Σε δεύτερη φάση εκτιμάται ότι θα μπουν σε πτωτική τροχιά οι μικρές και λιγότερο ρευστές αγορές της Ευρώπης, ενώ στην Ελλάδα προβλέπεται, επίσης, να έχει περάσει η «χρυσή εποχή» του γραφείου, όταν η ζήτηση ξεπερνούσε κατά πολύ την προσφορά.

Η πανδημία έφερε τα πάνω - κάτω στην αγορά των εμπορικών ακινήτων και οι μεγάλοι χαμένοι είναι οι επενδυτές γραφείου. Η πτώση των τιμών και η μείωση της ζήτησης για χώρους γραφείων έχουν πιέσει την αγορά εμπορικών ακινήτων η οποία στηριζόταν, μέχρι πρότινος, στα φθηνά δάνεια.

Με την άνοδο των επιτοκίων, αυξήθηκαν τα προβλήματα της αγοράς, ειδικά στα γραφεία, που χάνουν ένα μεγάλο κομμάτι της αξίας τους, ειδικά στις ΗΠΑ. Η κρίση του κλάδου, ωστόσο, έχει εξαπλωθεί και στην Ευρώπη, προκαλώντας ανησυχίες για τις επιπτώσεις στη σταθερότητα του διεθνούς χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Στην Ευρώπη, οι τιμές των γραφείων έχουν υποχωρήσει μέχρι και 33% το τελευταίο έτος, υποστηρίζει η Savills, ενώ αναμένεται να συνεχιστεί η πτωτική πορεία.

«Φαίνεται να διανύουμε σχεδόν τα δύο τρίτα της διόρθωσης των τιμών στην Ευρώπη, αν και αυτό ποικίλλει σημαντικά ανάλογα με την αγορά, υποδεικνύοντας ότι η πτώση τιμών για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών είναι πιθανό να έχει ολοκληρωθεί έως το 4ο τρίμηνο του 2023», τονίζει η JLL.

Η εταιρεία συμβούλων τονίζει ότι με βάση τις τρέχουσες τιμές των εμπορικών ακινήτων, έναντι των μέσων πενταετών ασφαλίστρων κινδύνου (average risk premiums), επτά ευρωπαϊκές αγορές γραφείων (Αμβούργο, Άμστερνταμ, London City, La Défense, Φρανκφούρτη, Όσλο και Βερολίνο) έχουν μετακινηθεί στην περιοχή της «εύλογης αξίας».

«Οι ευρωπαϊκές αξίες απαιτούν μια μέση διόρθωση -15% στην τρέχουσα τιμολόγηση για να ανταποκριθούν σε επίπεδα εύλογης αξίας, με ορισμένες αγορές της Δυτικής Ευρώπης να βρίσκονται πλέον σε περιοχή με δίκαιες τιμές», υπογραμμίζει η JLL.

Τον Απρίλιο του 2023, οι τιμές στο Λονδίνο φαίνεται να έχουν διορθωθεί πλήρως, και μετά ακολουθεί το Αμβούργο και το Άμστερνταμ με αγορές που εμφανίζονται να βρίσκονται πιο κοντά στη δίκαιη τιμολόγηση.

Στον αντίποδα, οι αγορές με χαμηλότερα επίπεδα ρευστότητας, όπως η Κοπεγχάγη, η Λισαβόνα και η Βαρκελώνη, δεν έχουν δει τις τιμές να προσαρμόζονται τόσο σημαντικά ακόμα, και αναμένουμε περαιτέρω διορθώσεις κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023.

Στα 81 δισ. δολάρια τα εμπορικά ακίνητα στην Ελλάδα

Την ίδια στιγμή στην Ελλάδα, η αγορά του γραφείου αναμένεται να αντιμετωπίσει προκλήσεις μέσα στο 2023, τονίζουν ειδικοί.

Το τελευταίο έτος, τα ενοίκια στη χώρα παραμένουν σταθερά εν μέσω ισχυρής ζήτησης για χώρους εργασίας αλλά η σταδιακή παράδοση των νέων έργων υψηλών προδιαγραφών που ολοκληρώνονται και το υψηλό κατασκευαστικό κόστος επιβαρύνουν την διάθεση των εταιρειών να μετακομίσουν σε νέους, πιο φιλικούς χώρους για τους εργαζόμενους.

Αξίζει να σημειωθεί εδώ, ωστόσο, ότι λόγω της πολυετούς οικονομικής κρίσης, η ελληνική αγορά ανήκει σε μια δική της, ξεχωριστή κατηγορία -όπως συμβαίνει και σε άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Τα τελευταία χρόνια οι τιμές δεν έχουν αυξηθεί στην Ελλάδα, όσο έχουν σε άλλες αγορές της Ευρώπης, ενώ η ελληνική αγορά είναι μικρή σε μέγεθος και χαρακτηρίζεται από μεγάλη έλλειψη ρευστότητας.

Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία από τη Statista.com, που δείχνουν ότι η αξία των εμπορικών ακινήτων στην Ελλάδα το 2022 ανήλθε στα 81 δισ. δολάρια, την στιγμή που στη Ρουμανία αγγίζει τα 97 δισ. δολάρια και στην Πορτογαλία στα 100 δισ. δολάρια. Σημειώνεται ακόμα ότι η αξία των ίδιων ακινήτων στην Ισπανία προσεγγίζει τα 590 δισ. δολάρια και στην Ιταλία τα 900 δισ. δολάρια.

Επιπλέον, η έκθεση του τραπεζικού συστήματος στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα δεν είναι ιδιαίτερη υψηλή, σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας που δημοσιεύθηκε από την Τράπεζα της Ελλάδος, τονίζεται ότι το 2022 στην ΕΕ τα δάνεια για επαγγελματικά ακίνητα ως ποσοστό του συνόλου των χορηγήσεων κυμαίνονταν μεταξύ 3% (Λουξεμβούργο) και 19% περίπου (Εσθονία), ενώ ως ποσοστό των δανείων προς μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις (ΜΧΕ) μεταξύ 11% (Λουξεμβούργο) και 73% περίπου (Κύπρος). Τα εν λόγω μεγέθη για την Ελλάδα διαμορφώθηκαν σε 11% και 28% αντίστοιχα – κοντά στη μέση τιμή των χωρών της ΕΕ.