"Kουλου-βάχατα"

00:01 - 01/02/24

Ακίνητα

Θα ξεκινήσουμε με την αγορά ακινήτων και μια πραγματικά πολύ ενδιαφέρουσα ανάλυση της Πειραιώς, με το βασικό συμπέρασμα να είναι πως από την αγορά: «Λείπουν» 212 χιλιάδες κατοικίες, με τα ακίνητα να είναι υπερτιμημένα 14%.

Ειδικότερα, όπως αναφέρετε στην ανάλυση, για βαθιές και δομικές ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική αγορά ακινήτων μιλά η Τράπεζα Πειραιώς,  καθώς μελέτη της διαπιστώνει ότι συσσωρευτικά από το 2016 ως το 2022, ο ρυθμός αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό αύξησης ο οποίος θα δικαιολογείτο βάσει της εξέλιξης των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας. Εκτίμηση των οικονομολόγων της τράπεζας είναι ότι αυτή η σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, που υπολογίζεται σε 212 χιλιάδες κατοικίες, θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα. Όμως, τα σημάδια κόπωσης δείχνουν ότι τα ακίνητα μπαίνουν στην επόμενη φάση το κύκλου, όπου οι υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των αγοροπωλησιών.

Ειδικότερα, η μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς επισημαίνει ότι η κατακόρυφη πτώση των τιμών ακινήτων αντανακλά πλήρως τόσο τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και της κατανάλωσης των ελληνικών νοικοκυριών όσο και την απότομη και αντικυκλική αύξηση της φορολογίας των ακινήτων (δηλαδή την αύξηση της φορολογίας σε μια περίοδο πτώσης των τιμών και των αγοροπωλησιών).

Αποτέλεσμα αυτών είναι ο τομέας των ακινήτων από κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας να μεταβληθεί σε ανασταλτικό παράγοντα οικονομικής δραστηριότητας και στη συνέχεια να περάσει στην πλήρη αφάνεια και ασημαντότητα. Ωστόσο οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, παράλληλα με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και την άρση των χρηματοδοτικών περιορισμών, έχουν οδηγήσει τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και στην αύξηση των νέων επενδύσεων αυτών καθαυτών.

Πώς όμως ποσοτικοποιείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης; Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66 χιλιάδων οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195 χιλιάδες κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16 χιλιάδες κατοικίες κατ’ έτος.

Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917 χιλιάδες, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 υπολογίζεται ότι προστέθηκαν μόνο 155 χιλιάδες. Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582 χιλιάδες, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζεται ότι δημιουργήθηκαν μόνο 197 χιλιάδες νοικοκυριά. Επιπρόσθετα όμως ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες.

Συμπερασματικά λοιπόν, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό λοιπόν το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων.

Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.

Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.

H Πρόβλεψη μας ..

Πολύ ενδιαφέρουσα η παραπάνω έκθεση ….. Και για αυτό σας την παρουσιάζουμε ως πρώτο θέμα σήμερα …. Με αφορμή λοιπόν αυτήν σας θυμίζουμε τη βασική μας πρόβλεψη για την πορεία των ακινήτων κατά τα επόμενα χρόνια … Πως η άνοδος των τιμών τελείωσε και πως σε κάποιες περιοχές θα παρατηρηθεί και μια μικρή μείωση…. Πιστεύουμε πως ειδικά από το β΄ εξάμηνο του 2024 η ζήτηση και τα τελικά συμβόλαια που θα γίνονται θα μειωθούνε αισθητά, ωστόσο η αισθητή αυτή μείωση δε θα οδηγήσει σε αισθητή αποκλιμάκωση, με εξαίρεση ίσως κάποιες περιοχές, που η άνοδος των τελευταίων ετών είναι υπερβολική. Σε κάθε περίπτωση και αν και όπως αναφέραμε δε βλέπουμε μείωση των τιμών, αλλά κατά μέσο όρο σταθεροποίηση τους κοντά στα τρέχοντα επίπεδα για αρκετά χρόνια …. Πιστεύουμε πως για τα εισοδήματα των Ελλήνων, οι τιμές και πώλησης και ενοικίασης είναι υπερβολικές, κάνοντας μας πολλές φορές πως βρίσκουνε τα νοικοκυριά τα χρήματα να πληρώνουνε τέτοιες τιμές. Ειδικά στην περίπτωση της ενοικίασης, αφού στην περίπτωση των αγορών σίγουρα μπαίνουν στην εξίσωση χρήματα που δε δηλώνονται ως εισόδημα.

Συμφωνούμε

Πάμε τώρα σε μια ενδιαφέρουσα έκθεση για την παγκόσμια και την Ευρωπαική οικονομία, έχοντας γράψει την άποψη μας, σχεδόν παρόμοια με τα όσα αναφέρονται στα όσα αναφέρουνε οι οικονομολόγοι της HSBC.

Συγκεκριμένα, η Ευρωζώνη απέφυγε μια τεχνική ύφεση, αλλά δεν παύει να δίνει την εικόνα της στασιμότητας, είναι το σχόλιο της HSBC, έπειτα από τη δημοσίευση των στοιχείων της Eurostat για το ΑΕΠ του δ΄ τριμήνου. Ο επενδυτικός οίκος δεν τρέφει ελπίδες για μια επιστροφή σε αξιοπρεπείς ρυθμούς ανάπτυξης κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024, εκτιμά ωστόσο ότι τα χειρότερα για την Ευρωζώνη έχουν περάσει, καθώς η ανάπτυξη θα ανοίξει το βήμα της, σταδιακά, μέσα στο έτος. Παρόλα αυτά, τονίζει ότι οι αποκλίσεις που εμφανίζουν οι οικονομίες της Ευρωζώνης μεταξύ τους, είναι μια ανησυχητική εξέλιξη.

Το ΑΕΠ της Ευρωζώνης ήταν στάσιμο, σε τριμηνιαία βάση, κατά το δ΄ τρίμηνο του 2023, έναντι προβλέψεων για μείωση 0,1%. Έπειτα  από τη συρρίκνωσή του κατά 0,1% σε τριμηνιαία βάση το γ΄ τρίμηνο, αυτό σημαίνει ότι ο τεχνικός ορισμός της ύφεσης (δύο συνεχόμενα τρίμηνα αρνητικής ανάπτυξης) έχει αποφευχθεί, έστω και εάν η οικονομία δίνει κάθε άλλο παρά μια εικόνα ισχυρής ανάπτυξης. Σε ετήσια βάση, ο ρυθμός ανάπτυξης ήταν μόλις 0,1%.

Για το σύνολο του 2023, η Ευρωζώνη αναπτύχθηκε κατά 0,5%, ενώ το ΑΕΠ του δ΄ τριμήνου ήταν κατά 3% υψηλότερο από τα προ-πανδημίας υψηλά, σημειώνει η HSBC.

Όμως, η εικόνα της στασιμότητας είναι εκείνη που υπερισχύει, καθώς όπως επισημαίνουν οι αναλυτές του οίκου, κατά  το τέταρτο τρίμηνο του 2023, το ΑΕΠ της Ευρωζώνης βρισκόταν στο ίδιο επίπεδο που ήταν το τρίτο τρίμηνο του 2022. «Και μία επιστροφή σε αξιοπρεπή ανάπτυξη το πρώτο τρίμηνο του 2024 μοιάζει απίθανη», προσθέτουν.  

Η HSBC δηλώνει, πάντως, σχετικά αισιόδοξη ότι με τον πληθωρισμό που πέφτει να είναι πλέον αισθητά χαμηλότερος από την αύξηση των μισθών, η Ευρωζώνη έχει περάσει τα χειρότερα, με την ανάπτυξη να επιταχύνεται σταδιακά κατά τη διάρκεια του έτους.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για τα επιτόκια; Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα περιμένει περισσότερες ενδείξεις από τον πληθωρισμό και τους μισθούς, πριν να ανοίξει τον κύκλο μείωσης των επιτοκίων. Όμως, οι αποκλίσεις ανάμεσα στις οικονομίες της Ευρωζώνης περιπλέκουν την κατάσταση, τονίζει η HSBC. Και αυτό γιατί η οικονομία της Γερμανίας είναι ιδιαιτέρως αδύναμη, την ώρα που η ανάπτυξη σε κομμάτια της Ν. Ευρώπης είναι αρκετά ισχυρή. «Αυτό μπορεί να φέρει τα γερμανικά γεράκια σε δύσκολη θέση», καταλήγει η HSBC.

Αμερικανική Οικονομία

Ας συνεχίσουμε με μια επίσης ενδιαφέρουσα ανάλυση, αυτή τη φορά για την πορεία της αμερικανικής οικονομίας. Συγκεκριμένα, σε μια δυσοίωνη πρόβλεψη για την πορεία του πληθωρισμού και της οικονομίας προχώρησε ο σχεδιαστής στρατηγικής της τράπεζας Mizuho, Dominic Konstam, μιλώντας στο Bloomberg, προβλέποντας προβλέποντας τα ποσοστά ανεργίας στο 6% ή 7% μέχρι το τέλος του έτους, στις ΗΠΑ.

Η αγορά εργασίας έρχεται ολοένα και περισσότερο στο επίκεντρο της συζήτησης για soft landing, καθώς οι απολύσεις αυξάνονται. Ενώ η ανεργία βρίσκεται στο ιστορικά χαμηλό 3,7%, πρώην οικονομολόγοι της Fed και της Goldman Sachs προειδοποιούν για αυξανόμενους κινδύνους απώλειας περισσότερων θέσεων εργασίας.

Η πτώση του πληθωρισμού είναι ακριβώς αυτό που θα δώσει ώθηση στην αγορά εργασίας

Αλλά οι επενδυτές εξακολουθούν να έχουν τα μάτια τους στραμμένα στη μείωση του πληθωρισμού και σύμφωνα με τον Konstam, δεν πρέπει να επικεντρώνονται σε αυτό.

Στην πραγματικότητα, η πτώση του πληθωρισμού είναι ακριβώς αυτό που θα δώσει ώθηση στην αγορά εργασίας, είπε. Καθώς οι αυξήσεις των τιμών μειώνονται, αυτό πλήττει τα κέρδη και τα κέρδη της εταιρείας, τα οποία αρχίζουν να φαίνονται μικρότερα. Σε απάντηση, οι εταιρείες θα σταματήσουν το «labour hoarding» συσσώρευση εργατικού δυναμικού και θα αποβάλουν το εργατικό δυναμικό τους.

«Η πτώση του πληθωρισμού δεν είναι ένας άκακος δείκτης του «ωχ έχουμε μια ήπια προσγείωση»», είπε. «Αντίθετα, η πτώση του πληθωρισμού είναι πιο πολύ, «Θεέ μου, ας προσέξουμε τώρα, τι θα συμβεί στην αγορά εργασίας έξι μήνες αργότερα».

Ενώ η Fed είναι έτοιμη να μειώσει τα ονομαστικά επιτόκια φέτος, ο Konstam υποστηρίζει ότι ο Πάουελ θα πρέπει επίσης να μειώσει τα πραγματικά επιτόκια λόγω της συρρίκνωσης των κερδών των εταιρειών.

«Είναι μια επέκταση του περιθωρίου κέρδους που έλαβε χώρα στον Covid που έδωσε στις εταιρείες τόσο μεγάλο κέρδος και τους επέτρεψε να είναι λίγο τεμπέληδες ως προς το κόστος. Άρα είναι πραγματικά αυτό το είδος χαλάρωσης, νομίζω».

Όσο μειώνεται ο πληθωρισμός, τόσο μειώνεται και το «labour hoarding»

Όπως αναφέρει το Bloomberg, υπάρχει μια γενική πεποίθηση η χώρα μπορεί να αποφύγει την ύφεση και να διεκδικήσει ξανά τη σταθερότητα των τιμών.

«Θα έχετε μια δύσκολη προσγείωση», είπε. «Μια σκληρή προσγείωση φαίνεται μαλακή μέχρι να είναι σκληρή. Θα είναι δύσκολο. Είμαι σίγουρος γι’ αυτό. Θα συμβεί στο τέλος της χρονιάς, οπότε αυτή τη στιγμή είναι θέμα συγχρονισμού», τόνιζε επανειλημμένα ο Konstam.

Η Konstam βλέπει τη δυνατότητα για πτώση 20% έως 30% στον S&P 500 λόγω επιδείνωσης στην αγορά εργασίας, με πιθανότητα διπλασιασμού του ποσοστού ανεργίας μέχρι το τέλος του έτους.

«Θα είναι η πτώση του πληθωρισμού που θα βλάψει τα κέρδη, και αυτό θα οδηγήσει στην απόρριψη της εργασίας γιατί βασικά υπάρχει μεγάλη συσσώρευση εργασίας σε εξέλιξη», είπε ο Konstam.

Οι πρόσφατες μαζικές περικοπές θέσεων εργασίας, φαίνεται να είναι περισσότερο προληπτικές παρά αντιδραστικές, κάνοντας ξεκάθαρο ότι οι εταιρείες είναι συγκλονισμένες από τις εξελίξεις.

Τα F-35 και η Famagusta που εκνευρίζουν τους Τούρκους

Όπως τώρα έγραφε ο Βηματοδότης, αφού εξασφάλισαν την έγκριση του Κογκρέσου για τα F-16 οι Τούρκοι άρχισαν (και πάλι) δειλά- δειλά, αλλά σταθερά να γκρινιάζουν. Τον εκνευρισμό τους τον δείχνουν σε δηλώσεις τους διάφοροι αξιωματούχοι που λένε γιατί η Ελλάδα να πάρει F-35 και εμείς F-16; Ξεχνώντας προφανώς πως δεν έκαναν ούτε ένα βήμα πίσω για τους S-400, ή ότι διατηρούν ακόμα στενές σχέσεις με την Ρωσία του Πούτιν. Το κυριότερο; Κάνουν πως ξεχνούν ότι ένας από τους λόγους που πήραν τα F-16 ήταν επειδή υπήρξε μετά από μια μακρά περίοδο μηδενική τουρκική δραστηριότητα στο Αιγαίο. Ενοχλήθηκαν ακόμα (άκουσον- άκουσον) και με την επιτυχημένη σειρά του Mega «Famagusta», μόνον και μόνον επειδή περιέχει αλήθειες. Για ορισμένα ακροδεξιά τουρκικά ΜΜΕ (!) η σειρά περιέχει δήθεν συκοφαντίες κατά της «ειρηνευτικής επιχείρησης» της Τουρκίας στην Κύπρο, όπως χαρακτηρίζεται η τουρκική εισβολή, κάνοντας μάλιστα λόγο για διαστρέβλωση της ιστορίας καθώς συκοφαντούνται οι Τούρκοι στρατιώτες (!)

Παρά το γεγονός ότι προϋπόθεση για να πάρουν την έγκριση για τους F-16, είναι να μην χρησιμοποιηθούν εναντίον συμμαχικής χώρας, τι νομίζετε πως έκαναν: Αναβάθμισαν το παράνομο αεροδρόμιο του Λευκονοίκου στην κατεχόμενη Κύπρο με στόχο να καταστεί η πρώτη στρατιωτική βάση της Τουρκίας στην Ανατολική Μεσόγειο. Το αεροδρόμιο κατασκευάστηκε το 1986 με τα πρότυπα του ΝΑΤΟ και ήδη λειτουργεί ως κέντρο των μη επανδρωμένων αεροσκαφών (İHA) και των μη επανδρωμένων εξοπλισμένων αεροσκαφών (SİHA). Η παράνομη τουρκική βάση του Λευκόνοικου διευκολύνει, όπως γράφουν τα τουρκικά ΜΜΕ, την τουρκική πολεμική αεροπορία για επιχειρήσεις στην περιοχή, χωρίς να χρειάζεται ανεφοδιασμός.