H επόμενη μέρα για την αγορά

Παρά το γεγονός ότι ανάμεσα στις αποφάσεις του ΣτΕ, είναι και να «ξεμπλοκαριστούν» οι οικοδομικές εργασίες που είχαν παγώσει εδώ και μήνες, οι κατασκευαστές βρίσκονται στα «κάγκελα», κάνοντας λόγο ότι πλήττεται η αξιοπιστία της χώρας στο εξωτερικό, ότι θα μειωθεί η αξία των οικοπέδων, ενώ θα αυξηθούν οι τιμές των σπιτιών. Με τους περισσότερους να δηλώνουν μάλιστα ότι θα υπάρχουν ακόμη μεγαλύτερες καθυστερήσεις στην υλοποίηση των projects άρα και στις παραδόσεις τους, καθώς αρκετά από αυτά θα χρειαστούν να αναθεωρηθούν και να προγραμματιστούν εκ νέου.

Σύμφωνα με όσα υποστηρίζει στο powergame.gr ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Managing Partner της Avakon, κατασκευαστικής εταιρείας που δραστηριοποιείται στα νότια προάστια, « Μετά από πολλούς μήνες αναστάτωσης και αναμονής, το ΣτΕ ανακοίνωσε σήμερα, μέσω δελτίου τύπου, την απόφασή του σχετικά με τα αμφισβητούμενα άρθρα του ΝΟΚ. Ουσιαστικά, καταργούνται όλες οι διατάξεις που αφορούν τα ενεργειακά κίνητρα, καθώς και τα πατάρια, μεταξύ άλλων. Προφανώς, θα πρέπει να περιμένουμε τη δημοσίευση της απόφασης τον Ιανουάριο για να αναλύσουμε όλες τις λεπτομέρειες. Σε κάθε περίπτωση, η απόφαση που θα τεθεί σε ισχύ από την 11η Δεκεμβρίου, ξεκάθαρα δικαιώνει τους δημάρχους και φέρνει την κυβέρνηση σε δύσκολη θέση».

Για τις συνέπειες που θα έχει στην αγορά ο ίδιος σχολίασε το εξής: « Όσον αφορά την αγορά ακινήτων, η απόφαση ξεκαθαρίζει το τοπίο ως προς τους όρους και τις προϋποθέσεις δόμησης. Η εξέλιξη ωστόσο επηρεάζει αρνητικά τους ιδιοκτήτες οικοπέδων, καθώς οι αξίες αναμένεται να σημειώσουν έντονη πτώση, δεδομένης της μειωμένης δυνατότητας αξιοποίησής τους. Όσοι προχώρησαν σε αγορές και επενδύσεις σε γη τους τελευταίους μήνες βρίσκονται αντιμέτωποι με μεγάλες προκλήσεις εξαιτίας αυτής της απόφασης του ΣτΕ. Ο κατασκευαστικός κλάδος θα χρειαστεί να απορροφήσει τα νέα δεδομένα και να προσαρμόσει τις νέες συμφωνίες με τους οικοπεδούχους».

Οι αξίες και τα ενοίκια των κατοικιών αναμένεται να παρουσιάσουν, σύμφωνα με τον ίδιο, αυξητική τάση, καθώς η λιγότερη δόμηση θα οδηγήσει σε μικρότερη προσφορά, με επακόλουθη αύξηση των τιμών και των ενοικίων. «Θεωρείται βέβαιο ότι σύντομα θα υπάρξει νομοθετική παρέμβαση από την κυβέρνηση, ώστε να εναρμονιστεί η νομοθεσία με την απόφαση του ΣτΕ. Είναι προφανές ότι η προσπάθεια για στροφή σε ενεργειακά κτίρια, με την απόσυρση παλαιών κτιρίων και την εφαρμογή ενεργειακών κινήτρων , προς το παρόν αναστέλλεται, και ο εκσυγχρονισμός του αστικού μας ιστού θα ακολουθήσει διαφορετική πορεία. Με την είσοδο στο 2025, η κυβέρνηση πρέπει να κινηθεί άμεσα, ξεκαθαρίζοντας το νομοθετικό αλλά και το φορολογικό πλαίσιο που αφορά τα ακίνητα, ενώ παράλληλα πρέπει να βρεθούν λύσεις για την επιτάχυνση των διαδικασιών που απαιτούνται για την ολοκλήρωση των δικαιοπραξιών. Τέλος θα ήταν καλό να γνωρίζαμε εάν στον υπό ψήφιση προϋπολογισμό η κυβέρνηση έχει λάβει υπόψιν της το πως θα επηρεάστουν τα έσοδα του κράτους το 2025 από αυτήν την εξέλιξη» καταλήγει.

Με τη σειρά του ο Κυριάκος Τσαγκαλίδης, ο διευθύνων σύμβουλος της QPROJECT που έχει σημαντική παρουσία στον κατασκευαστικό κλάδο, υποστήριξε ότι:  «Οι οικοδομικές άδειες που έχουν προσβληθεί και αφορούν νέα κτίρια θα πρέπει να επανεξεταστούν, γεγονός που συνεπάγεται την ανάγκη αναθεώρησης των σχεδίων, του κοστολογίου και των εκτιμήσεων για την πορεία των έργων. Αυτό δημιουργεί μια νέα πραγματικότητα τόσο για τους κατασκευαστές όσο και για τους πελάτες τους, οι οποίοι θα κληθούν να επανακαθορίσουν τις στρατηγικές τους και τα οικονομικά τους σχέδια». Αυτό το γεγονός, σύμφωνα με τον ίδιο, δημιουργεί σοβαρές προκλήσεις, καθώς οι τιμές της γης αναμένεται να επηρεαστούν αρνητικά.

«Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα στα Νότια Προάστια, είναι πολύ δύσκολη αυτή τη στιγμή», σχολιάζει και o συνιδιοκτήτης και πρόεδρος της QG Investments Παντελής Απόδιακος. «Η αγορά έχει ουσιαστικά «νεκρώσει» για αρκετό καιρό. Οι ξένοι επενδυτές έχουν σταματήσει να αγοράζουν, καθώς φοβούνται για το μέλλον τους στην Ελλάδα. Νιώθουν ανασφάλεια λόγω των συνεχών αλλαγών στους νομικούς κανόνες και το πιο ανησυχητικό είναι ότι πολλές οικοδομικές άδειες που είχαν εξασφαλίσει έχουν πλέον τιναχθεί στον αέρα» . Αυτό, σύμφωνα με τον ίδιο, πλήττει σοβαρά την αξιοπιστία της χώρας και δημιουργεί ένα κλίμα αβεβαιότητας για την αγορά ακινήτων, με τον ίδιο να προσθέτει ότι είναι απογοήτευση να επιχειρείς στην Ελλάδα. Ο κ. Απόδιακός μάλιστα κάνει λόγο για μια καταστροφική απόφαση που θα έχει αντίκτυπο σε μηχανικούς, εργαζόμενους, επενδυτές κτλ., ενώ τονίζει ότι «υπάρχει υπροβληματισμός για το πώς αυτή η εξέλιξη θα επηρεάσει και το έργο του Ελληνικού, όπου δεν έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες για όλα τα μεγαλα projects που θα κατασκευαστούν».

Η στάση της κυβέρνησης

Στην κυβέρνηση, και ειδικότερα στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), από τη μία δηλώνουν ικανοποιημένοι για τη μη αναδρομικότητα της απόφασης του ΣτΕ. Από την άλλη ανησυχούν για την τύχη που θα έχουν συγκεκριμένες άδειες, ανεξάρτητα από το στάδιο κατασκευής, εναντίον των οποίων έχουν ασκηθεί προσφυγές από δημάρχους ή ιδιώτες. Επιπλέον ήδη δέχονται πιέσεις από κατασκευαστές οι οποίοι έχουν οικοδομικές άδειες με το μπόνους αλλά δεν έχουν προλάβει να ξεκινήσουν εργασίες και βλέπουν την επένδυσή τους να τινάζεται στον αέρα. Στο ΥΠΕΝ υποστηρίζουν πως θα υπάρχουν μπόνους για πιο πράσινα κτίρια και στα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια που βρίσκονται υπό ανάπτυξη, ανάλογα με την περιοχή και τις δυνατότητες που υπάρχουν, προκειμένου να προσαρμοστούν στην απόφαση του ΣτΕ.

Η δικαίωση των Δημάρχων

Μεγάλη ικανοποίηση επικρατεί στο στρατόπεδο των Δημάρχων, καθώς κάνουν λόγο για δικαίωση των προσπαθειών τους, τονίζοντας τη σημασία της απόφασης για την προστασία της ποιότητας ζωής και της πολεοδομικής ισορροπίας στις πόλεις. Εκφράζοντας ωστόσο τον προβληματισμό τους για τη συνέχιση των κατασκευαστικών εργασιών σε οικοδομές που είχαν παγώσει μέχρι σήμερα και χτίζονται με τα bonus  του ΝΟΚ.

Ο Δήμαρχος Βάρης, Βούλας, Βουλιαγμένης, Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, μιλώντας στο powergame.gr, χαρακτήρισε την απόφαση του δικαστηρίου ως «πολύ καλή και ζυγισμένη». Τόνισε ότι η τοπική αυτοδιοίκηση, τόσο σε επίπεδο μεμονωμένων δήμων όσο και συλλογικά, διαθέτει την άποψη, τη γνώση και τη θέληση να αντιμετωπίζει «δομικές εκτροπές δόμησης», οι οποίες, όπως σημείωσε, υποβαθμίζουν τις πόλεις.Εξέφρασε την ικανοποίησή του για την εξέλιξη, δηλώνοντας χαρακτηριστικά: «Σήκωσα το μεγαλύτερο βάρος αυτής της ιστορίας». Παράλληλα, διαβεβαίωσε ότι η παρακολούθηση του θέματος του ΝΟΚ θα συνεχιστεί στενά, εν αναμονή της δημοσιοποίησης της απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ. Επιπλέον, επισήμανε την ανησυχία του για την πιθανή προσπάθεια του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) να περιορίσει την αυτονομία των Δήμων όσον αφορά την υλοποίηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Τέλος, εξέφρασε προβληματισμό για τη δημόσια δήλωση στελεχών του ΥΠΕΝ σχετικά με τη μεταφορά των Υπηρεσιών Δόμησης των Δήμων υπό την ευθύνη του Υπουργείου.

Το θέμα σχολίασε και ο Δήμαρχος Αλίμου, Ανδρέας Κονδύλης, τονίζοντας τη σημασία της συλλογικής προσπάθειας που καταβλήθηκε για τη διασφάλιση του Συντάγματος και των θεμελιωδών αρχών που διέπουν τη δόμηση στην Ελλάδα. Όπως ανέφερε, «οι στρεβλώσεις αυτές, οι αντισυνταγματικές ρυθμίσεις που είχαν δώσει τη δυνατότητα σε πολλούς εργολάβους να ανεγείρουν κτίρια που κακοποιούσαν τις πόλεις και την ποιότητα ζωής, σταματούν να ισχύουν». Ο Δήμαρχος εξέφρασε την ικανοποίησή του για τη στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο, όπως είπε, «για άλλη μια φορά δικαιώνει τον ρόλο του». Παράλληλα, υπογράμμισε τον καθοριστικό ρόλο της τοπικής αυτοδιοίκησης, η οποία, όπως δήλωσε, «πήρε πρωτοβουλίες και βγήκε μπροστά σε αυτήν την προσπάθεια».Ωστόσο, αναφέρθηκε και σε ορισμένα ζητήματα που παραμένουν ανοιχτά. «Είναι προβληματικό το γεγονός ότι κάποιες οικοδομικές άδειες, ενδέχεται να εξαιρούνται από τον δικαστικό έλεγχο. Αυτό αποτελεί σοβαρή παραβίαση του δικαιώματος έννομης προστασίας», υπογράμμισε, επισημαίνοντας την ανάγκη να αποσαφηνιστούν πλήρως οι λεπτομέρειες της απόφασης.

Με ανάρτησή του, ο Δήμαρχος Αθηναίων, Χάρης Δούκας, χαιρέτισε την απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Ο κ. Δούκας χαρακτήρισε την απόφαση ως «δικαίωση» για τον Δήμο Αθηναίων, αλλά και για όλους τους δήμους που είχαν προσφύγει στο Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με στόχο την προστασία των πόλεων από την υπερβολική δόμηση. «Η απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας δικαιώνει τον Δήμο Αθηναίων και όλους τους δήμους που προσφύγαμε στο Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο για να προστατεύσουμε τις πόλεις μας από την πλήρη τσιμεντοποίηση», ανέφερε χαρακτηριστικά. Ο Δήμαρχος δεν παρέλειψε να απαντήσει σε όσους είχαν αμφισβητήσει τις ενέργειες του Δήμου, υπογραμμίζοντας ότι η σημερινή εξέλιξη επιβεβαιώνει την ορθότητα της προσπάθειας. «Είναι έκθετοι όσοι ακύρωναν αποφάσεις μας και δυσφημούσαν την προσπάθειά μας να υπερασπιστούμε τις πόλεις μας», σημείωσε.

Τι αποφάσισε η Ολομέλεια του ΣτΕ

Σύμφωνα με ανακοίνωση του προέδρου του Συμβουλίου της Επικρατείας, Μιχάλη Πικραμένου, η οποίαπαρουσιάζει το αποτέλεσμα των διασκέψεων της Ολομέλειας, το Δικαστήριο έκρινε ότι το σύστημα τωνδιατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), το οποίο παρέχει κίνητρα για την προσαύξηση των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψος) στην ανέγερση κτιρίων, με αντάλλαγμα την ενεργειακή αναβάθμιση και την αύξηση των κοινόχρηστων και πράσινων χώρων, είναι αντισυνταγματικό. Η αντισυνταγματικότητα δεν έγκειται στο περιεχόμενο των διατάξεων, αλλά στο γεγονός ότι με αυτές παρέχεται στις υπηρεσίες δόμησης η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, παρακάμπτοντας ουσιαστικά και σε σημαντικό βαθμό τους ισχύοντες πολεοδομικούς όρους κάθε περιοχής. Αντισυνταγματική κρίθηκε επίσης η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.

Σημειώνεται ότι η αντισυνταγματικότητα, σύμφωνα με το σκεπτικό του Δικαστηρίου, δεν αφορά οικοδομικές άδειες οι εργασίες για την υλοποίηση των οποίων έχουν ξεκινήσει έστω και κατ’ ελάχιστο. Δηλαδή, αν αποδεδειγμένα συνεργεία έχουν αρχίσει να διενεργούν οικοδομικές εργασίες, έστω και σε πολύ πρώιμο στάδιο, τότε δεν τις καταλαμβάνει η απόφαση του Δικαστηρίου και μπορούν να συνεχίσουν κανονικά με τους όρους με τους οποίους είχαν εκδοθεί. Ωστόσο για όσες άδειες έχει γίνει προσφυγή στα δικαστήρια αυτές κρίνονται αντισυνταγματικές που σημαίνει ότι δεν μπορούν να αποπερατωθούν με βάση τα μπόνους του ΝΟΚ.

Πηγή: The Power Game