Κάπως έτσι, σήμερα παρατηρείται ένα πολύ σημαντικό έλλειμμα διαθέσιμων ακινήτων, καθώς το υφιστάμενο απόθεμα, σε συνδυασμό με τις κενές κατοικίες, είναι πολύ περιορισμένο και δεν αρκεί για να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες των πολιτών. Το αποτέλεσμα είναι η διατήρηση υψηλών ρυθμών αύξησης των τιμών πώλησης και ενοικίασης κατοικιών, που συμπιέζουν τα εισοδήματα των νοικοκυριών, ιδίως όσων δεν έχουν ιδιόκτητο ακίνητο ή άλλες πηγές εισοδημάτων, πέραν των μισθολογικών τους απολαβών.

Στον Δήμο Αθηναίων, όπου εντοπίζεται και το μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών με 437.188, το 26,7% ή 117.137 κατοικίες είναι σήμερα κλειστές. Ως κλειστές – κενές θεωρούνται και όσες διατίθενται προς πώληση και ενοικίαση, ωστόσο λαμβάνοντας υπόψη τους αριθμούς των ηλεκτρονικών αγγελιών, το νούμερο αυτό εκτιμάται ότι δεν υπερβαίνει το 20% του συνόλου (αθροιστικά). Συνολικά στον κεντρικό τομέα Αθηνών (μαζί δηλαδή με πέριξ του κέντρου περιοχές, όπως Ζωγράφου, Καισαριανή, Ν. Φιλαδέλφεια), επί συνόλου 638.322 κατοικιών οι 153.310 είναι κλειστές, ή το 24%. Από αυτές, το 67%, ή συνολικά 103.758 ακίνητα έχουν κατασκευαστεί κατά την περίοδο 1961-1980. Πρόκειται για έναν αριθμό που καταδεικνύει ότι πολλά από τα κλειστά σπίτια είναι πλέον πλήρως απαξιωμένα κι απαιτούν δεκάδες χιλιάδες ευρώ προκειμένου να καταστούν και πάλι κατοικήσιμα και συνεπώς υποψήφια για πώληση ή ενοικίαση.

Το μεγαλύτερο ποσοστό κλειστών κατοικιών παρατηρείται στις πιο περιφερειακές περιοχές του λεκανοπεδίου. Συγκεκριμένα, στην Ανατολική Αττική 39% των ακινήτων, ή 122.678 επί συνόλου 313.796 είναι κλειστά. Η περιοχή αυτή περιλαμβάνει σημεία όπως τα Μεσόγεια (π.χ. Παιανία, Μαρκόπουλο, Κορωπί και Λαυρεωτική), το Καπανδρίτι, τη Βαρυμπόμπη, τον Αγιο Στέφανο, τον Διόνυσο, την Ανοιξη, την Αρτέμιδα, τον Σαρωνικό, αλλά και τον Δήμο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης.

Στον αντίποδα, στις περιοχές υψηλής ζήτησης, τόσο από το εγχώριο αγοραστικό κοινό, όσο και από ξένους αγοραστές, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια, οι κλειστές κατοικίες είναι σαφώς λιγότερες ως ποσοστό επί του συνολικού αποθέματος. Συγκεκριμένα, στα βόρεια προάστια μόλις 14% ή 40.546 σπίτια εμφανίζονται κλειστά, ενώ στα νότια προάστια το αντίστοιχο μέγεθος διαμορφώνεται σε 17,8% του συνόλου ή 50.084 σπίτια.

Η εικόνα αυτή δεν είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντική, μια και όπως φαίνεται δεν υπάρχουν πολλά περιθώρια για σημαντική αύξηση του αποθέματος των διαθεσίμων κατοικιών, ιδίως αν ληφθεί υπόψη ότι ένα μέρος από τα εμφανιζόμενα ως κενά, είναι στην πραγματικότητα πωλούμενα ή προς ενοικίαση σπίτια. Ταυτόχρονα, το κόστος αγοράς νεόδμητου διαμερίσματος εκτιμάται ότι ξεκινάει από περίπου 3.500 ευρώ/τ.μ. και σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνάει τα 6.000 ευρώ/τ.μ. ανάλογα με το σημείο και τις προδιαγραφές της εκάστοτε κατασκευής. Επομένως, ακόμη κι αν ως διά μαγείας αυξανόταν σημαντικά η οικοδομική δραστηριότητα, τα νέα ακίνητα δεν θα απευθύνονταν στο ευρύ κοινό.

Παλιά ακίνητα σε κακή κατάσταση

Ο μεγάλος αριθμός κενών – κλειστών κατοικιών δεν είναι κάτι καινούργιο για την ελληνική πραγματικότητα. Αντιθέτως, παρατηρείται επί δεκαετίες. Ωστόσο, δεν είχε εξελιχθεί σε τόσο κρίσιμο παράγοντα για το ισοζύγιο προσφοράς – ζήτησης μέχρι τα τελευταία χρόνια, κάτι που οφείλεται κυρίως στην κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας και δευτερευόντως στην άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και στις σημαντικές αγορές ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν από ξένους επενδυτές τα προηγούμενα χρόνια.

Σύμφωνα με ανάλυση του Ινστιτούτου για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron, «η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα αστικά κέντρα. Με βάση την απογραφή του 2011, το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%. Μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφτασαν τις 132.000».

Πολλά από τα ακίνητα αυτά δεν μπορούν να ενοικιαστούν επειδή βρίσκονται σε πολύ κακή κατάσταση και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν ή δεν θέλουν να επενδύσουν τα απαιτούμενα χρήματα για τη συντήρηση ή την επισκευή τους. Πρόσφατη μελέτη της Εθνικής Τράπεζας υπολόγισε ότι περίπου 250.000 σπίτια σε όλη τη χώρα έχουν απαξιωθεί και βρίσκονται εκτός αγοράς, ακριβώς λόγω της οικονομικής αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να προβούν στις απαιτούμενες επισκευές και αναβαθμίσεις τα προηγούμενα 15 χρόνια, λόγω της οικονομικής κρίσης. Πρόκειται για ακίνητα που έχουν υποβαθμιστεί σημαντικά, λόγω της απουσίας επισκευών και συντήρησης επί σειρά ετών, με αποτέλεσμα πλέον να έχουν απαξιωθεί και να είναι δύσκολη η επιστροφή τους στην αγορά. Η Εθνική Τράπεζα υπολόγισε ότι λόγω της κρίσης έλειψαν από την αγορά επενδύσεις ύψους 35 δισ. ευρώ, που ήταν απαραίτητες για να συντηρηθεί, να επισκευαστεί και να αναβαθμιστεί το απόθεμα αυτό.

Εκεί όπου φαίνεται πως υπάρχουν περιθώρια για σημαντικές παρεμβάσεις, ίσως πιο στοχευμένου χαρακτήρα, είναι το κέντρο της Αθήνας, όπου ενδεχομένως και να μπορούν να προστεθούν νέα οικιστικά ακίνητα μέσω της μετατροπής παλιών κτιρίων γραφείων και επαγγελματικών χώρων. Αυτό συμβαίνει ήδη το τελευταίο διάστημα, καθώς υπάρχει σημαντική ανταπόκριση στη δυνατότητα που παρέχει το νέο θεσμικό πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα». Ειδικότερα, αν πρόκειται για κατοικία που έχει προέλθει από αλλαγή χρήσης (π.χ. ένα γραφείο, μια αποθήκη ή ακόμη κι ένα κατάστημα), τότε ο ενδιαφερόμενος επενδυτής μπορεί να εξασφαλίσει άδεια διαμονής με το χαμηλότερο ποσό των 250.000 ευρώ (αντί για 800.000 ευρώ που ισχύει στο σύνολο της Αττικής). Προϋπόθεση είναι η άμεση εκμίσθωση του ακινήτου, ενώ απαγορεύεται και η εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ενα ακόμη μέτρο που ενδεχομένως να δώσει ώθηση στην αύξηση της προσφοράς και τη μείωση των κλειστών ακινήτων είναι η παροχή τριετούς φοροαπαλλαγής των εσόδων από μισθώματα για όσα σπίτια ήταν κλειστά τα τελευταία τρία χρόνια και επιστρέψουν στην αγορά μέσω της σύναψης νέων τριετών συμβάσεων. Ωστόσο, η εφαρμογή του μέτρου φαντάζει προβληματική, μια και συνδέει τη φοροαπαλλαγή με τον μισθωτή και όχι με το ακίνητο. Επομένως, αν ο μισθωτής επιλέξει την αποχώρησή του κατά τη διάρκεια της τριετίας (π.χ. από τον πρώτο χρόνο λόγω ενός διαζυγίου, μιας μετάθεσης κ.λπ.), αυτομάτως χάνεται η φοροαπαλλαγή για το υπόλοιπο διάστημα, μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας.

Πηγή: Money Review