Όπως γράφει η Άρτεμις Σπηλιώτη στην Ημερησία:

«Οι τράπεζες έχουν κάθε λόγο να θέλουν να δίνουν δάνεια. Είναι η δουλειά τους. Είναι σαν να λέμε ότι ένα περίπτερο ή μια μεγάλη βιομηχανία αναψυκτικών δεν θέλουν να πουλάνε τα προϊόντα τους», αναφέρει χαρακτηριστικά στέλεχος της τραπεζικής αγοράς. Όπως τονίζουν τραπεζικά στελέχη, το στεγαστικό πρόβλημα είναι πολυπαραγοντικό και δεν είναι απόρροια απροθυμίας ή δυστοκίας των τραπεζών να δώσουν δάνεια, ενώ η χαμηλή ζήτηση οφείλεται πρωτίστως στις υψηλές τιμές των ακινήτων και στη χαμηλή προσφορά ακινήτων και δευτερευόντως στα επιτόκια, τα οποία μετά τον Ιούλιο του 2022, όταν ξεκίνησε το ράλι ανόδου λόγω Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, αποτέλεσαν τροχοπέδη για τη στεγαστική πίστη.

Η μεγάλη εικόνα

Η μεγάλη εικόνα, όπως σημειώνουν πηγές της αγοράς, δεν είναι μόνο οι τράπεζες και το τι κάνουν, αλλά η αγορά ακινήτων και το οικονομικό – κοινωνικό περιβάλλον που διαμορφώνει και τη ζήτηση στεγαστικών δανείων.

Είναι ενδεικτικό ότι στο Βέλγιο οι τιμές των ακινήτων κινούνται στα ίδια επίπεδα με την Ελλάδα, όμως ο κατώτατος μισθός είναι διπλάσιος (περί τα 2.000 ευρώ).

Επίσης, οι συναλλαγές στην αγορά των οικιστικών ακινήτων έχουν μειωθεί στο μισό σε σχέση με το 2008, μια πολύ καλή χρονιά που χρησιμοποιείται ως έτος αναφοράς. Σύμφωνα με την 3η έρευνα «Το βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων» του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, που παρουσιάστηκε πριν από λίγες ημέρες από τον επιχειρηματία και σύμβουλο Ηλία Παπαγεωργιάδη, το ποσοστό των ενδιαφερόμενων να αγοράσουν ακίνητο μειώθηκε από το 28% πριν 6 μήνες στο 22%, ενώ και οι πωλητές μειώθηκαν από 9% σε 7%. Από το 22% που δηλώνουν «υποψήφιοι αγοραστές», μόλις το 15% θέλει να προβεί σε αγορά άμεσα ή εντός εξαμήνου. Εντός ενός έτους απάντησε το 17,5%, εντός τριών ετών το 26,5%, και «στο μέλλον» δήλωσε το 39,5%.

Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, που πραγματοποιήθηκε σε δείγμα 1.500 ατόμων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το 71% θέλει να αγοράσει ακίνητο αξίας 50.000 – 200.000 ευρώ και το 11% από 200.000 – 300.000 ευρώ. Αν ανατρέξει κάποιος σε αγγελίες πώλησης ακινήτων στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, θα διαπιστώσει ότι για τη μεγάλη πλειοψηφία η εύρεση του κατάλληλου ακινήτου μέχρι 200.000 ευρώ είναι πολύ δύσκολη υπόθεση. Στην Αττική, για παράδειγμα, η μέση τιμή προσφοράς ήταν περί τα 2.400 ευρώ/τ.μ.

Τα στοιχεία της ΤτΕ 

Τα στοιχεία της ΤτΕ και της Έκθεσης Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (Οκτώβριος 2024) δείχνουν ότι οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ελάχιστα από το ιστορικό υψηλό που καταγράφηκε το γ’ τρίμηνο του 2008 (102,2), καθώς βρίσκονται στο 99,7, ενώ στην Αθήνα βρίσκονται στο 105,4, έχοντας ξεπεράσει ήδη το προηγούμενο ιστορικό υψηλό (β΄ τρίμηνο 2008: 101,4).

Την ίδια στιγμή, ο ρυθμός αύξησης των εισοδημάτων είναι πολύ χαμηλότερος από τον ρυθμό αύξησης των τιμών των ακινήτων. Οι μέσες ετήσιες αποδοχές ενός εργαζόμενου πλήρους απασχόλησης στην Ελλάδα το 2023 ήταν 17.113 ευρώ, όταν το 2006 άγγιζαν τις 20.000. Βέβαια, υπάρχει και το «μαύρο χρήμα» και το κομπόδεμα στις τράπεζες ή στα στρώματα.

Πρόβλημα η χαμηλή προσφορά

Μεγάλο πρόβλημα παραμένει η προσφορά κατοικιών. Όπως ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο της Morgan Stanley στο Λονδίνο ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank, Φωκίων Καραβίας, στην Αττική πολλά παλιά ακίνητα παραμένουν κλειστά και δεν υπάρχουν καινούργια ακίνητα για να καλύψουν τη ζήτηση για κατοικίες. Στρεβλώσεις δημιουργούνται επίσης λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων και της Golden Visa.

Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές. Οι συνθήκες αυξημένου κόστους κατασκευής και υψηλών επιτοκίων επηρεάζουν αρνητικά το περιθώριο επενδυτικού κέρδους, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις. Βραχυπρόθεσμα, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τους τάση όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή.

Η όξυνση του προβλήματος του κόστους στέγασης, όπως αναφέρει η ΤτΕ, είναι απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό, καθώς και της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο για μακρά χρονική περίοδο, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων.

Στην εξίσωση εξάλλου μπαίνουν και δημογραφικοί – κοινωνικοί παράγοντες, καθώς μεταξύ 2011-2021 μειώθηκε κατά περίπου 21% ο πληθυσμός ηλικίας 30-39 ετών, δηλαδή η ηλικιακή ομάδα που ετοιμάζεται να κάνει οικογένεια. Όσοι έφυγαν την περίοδο της κρίσης από την Ελλάδα (brain drain) και δεν είναι στα άμεσα σχέδιά τους η επιστροφή στα πάτρια εδάφη, το πιθανότερο είναι να αγοράσουν σπίτι στη χώρα που ζουν και εργάζονται. Υψηλό εξάλλου είναι το ποσοστό των Ελλήνων που φεύγουν από το πατρικό τους μετά τα 30 τους, κυρίως για οικονομικούς λόγους, καθώς και τα ενοίκια διαμορφώνονται σε πολύ υψηλά επίπεδα.

Ο ρόλος των τραπεζών

Το εποπτικό πλαίσιο (ΤτΕ – ΕΚΤ – Ευρωπαϊκή Τραπεζική Αρχή) έχει αυστηροποιήσει τα κριτήρια δανειοδότησης ώστε να μειωθούν, κατά το δυνατόν, οι πιθανότητες δημιουργίας κόκκινων δανείων, προστατεύοντας τις τράπεζες αλλά και τους δανειολήπτες. Για παράδειγμα, οι τράπεζες οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη όχι απλώς το δηλωθέν εισόδημα, αλλά τις δαπάνες του νοικοκυριού και το διαθέσιμο εισόδημά του όταν θα αφαιρεθεί η μηνιαία δόση του δανείου, αν θα έχει ο δανειολήπτης τη δυνατότητα να αποπληρώνει το δάνειό του μετά τη συνταξιοδότησή του κ.λπ. Και φυσικά, ο δανειολήπτης θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον το 20% (ή σε κάποιες περιπτώσεις το 10%) της αξίας του ακινήτου, δηλαδή να χρηματοδοτήσει με ίδια κεφάλαια την αγορά του ακινήτου και όχι αποκλειστικά με δάνειο. Γεγονός είναι ότι το «τραύμα» της κρίσης δεν έχει ξεπεραστεί και οι πολίτες έχουν γίνει πιο επιφυλακτικοί – συνετοί σε ό,τι αφορά τον δανεισμό.

Σύμφωνα με την έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της ΤτΕ (Οκτώβριος 2024), οι συνολικές εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα μπορεί να παρουσιάζουν αύξηση 16,9% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2023 (593 εκατ. ευρώ έναντι 508 εκατ. ευρώ), ωστόσο το ύψος των δανείων είναι μικρότερο. Ειδικότερα, το α’ 6μηνο του 2024 η μέση εκταμίευση δανείου ανήλθε σε 57,9 χιλιάδες ευρώ έναντι 77,2 χιλιάδες ευρώ το α’ 6μηνο του 2023. Για την περίοδο 2005-2007, η ετήσια ροή στεγαστικών δανείων ανερχόταν ετησίως σε 12 δισεκ. ευρώ κατά μέσο όρο. 

Σε κάθε περίπτωση, τα υψηλά επιτόκια έχουν «παγώσει» τη στεγαστική πίστη, παρά τις στοχευμένες προσπάθειες των τραπεζών να δημιουργήσουν «ελκυστικά» στεγαστικά δάνεια, περιορίζοντας το spread, μειώνοντας τα έξοδα δανείου και να τονώσουν τη στεγαστική πίστη ώστε να πετύχουν τους στόχους πιστωτικής επέκτασης. Σημειώνεται ότι στα επιτόκια των στεγαστικών (και όσων συνδέονται με κατοικία, όπως επισκευαστικά αλλά και συγχρηματοδοτούμενα, π.χ. «Σπίτι μου») προστίθεται η εισφορά του νόμου 128/1975 που σήμερα ανέρχεται στο 0,12% και για την οποία πολλές φορές έχει τεθεί θέμα κατάργησής της. Τα συνολικά έσοδα από αυτή την εισφορά ανέρχονται σε περίπου 450-500 εκατ. ευρώ ετησίως.

Υπάρχουν επίσης μια σειρά εξόδων που βαρύνουν τον αγοραστή, ανεξάρτητα από τον τρόπο χρηματοδότησης της αγοράς του ακινήτου (ίδια κεφάλαια, δανεισμό). Η αμοιβή συμβολαιογράφου υπολογίζεται επί του ποσού του συμβολαίου και διαμορφώνεται σε 1% για ακίνητο αξίας έως 120.000 ευρώ και 0,70% όταν η αξία του είναι άνω των 120.000 ευρώ και μέχρι τις 380.000 ευρώ (δηλαδή για ένα ακίνητο 200.000 ευρώ η αμοιβή του συμβολαιογράφου διαμορφώνεται στα 1.400 ευρώ). Για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας, η αμοιβή είναι περί το 0,65%.

Επίσης, για τη μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο τα επιπλέον έξοδα είναι 0,60% επί της αξίας του συμβολαίου. Σε αυτά τα υποχρεωτικά έξοδα ενδεχομένως να προστεθούν και κάποια άλλα, όπως αμοιβές δικηγόρου για έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας, μηχανικού για έλεγχο του ακινήτου ή και μεσιτική αμοιβή.