήσουν μέρος της ενίσχυσης αυτής στις τιμές, καθώς περισσότεροι αγοραστές ανταγωνίζονται για έναν μικρό αριθμό διαθέσιμων ακινήτων.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τέτοιες παρεμβάσεις έχουν μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα όταν συνοδεύονται από πολιτικές αύξησης της προσφοράς, όπως επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, αξιοποίηση ανενεργού αποθέματος κατοικιών και ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Η κατάρρευση της οικοδομής άφησε μεγάλο κενό

Η σημερινή εικόνα αποτελεί σε μεγάλο βαθμό συνέπεια της μεγάλης κρίσης που χτύπησε την ελληνική οικοδομή.

Κατά την περίοδο 2007-2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά περίπου 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 84%. Η παραγωγή νέων κατοικιών ουσιαστικά κατέρρευσε, δημιουργώντας ένα σημαντικό κενό που δεν έχει ακόμη καλυφθεί.

Παρότι τα τελευταία χρόνια η οικοδομική δραστηριότητα έχει ανακάμψει, η επιστροφή στα επίπεδα πριν από την κρίση παραμένει μακρινός στόχος.

Παράλληλα, η νέα οικοδομή που δημιουργείται σήμερα δεν κατευθύνεται απαραίτητα προς τις ανάγκες της ελληνικής κοινωνίας.

Γιατί χτίζονται κυρίως ακριβά ακίνητα

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της αγοράς είναι ότι το κόστος κατασκευής, η άνοδος των τιμών γης και οι αυξημένες απαιτήσεις καθιστούν πιο ελκυστική την ανάπτυξη ακινήτων υψηλών προδιαγραφών.

Τα premium ακίνητα σε προνομιακές περιοχές της Αθήνας, στα νότια προάστια, στα νησιά και σε τουριστικούς προορισμούς μπορούν να αποφέρουν υψηλές αποδόσεις, καθώς απευθύνονται σε ξένους επενδυτές ή αγοραστές υψηλού εισοδήματος.

Αντίθετα, η κατασκευή μικρών και οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων, που αποτελούν την κύρια ανάγκη των ελληνικών νοικοκυριών, συχνά εμφανίζει οριακή κερδοφορία.

Σε πολλές περιπτώσεις, το κόστος αγοράς οικοπέδου, τα υλικά, η ενέργεια, το εργατικό κόστος και οι φορολογικές επιβαρύνσεις αφήνουν μικρό περιθώριο κέρδους για τον κατασκευαστή.

Έτσι δημιουργείται μια παράδοξη κατάσταση: η Ελλάδα χτίζει νέα ακίνητα, αλλά όχι απαραίτητα αυτά που χρειάζεται περισσότερο η εγχώρια αγορά.

Οι ξένοι επενδυτές αλλάζουν τη δομή της αγοράς

Η ισχυρή παρουσία ξένων κεφαλαίων τα τελευταία χρόνια έχει ενισχύσει περαιτέρω αυτή την τάση.

Η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας μετά την κρίση, οι χαμηλές τιμές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, η πολιτική σταθερότητα και τα προγράμματα όπως η Golden Visa προσέλκυσαν σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον.

Πολλά ακίνητα ανακαινίστηκαν και οδηγήθηκαν είτε στη βραχυχρόνια μίσθωση είτε σε αγορές από ξένους επενδυτές, περιορίζοντας το διαθέσιμο απόθεμα για μόνιμη κατοικία.

Ιδιαίτερα τα μικρά διαμερίσματα σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας βρέθηκαν στο επίκεντρο αυτής της μεταβολής.

Το παλιό απόθεμα κατοικιών δεν αποτελεί εύκολη λύση

Παράλληλα, η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Ωστόσο, αυτό το απόθεμα δεν μπορεί εύκολα να καλύψει το πρόβλημα.

Πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι παλιά, χρειάζονται σημαντικές ανακαινίσεις, έχουν πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες ή βρίσκονται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι περιορισμένη.

Άρα, ο αριθμός των θεωρητικά διαθέσιμων κατοικιών δεν αντανακλά την πραγματική προσφορά που μπορεί να επιστρέψει άμεσα στην αγορά.

Το μεγάλο στοίχημα: περισσότερα και πιο προσιτά σπίτια

Η ελληνική αγορά κατοικίας χρειάζεται πλέον μια στρατηγική που δεν θα περιορίζεται μόνο στην ενίσχυση της ζήτησης, αλλά θα αυξάνει ουσιαστικά την προσφορά.

Η επιτάχυνση του πολεοδομικού σχεδιασμού, η απλοποίηση των διαδικασιών, η αξιοποίηση κλειστών κατοικιών και η δημιουργία κινήτρων για κατασκευή προσιτών κατοικιών αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για να περιοριστούν οι πιέσεις.

Διαφορετικά, η αγορά κινδυνεύει να παραμείνει εγκλωβισμένη σε ένα μοντέλο όπου οι τιμές ανεβαίνουν, η οικοδομή αναπτύσσεται αλλά κυρίως σε υψηλές κατηγορίες ακινήτων, ενώ η πλειονότητα των ελληνικών νοικοκυριών δυσκολεύεται ολοένα περισσότερο να αποκτήσει ή να νοικιάσει μια κατοικία σε προσιτό κόστος.

Μία στις πέντε θέσεις εργασίας στην ΕΕ παραμένει ευάλωτη – Πρωταθλήτρια η Ισπανία

Παρά τη σταδιακή βελτίωση των τελευταίων ετών, σχεδόν μία στις πέντε θέσεις εργασίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από σημαντικές μορφές εργασιακής ευαλωτότητας, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Eurofound.

Ο ευρωπαϊκός οργανισμός ορίζει την εργασιακή ευαλωτότητα ως ένα πολυδιάστατο φαινόμενο που συνδέεται με την ανεπαρκή αμοιβή, την εργασιακή ανασφάλεια και την περιορισμένη πρόσβαση σε δικαιώματα και προστασία στον χώρο εργασίας.

Με βάση τα πιο πρόσφατα συγκρίσιμα στοιχεία, το 18,8% των θέσεων εργασίας στην ΕΕ το 2021 βρισκόταν κάτω από το όριο σε τουλάχιστον μία από αυτές τις διαστάσεις. Παρά το υψηλό ποσοστό, η εικόνα εμφανίζεται βελτιωμένη σε σχέση με την περίοδο μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση.

Ειδικότερα, η εργασιακή ευαλωτότητα αυξήθηκε από 21,4% το 2009 στο 23,8% το 2014, καθώς η κρίση ενίσχυσε την ακούσια προσωρινή και μερική απασχόληση. Από το 2016 και μετά, ωστόσο, η τάση αντιστράφηκε, με τον δείκτη να υποχωρεί σταδιακά κάτω από τα επίπεδα πριν από την κρίση.

Η εικόνα αυτή ευθυγραμμίζεται και με τα ευρήματα της έρευνας για τις εργασιακές συνθήκες του 2024, η οποία καταγράφει βελτίωση της ποιότητας της απασχόλησης στην Ευρώπη, αν και οι ανισότητες μεταξύ χωρών και κοινωνικών ομάδων παραμένουν έντονες.

Η Ισπανία στην κορυφή της λίστας

Ο χάρτης της εργασιακής ευαλωτότητας στην Ευρώπη παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις.

Η Ισπανία καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό ευάλωτων θέσεων εργασίας, με 29%, ενώ ακολουθούν η Πορτογαλία και το Λουξεμβούργο με 25% και η Ιταλία με 24%.

Στον αντίποδα, τα χαμηλότερα επίπεδα καταγράφονται στην Ουγγαρία με 17%, στη Μάλτα και στη Βουλγαρία με 18%.

Για ορισμένες χώρες, όπως η Κύπρος, η Τσεχία, η Λιθουανία, η Πολωνία, η Ρουμανία και η Σουηδία, δεν υπήρχαν διαθέσιμα συγκρίσιμα στοιχεία για το 2021 και ως εκ τούτου δεν συμπεριλήφθηκαν στην ανάλυση.

Ωστόσο, η φύση της ευαλωτότητας διαφέρει σημαντικά ανάμεσα στις οικονομίες.

Στη Γερμανία, την Αυστρία και αρκετές χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, ο βασικός παράγοντας είναι οι χαμηλές αποδοχές. Στη Βουλγαρία, για παράδειγμα, οι χαμηλοί μισθοί αποτελούν τον κύριο λόγο εργασιακής ευαλωτότητας.

Αντίθετα, στις χώρες της Μεσογείου και σε αρκετές σκανδιναβικές οικονομίες, μεγαλύτερο ρόλο παίζει η εργασιακή ανασφάλεια, μέσω της προσωρινής ή μερικής απασχόλησης.

Οι ομάδες που αντιμετωπίζουν μεγαλύτερο κίνδυνο

Η έκθεση της Eurofound επισημαίνει ότι ο κίνδυνος δεν κατανέμεται ισότιμα.

Οι γυναίκες, οι νέοι εργαζόμενοι, οι μετανάστες, τα άτομα με αναπηρία, οι Ρομά και τα ΛΟΑΤΚΙ+ άτομα εμφανίζουν μεγαλύτερες πιθανότητες να βρίσκονται σε ευάλωτες θέσεις εργασίας.

Οι αιτίες συνδέονται με παράγοντες όπως οι διακρίσεις, οι υποχρεώσεις φροντίδας, τα νομικά εμπόδια και η μη αναγνώριση επαγγελματικών προσόντων.

Η εκπαίδευση λειτουργεί ως σημαντική ασπίδα προστασίας. Χαρακτηριστικό είναι ότι στην Ουγγαρία το 58% των εργαζομένων με χαμηλό μορφωτικό επίπεδο θεωρείται ευάλωτο, έναντι μόλις 6% των εργαζομένων με πανεπιστημιακή εκπαίδευση.

Παράλληλα, κάθε επιπλέον χρόνος παρουσίας στην αγορά εργασίας μειώνει τον κίνδυνο ευαλωτότητας περίπου κατά μία ποσοστιαία μονάδα.

Η συσσώρευση προβλημάτων αυξάνει τους κινδύνους

Η Eurofound υπογραμμίζει ότι μία μεμονωμένη μορφή εργασιακής ευαλωτότητας δεν οδηγεί απαραίτητα σε κακή εργασιακή εμπειρία.

Υπάρχουν περιπτώσεις εργαζομένων που, παρά τη χαμηλότερη ασφάλεια, εμφανίζουν καλύτερα αποτελέσματα σε ορισμένους δείκτες, όπως η ένταση της εργασίας.

Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο όταν συσσωρεύονται πολλαπλές μορφές ευαλωτότητας. Σε αυτές τις περιπτώσεις αυξάνονται οι πιθανότητες για περιορισμένες προοπτικές εξέλιξης, μειωμένη πρόσβαση σε εκπαίδευση, χαμηλότερη αυτονομία και ασταθές εισόδημα.

Οι ιδιαίτερα ευάλωτοι εργαζόμενοι εμφανίζουν επίσης υψηλότερα ποσοστά άγχους και κατάθλιψης, γεγονός που αναδεικνύει το σημαντικό ψυχολογικό κόστος της εργασιακής ανασφάλειας.

Η Ευρώπη αναζητά ισορροπία μεταξύ ευελιξίας και προστασίας

Η συζήτηση για το μέλλον της εργασίας στην Ευρώπη βρίσκεται σε κρίσιμο σημείο, καθώς η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επεξεργάζεται την Πράξη για Ποιοτικές Θέσεις Εργασίας.

Η Eurofound επισημαίνει ότι η ευελιξία στην αγορά εργασίας πρέπει να διατηρηθεί, αλλά χωρίς οι άτυπες μορφές απασχόλησης να οδηγούν σε υποβάθμιση των εργασιακών προτύπων.

Παράλληλα, τονίζει ότι ακόμη και οι καλύτεροι κανόνες έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα χωρίς ισχυρούς μηχανισμούς ελέγχου και αποτελεσματικές επιθεωρήσεις εργασίας.

Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι η ευρωπαϊκή αγορά εργασίας έχει βελτιωθεί σε σχέση με την περίοδο της κρίσης, όμως η ποιότητα της απασχόλησης εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις σημαντικότερες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις για την Ευρωπαϊκή Ένωση.