Όπως γράφει η Άρτεμις Σπηλιώτη στην Ημερησία. στόχος είναι η διάθεση αυτών στην αγορά σε εύλογο χρόνο, συµβάλλοντας στην κοινωνική ανάγκη εξεύρεσης στέγης, όπως ανέφερε ο Κωστής Χατζηδάκης, ο οποίος αναγνωρίζοντας τα γραφειοκρατικά και άλλα προβλήματα που υπάρχουν προανήγγειλε τη δημιουργία μικτής επιτροπής από το υπουργεία Οικονομικών, Περιβάλλοντος και τις τράπεζες ώστε να αντιμετωπιστούν τα γραφειοκρατικά προβλήματα.

Ειδικότερα, ο ΕΝΦΙΑ προσαυξάνεται κατά 100% - αφορά τον φόρο του 2026 - αν στις 31/12/2025 δεν υπάρχει ενεργό ηλεκτρονικό μισθωτήριο οποιαδήποτε στιγμή κατά το 2025 για τα συγκεκριμένα ακίνητα. Ωστόσο, στην παρούσα φάση δεν είναι ξεκάθαρο πόσα είναι αυτά τα ακίνητα. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε το υπουργείο οι τράπεζες διαθέτουν συνολικά 21.458 ακίνητα και άλλα 9.604 οι servicers σημαντικό μέρος των οποίων είναι οικιστικά.

Πηγές του χρηματοπιστωτικού κλάδου εκτιμούν ότι οικιστικά περί τις 15.000 ωστόσο στην παρούσα φάση το υπουργείο δεν έχει εικόνα πόσα είναι αυτά που μπορούν να βγουν… αύριο στην αγορά ενοικίασης.

Στελέχη  της αγοράς ανέφεραν ότι πολλά από τα «τραπεζικά» ακίνητα έχουν πολλά και διαφορετικά βάρη/προβλήματα (πχ. υπάρχει συνιδιοκτησία, χρειάζονται σημαντικές επισκευές, δεν είναι εγγεγραμμένα στο υποθηκοφυλάκειο κ.λπ.) Και σύμφωνα με κάποιες καταρχήν εκτιμήσεις το 25% - 30% των «κλειστών» ακινήτων θα μπορούσαν υπό κανονικές συνθήκες θα μπορούσαν εντός των επόμενων 12-18 μηνών να «ωριμάσουν» και να διατεθούν ή να ενοικιαστούν.  

Στο αμέσως προσεχές διάστημα αναμένεται η κατηγοριοποίηση αυτών των ακινήτων από τις τράπεζες ώστε να καθορίσουν και τη στρατηγική διάθεσης τους.

Πιο σύνθετα, φαίνεται να είναι τα πράγματα σε ότι αφορά τα ακίνητα των servicers καθώς είναι συνδεδεμένα με τις τιτλοποιήσεις του «Ηρακλή» και είναι για τον λόγο αυτό έχουν κάθε λόγο να πωλήσουν όσο το δυνατόν γρηγορότερα ώστε να άμεσο τα έσοδα πώλησης και να μη «δεσμεύσουν» το ακίνητο με ένα συμβόλαιο μίσθωσης 2-3 ετών.

Το «όσο το δυνατόν γρηγορότερα» δεν εξαρτάται από τους servicers αλλά από το πότε θα ολοκληρωθούν οι χρονοβόρες και γραφειοκρατικές – πολλές φορές χωρίς λογική διαδικασίες σε πολεοδομίες, κτηματολόγια, υποθηκοφυλακεία ακόμα και αρχαιολογία. Το μεγαλύτερο αγκάθι για τους servicers είναι πάντως οι ανακοπές επί του πλειστηριασμού καθώς τα σχετικά αιτήματα του 2024 παίρνουν δικάσιμο από το 2030 και μετά. Με αναβολές, εφέσεις κλπ. μια τέτοια υπόθεση μπορεί να τελεσιδικήσει ακόμα και μετά από 8-9 χρόνια. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να βρίσκονται, για μια σειρά από λόγους, σε μια «γκρίζα» ζώνη.

Επιπρόσθετα, αν το ακίνητο δεν είναι σε καλή κατάσταση θα πρέπει πρώτα να γίνουν πρώτα οι σχετικές επισκευές – που μπορεί να είναι και μεγάλης κλίμακας – και μετά να διατεθεί προς ενοικίαση από το servicer – τράπεζα.

Σε κάθε περίπτωση αυτό που επαναλαμβάνουν στελέχη των servicers και των τραπεζών είναι ότι δεν έχουν κανέναν απολύτως λόγο να κρατούν αναξιοποίητα ακίνητα. Οποιο ακίνητο είναι νομικά και τεχνικά ώριμο βγαίνει άμεσα προς πώληση, τονίζουν. Αρα θα πρέπει, η κυβέρνηση να αναλάβει πρωτοβουλίες ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες που αφορούν τα ακίνητα, υπογραμμίζουν τα ίδια στελέχη. Και υπογραμμίζουν ότι ο εκσυγχρονισμός του πλαισίου δεν αφορά μόνο της τράπεζες και τους servicers αλλά συνολικά την αγοράς ακινήτων την οικονομία.

Οι servicers με σειρά υπομνημάτων προς τα αρμόδια υπουργεία έχουν θέσει μια σειρά από θέματα που αφορούν και τους αργούς ρυθμούς της δικαιοσύνης και ζητούν μεταξύ άλλων συγκεκριμένων προτάσεων, την έκδοση πιστοποιητικών μεταγραφής εντός συγκεκριμένης προθεσμίας και, ιδανικά, ηλεκτρονικά. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε περιοχές της Αθήνας μπορεί να απαιτηθούν 12-15 μήνες για ένα πιστοποιητικό μεταγραφής και σε κάποιους δήμους έφτανε μέχρι πρόσφατα τα 2-3 χρόνια.

Το «μπαλάκι» στις τράπεζες και για τον Φορέα Ακινήτων

Για τη συμμετοχή τους στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων ανεξάρτητα από την πορεία του σχετικού διαγωνισμού «ακόμα και αν καταστεί άγονος» όπως είπε ο υπουργός Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης, έχουν δεσμευθεί οι τράπεζες. Ειδικότερα, διαπιστώθηκε η ανάγκη συνδρομής και του ελληνικού τραπεζικού τομέα στη διαδικασία, προκειμένου να καταστεί βιώσιμη η επένδυση.

Κατ’ αρχήν, όπως έχει ήδη ανακοινωθεί, θα συμμετάσχουν στο μετοχικό κεφάλαιο του φορέα με 100 εκατ. ευρώ και θα χρηματοδοτήσουν με δανεισμό τον προτιμητέο επενδυτή – σχήμα που θα αναδειχθεί από τον διεθνή διαγωνισμό που μπαίνει στην τελική φάση με την υποβολή δεσμευτικών προσφορών και μένει να φανεί αν κάποια από τις μη δεσμευτικές προσφορές που έχουν υποβάλει τα funds Bain Capital, Fortress, CRC και Κaican Hellas με την Βeaumont θα προχωρήσει στο επόμενο βήμα. Βήμα που μάλλον είναι δύσκολο να γίνει καθώς εξαρχής τα funds ζητούσαν τη συμμετοχή του Δημοσίου ώστε να συμμετάσχουν σε ένα μη αποδοτικό project - παρά τις βελτιώσεις που έχουν γίνει ώστε να καταστεί ελκυστικό για τους επενδυτές - που έχει ως στόχο να προστατεύσει το δικαίωμα στη στέγαση για τους ευάλωτους που χάνουν την ιδιοκτησία της πρώτης τους κατοικίας.  Ωστόσο έχει, επίσης εξαρχής ξεκαθαριστεί, ότι το δημόσιο δεν μπορεί να συμμετάσχει.

Σύμφωνα με τη Γενική Γραμματέα Ιδιωτικού Χρέους και Χρηματοπιστωτικού Τομέα,Θεώνη Αλαμπάση  στόχος είναι Φορέας να συσταθεί και να λειτουργεί την άνοιξη του 2025, με το κεφάλαιο των 100 εκατ. ευρώ που είναι η κατ’ αρχήν συμμετοχή των τεσσάρων συστημικών τραπεζών ο Φορέας μπορεί να αποκτήσει περί τα 2.000 ακίνητα ευάλωτων δανειοληπτών που είτε έχουν πτωχεύσει, είτε βρίσκονται μια ανάσα από τον πλειστηριασμό. 

Κρίνοντας από τα στοιχεία του ενδιάμεσου προγράμματος – που δημιουργήθηκε ώστε να προστατευθούν οι ευάλωτοι μέχρι να ιδρυθεί ο Φορέας «παγώνοντας» τους πλειστηριασμούς και επιδοτώντας τις δόσεις  των δανείων – τα 100 εκατ. ευρώ σε πρώτη φάση είναι μάλλον υπεραρκετά ώστε να ξεκινήσει ο Φορέας που αποτελεί το τελευταίο κομμάτι το Πτωχευτικού Κώδικα που ψηφίστηκε το 2020.

Ειδικότερα, με βάση στοιχεία στο πρόγραμμα έχουν ενταχθεί μόλις 280 ευάλωτοι οφειλέτες (έχουν λάβει το σχετικό πιστοποιητικό από τη σχετική πλατφόρμα). Η πολύ χαμηλή συμμετοχή στο πρόγραμμα οφείλεται και στα χαμηλά εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια ευαλωτότητας - έχει τεθεί πολλές φορές από πολλές πλευρές η ανάγκη για αναθεώρησης τους –  αλλά και σε έλλειμμα ενημέρωσης των οφειλετών. Υπενθυμίζεται ότι το πρόγραμμα προβλέπει κρατική επιδότηση 70-210 ευρώ και αναστολή μέτρων για την πρώτη κατοικία (κατασχέσεις, πλειστηριασμοί, εξώσεις).

Η Θεώνη Αλαμπάση υπογράμμισε ότι ο Φορέας αποτελεί «καταφύγιο» για τους αδύναμους οφειλές που οδηγούνται σε πτώχευση ή σε αναγκαστική εκτέλεση, διατηρώντας ωστόσο την κατοικία τους.

Υπενθυμίζεται η περίοδος επαναμίσθωσης θα φθάνει τα 12 χρόνια και κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ή στη λήξη της, ο οφειλέτης θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα για την επαναγορά του ακινήτου από τον Φορέα.