Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το γ' τρίμηνο του έτους ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 11,2%.

Σημειώνεται ότι με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α ́ και β ́ τρίμηνο του 2022 η αύξηση σε σχέση με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2021 διαμορφώθηκε στο 9,8% και 10,1%, ενώ για το 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,6%. Με βάση τα μέχρι στιγμής διαθέσιμα στοιχεία η αύξηση των τιμών για το 2022 διαμορφώνεται στο 10,4%.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι, κατά μέσο όρο, τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2022, οι τιμές των νέων ακινήτων (έως 5 ετών) αυξήθηκαν εντονότερα σε ετήσια βάση σε σύγκριση με τα παλαιά (11,4%, έναντι 9,6%), ενώ η ετήσια άνοδος των τιμών ήταν υψηλότερη στην Αθήνα (12%), έναντι της Θεσσαλονίκης (10,6%), των άλλων μεγάλων πόλεων (9,4%) και των λοιπών περιοχών (7,5%).

Εντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για το κέντρο και τα νότια προάστια 

Το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει αμείωτο για αυτοτελή κτίρια ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και σε περιοχές των Νοτίων Προαστίων. Ο όρος «ευκαιρία» που αναζητούν το σύνολο σχεδόν των επενδυτών, τόσο εγχώριων όσο και αλλοδαπών, δεν υπάρχει στις περιοχές που καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Ευκαιρία σε πολλές περιπτώσεις, αποτελεί η ανεύρεση του ακινήτου και ιδιαίτερα αν πρόκειται για αυτοτελές κτίριο και όχι η ζητούμενη τιμή πώλησης (λόγω μικρής διαθεσιμότητας στις περιοχές έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος). Τα άνωθεν δεδομένα δεν ισχύουν για το σύνολο των περιοχών, αλλά για περιοχές που ήδη σε μεγάλο ποσοστό βρίσκονται στο ανώτατο σημείο των τιμών πώλησης και επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Όσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης παλαιότερων ακινήτων θα κινούνται σε λογικά πλαίσια για την εποχή, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμένει αμείωτο. Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και όμορες αυτού, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών τείνουν πολλές φορές να «εκτοπίσουν» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε νέες αναδυόμενες περιοχές του ευρύτερου κέντρου. 

Πού θα πάνε οι τιμές το 2023

Όσον αφορά όμως τα νεόδμητα ακίνητα, οι τιμές θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις και το 2023. Ο ρυθμός και το ύψος των αυξήσεων, δεν θα καθοριστεί τόσο από την ζήτηση, αλλά από τις ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων, το ύψος του ποσοστού αντιπαροχής, καθώς και από το κόστος της κατασκευής που τα τελευταία χρόνια καταγράφει αυξητικές τάσεις που αγγίζουν το 25%-35%.

Ο τομέας της ιδιοκατοίκησης

Όσον αφορά στον κλάδο της αγοράς κατοικίας με στόχο την ιδιοκατοίκηση, τα δεδομένα δεν είναι ενθαρρυντικά. Η δυναμική των συμπολιτών μας συρρικνώνεται μέρα με την ημέρα, όπως καταγράφεται σε σειρά ερευνών, γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης τα τελευταία 2-3 χρόνια (2019-2021) κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες, που αντιστοιχεί σε 83.000 περίπου κατοικίες.

Αμείωτο το επενδυτικό ενδιαφέρον

Η κτηματαγορά τη δεδομένη χρονική στιγμή βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ το ποσοστό των αγοραστών που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη συρρικνώνετε, δεδομένα που δεν χαρακτηρίζουν ένα περιβάλλον υγιές.

Εξορθολογισμός των τιμών

Σίγουρα στο άμεσο μέλλον, θα καταγραφεί εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών πώλησης, ιδιαίτερα στις περιοχές που οι τιμές κατέγραψαν ραγδαία αύξηση η οποία δεν υποστηρίζεται από αναπλάσεις, έργα υποδομής ή/και νέες στάσεις του μετρό, αλλά το ράλι βασίστηκε αποκλειστικά στη γενικότερη θετική ψυχολογία της αγοράς. Στις περιοχές αυτές ενδεχομένως να καταγραφεί και ο μεγαλύτερος εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών.

Όσον αφορά στις ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων, θα συνεχιστεί η θετική πορεία, αλλά με μικρότερο ρυθμό. Η περαιτέρω αύξηση των τιμών, σε μεγάλο ποσοστό πλέον, δεν θα οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης, αλλά στην αύξηση του κόστους κατασκευής που μετακυλίεται στη τιμή πώλησης.

Πληθωρισμός

Η θετική πορεία της κτηματαγορά μπορεί να επηρεαστεί έμμεσα από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον στη παγκόσμια κοινότητα, τους πιθανούς φόβους ή/και την ενδεχόμενη στάση αναμονής που μπορεί να κρατήσουν οι αλλοδαποί επενδυτές. Οι άμεσοι παράγοντες δεν είναι άλλοι από τον πληθωρισμό που οξύνει το επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα συρρικνώνει ή/και προβληματίζει τους αγοραστές που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Αντίβαρο το πρόγραμμα golden visa

Αντίβαρο, μπορεί να αποτελέσει το πρόγραμμα golden visa. Η μη καθολική αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000€, θα λειτουργήσει θετικά σε πόλεις της περιφέρειας που θα διατηρηθεί το όριο των 250.000€. Θεωρούμε ότι θα δημιουργηθεί ένα νέο «κύμα» επενδυτών τρίτων χωρών που θα ωθήσουν ανοδικά την κτηματαγορά σε περιφέρειες που κατέγραψαν οριακές ανοδικές τάσεις στις τιμές πώλησης.

Η άνοδος των στεγαστικών επιτοκίων

Παράλληλα, βασικό παράγοντα για την εξέλιξη των τιμών αποτελεί η αύξηση των στεγαστικών επιτοκίων καθώς σύμφωνα με τους αναλυτές το μέσο στεγαστικό επιτόκιο θα αγγίξει το 6% εντός του 2023, σε μια εποχή κατά την οποία το κόστος διαβίωσης συνεχώς αυξάνεται, το ίδιο και το κόστος ενέργειας.

Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων, με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιμών των κατοικιών.

Η έναρξη των πλειστηριασμών

Επιπλέον, σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της εικόνας στην κτηματαγορά, θα αποτελέσει ο ρυθμός, το είδος των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν, αλλά και το ποιοι θα είναι οι αγοραστές των άνωθεν ακινήτων. Θα είναι ιδιώτες με στόχο την ιδιοκατοίκηση ; Επενδυτές εγχώριοι ή/μη με στόχο την εκμετάλλευση ή funds «συνεργασίας» ;

Μη ξεχνάμε ότι για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, εξακολουθούσαν να καταλήγουν επτά στα 10 ακίνητα που βγήκαν στο «σφυρί».

Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους αριθμεί 40.000 κατοικίες.

Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξή του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.

Η απάντηση στο ποιος ή ποιοι θα αποτελέσουν τους νέους ιδιοκτήτες σε ένα εν δυνάμει χαρτοφυλάκιο 200.000 – 250.000 ακινήτων από το σύνολο των 700.000, αποτελεί πολύ σημαντικό παράγοντα.

Πηγή: Ημερησία